游資湧香江 股樓水漲船高

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  港滙升穿7.75後 恒指走向
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  港滙升穿7.75後 恒指走向

【經濟日報專訊】熱錢正式進襲本港，港滙上周六觸及7.75強方兌換保證，金管局終於出手向銀行體系注入46.37億元資金。財資市場人士指，資金流入本港後，最先受惠的將會股市，基於累積財富效應，料目前高居不下的樓價更難回落，變相推高物業資產價格。

市場估計資金流入亞洲尋找投資機遇趨勢持續，未來一、兩星期金管局入市規模或增至逾百億港元。有投資界認為資金流入只提供短炒借口，歐美資金早前轉至中資股只因中資股估值便宜，短期或趁高位減持，但中綫看好，料年底資金才會大量流入（詳見另文）。

港滙升穿7.75 港股交投漸旺

回看2008年，在金融海嘯後，港滙於當年10月31日升穿7.75港元水平，金管局開始為期五個月入市干預。當時為金管局擴大存款保障初期，由10萬元增至百分之百足額保障，資金湧入避險，雖然短期對港股未見刺激，恒指其後1及3個月分別跌80及690點，但6個月後恒指則累升1552點（見表），其間港股日均成交477.29億元，中段成交雖低見百多億元，其後成交大幅反彈。

此外，港滙亦於2009年3月23日升穿7.75港元水平，恒指隨即見底，其後1、3、6個月分別升1767、4090及8148點，港股6個月內的日均高達685.76億元。總括來說，港滙升穿7.75港元後，中期利好港股。金管局上周六紐約交易時間，按每1美元兌7.75港元的價格，在市場買入美元、沽售港元，為09年12月以來首度入市，至本周三（24日）本港銀行體系結餘將增至1,533.15億元。

料逾百億外資 續來港尋寶

財資市場公會會員事務委員會副主席陳鳳翔指，本港以至亞洲其他地區經濟基調良好，料仍能吸引西方資金流入，未來一至兩星期金管局入市行動仍將持續，規模或達上周六的一倍，換言之，流入資金可能逾百億元。

根據過往紀錄，金管局入市干預行動總是接二連三，在08年金融海嘯期間至09年底止，由於美國推首輪量化寬鬆政策（QE1），熱錢大規模湧港，促使金管局入市捍衛聯繫滙率，其間合共錄得6,400億元淨資金流入。雖然預期資金仍將持續流入，陳鳳翔提醒，由於QE3的規模遠低於QE1和QE2，是次將會西向東流的資金規模料低於過往兩次。

金管局三年來首度入市捍衞港元，金管局發言人表示，目前港元市場穩定有序，近日港元需求有所增加是與歐洲市場略為回穩，美元偏弱，美息下降以致資金流入區內貨幣和股市有關。其他亞洲貨幣亦同樣面對上升壓力，當局將會繼續密切留意市況發展，並按貨幣發行局運作機制，穩定港滙。

理論上當大規模資金流入本港，香港銀行同業拆息將隨即回落。惟金管局發言人指，由於短期港元銀行同業拆息接近零，因此銀行體系總結餘的進一步增加對銀行同業拆息應不會有實質影響。

西班牙銀行壞帳1.8萬億新高 諾獎經濟學家﹕西希已陷大蕭條

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【明 報專訊】歐盟昨日舉行一連兩天峰會前，西班牙再成焦點，8月銀行壞帳增至10.5%新高，諾貝爾經濟學獎得主史迪格里茲（Joseph Stiglitz）更稱，西班牙及希臘兩國已陷入大蕭條，與法國總統奧朗德揚言「歐債危機接近結束」唱反調。另外，一連兩天的歐盟峰會昨天在布魯塞爾召 開，將繼續討論成立銀行業聯盟，但因德國等核心國要求延長討論，料無法取得重大進展。

