http://hk.biz.yahoo.com/110615/369/47993.html
6月 16日 星期四 05:10 更新
【明報專訊】郭思治稱首次置業是33歲，在1987年股災之後，當時入市的黃埔花園(新聞 - 網站 - 圖片)每方呎樓價只由1050元滑落至約1000元，主要由於當年經濟並未受到衝擊，雖然金融受外圍因素影響，惟旅遊業、建築業、轉口業仍然拉動發展，因此港經濟、樓價能迅速復蘇。
他回憶當時買入的單位，在兩、三個月後樓價升了逾10%便沽出，由於當年投資心態唔成熟，無想過樓價可以愈升愈有，「雖然其時按揭利率高企，一個400餘呎單位供款3000餘元，但租一個相同面積的物業卻需5000餘元。當年1000蚊一呎單位你唔會買太多，因為市場仲有好多，亦都無諗過樓價可以一直上升。」
若只有一筆資金 寧買樓不買股
他後悔當年沒有如一些朋友懂得「種樓」，即付出首期後，租金足以供樓有餘，等如種樹後便可慢慢等收割，到後期90年代美國經濟不景氣，香港「負利率」肆虐，樓價更升到2000元一方呎，當年坊間不少人指「邊個買邊個死」。他慨嘆如果當時大膽入市，今時今日的財富將非同小可。2008年金融海嘯、雷曼倒閉，令郭能低價入市買港景峰自住，方便女兒上學，他現時持有物業分佈中港。
郭思治在他的著作曾比較買樓好，還是投資股票好？他認為年輕人若有穩定收入，應該先置業，而若沒有足夠首期，則可嘗試投資股票，當賺到首期後便先買樓。他又指若自己只有一筆資金，要選擇買樓或買股，他會選擇置業。
2011年6月16日星期四
耀才證券市務總監郭思治﹕樓價破位 切勿估頂
http://hk.biz.yahoo.com/110615/369/47994.html
6月 16日 星期四 05:10 更新
【明報專訊】耀才證券市務總監郭思治可說是香港最資深的股評人之一，他早在上世紀70年代初仍是「四行年代」時便加入證券行業，曾親眼見證過1973年恒指由1700點直插至150點的超級股災，並在1984年首度接受電台訪問評論股市。他去年出書，提出了獨創的「波幅理論」來分析股市，並認為此一理論也可用來分析樓市，稱對香港物業市場極為看好。
根據郭治思的觀察，股市在正常時期，每個月都會有相近的高低波幅，如上兩個月的月度波幅是約2000點，則今個月的波幅也極可能相若，當恒指跌至波幅底部，趁低吸納便有較大的值博率，相反已升至接近波幅頂部，便可考慮減持。
港樓市推升因素 比97強勁
不過，郭指也要留意大戶做市，或會在波幅底部再質低，令散戶在恐慌情下出貨，然後再炒起，又或是輕微頂穿波幅頂部，讓散戶接貨後才沽貨圖利。他認為，最重要是在接近波幅的頂部和或底部時保持清醒，不要過分驚恐或頭腦發熱，並要衡量基本因素是否已改變，若是明顯穿底或破頂，則大市方向便可能改變，要懂得止蝕或不怕高位追貨。
最近政府指根據差餉(新聞 - 網站 - 圖片)物業估值署數據，香港樓價已升破1997年高位，並隨之推出新的遏抑樓市措施。郭思治認為，如香港樓價明顯「破頂」，根據他的波幅理論，便可理解為現時推升樓市的基本因素，較1997年更為強勁，理論上會再展開新的升浪，有能力的更應追貨，而政府的「出招」，相信對後市影響不大。
收緊樓按 僅輕微影響換樓客
上周五（10日）港府公布第3季增加可建單位的土地供應，同時再收緊樓按，將700萬元至1000萬元的按揭成數由七成收緊至六成；1000萬至1200萬元則由六成降至五成。郭思治認為，土地發展往往需時3至4年，不會即時產生影響力，收緊按揭只會對換樓客構成輕微影響。「人對於市場變動的適應能力其實很強，按揭收緊下，如果資金不足以購入一個700呎物業，大部分人會退而購入一個較廉價、面積較細的物業，因為對於計劃買樓人士，最重要是上車先。」
郭稱，恒指於3月起連月下跌，但實際上下波幅仍在2000點之間，整體市盈率在12倍水平，以牛市而言屬偏低，雖然復蘇過程緩慢，但整體經濟向上是不變的事實，不應因波幅上落而被「嚇走」。他又指出，有關理論可應用於樓市之上，「睇樓市如同睇股市，同樣升升跌跌、跌跌升升，只要基本因素唔變，市場資金鏈仍然充裕、低利率環境仍然持續，樓價短期的上落波幅，根本上無脫離上升軌道。」
本地需求支持 看好中下價樓
他指現時樓市升勢，主要由資金鏈及低利率兩個因素支撐。首先，美國為了刺激內部消費，推出QE1、QE2量化寬鬆政策，以「再膨脹」手法帶動本土經濟上升，金價、油價大幅抽升，美國經濟一日未復蘇，一日無條件加息，聯繫匯率(新聞 - 網站 - 圖片)之下，香港供樓仍然平過租。其次，中央過去推出連串救市措施，如2008年的4萬億元、2009年的9.7萬億元……，市場流動資金太多，內地經濟高速增長，超級富豪將資產調配來港必定首選物業，加上人民幣升值，內地人來港買樓等如八折優惠。
他認為，香港樓市只會愈來愈貴。「千萬唔好估樓市幾時見頂，因為投資市場係無所謂見頂的，你覺得貴唔買，仲有唔少富豪排隊買，對佢口地講，你唔買仲好。」他強調，不理性的資金，其投資能力可以超乎想像。
