按揭熱線：車位成交大升逾倍

http://paper.wenweipo.com/2010/06/18/MR1006180006.htm [2010-06-18]

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓 　車位的投資額遠較住宅單位或商舖為低，若加上地理位置優越、供應量有限，其升值潛力不容小覷，因此近年來車位成為不少投資者的心儀項目。最新數據顯示，5月份本港車位成交逾732百宗，按年大升逾1倍，並創下08年11月以來的單月新高。車位成交暢旺，與發展商放售旗下車位有很大關係。 　數據反映，5月份荃灣朗逸峰車位成交宗數達186宗，佔比最大，佔全港屋苑之首。大部分購買車位的人士，均看好車位的回報潛力。置業人士可依循三個方面去評估車位的價值：地理位置、鄰近商業大廈或私人屋苑的車位供應量、屋苑單位與車位之比例。 獨立車位按揭最高按7成 　置業人士可購買獨立或連物業車位，值得留意的是，本港並非所有銀行會為獨立車位承造按揭，而且按揭息率亦較樓宇按揭稍高，供款期一般由10至15年不等，按揭成數最高為7成。據了解，銀行一般會將獨立車位列入投資用途，因此按息會稍微提高。目前，市場上「至抵」的車位按揭優惠為全期按息P-2%至P-2.5%（P現為5.5%），罰息期一般為3年。 　若連同物業購入之車位，可一併與物業一同申請按揭，這樣銀行提供的車位按息率可低至目前住宅按揭息率之水平，還款年期亦可劃一。現時住宅按揭計劃有P按及H按計劃，按息可低至P-3.1%，或全期H+0.7%，上限P-2.8%，供款期可長達30年，更可獲現金回贈等，當中按揭條款較獨立車位按揭明顯優勝。

理財多面睇 李兆波11月 7日 星期一 完美之理財觀

http://hk.biz.yahoo.com/111106/366/4c7bw.html

近日股市大為波動，人們紛紛尋求將財富增值。而香港社會節奏急速，人人亦為著他們之生活去拼博，我們更為了小小的「著數」花盡無比心思。可是我們有沒有想過，怎麼才會能完美地理財？答案是不可能，就算是富可敵國的富豪，雖然生活無憂，但仍要為業務王國的增長而奔波，否則業務一落千丈，難以向股東及祖先交代。 我想完美理財之首是健康，沒有健康，甚麼也談不上。可惜健康往往是我們忽略了最重要的理財特質，這不只是身體上的健康，還有心靈上的健康。心理上的健康與理財之道有甚麼關係？當然有吧，你們想想，若你們有億萬財富，但弄致終日誠惶誠恐的話，那對自己又有甚麼好處呢？另一方面，有些人天生有些疾病，或是應付不了現在充滿壓力的工作環境，這都有礙他們的財富管理。曾有不少例子說明就算是大型上市公司的高層，都會因疾病而要退下火線，甚至很快便離世。

因此，身體健康，知足常樂是理財之首。在實際層面，你可以將將薪金分為4份，交稅者為5份。先交稅，後使用。把30%作為生活費，因為生活是人人都必須的，也是理所當然的，人工作也是為了生活。另外30%為給父母之用，因為父母養育子女成材，給他們家用也很應該，而作為子女，應有此念親恩之心。想深一層，能給錢予父母代表你有能力，況且能給予家用的日子也不會很長，要好好珍惜。

餘下30%為儲蓄，包括強積金的10%。儲蓄是為不時之需，有朋友就是因為沒有儲蓄，所以在她失業時，驚恐萬分，幸有朋友相助，才能渡過難關。有信仰的把10%為十一奉獻，若沒有信仰者，可作為慈善用途，當以積福。筆者相信善有善報，多作善事，幫助弱勢，社會才得以平衡和諧。

致於有讀者會問，若我的薪金只有8000元，那怎能以30%作生活費。答案是可以的，若薪金是8000元，30%即是2400元。有朋友的而且確是不需要花2400元作生活費。因為她上班時是帶飯的。而且是找一些在住所附近的工作，車費亦只是數百元左右。因此她的生活十分知足愉快。相反，有人覺得8000元當然是不夠，亦有人8萬元也不夠，有些終日煙酒不離，常玩至通宵達旦，可能未老先衰。