西班牙央行昨天公布，8月份銀行呆壞帳佔總貸款額的比率升至10.5%，較上一個月增加0.6個百分點，是有紀錄以來最高，不良貸款的金額高達 1785億歐元（1.8萬億港元）。另外，西班牙樓市持續不振，當地樓市指數在第3季按年下跌9.3%，較次季跌8.3%的下滑速度更快，料會進一步拖累 當地銀行的壞帳比率。
「IMF預測輕微收縮太樂觀」
對於西班牙經濟及樓市仍未反彈，2001年諾貝爾經濟學獎得主史迪格里茲表示，緊縮措施正打擊歐洲的經濟增長，國際貨幣基金組織（IMF）預測歐元 區今明年經濟分別收縮0.4%及0.2%屬「有點太過樂觀」。他表示，西班牙及希臘正陷入緊縮措施與經濟收縮的惡性循環，兩國已經陷入大蕭條，而非一般的 經濟衰退。
不過，雖然西班牙經濟傳來壞消息，但由於近月歐盟及歐央行連番出招解決歐債危機，包括動用最多1000億歐元向西班牙銀行業注資，以及歐央行可以無 限量購買歐元國的短債等等，令西班牙及意大利的債息大幅回落，減低兩國的融資壓力，阻止歐債危機進一步蔓延，即使西班牙銀行壞帳續增，昨天西班牙10年期 債息仍進一步回落至5.4厘水平，是自4月底以來的最低水平。
歐盟峰會不議決是否批希臘貸款
歐洲債務及股票市場好轉，法國總統奧朗德（Francois Hollande）亦在峰會前大派「定心丸」，指歐盟領袖在6月的峰會作出了成立銀行業聯盟的「正確決定」，最壞的情况──歐元區可能崩潰的擔憂已經完結，揚言「歐債危機接近結束」。

歐盟峰會昨天在布魯塞爾召開，會議焦點是繼續討論成立銀行業聯盟，但多國 對聯盟的細節仍持分歧，特別是將來的銀行業注資計劃，應否包括有毒的「遺留資產」（legacy assets），由於德國等5個核心歐元國要求延長討論，料峰會上難就成立銀行業聯盟取得重大進展。消息指出，歐盟峰會上將不會決定是否批出下一輪希臘貸 款。

張震遠：丁權制度社會值得討論

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行政會議成員張震遠接受本台專訪時說，基本法保障新界原居民的權益，但現時丁屋政策的執行模式，並無持續性，現有土地供應絕不可能滿足所有丁權，認為社會值得討論，在不抹殺丁權下，用新的方法，更有效及更持續，滿足需要。

政府手上2100公空置住宅地資料，其中933公頃被劃作「鄉村式發展」用地，供新界原居民申請興建丁屋。
發展局局長陳茂波在報章撰文表示，認同有檢討小型屋宇政策的需要，但問題複雜，並非一年半載可解決。

入息十年升一成 樓價升兩倍

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• 放大顯示過去十年租金和住戶月入中位數(明報製表)

•  文章: 梁認樓價購買力脫節 提四深層次問題 房策隨時出招2012年10月18日星期四上午5:17
•  文章: 柴灣四口戶 租金飈三成 2012年10月18日星期四上午5:12
•  文章: 五成私樓綜援戶 租津不足交租 2012年10月18日星期四上午5:17

【明 報專訊】統計處資料顯示，過去10年本港家庭入息中位數僅上升約10%，不過同期樓價對比今年8月，已上升最少一至兩倍，租金亦上升70%至一倍不等（見 表）。有長策會成員及學者指出，過去10年市民薪酬升幅遠落後於樓市，加上現時處於超低息環境，政府要提防一旦利率回升造成住戶供款攀升的風險。

供款比率46.4％ 加息即危險
根據政府向長策會提交的資料，按今年第二季計算，住戶按揭佔入息平均比率為46.4%，租戶租金佔入息比率則為40.25%，目前供款比率已屬偏高水平。現時按揭息率徘徊於2厘左右，按政府評估，一旦加息3厘，住戶按揭佔入息平均比率將由46.4%飈升至60.4%。
特首房屋智囊、長策會成員蔡涯棉表示，供款比率一般需維持於40%才屬健康，超過50%則不可接受，因此現時供款比率屬偏高。市場一般估計2014至2015年利率將回升，政府需在這兩年內製造有利條件紓緩社會房屋需求。