上月元朗牛潭尾地皮以每方呎地價逾6000元成交，令市場嘩然，他認為麵包價仍然比唔上麵粉價，睇好呎價5000餘元的中下價物業，因為有本地居民的住屋需求作支持，假如能力所及，便大可以入市，「因為唔貴」。
撰文﹕郭楣、陸振球
攝影﹕陳智良
6月 16日 星期四 05:10 更新
【明報專訊】耀才證券市務總監郭思治可說是香港最資深的股評人之一，他早在上世紀70年代初仍是「四行年代」時便加入證券行業，曾親眼見證過1973年恒指由1700點直插至150點的超級股災，並在1984年首度接受電台訪問評論股市。他去年出書，提出了獨創的「波幅理論」來分析股市，並認為此一理論也可用來分析樓市，稱對香港物業市場極為看好。
根據郭治思的觀察，股市在正常時期，每個月都會有相近的高低波幅，如上兩個月的月度波幅是約2000點，則今個月的波幅也極可能相若，當恒指跌至波幅底部，趁低吸納便有較大的值博率，相反已升至接近波幅頂部，便可考慮減持。
港樓市推升因素 比97強勁
不過，郭指也要留意大戶做市，或會在波幅底部再質低，令散戶在恐慌情下出貨，然後再炒起，又或是輕微頂穿波幅頂部，讓散戶接貨後才沽貨圖利。他認為，最重要是在接近波幅的頂部和或底部時保持清醒，不要過分驚恐或頭腦發熱，並要衡量基本因素是否已改變，若是明顯穿底或破頂，則大市方向便可能改變，要懂得止蝕或不怕高位追貨。
最近政府指根據差餉(新聞 - 網站 - 圖片)物業估值署數據，香港樓價已升破1997年高位，並隨之推出新的遏抑樓市措施。郭思治認為，如香港樓價明顯「破頂」，根據他的波幅理論，便可理解為現時推升樓市的基本因素，較1997年更為強勁，理論上會再展開新的升浪，有能力的更應追貨，而政府的「出招」，相信對後市影響不大。
收緊樓按 僅輕微影響換樓客
上周五（10日）港府公布第3季增加可建單位的土地供應，同時再收緊樓按，將700萬元至1000萬元的按揭成數由七成收緊至六成；1000萬至1200萬元則由六成降至五成。郭思治認為，土地發展往往需時3至4年，不會即時產生影響力，收緊按揭只會對換樓客構成輕微影響。「人對於市場變動的適應能力其實很強，按揭收緊下，如果資金不足以購入一個700呎物業，大部分人會退而購入一個較廉價、面積較細的物業，因為對於計劃買樓人士，最重要是上車先。」
郭稱，恒指於3月起連月下跌，但實際上下波幅仍在2000點之間，整體市盈率在12倍水平，以牛市而言屬偏低，雖然復蘇過程緩慢，但整體經濟向上是不變的事實，不應因波幅上落而被「嚇走」。他又指出，有關理論可應用於樓市之上，「睇樓市如同睇股市，同樣升升跌跌、跌跌升升，只要基本因素唔變，市場資金鏈仍然充裕、低利率環境仍然持續，樓價短期的上落波幅，根本上無脫離上升軌道。」
本地需求支持 看好中下價樓
他指現時樓市升勢，主要由資金鏈及低利率兩個因素支撐。首先，美國為了刺激內部消費，推出QE1、QE2量化寬鬆政策，以「再膨脹」手法帶動本土經濟上升，金價、油價大幅抽升，美國經濟一日未復蘇，一日無條件加息，聯繫匯率(新聞 - 網站 - 圖片)之下，香港供樓仍然平過租。其次，中央過去推出連串救市措施，如2008年的4萬億元、2009年的9.7萬億元……，市場流動資金太多，內地經濟高速增長，超級富豪將資產調配來港必定首選物業，加上人民幣升值，內地人來港買樓等如八折優惠。
他認為，香港樓市只會愈來愈貴。「千萬唔好估樓市幾時見頂，因為投資市場係無所謂見頂的，你覺得貴唔買，仲有唔少富豪排隊買，對佢口地講，你唔買仲好。」他強調，不理性的資金，其投資能力可以超乎想像。
上月元朗牛潭尾地皮以每方呎地價逾6000元成交，令市場嘩然，他認為麵包價仍然比唔上麵粉價，睇好呎價5000餘元的中下價物業，因為有本地居民的住屋需求作支持，假如能力所及，便大可以入市，「因為唔貴」。
撰文﹕郭楣、陸振球
攝影﹕陳智良
2011年6月14日星期二
及早訂立信託 免爭產
http://hk.biz.yahoo.com/110613/377/476eb.html
6月 14日 星期二 07:59 更新
【iMoney智富雜誌—精明理財】
撰文：吳家儀、郭麗欣
身家百億的富豪過世後不久，家族即時反目成仇爭奪遺產，是常有的事。近年香港更出現一種怪現象，即使富豪在生，家人已蠢蠢欲動起鬨。瑞士(新聞 - 網站 - 圖片)籍的Straehle指，只要生前把財產好好規劃，即可輕易解決此類紛爭。
────────────────────
及早處理以免對簿公堂
Straehle曾於多間傳統瑞士私人銀行工作，包括瑞信和Julius Baer，目前任職的嘉盛銀行，在瑞士已有百多年歷史，世代為歐洲富有家族管理財富，身家沒有1億港元以上，也休想成為他們的客戶，目前銀行管理資產達9,548億港元。
「如果家庭中只有一個子女，不一定要成立信託，但50人的大家庭又如何？該怎樣分配好眾人財產及公司業務？若肯及早面對，以一個更清楚及有系統的方法，將資產放在信託中，成為獨立資產，他日不論甚麼原因，家族財富都會繼續運作，解決很多問題，起碼不用對簿公堂！」