世上沒有完美的理財之道，是在乎你怎麼樣看「完美」，能知足健康是很不錯了。

李兆波

中大酒店及旅遊管理學院會計及財務高級導師

裁員風潮降臨全球金融業

http://hk.biz.yahoo.com/111103/364/4c4x8.html
11月 4日 星期五 06:42 更新

《華爾街日報》 --從日本到瑞士(新聞 - 網站 - 圖片)，多家金融企業周二紛紛公布大幅削減開支的計劃，一種瘦身後的華爾街新形象進入人們視野。一天之前，大宗商品經紀商全球曼氏金融(MF Global Holdings Ltd.)按美國破產法第11章申請了破產保護。 金融危機之前，全球金融行業擴張至史無前例的規模，在極不景氣的時候，其規模也只是略有萎縮。現在，這個行業正在展開一場大規模的節約行動。

野村控股(Nomura Holdings Inc.)將其年度成本削減目標提高到原來的三倍，達到12億美元，新增削減額度主要集中在歐洲。瑞士信貸(Credit Suisse Group)說，它將在四個月以來的第二輪裁員行動中砍掉1500個職位。

在這兩家公司之前不久，世界上很多大公司都展開了瘦身行動。瑞銀集團(UBS AG)8月份宣布將削減崗位3500個，預計其管理層還要進一步收縮當年意氣風發的投資銀行部門。高盛集團(Goldman Sachs Group Inc.)7月份說，預計會削減1000個職位，但這個數字已經被超過，而知情人士說，裁員數量可能還要上升。上個月，高盛報出2008年金融危機以來的首次季度虧損。

人員是華爾街到目前為止的最大成本，所以大規模裁員是利潤不景氣時期的常見現象。但一些行業高管和分析師認為，將來很長一段時間都會存在監管收緊、市場不明朗、經濟增長遲緩的情況，在銀行為此做準備之際，當前的裁員行動可能會比以往持續更久時間。

律師事務所Katten Muchin Rosenmann LLP.合伙人兼高管就業事務部董事長埃克豪斯(Steven Eckhaus)說，華爾街正在被大規模地挖空，這並不是一個繁榮與蕭條的周期。

政府數據顯示，2007年到2009年，全美證券行業就業人數下降了9%，隨後部分恢復，最近達到811,700人。裁員還不是困難公司動用的唯一工具：由於連續第二年業務不振，全行業從業者都在為年終獎減少做準備。

對於很多曾在上次危機中撿到機會的銀行從來者來說，現在的裁員行動可能讓他們大感意外。2008年危機期間，野村和瑞銀等公司曾在失業銀行家當中精挑細選，給他們提供大額薪酬方案和獎金，期待著能夠趁著經濟復甦大撈一把。

野村在2009年招了將近1000人，並在收購雷曼兄弟(Lehman Brothers Holdings Inc.)歐亞部門一年之後承諾擴大美國投資銀行部門。2010年，瑞士信貸在商用地產等領域大舉招聘，瑞銀為其固定收益部門增加了至少300個人。

在證券行業典型的興衰循環中，這些銀行壯大起來，對衰退的結束和市場的好轉做出回應。瑞信、高盛和瑞銀拒絕置評。

這一戰略暫時奏效了。隨著利潤的大幅增長，2009年成為近幾年銀行業歷史中業績最好的年份之一。

不過，復甦並沒有以華爾街公司預計的方式持續下去。由於歐洲主權債務危機和全球增長預期放緩所造成的市場動盪，今年併購交易一直很清淡。

2011年前10個月，投資級債券銷售較2009年同期減少30%。據Dealogic的數據，全球併購活動只相當於2007年前10個月的60%。2007年是過去10年中併購交易最活躍的高峰年。今年股票和其他股權證券的發行只相當於2007年的70%。

低迷的市場和放緩的經濟使已經因大規模科技和監管調整而開始削減就業崗位的公司面臨更大的壓力。隨著《沃爾克法則》(Volcker rule)等監管改革和更嚴格的資本金要求使銀行更難以從交易和投資中賺錢，很多公司的投行業務模式受到重創。《沃爾克法則》將限制銀行用自有資金在市場上押注。