另一長策會成員黃遠輝指出，因現時處於超低息環境，若以過去20年的平均息率計算，現時供款比例肯定超出50%，屬於一個「緊張」的比率，他關注未來樓價若仍持續上升，供款比率亦呈上升趨勢，屆時市民購買力脫節情况將更嚴重。

炒商舖風險巨大

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【iMoney智富雜誌—置業安居】 內地「十一」黃金周剛剛過去，黃金周一過，香港數隻零售股，特別是珠寶、零售股的股價大跌，這說明了黃金周的效果褪色了。黃金周褪色，不但會影響零售業的利潤，也會影響商舖的租金，進而影響商舖的價格。

  近一段日子，香港住宅價格不斷創新高。黃金地段的商舖租金、售價也創新高。黃金地段商舖租金創新高，完全是靠內地旅客。中國經濟增長在過去幾年非常驚人，富起來的中國人到處旅遊，香港其實沒有很多旅遊景點，但是沒有入口稅和消費稅的香港是購物天堂，香港與內地的零售物價約有20%的差距，香港賣1萬元的手袋在內地賣1萬元人民幣。有些人以為這是人民幣升值的效果，其實不然，是稅務的差異所造成的。

  珠寶店搶佔黃金地段

  不過，香港說小不小，內地旅客來香港並不是到處購物，只是集中於某些地區，這就造就了所謂的黃金地段；黃金地段一個月的租金，已經可以買新界同樣面積的住宅單位，非常恐怖。其中的珠寶商出手最闊氣，珠寶售價高，利潤高，珠寶商出高價搶黃金地段的商舖。現在香港某些黃金地段除了珠寶店外，其餘的零售商皆已消失，因付不起高昂租金被趕走了；若想不被趕走，只好付更高的租金。最新一個例子是銅鑼灣賣豬肉乾的美珍香，兩年前付月租43.5萬元租一個200平方呎的店舖，新近簽新租約月租120萬元，每月呎租6,000元，升幅驚人。

  商舖租金大幅上升，售價也自然水漲船高，於是不少人都認為炒舖比炒樓更好，商舖的租金、售價的升幅遠高於住宅。但是，炒商舖非常高風險，不斷上升的租金靠內地自由行，如果自由行政策、內地旅客消費行為有變、中國經濟增長再放緩，零售商肯定無法應付這超高租金，真的搬走了，剩租約的租金很可能一瀉千里，這就是為甚麼許多零售商寧可挨貴租也不願投資購買商舖。

  炒舖者應留意中港矛盾

  大量內地旅客到香港來，旅客消費能力參差，過多的旅客數量也使到香港的接待能力面對挑戰；還有兩地文化的差異引來部分香港人公開說不歡迎內地旅客，這都是炒商舖的人應該留意的事。

  這一次「十一」黃金周香港好些零售股股價大跌很可能是個訊號，是炒商舖者應該留意的。將來市區重建，今日的黃金地段在將來會不會改變？過去兩年，投資商舖的回報的確比投資住宅強得多，但是這趨勢能否長期維持下去？

  撰文：曾淵滄

  中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。 

土儲曝光 丁屋地佔七成 933公頃大如灣仔 餘三成公私營住宅

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  發展局長陳茂波昨日出席立法會回應議員關於土地供應的書面質詢時說，全港2100公頃的閒置官地，扣除不適合發展地帶，有1300多公頃可建住宅，不過要預留七成建丁屋， …