所謂信託（Trust），是保存財富的形式之一。委託人（客戶）將其財產所有權轉移至受託人（銀行），讓受託人按契約管理資產。由於信託資產已從客戶的其他財產中分隔開來，因此能免受個人財政狀況或政局不穩等影響。Straehle說，信託一概念最早出現於古埃及(新聞 - 網站 - 圖片)，演變數千年至今，已成為富豪家族最常用的財產保存工具。
────────────────────
電視看到的乃反面教材
信託制度在西方社會已超過百年歷史了，中國又是否常用？在香港私人銀行界打滾廿多年的葉英麗表示，其實香港有很多傳統富豪家庭都已採用信託制度，「最早大約在二十年代、三十年代成立，有些至今已傳到第三、四代，內容要多仔細有多仔細。」
她舉例說，有些父親知道哪個兒子長進、哪個終日玩樂，於是訂明誰人每月可領到多少生活費，但不准進入公司的董事局，誰則可承繼父業。「有些甚至寫明，他日子孫考入IVY League（美國常春藤盟校）可以分到多少錢、讀一般大學又有多少錢獎勵。」
她表示，在九七前後，信託的概念尤其受歡迎，「當年政局不穩，每一戶財富超過1,000萬美元的大富之家，都找賓架幫忙，以保財產安全。」記者不免感到有點疑惑，似乎葉英麗所講的是一回事，每日在電視報章看到的卻是另一回事，陳振聰、何鴻燊(新聞 - 網站 - 圖片)、陳廷驊一個個排隊出場，富豪爭產風波成為大眾娛樂。「財產處理是最私人隱密的，當事人當然不會到處宣揚，你看到的只是反面教材。」她笑道。
然而此等「反面教材」不時發生，正正反映了中西文化有別，葉英麗也同意老一輩的香港人未必太願意談及身後事，「他們有些覺得『大吉利是』，這往往引致後代紛爭不斷。很明顯，香港有些富豪沒有訂立信託，又或信託做得不夠完善，要知道有些銀行甚至連信託公司也沒有。」
────────────────────
老一輩富豪避談身後事
Straehle在旁補充指，信託服務不是胡亂執藥而成的計劃，內裏涉及整個家族中各人的需求及關係，亦有不少法律上的問題，因此有必要度身訂造。「舉個例，若當時人在紐約(新聞 - 網站 - 圖片)或倫敦(新聞 - 網站 - 圖片)有物業，就要運用到當地的專家處理，確保後代或受益人的利益不會受到影響。」
葉英麗預期，經過近年的一連串爭產事件，富豪在處理身家時或會學乖：「你看到的紛爭可能會愈來愈少，畢竟有錢人都不會想自己醜聞見報。另一方面，新一輩對於身後事的態度亦開放很多。現時香港的新派有錢人，大多受過高等教育，接納西方文化，並不害怕談及死亡，所以愈來愈多六、七十後來找我，希望清晰分配財富及兒孫傳承，因為他們明白人的生命有盡時，然而信託公司卻是不會『死』的。」
Straehle多年來與許多億萬富豪打交道，從中歸納出一些常見問題。「人們最常犯的錯誤是三心兩意，不夠貫徹實行一早定好的計劃。」
「我碰過有一個客人，擁有一子三女，不知為何，每個周末他都跟其中一個女兒吵架，然後於星期一打來給我，要更改信託裏面的財產分布比例。過了些時候，他又開始覺得不應將所有財產留給子女，而應做點慈善工作……如此持續多年，更改不斷，實在令人難以置信！別忘記，中間涉及的是非常龐大的數字。」
另一個難處，就是父權問題。隨亞洲人愈來愈富有，私人銀行的在這個區域的發展亦愈來愈快。然而亞洲文化有別於西方，尤其是在家庭觀念方面，父親往往擁有很大的權力，有些甚至不想傳給第二代。
────────────────────
保險信託作慈善之用
Straehle指：「這現象在全球都有，但亞洲稍為嚴重。有時並不難理解，創業的屬於第一代，自然最上心，財富去到第二代已有點難維持，到了第三代蝕錢情況不時發生。因此有些父親不想讓子女接管生意，只是為他們安排長期充足的生活費。」Straehle這種講法，會否令大家想起城中某些公子哥兒？
即使家族掌舵人有心讓第二代上位， 如無一套完善的計劃，下一輩亦未必能接到棒。Straehle舉了一例：「我見過一個富豪後代，其職業是昆蟲醫生，專門研究蜜蜂，卻無奈被父輩安排當上家族銀行董事局一職。如何分配各個家庭成員的崗位，是一種藝術。」他說，較佳的辦法是，第二代可以先外面闖一闖，證明自己有能力成為別家公司的高層，之後才回到自己的家族擔當要職。
股神巴菲特（Warren Buffett）及微軟創辦人蓋茨（Bill Gates）承諾捐出大部分身家，早前更作世界「巡迴」，廣邀中外富豪捐身家。葉英麗認為，中國人社會很難跟外國人相比，「中國人眼中，家庭承傳始終是很重要的觀念，他們未必會肯捐出大部分身家，反而會利用保險信託（InsuranceTrust）。其做法是買重一份金額較大的人壽保險，然後當時人若不幸離世，保險金的一定比例，例如是三成至五成，將捐到慈善機構。」
6月 14日 星期二 07:59 更新
【iMoney智富雜誌—精明理財】
撰文：吳家儀、郭麗欣
身家百億的富豪過世後不久，家族即時反目成仇爭奪遺產，是常有的事。近年香港更出現一種怪現象，即使富豪在生，家人已蠢蠢欲動起鬨。瑞士(新聞 - 網站 - 圖片)籍的Straehle指，只要生前把財產好好規劃，即可輕易解決此類紛爭。