新的規定要到明年7月才會生效，但其影響已經開始顯現。

瑞信分析師Howard Chen在談到要求銀行擁有更多資金緩沖的規定以及《多德－弗蘭克法》(Dodd-Frank)時說，削減業務從一定程度上是為了適應目前的環境，也是為《新巴(新聞 - 網站 - 圖片)賽爾協定》(Basel III)和後《多德－弗蘭克法》時代做準備。《多德－弗蘭克法》包括《沃爾克法則》。

在瑞信，一些員工吃驚地得知該公司位於美國的商業抵押貸款支持證券部門將裁員。這個約有50人的部門上個月接到通知說，他們的崗位有可能被裁掉。該行此前招了新員工，這批原本即將上崗的員工可能永遠不會開始工作了。

據瑞信周二說，除商業房地產外，瑞信還將退出利率衍生品、新興市場債務和對手方無需提供擔保的大宗商品的交易。這類交易常常是與主權國家和大公司進行的。根據即將實施的《巴賽爾協定》，這類交易將要求瑞信持有更多的資金。該行還計劃削減歐洲、非洲和中東的投行業務崗位。

撰稿：華爾街日報LIZ RAPPAPORT / ALISON TUDOR

每月萬元買基金 靈活轉換股債組合

http://hk.biz.yahoo.com/111103/369/4c4x5.html
11月 4日 星期五 06:15 更新

【明報專訊】陳小姐月入2.9萬元，每月付家用5000元，人壽及醫療保險費500元，個人開支約5000至6000元，今年2月開始月供2500元基金，並打算每月儲存1萬至1.2萬元。過去1年需要每月還債1萬元，目前尚欠2萬元。現時是零積蓄。 陳小姐希望了解多些投資概念，早日退休。她問應否明年開始增加基金供款額，如需要的話，應增加多少。

首先，陳小姐應想想自己在何時（提早）退休。一般而言，在職女士說盡早退休都是在50至55歲之間。陳小姐還須考慮在退休時的生活費需要多少。根據陳小姐所提供的資料，估計她需要相當於現時每月1.3萬元的生活費：她需要每月付家用5000元（結婚後或會減低），人壽及醫療保險費500元（隨著年紀會遞增），個人開支約5000至6000元，月供基金2500元（退休仍需為資產增值追平或追過通脹）。

退休後回報 仍要高於通脹

如何投資可以有年率化回報9%？樓房、股票、黃金、基金、古董、名表、名畫，以至紅酒，何者可達標？不同的投資工具有不同的「入場費」。沒有能力應付買樓、買古董等「高入場費」的人，基金應該是門檻較低而又可採用「平均成本法」去減低風險的投資工具。陳小姐沒有說明她買何種基金，也沒有提及現時的回報如何，但她表示自己只可承受較低的投資風險。風險低的投資工具回報必然相對較低。以下表列股票和債券指數在金融海嘯前後的情以供參考（見圖）。

最理想當然是低買高賣，在市場適時轉換股票和債券，盡賺到底。

假設陳小姐會在55歲時退休，而退休前的投資年率化回報為9%，每年通貨膨脹率為5%，退休後儲備的假設年率回報為6%（高過通脹），陳小姐應每月投資1萬餘元至55歲，29年後她會得到退休儲備1700萬用至85歲（女性平均壽命）。然而，陳小姐有強積金(新聞 - 網站 - 圖片)（假設僱主、僱員各供款1000元）並假設每年維持5%的增長，在她55歲時約有150萬的累算權益。加上2500元月供基金以每年9%的增長計算，她應該增加基金供款額每月6800元。

經濟不明 暫時全買美國國債

因為現時經濟前景不明，下年初情也不太快樂觀，她可考慮暫時買100%美國政府債券，待市場情穩定下來時，根據自己願意承受的投資風險才轉投股票市場以達退休目標。

美聯金融集團 高級副總裁

張伯倫

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謝國忠:政治風險2012年或主導全球經濟

http://www.hkej.com/template/onlinenews/jsp/detail.jsp?title_id=80576

編按：作者為玫瑰石顧問公司董事，經濟學家。謝國忠認為，白領將繼藍領之後，面對職位消息的問題，即便發達國家的白領也不能倖免。在歐洲和美國的經濟難題未解下，收入以及財富分配的不平等，將會在明年引發更多革命，佔領華爾街只是一個前奏。