【明報專訊】發展局為回應近日社會對政府土地是否不足的質疑，完成整理資料後，昨日首次披露官地「土儲地圖」，指扣除道路和斜坡等不適合發展地帶，住宅地共有1300公頃，當中丁屋地比例高達七成，有932.9公頃，面積大如灣仔；而一般住宅只有391.5公頃，面積約20個維園。「地圖」揭示了沙田、元朗等不少丁屋官地臨近私樓甚至鐵路站，有檢討和發展潛力，但發展局解釋，積壓待批丁屋申請達1萬宗，政府有需要留起官地，應付原居民需求。

政府﹕萬宗丁屋申請積壓需留地

有立法會議員炮轟政府，寧向新界東北村民「開刀」，也不敢檢視有無盡需求的丁屋政策，以及龐大丁屋土地儲備；有測量師促政府立即檢討丁屋政策，考慮限制海外原居民後代的丁權（見另稿）。

發展局長陳茂波7月推銷新界東北發展時，披露全港2100公頃政府住宅土地，但預留1200公頃地用作建丁屋，被質疑浪費土地資源。當局昨日整理資料後回應立法會相關質詢，指2100公頃住宅地中，有近800公頃屬於道路和人造斜坡等，不宜發展住宅，可建住宅地實只有1324.4公頃（見表）。

公私營地391頃 如20維園

而可建住宅的官地中，政府規劃約391.5公頃為一般住宅用地，可建公私營房屋；其餘932.9公頃為「鄉村式發展」土地，主要預留予原居民申請興建丁屋。

丁屋官地面積廣闊，分佈元朗、沙田、西貢、屯門等區，總面積約相當於一個灣仔大小，較一般住宅地大1.4倍。

發展局發言人解釋，大部分用地是預留給原居民用以興建丁屋，稱雖然土地面積大，但「全港有600多條認可鄉村，亦即每條村平均只有不足兩公頃土地，面積並不是真的很多」。

當局又指出，大部分「鄉村式」土地在原居民村界內，或者是村附近的風水林，亦有部分土地在丁屋與丁屋之間，並不適宜發展其他住宅。

發言人又說，根據丁屋政策，政府有需要預留一些土地供丁屋發展，而由2007年至今年9月底，地政總署批出6000多宗小型屋宇申請，當中有部分使用政府土地，亦有村民自行買入私人農地建屋，目前還有超過1萬宗申請需待處理，粗略估計所需土地為130公頃。

城規副主席﹕鄉村式地非不能檢討

城規會副主席兼政府長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝認為，「鄉村式」土地並不是完全不能檢討，但由於提供土地發展丁屋具歷史因素，故即使檢討亦要通過漫長的協商，而負責討論和制訂分區用地大綱圖的城規會，不能主動檢討土地用途，或討論丁權，有關議題要由政府主導。

需求無盡 議員倡檢討丁屋政策

立法會發展事務委員會委員郭家麒認為，若要土地「應急」，政府應採取地盡其用方式，將「鄉村地」改作其他住宅地使用，而非強拆別人家園發展新界東北，長遠亦要檢討丁屋政策，否則面對無盡的丁權需求，難以達至持續發展。

另一委員范國威亦表示，有必要檢討政府擁有的「鄉村式」土地面積，他說，《基本法》雖承諾擁有丁權的原居民可建屋，但城規會和基本法亦沒指明政府需要撥地供他們建屋，認為公共資源應加以善用。本報昨亦嘗試聯絡發展事務委員會主席兼鄉議局主席劉皇發，但至截稿前未獲回應。

官地「土儲地圖」可瀏覽﹕

http://www.devb.gov.hk

「窮忙族」變包租公的鍾學良﹕低息造就加按錢賺錢機會

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  （明報製圖）
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  利用加按「錢賺錢」，鍾學良成功躋身千萬富翁之列，並出書和辦講座教人投資。（林俊源攝）

【明報專訊】現在不只是年輕人，就連中產亦呻置業難，認為目前樓價高不可攀。不過只有30多歲的鍾學良，經過債務重組還清20多萬元欠債後，現時已手持4個住宅及2個舖位，兩年前更因聽到「醫生、律師買唔到樓」，決定出書和開班教人投資。他聲言在低息環境下，應該利用加按多套現資金，在物業市場上「錢賺錢」，令財富以幾何級數升值。