────────────────────
及早處理以免對簿公堂
Straehle曾於多間傳統瑞士私人銀行工作，包括瑞信和Julius Baer，目前任職的嘉盛銀行，在瑞士已有百多年歷史，世代為歐洲富有家族管理財富，身家沒有1億港元以上，也休想成為他們的客戶，目前銀行管理資產達9,548億港元。
「如果家庭中只有一個子女，不一定要成立信託，但50人的大家庭又如何？該怎樣分配好眾人財產及公司業務？若肯及早面對，以一個更清楚及有系統的方法，將資產放在信託中，成為獨立資產，他日不論甚麼原因，家族財富都會繼續運作，解決很多問題，起碼不用對簿公堂！」
所謂信託（Trust），是保存財富的形式之一。委託人（客戶）將其財產所有權轉移至受託人（銀行），讓受託人按契約管理資產。由於信託資產已從客戶的其他財產中分隔開來，因此能免受個人財政狀況或政局不穩等影響。Straehle說，信託一概念最早出現於古埃及(新聞 - 網站 - 圖片)，演變數千年至今，已成為富豪家族最常用的財產保存工具。
────────────────────
電視看到的乃反面教材
信託制度在西方社會已超過百年歷史了，中國又是否常用？在香港私人銀行界打滾廿多年的葉英麗表示，其實香港有很多傳統富豪家庭都已採用信託制度，「最早大約在二十年代、三十年代成立，有些至今已傳到第三、四代，內容要多仔細有多仔細。」
她舉例說，有些父親知道哪個兒子長進、哪個終日玩樂，於是訂明誰人每月可領到多少生活費，但不准進入公司的董事局，誰則可承繼父業。「有些甚至寫明，他日子孫考入IVY League（美國常春藤盟校）可以分到多少錢、讀一般大學又有多少錢獎勵。」
她表示，在九七前後，信託的概念尤其受歡迎，「當年政局不穩，每一戶財富超過1,000萬美元的大富之家，都找賓架幫忙，以保財產安全。」記者不免感到有點疑惑，似乎葉英麗所講的是一回事，每日在電視報章看到的卻是另一回事，陳振聰、何鴻燊(新聞 - 網站 - 圖片)、陳廷驊一個個排隊出場，富豪爭產風波成為大眾娛樂。「財產處理是最私人隱密的，當事人當然不會到處宣揚，你看到的只是反面教材。」她笑道。
然而此等「反面教材」不時發生，正正反映了中西文化有別，葉英麗也同意老一輩的香港人未必太願意談及身後事，「他們有些覺得『大吉利是』，這往往引致後代紛爭不斷。很明顯，香港有些富豪沒有訂立信託，又或信託做得不夠完善，要知道有些銀行甚至連信託公司也沒有。」
────────────────────
老一輩富豪避談身後事
Straehle在旁補充指，信託服務不是胡亂執藥而成的計劃，內裏涉及整個家族中各人的需求及關係，亦有不少法律上的問題，因此有必要度身訂造。「舉個例，若當時人在紐約(新聞 - 網站 - 圖片)或倫敦(新聞 - 網站 - 圖片)有物業，就要運用到當地的專家處理，確保後代或受益人的利益不會受到影響。」
葉英麗預期，經過近年的一連串爭產事件，富豪在處理身家時或會學乖：「你看到的紛爭可能會愈來愈少，畢竟有錢人都不會想自己醜聞見報。另一方面，新一輩對於身後事的態度亦開放很多。現時香港的新派有錢人，大多受過高等教育，接納西方文化，並不害怕談及死亡，所以愈來愈多六、七十後來找我，希望清晰分配財富及兒孫傳承，因為他們明白人的生命有盡時，然而信託公司卻是不會『死』的。」
Straehle多年來與許多億萬富豪打交道，從中歸納出一些常見問題。「人們最常犯的錯誤是三心兩意，不夠貫徹實行一早定好的計劃。」
「我碰過有一個客人，擁有一子三女，不知為何，每個周末他都跟其中一個女兒吵架，然後於星期一打來給我，要更改信託裏面的財產分布比例。過了些時候，他又開始覺得不應將所有財產留給子女，而應做點慈善工作……如此持續多年，更改不斷，實在令人難以置信！別忘記，中間涉及的是非常龐大的數字。」
另一個難處，就是父權問題。隨亞洲人愈來愈富有，私人銀行的在這個區域的發展亦愈來愈快。然而亞洲文化有別於西方，尤其是在家庭觀念方面，父親往往擁有很大的權力，有些甚至不想傳給第二代。
────────────────────
保險信託作慈善之用
Straehle指：「這現象在全球都有，但亞洲稍為嚴重。有時並不難理解，創業的屬於第一代，自然最上心，財富去到第二代已有點難維持，到了第三代蝕錢情況不時發生。因此有些父親不想讓子女接管生意，只是為他們安排長期充足的生活費。」Straehle這種講法，會否令大家想起城中某些公子哥兒？
即使家族掌舵人有心讓第二代上位， 如無一套完善的計劃，下一輩亦未必能接到棒。Straehle舉了一例：「我見過一個富豪後代，其職業是昆蟲醫生，專門研究蜜蜂，卻無奈被父輩安排當上家族銀行董事局一職。如何分配各個家庭成員的崗位，是一種藝術。」他說，較佳的辦法是，第二代可以先外面闖一闖，證明自己有能力成為別家公司的高層，之後才回到自己的家族擔當要職。