2012年，發達國家可能會發生革命。高失業率、高通脹和財政緊縮，嚴重擠壓了家庭部門。政治風險可能將在2012年主導全球經濟。

一大批白領或將被永久取代

白領失業率可能會持續上升，這將對需要養家糊口的有經驗的中年高收入人群造成傷害。

信息技術是導致這一局面的最大原因。西方國家在把藍領工作轉移到發展中國家之後，剩下的就是零售行業的低收入工作和市場營銷、媒體、醫療衛生、金融等服務行業的高收入白領工作。後者實質上就是從事信息處理。然而，信息技術日趨復雜，逐步取代了這些白領的工作。這種趨勢是結構性的。一大批白領可能將被永久取代。

比如，每家大公司都有很大的IT部門，處理和維護內部IT系統。在高峰時期，華爾街每家公司每年IT方面的支出為10億到20億美元，IT人員數量遠遠超過金融專業人士的數量。迄今為止，IT部門仍然以安全因素為由抵制減員。但是，當前公司內部IT系統的安全性甚至低於消費市場上的服務。當企業發展到允許員工在家和工作場所使用同一套系統時，它們就能省下一大筆錢。改變只是一個時間問題。這可能會造成近千萬IT人員永久性失業。

金融業是另一個例子。金融業占全球GDP總量超過二十分之一，提供最高薪的職位。金融業大多數工作就是處理和收集信息。但是，大多數信息現在是可以自動收集的，每個人都能夠通過智能手機即時了解。金融業的不穩定在相當程度上是由於從業人員過剩，大家都在試圖通過投機找到足夠的工作而造成的。這個故事馬上就要結束了。金融業可能需要裁減一半的勞動力。這將對白領階層帶來巨大影響。

醫療衛生行業又是一個例子。在大多數發達國家，這個部門的增長要快於GDP的增長。在美國，醫療衛生行業現在占GDP總量的17%，並且是造成美國經濟問題的最大原因。然而，這是一個非生產型的行業。調查表明，醫療支出增加並不會提高人口健康。越來越多的醫療支出都是花費在生命的最後階段，對人活著的時候的健康狀況無甚影響。

人們通常會把醫生和醫院與治病救人，而不是浪費錢財聯繫起來。任何非生產性行業的存在都是依賴消費者的無知，信息傳播將會導致這些行業的衰落。醫療衛生行業的情況很可能要比金融業好。但是隨著時間流逝，也會慢慢開始裁員。

法律、會計、市場營銷、媒體等在過去二十年中得到了長足發展。這些行業的大多數人員通過收集信息並整理成像模像樣的材料而謀生。媒體行業已經深受信息技術的沖擊。同一股力量將會導致其他信息處理行業的收縮。

信息技術對發達國家白領階層的沖擊可謂禍不單行。由於股市和房地產雙重泡沫的破裂，他們的財富嚴重縮水。美國家庭部門的凈價值很可能從2006年的高峰減少了20%。

未來的財富狀況並不樂觀。老齡化意味著房價在未來十年中將會貶值。日本過去十年所發生的事情可能會在其他富裕國家重演。

另一方面，通脹正在推高生活成本。現在的油價是20世紀90年代平均價格的五倍。新興經濟體的需求推高了能源和食品等關鍵商品的價格。即使現在由於油價下跌，通脹似乎略有冷卻，長期趨勢仍然上漲。新興經濟體的需求不可能逆轉趨勢。

發達經濟體工人的掙錢本領在全球化的世界裏將會持續減弱，新興經濟體在價值鏈中的位置無疑將會上升。發達國家尤其是德國和日本的制造業所倚仗的是技術和手藝，而不是知識產權。新興經濟體掌握這些技術只是時間問題。

金融市場在給政府提供借貸時總是遲疑不決，這讓發達國家更加難以救助低迷的勞動力市場和家庭部門。

人口老齡化和信息技術對勞動力市場的沖擊，以及新興市場興起所造成的貿易環境惡化，都給發達國家帶來了重重困難。其政府不但無力提供救助，甚至還可能會減少救助。西方國家家庭部門所遭受的壓力，嚴重影響了其社會穩定。