現時身為投資策略研究課程總監的鍾學良，早前出書《窮忙族買樓大翻身》，將自己由欠債變為「包租公」的經歷道出。他表示，激發他出書及開辦投資講座的導火線，其實源自一個電台節目，「幾年前，我聽到有人打電話到電台，向（時任特首）曾蔭權投訴，表示自己和男友分別是醫生及律師，但都未能置業。當時在社會造成很大迴響，當時我亦很生氣，既然我可以手持多個物業，為何這類高收入人士卻說買不到樓？所以我決定與公眾分享置業心得。」

聯名買樓不利借貸紀錄

他表示2002年科網股爆破，令他損失慘重，加上需要交稅，故財政拮据，更欠下20多萬的信用卡數，相當於他當時的一年薪金，需要以債務重組的方式歸還欠款，最終在兩年後成功清還所有款項。「還債的兩年過得很辛苦，我要推掉所有應酬和娛樂，亦不開私家車，還清欠款後，由於已經習慣節儉的生活，所以將多出來的錢用作儲蓄，終於在2005年，以約100萬元購入一個西營盤480方呎的全海景單位作自住，成功上車。」

鍾學良表示，當時借九成按揭，首期只需10多萬元，至2007年，他終於首次買入收租物業，但他直指自己當時因為欠經驗，所以和家人聯名買入物業，但認為這做法其實不明智：「如果一對夫妻聯名借200萬元買樓，在銀行的信貸準則中，他們不會各自欠債100萬元，而是各自欠200萬元，即總共400萬元。」

「在這個準則下，他們要再增持物業，就會因為供樓負擔比重變大，難以取得較高的按揭成數和通過壓力測試。」

他現在手持的住宅已達6個，主要是購入時樓價仍僅為百多萬元的細單位，他認為「現時的息率低（見圖），應該盡量多借錢，達到錢賺錢的效果，所以我會加按名下的物業，再以套現所得的錢買樓，單是西營盤那個自住單位，我已經加按了兩次，但如果日後息口升高，我可能會售出某些物業，利用售樓套現的錢贖回其他單位。」他透露2008年金融海嘯時，當時4個租戶中，有兩個向他提出退租，一個要求減租，幸好當時回報率亦不差，減租後仍可抵消供款，不用放售單位，但如果出現第二波金融海嘯，他可能也要放售單位。

舊區單幢樓 樓價穩定勝大屋苑

經過幾次買樓的經歷後，他認為很多人在這方面的投資都存在誤解，如普遍人都傾向買大型屋苑和港鐵沿線，但在他看來其實不明智。「遇到跌市時，大型屋苑因為單位數量多，所以容易出現多個業主同時放售物業的情况，到時樓價就會容易踐踏式下跌。反而舊區的單幢樓，因為業主大多年長，又持貨多年，所以較少出現拋售情况，樓價相對穩定。」

投資舖位 忌買臨時租約舖

除了住宅之外，鍾學良近年也開始購入舖位物業，去年首次購入西環一個1100萬元的舖位後，近日亦以約2000萬元的價錢售出，一買一賣升值逾八成。他認為買舖前須留意地段日後的發展，該舖位日後又可否轉變用途，如文具舖的租金一定較低，但改為食肆後租金就會提高，藥房的租金又會高於食肆。部分舖位投資者就是熟悉舖市這個特點，所以懂得利用新租，令舖位價格急升，「有些舖位以高價租予臨時租戶，令租金看似較高，不過臨時租戶離開後，買家就會發現物業很難找到新租客，而且租金亦低，所以我不會買由臨時戶租承租的舖位。」

他幾個月前亦和多名投資者，共斥資480萬元共同購入一個位於油尖旺區的1100方呎舊式單位，打算改裝為賓館，瞄準自由行市場。

明報記者 歐陽慧恩