股神巴菲特（Warren Buffett）及微軟創辦人蓋茨（Bill Gates）承諾捐出大部分身家，早前更作世界「巡迴」，廣邀中外富豪捐身家。葉英麗認為，中國人社會很難跟外國人相比，「中國人眼中，家庭承傳始終是很重要的觀念，他們未必會肯捐出大部分身家，反而會利用保險信託（InsuranceTrust）。其做法是買重一份金額較大的人壽保險，然後當時人若不幸離世，保險金的一定比例，例如是三成至五成，將捐到慈善機構。」
收緊按揭 二手減價成交增
http://news.28hse.com/news_main_new.php?newsid=8554
2011年06月14日(Tue)
新聞分類 樓市走勢
2011年06月14日(Tue)
«香港屋網 28Hse.com» 香港文匯報訊 (記者 周穎) 政府為穩定樓市加推土地供應及收緊物業按揭，令市場觀望氣氛轉濃，陸續出現業主減價成交個案。清水灣道8號有業主減價30萬出售單位；馬鞍山海典灣低層戶以低市價6%成交；粉嶺碧湖花園有業主減價10萬元，減幅達約4.5%；天水圍嘉湖山莊7期(景湖居)錄得一宗區內客「即睇即買」成交個案。
清水灣道8號減價30萬
世紀21馮靜宜表示，清水灣道8號低層單位，面積929方呎，買家見單位向東南方，而且附設400呎特色平台，加上業主減價30萬出售，以710萬元成交，呎價為7,643元，因單位附設特色平台，故平均呎價低於市價水平。據了解，原業主於2005年3月以約550萬元購入，持貨6年，獲利160萬元，單位升值近3成。
海典灣低市價6%易手
置業18梁偉倫表示，海典灣5座低層B室，建築面積756方呎，3房間隔，座向東北，望街景，成交價418萬元，呎價5,529元，較同類型單位低6%。據悉，買家為上車客，打算作自住之用。原業主於04年3月購入，當時作價230萬元，持貨至今7年，現將物業沽售，獲利188萬元，物業期內升值81.7%。
中原地產鄭浩強表示，粉嶺碧湖花園6座極高層H室成交，面積515平方呎，成交價為210萬元，呎價4,078元。據了解，單位本開價220萬元，業主減價10萬成交，成功於放盤短時間內沽出單位，而減價幅度達約4.5%。新買家為外區分支家庭，單位作自住用途。據悉，原業主於1996年8月以204.9萬元購入，持貨近15年，是次轉手獲利5.1萬元。
嘉湖山莊割價12萬
祥益地產曾慧敬表示，天水圍嘉湖山莊7期景湖居9座低層F室，建築面積576呎，兩房兩廳，日前原業主放盤2日便獲一名區內客垂青，加上原業主調整叫價，割價12萬，遂以188萬元成交，呎價3,264元，稍低市場價成交。單位作自住或長線投資收租之用，以現時市值租金約6,300元計算，回報率達4厘。原業主持貨3年，轉手獲利66萬。
2011年06月14日(Tue)
新聞分類 樓市走勢
2011年06月14日(Tue)
«香港屋網 28Hse.com» 香港文匯報訊 (記者 周穎) 政府為穩定樓市加推土地供應及收緊物業按揭，令市場觀望氣氛轉濃，陸續出現業主減價成交個案。清水灣道8號有業主減價30萬出售單位；馬鞍山海典灣低層戶以低市價6%成交；粉嶺碧湖花園有業主減價10萬元，減幅達約4.5%；天水圍嘉湖山莊7期(景湖居)錄得一宗區內客「即睇即買」成交個案。
清水灣道8號減價30萬
世紀21馮靜宜表示，清水灣道8號低層單位，面積929方呎，買家見單位向東南方，而且附設400呎特色平台，加上業主減價30萬出售，以710萬元成交，呎價為7,643元，因單位附設特色平台，故平均呎價低於市價水平。據了解，原業主於2005年3月以約550萬元購入，持貨6年，獲利160萬元，單位升值近3成。
海典灣低市價6%易手
置業18梁偉倫表示，海典灣5座低層B室，建築面積756方呎，3房間隔，座向東北，望街景，成交價418萬元，呎價5,529元，較同類型單位低6%。據悉，買家為上車客，打算作自住之用。原業主於04年3月購入，當時作價230萬元，持貨至今7年，現將物業沽售，獲利188萬元，物業期內升值81.7%。
中原地產鄭浩強表示，粉嶺碧湖花園6座極高層H室成交，面積515平方呎，成交價為210萬元，呎價4,078元。據了解，單位本開價220萬元，業主減價10萬成交，成功於放盤短時間內沽出單位，而減價幅度達約4.5%。新買家為外區分支家庭，單位作自住用途。據悉，原業主於1996年8月以204.9萬元購入，持貨近15年，是次轉手獲利5.1萬元。
嘉湖山莊割價12萬
祥益地產曾慧敬表示，天水圍嘉湖山莊7期景湖居9座低層F室，建築面積576呎，兩房兩廳，日前原業主放盤2日便獲一名區內客垂青，加上原業主調整叫價，割價12萬，遂以188萬元成交，呎價3,264元，稍低市場價成交。單位作自住或長線投資收租之用，以現時市值租金約6,300元計算，回報率達4厘。原業主持貨3年，轉手獲利66萬。
緊按揭失預算 內地客急煞車
http://hk.news.yahoo.com/%E7%B7%8A%E6%8C%89%E6%8F%AD%E5%A4%B1%E9%A0%90%E7%AE%97-%E5%85%A7%E5%9C%B0%E5%AE%A2%E6%80%A5%E7%85%9E%E8%BB%8A-224713209.html