在2012年爆發

一個世紀以前，由煤和石油驅動的機器讓大多數藍領的就業保障突然消失了。藍領組織起來發起抗議，工會運動由此興起。這一運動是成功的，因為工會可以劫持機器相要挾，並威脅要破壞它們。藍領也可以用大錘和鏈鋸等工具做武器。

現在，白領的處境更加糟糕。他們處理的是信息，而信息都儲存在虛擬空間，任何人都無法以此相要挾。白領同樣也無法訴諸武力來增強其議價能力。

因此，白領的抗議惟有走向國家範圍，改變國家政治，才有可能成功。現在這種零星抗議是無法實現目標的。惟有當這些抗議發展成為國家範圍的運動，成為政治黨派，白領才有可能實現其目標。這類運動很可能將會在2012年爆發。

歐洲現在正處於全球注意力的中心。主權債務危機很可能會從希臘蔓延至意大利和西班牙等國家。實際上，因為金融市場拒絕給這些政府提供資金，這場危機在未來幾個月可能會進一步深化。但是，美國的問題更為嚴重。2012年，美國可能會成為全球動蕩的關鍵點。

占領華爾街運動就像燎原之火一樣席卷美國。這可能是2012年的一個預兆。慘淡的數據足以說明一切。自2008年以來，已經有將近10%的美國家庭喪失抵押品贖回權，房屋被收走。28%的按揭房屋所有人為負資產。2500萬希望工作的人口失業。自2007年以來，中等家庭實際收入下跌了10%。雪上加霜的是，今年醫療衛生花費上漲了9%。對很多人來說，加入革命至少可以在公園為他們提供一個棲身之所，以及一頓飽飯。

1989年，美國贏得了冷戰。僅僅20年後，美國怎麽會落到如此慘境？原因在於，這種以他人為代價而使權貴變富的掠奪遊戲是應該被譴責的。這甚至不是權貴資本主義。過去二十年間美國證券市場表現欠佳，資本家也就是股東們也獲益欠佳。從這場掠奪遊戲中坐享其成的是那些權貴階層。

美國17%的GDP用於醫療，比其他發達國家高出一倍，但是民眾卻沒有因此更加健康。美國醫療體系的確是一場使醫生、醫院和醫療經理人獲益的掠奪遊戲。

金融業現在是美國憤怒的中心。它在高峰時期曾占GDP的8%，是歷史平均水平的兩倍。但是，大型金融機構的股東損失慘重。4%的GDP進入了金融高管的口袋。

雖然民眾處境艱難，他們卻長期被像2000年IT泡沫這樣由債務引發的金融泡沫和其後的房地產泡沫所蒙騙，以至於相信自己沒有變窮。2008年房地產泡沫破裂時，這一掠奪系統再次利用這一機會，剝削了民眾，用納稅人的錢來救助那些瀕於破產的金融機構。

失敗的全球統治精英

柏林墻倒塌之後，在過去20年裏，以達沃斯為代表的一群自我任命的精英通過金融遊戲統治了全球經濟，通過權力從民眾手中斂財，通過創造泡沫來掩蓋自己的掠奪行為。

真正困擾全球經濟的問題，是這群統治精英希望掠奪遊戲繼續而不是終止。

一年前，我曾預測2012年主權債務危機將引發一場全球危機，尤其是在美國國債市場。這次債券市場行動迅速，預測到了危機的發生，不願意再像以前那樣借貸。在美國，共和黨控制的國會拒絕給奧巴馬政府授權增加財政赤字。壓力從債券市場轉向了政治。政治危機，而不是債券危機，將會成為2012年的主題。

遊戲的結局將會是發達國家降低生活水平，提高稅率。實現這一目標將會遇到重重困難。如何分配這一負擔是一個大問題。高薪白領可能將不得不接受服務行業工作減薪的事實。銀行業人士和醫生可能要接受司機和服務員水平的工資。富裕國家的退休年齡可能要後延三年至五年。

對公平的追求將會推動革命。全球統治精英早已通過金融遊戲將其錢袋聯合起來。他們繼續通過強迫政府救助失敗的金融機構將錢袋聯合起來。

收入以及財富分配的不平等，將會在2012年在很多國家引發革命。

  

儲局無驚喜 券商料QE3集中買MBS

http://www.hkej.com/template/onlinenews/jsp/detail.jsp?title_id=80658

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證券商普遍認為聯儲局議息聲明未見驚喜，雖然預期第三輪量化鬆寬措施(QE3)不會即時推出，但將主要涉及購買按揭抵押證券(MBS)。

瑞銀指，聯儲局議息未有大驚喜，而會後聲明亦未有提供任何新措施，而是選擇繼續已有措施。至於聲明中亦未有如上次般提及「委員會討論了一系列政策工具」，可能反映不會很快進一步推出QE3。

該行指，聯儲局主席貝南奇的回應與該行的一致，相信若聯儲局真的推行QE3，相信部分將會主要涉及購買按揭抵押證券，並預期規模亦將較QE2為大。

瑞銀對於聯儲局的經濟預測亦不見特別，聯儲局將經濟預測下調，反映數據表現更暗淡，而此語調已於8及9月會議中出現過。

至於瑞信認為，貝南奇的言論表示聯儲局正認真考慮更多透明度及寬鬆措施，相信聯儲局正準備新一輪大規模的資產購買計劃，並將集中於按揭抵押證券。該行指，QE3明顯不會即時推出，更大可能是於「扭曲操作」於明年6月中結束前推出。

該行指，聯儲局聲明未有提及推新措施，相反，主要部分與9月會議時一樣，但委員會大幅下調經濟增長預測，暗示貨幣政策未有達到預期效果，可能會有更多的調整。

高盛指，一如預期，聯儲局預測較弱的經濟增長及失業率，並繼續料未來數年通脹低及穩定。對於會否推QE3，具南奇表示額外購買按揭抵押證券為可行的選擇之一，並暗示希望有更多財政措施配合。

高盛認為需注意的是，首先，委員會再次重複，經濟前景有重大下行風險，若金融環境改善，料將調整此句子，其次為，芝加哥儲行總裁伊雲斯，要求即時採取刺激經濟措施，為2007年首次有鴿派提出異議，而鷹派則未有反對。

負資產急升34.4倍

http://www.hkdailynews.com.hk/property.php?id=189910&scid=8

樓市於下半年受到政府施政、環球經濟陰霾和銀行收緊按揭成數及加按息等多重影響，成交量一再尋底，樓價走勢亦趨回軟。根據金管局最新調查結果顯示，今年第三季負資產數字按季大升34.4倍，由48宗增加至1,653宗，以金額計更按季大升71.5倍，為2010年第二季以來首次錄得升幅。

【本報記歐陽慧恩報道】政府自去年11月推出額外印花稅後，成交量一直呈膠狀，加上政府於6月收緊按揭成數，其後又遇上歐債危機、股市急跌、復建居屋等的外在因素，令成交一再尋底，同時導致減價成交個案一再湧現，令根樓價由高位回落。
根據金管局最新公布的負資產住宅按揭貸款調查結果顯示，負資產宗數由今年第二季的48宗急升至1,653宗，升幅達34.4倍，而當中涉及的金額就由6月30日的5,800萬元，增加至41.48億元，升幅71.5倍。

兩年來個案數目新高這升幅較宗數更為顯注，是自2010年第二季以來，首次錄得升幅，宗數亦是自2009年第一季以來的新高。至於負資產貸款則佔未償還按揭貸款總額的0.5%，而無抵押部分的金額由6月底的1,800萬元，增加至1.65億元。
金管局同時指出，負資產個案中，主要是申請按揭保險計劃而承造九成按揭的業主，當中亦不乏銀行職員的貸款，因職員可以向銀行借取九成以上的貸款，但樓價稍一下調，就會容易成為負資產，而個案中大部份是在今年第三季完成交易。
地產代理則表示，現時全港大型屋苑中，價跌幅最大的是魚涌的鯉景灣，跌幅達11%，其次為屯門的大興花園，跌幅近10%。

金管局維持銀行穩健不過銀行自今年第一季起，仍未有錄得拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。本港負資產數字最高的時期為2003年6月份，當時的負資產宗數達105,697宗，金額達1,650億元，佔當時的按揭貸款22%。金管局續表示，會密切留意物業市場情況，並會根情形採取有效的監管措施，以維持銀行體系的穩健。