【經濟日報專訊】金管局收緊內地買家樓按門檻，對於向來喜好購置北角區臨海大單位的內地客，現成為政府新招打壓的對象，眼見買樓成本大增，即時擱置入市計劃。
中原地產將軍澳區高級區域營業董事李玉祥透露，金管局推出收緊內地客按揭成數後，周六、日該公司連錄兩宗內地客因而擱置入市的個案。其中一名福建人，原本計劃以約700萬元，購入日出康城領峯一個1,300平方呎的單位，突然接到銀行收緊按揭消息後，即時取消來港簽約的行程。但仍要求代理盡量把最新的按揭情報轉告，表示該買家仍有意來港置業，只是暫時未明朗按揭情況而暫時押後。
估價與業主叫價 相差逾20%
李玉祥指出，除了收緊按揭成數外，銀行估價不足也令內地客置業計劃失預算。例如一名來自浙江省的內地人，上月底已經來港睇樓，並看中將軍澳將軍澳豪庭一個1,187呎的大單位，業主叫價1,200萬元。
正當該名內地客已經籌備資金入市之際，金管局突收緊按揭。加上同類1,187呎的單位，上月連續成交4宗，成交價介乎850萬至1,000餘萬元，故銀行對該單位估價約950萬元，與業主叫價相差逾20%。兩個因素相加，內地客入市資金急增，故即時終止交易。
溫州客減價10% 洽港島豪宅
另一方面，一名溫州人原本計劃以約1,200萬元，購入港島區一個老牌豪宅的單位，並相約代理到溫州收取訂金支票，部署本周日正式簽約成交。可是，金管局出招後，該名內地客即時擱置交易計劃，除非業主肯減價10%。
據地產代理指，城市花園、和富中心等臨海大單位，動輒入場費逾1,000萬元，近年來能夠承接此等優質戶者，內地買家佔大多數，他們入市的目的，是為了可以在港有落腳地，反正要入市，而且屬自住用途，理所當然精挑最優質的單位，故不介意價高，內籠舊，只要屬屋苑罕有的樓王便毫不猶豫下決定。
但上周五金管局收緊700萬元以上的樓按成數後，正屬於內地客置業的銀碼範圍，原計劃入市的準買家，計算過要多支付近1成的樓價始能上會，立即打退堂鼓，連帶過去周六、日的睇樓量及成交量急跌，區內代理直言，情況較SSD打壓更甚，即使在上周五前已入市的買家，也擔心銀行借勢收緊按揭，而主動向代理打聽情況，正放盤的業主，已罕有的落價2%，希望吸引買家，但只睇不還價者眾。
【經濟日報專訊】金管局收緊內地買家樓按門檻，對於向來喜好購置北角區臨海大單位的內地客，現成為政府新招打壓的對象，眼見買樓成本大增，即時擱置入市計劃。
中原地產將軍澳區高級區域營業董事李玉祥透露，金管局推出收緊內地客按揭成數後，周六、日該公司連錄兩宗內地客因而擱置入市的個案。其中一名福建人，原本計劃以約700萬元，購入日出康城領峯一個1,300平方呎的單位，突然接到銀行收緊按揭消息後，即時取消來港簽約的行程。但仍要求代理盡量把最新的按揭情報轉告，表示該買家仍有意來港置業，只是暫時未明朗按揭情況而暫時押後。
估價與業主叫價 相差逾20%
李玉祥指出，除了收緊按揭成數外，銀行估價不足也令內地客置業計劃失預算。例如一名來自浙江省的內地人，上月底已經來港睇樓，並看中將軍澳將軍澳豪庭一個1,187呎的大單位，業主叫價1,200萬元。
正當該名內地客已經籌備資金入市之際，金管局突收緊按揭。加上同類1,187呎的單位，上月連續成交4宗，成交價介乎850萬至1,000餘萬元，故銀行對該單位估價約950萬元，與業主叫價相差逾20%。兩個因素相加，內地客入市資金急增，故即時終止交易。
溫州客減價10% 洽港島豪宅
另一方面，一名溫州人原本計劃以約1,200萬元，購入港島區一個老牌豪宅的單位，並相約代理到溫州收取訂金支票，部署本周日正式簽約成交。可是，金管局出招後，該名內地客即時擱置交易計劃，除非業主肯減價10%。
據地產代理指，城市花園、和富中心等臨海大單位，動輒入場費逾1,000萬元，近年來能夠承接此等優質戶者，內地買家佔大多數，他們入市的目的，是為了可以在港有落腳地，反正要入市，而且屬自住用途，理所當然精挑最優質的單位，故不介意價高，內籠舊，只要屬屋苑罕有的樓王便毫不猶豫下決定。
但上周五金管局收緊700萬元以上的樓按成數後，正屬於內地客置業的銀碼範圍，原計劃入市的準買家，計算過要多支付近1成的樓價始能上會，立即打退堂鼓，連帶過去周六、日的睇樓量及成交量急跌，區內代理直言，情況較SSD打壓更甚，即使在上周五前已入市的買家，也擔心銀行借勢收緊按揭，而主動向代理打聽情況，正放盤的業主，已罕有的落價2%，希望吸引買家，但只睇不還價者眾。
2011年6月13日星期一
【熱點專題】港府出招壓樓市 樓價短期未見頂
http://hk.biz.yahoo.com/110613/375/4760l.html
6月 13日 星期一 15:36 更新
財華社香港新聞中心/記者張國棟報道
上周拍賣的西半山波老道地皮，成交價未能打早破小西灣地王的紀錄，並以市場預期下限成交，加上政府再度出手壓抑樓市，包括收緊樓宇按揭，及加推7幅住宅土地應市，導致一手及二手成交量大幅下降，市場估計樓價短期有機會下跌3%，但預期市場將消息完全消化後，樓價仍會上升，距離見頂仍有一段時間。
今次金管局(新聞 - 網站 - 圖片)進一步收緊按揭成數，是繼2009年底以來的第4次，是次主要是將700萬至1,000萬元以上物業的最高按揭成數調低10%，以及收入來源非來自香港的海外買家，在新措施下，再額外多付10%首期，然而，在港元不斷貶值及利率低企下，新措施對海外買家的打擊有限，此外，發展商提供二按幫助買家「上會」，對新盤影響有限，只有二手市場的本港買家較受影響。
此外，為進一步穩定樓市，發展局在第3季增加7幅土地供應，連同早前公佈的北角油街用地，合共推出8幅住宅用地，可提供6,000單位，數量較本季增加1倍，在新增的7幅土地中，其中3幅土地的賣地條款中，更加入發展商須興建最低單位數目的特別條款。
港府連環出招後，在過去的周末，二手市場交投急挫，10大屋苑成交量按周下跌57.5%，至17 宗，更有部分單位減價求售，一手只錄得48宗成交，較上周末80宗下跌40%，短期樓價或有輕微跌幅，然而待消息消化後，市場預計樓市會重拾升軌，猶如去年推出額外印花稅措施，樓價只輕微回落之後，便再創新高，上周中原城市領先指數CCL 升穿100點心理關口，報100.72點，按週上升更有1.3%升幅。
事實上，自政府去年11月推出額外印花稅措施後，令二手市場放盤量減少，導致樓市在供求失衡下，樓價持續導上升，並同時淘汰沒有實力的炒家，加上內地打壓樓市，資金轉變到港買樓的情況預計暫時不會改變，尤其人民幣持續上升，在港投資物業，十分化算，雖然今次港府連環出招，對市場影響不會很大，但有穩定樓市，而且可以看到港府有意重新掌控土地供應權。
現時，本港樓價已重上97高峰期水平，租金回報率雖然只有3至4厘，但較銀行存款利率0.01厘為佳，而且按揭利率亦只有2.5厘，加上市場資金仍算充裕，即使未來資金成本有上升壓力，但在聯繫匯率(新聞 - 網站 - 圖片)制度下，利率將保持低企，負利率將持續一段很長的時間，可以預計樓價仍未見頂，未來租金及通脹持續上升，對樓價有一定支持作用。
另外，與樓市表現息息相關的地產股，亦因長江實業(新聞 - 網站 - 圖片)(00001-HK)上周投得的波老道地皮成交價未能創出新高，被解讀為樓市進入鞏固期，以及政府再度出手壓抑樓市影響下，地產股股價受壓，但相對之下，零售市場表現理想，預期收租股會有較佳表現。
6月 13日 星期一 15:36 更新
財華社香港新聞中心/記者張國棟報道
上周拍賣的西半山波老道地皮，成交價未能打早破小西灣地王的紀錄，並以市場預期下限成交，加上政府再度出手壓抑樓市，包括收緊樓宇按揭，及加推7幅住宅土地應市，導致一手及二手成交量大幅下降，市場估計樓價短期有機會下跌3%，但預期市場將消息完全消化後，樓價仍會上升，距離見頂仍有一段時間。
今次金管局(新聞 - 網站 - 圖片)進一步收緊按揭成數，是繼2009年底以來的第4次，是次主要是將700萬至1,000萬元以上物業的最高按揭成數調低10%，以及收入來源非來自香港的海外買家，在新措施下，再額外多付10%首期，然而，在港元不斷貶值及利率低企下，新措施對海外買家的打擊有限，此外，發展商提供二按幫助買家「上會」，對新盤影響有限，只有二手市場的本港買家較受影響。
此外，為進一步穩定樓市，發展局在第3季增加7幅土地供應，連同早前公佈的北角油街用地，合共推出8幅住宅用地，可提供6,000單位，數量較本季增加1倍，在新增的7幅土地中，其中3幅土地的賣地條款中，更加入發展商須興建最低單位數目的特別條款。
港府連環出招後，在過去的周末，二手市場交投急挫，10大屋苑成交量按周下跌57.5%，至17 宗，更有部分單位減價求售，一手只錄得48宗成交，較上周末80宗下跌40%，短期樓價或有輕微跌幅，然而待消息消化後，市場預計樓市會重拾升軌，猶如去年推出額外印花稅措施，樓價只輕微回落之後，便再創新高，上周中原城市領先指數CCL 升穿100點心理關口，報100.72點，按週上升更有1.3%升幅。
事實上，自政府去年11月推出額外印花稅措施後，令二手市場放盤量減少，導致樓市在供求失衡下，樓價持續導上升，並同時淘汰沒有實力的炒家，加上內地打壓樓市，資金轉變到港買樓的情況預計暫時不會改變，尤其人民幣持續上升，在港投資物業，十分化算，雖然今次港府連環出招，對市場影響不會很大，但有穩定樓市，而且可以看到港府有意重新掌控土地供應權。
現時，本港樓價已重上97高峰期水平，租金回報率雖然只有3至4厘，但較銀行存款利率0.01厘為佳，而且按揭利率亦只有2.5厘，加上市場資金仍算充裕，即使未來資金成本有上升壓力，但在聯繫匯率(新聞 - 網站 - 圖片)制度下，利率將保持低企，負利率將持續一段很長的時間，可以預計樓價仍未見頂，未來租金及通脹持續上升，對樓價有一定支持作用。
另外，與樓市表現息息相關的地產股，亦因長江實業(新聞 - 網站 - 圖片)(00001-HK)上周投得的波老道地皮成交價未能創出新高，被解讀為樓市進入鞏固期，以及政府再度出手壓抑樓市影響下，地產股股價受壓，但相對之下，零售市場表現理想，預期收租股會有較佳表現。
拆息加2.4厘只能借35% 資料庫奏效 炒家貴息借樓按
http://hk.biz.yahoo.com/110612/370/474z9.html
6月 13日 星期一 05:30 更新
(綜合報道)
(星島日報報道)正面信貸資料庫自四月開始生效，新做樓按客戶面對加息和削減按揭成數的「威逼」，大部分均願意將個人信貸資料和盤托出，信貸資料庫成效漸顯。據本報調查，有炒家拒簽同意書，不肯授權銀行查核按揭信貸資料，結果不少銀行都「企硬」，該名炒家最終無奈接受拆息（H）加二厘四，再減按揭成數至三成五的方案。
本報獲悉一名本地投資者梁先生（化名），以二百一十五萬元購入新屯門中心一個連租約物業，並於四月為該物業承造按揭。他當時以私隱為由，堅持拒絕向銀行簽署查核按揭資料的同意書，部分銀行於是拒絕批出貸款。最後，他選擇中銀香港(新聞 - 網站 - 圖片)（2388）批出的H加二厘四，鎖息上限為P減一厘七的按揭計畫，只能按成交價三成五，即七十五萬元的貸款額。
毋須維持低息爭客
相對於其他一般願意簽署同意書的新做按揭客戶，當時H按的息率為H加一至一點五厘，上限P減二厘九，投資物業最高可達五成。換言之，梁先生因此而須多捱多達一厘四貴息的同時，還要再籌三十二萬元「找數」。
中銀香港發言人回覆，新客戶若不願意簽署同意書，一般情況均按金管局(新聞 - 網站 - 圖片)的指引，加息最少一厘和降低客戶的按揭成數至少一成等。工銀亞洲董事兼副總經理黃遠輝指出，正面信貸資料庫生效後，炒家或會拒簽同意書，反正簽署與否均會被降按揭成數，銀行針對持有多套房的炒家，再降按揭成數的操作有一定的困難。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，關鍵看借貸人有無條件拒簽，目前若客戶拒簽同意書，不少銀行會企硬批貴至少一厘貸款，甚至不批。銀行資金有出路，無必要再維持低息爭客，市場最低亦只見H加一厘四五的息率。
部分銀行甚至不批
銀行界人士表示，超過九成新造客戶願意授權銀行查核其按揭信貸資料。恒生（011）抵押貸款業務主管譚麗指出，四月至今少過十宗個案拒絕簽同意書，會因應借貸人條件，在牌價基礎上加息至少一厘，並減貸款成數。東亞（023）物業按揭部主管錢偉倫表示，向新做按揭客戶指明，若不肯簽同意書，就須加息多一厘，降低按揭成數則視乎各個個案而定。永隆按揭及私人貸款中心主管蔡爾全指出，有逾一成的客戶拒簽同意書，不會因此而拒批貸款，亦不會同時加息及收緊按揭成數。 記者 李芳芳
6月 13日 星期一 05:30 更新
(綜合報道)
(星島日報報道)正面信貸資料庫自四月開始生效，新做樓按客戶面對加息和削減按揭成數的「威逼」，大部分均願意將個人信貸資料和盤托出，信貸資料庫成效漸顯。據本報調查，有炒家拒簽同意書，不肯授權銀行查核按揭信貸資料，結果不少銀行都「企硬」，該名炒家最終無奈接受拆息（H）加二厘四，再減按揭成數至三成五的方案。
本報獲悉一名本地投資者梁先生（化名），以二百一十五萬元購入新屯門中心一個連租約物業，並於四月為該物業承造按揭。他當時以私隱為由，堅持拒絕向銀行簽署查核按揭資料的同意書，部分銀行於是拒絕批出貸款。最後，他選擇中銀香港(新聞 - 網站 - 圖片)（2388）批出的H加二厘四，鎖息上限為P減一厘七的按揭計畫，只能按成交價三成五，即七十五萬元的貸款額。
毋須維持低息爭客
相對於其他一般願意簽署同意書的新做按揭客戶，當時H按的息率為H加一至一點五厘，上限P減二厘九，投資物業最高可達五成。換言之，梁先生因此而須多捱多達一厘四貴息的同時，還要再籌三十二萬元「找數」。
中銀香港發言人回覆，新客戶若不願意簽署同意書，一般情況均按金管局(新聞 - 網站 - 圖片)的指引，加息最少一厘和降低客戶的按揭成數至少一成等。工銀亞洲董事兼副總經理黃遠輝指出，正面信貸資料庫生效後，炒家或會拒簽同意書，反正簽署與否均會被降按揭成數，銀行針對持有多套房的炒家，再降按揭成數的操作有一定的困難。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，關鍵看借貸人有無條件拒簽，目前若客戶拒簽同意書，不少銀行會企硬批貴至少一厘貸款，甚至不批。銀行資金有出路，無必要再維持低息爭客，市場最低亦只見H加一厘四五的息率。
部分銀行甚至不批
銀行界人士表示，超過九成新造客戶願意授權銀行查核其按揭信貸資料。恒生（011）抵押貸款業務主管譚麗指出，四月至今少過十宗個案拒絕簽同意書，會因應借貸人條件，在牌價基礎上加息至少一厘，並減貸款成數。東亞（023）物業按揭部主管錢偉倫表示，向新做按揭客戶指明，若不肯簽同意書，就須加息多一厘，降低按揭成數則視乎各個個案而定。永隆按揭及私人貸款中心主管蔡爾全指出，有逾一成的客戶拒簽同意書，不會因此而拒批貸款，亦不會同時加息及收緊按揭成數。 記者 李芳芳
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