2012年12月10日星期一

蘋果三星之戰


《華爾街日報》-- 對許多人來說﹐手機的選擇正呈現非此即彼的趨勢﹐一如在政治上要麼選擇民主黨﹐要麼選擇共和黨﹐在橄欖球比賽中要麼支持紐約巨人隊(Giants)﹐要麼支持新英格蘭愛國者隊(Patriots)﹐在網壇要麼喜歡費德勒(Federer)﹐要麼喜歡納達爾(Nadal)。如今﹐你要麼是蘋果公司(Apple)iPhone手機的粉絲﹐要麼是個堅定的抵抗人士﹐如果是後者﹐那麼最有可能的情況是﹐你在用三星電子公司(Samsung Electronics)的Galaxy S-III手機來打電話和發短信。 
蘋果與三星又入稟法院
iPhone 5進入中國 最大贏家是消費者
蘋果專利戰的下一個敵人:谷歌
三星欲借Windows設備再戰蘋果
蘋果是如何打贏專利官司的?
雖然市面上有幾百款智能手機可供選擇﹐但智能手機的競爭正日益成為蘋果和三星之間的一場遊戲。兩家公司今年加起來銷售了全球49%的智能手機﹐但賺取了幾乎全部的利潤。網絡上充斥著關於這兩家公司的手機哪個更好的爭論。但對投資者而言﹐他們面臨著一個更艱難的抉擇:明年持有哪家公司的股票更好? 
兩家公司都有成為贏家的理由所在﹐它們如今的股價都是2009年的三倍多﹐但估值依然便宜:蘋果坐擁290億美元的現金﹐支付2%的股息﹐但按照2013年的盈利估計﹐其預期市盈率僅為10.5倍﹐大大低於其過去十年來28倍的市盈率中值﹔而三星在韓國股市的2013年預期市盈率僅為6.7倍。兩只股票都有人力挺:在研究蘋果公司的64位分析師中﹐有56位推薦買入蘋果股票﹔在研究三星公司的48位分析師中﹐有47位推薦買入三星股票。蘋果的股票市值居全球之首﹐而三星的技術收入居世界領先地位﹐還擁有其他不少桂冠﹐如全球最大的電視製造商﹐最大的LCD面板生產商﹐僅次於英特爾公司(Intel)的第二大芯片製造商等。 
誰會在明年更勝一籌?我內心的反向投資情結讓我不由自主地想把票投給三星。這家公司在2012年BrandZ最具價值全球化品牌100強排行榜中跳升12位﹐但僅位列第55名──還有很多提升空間!而堅持選擇蘋果公司似乎有點像是為紐約揚基棒球隊(New York Yankees)搖旗吶喊的本土死忠。 
雖然三星在與蘋果的競爭中居於下風﹐但蘋果股票被低估得更多。這使得蘋果在這場重量級拳王賽中處於一個尷尬地位──雖然贏了﹐但未擊倒對手﹐而是以點數取勝。這家全球第一品牌的企業可能也是被誤解最多的企業。兩家公司都拒絕接受採訪﹐但我們可以看到﹐蘋果的股價已從2012年9月中旬每股702美元的歷史高位下挫17%﹐目前約為585美元。人們普遍認為﹐2011年蘋果公司天才CEO史蒂夫•喬布斯(Steve Jobs)逝世以後﹐這家總部位於加州庫比蒂諾市(Cupertino)的IT巨頭已失去了創新動力﹔而公司近期的一些失誤更增加了人們的這種擔憂。在新iPhone中棄用谷歌(Google)地圖的小家子氣行為凸顯蘋果對於競爭對手不同尋常的恐懼。蘋果亞洲供應商虐待勞工的問題被媒體廣為報道﹐讓人感覺蘋果正在失去對供應鏈的控制。更糟的是﹐蘋果無法提供足夠的新iPhone來滿足市場的強勁需求。主流媒體聞到了血腥氣味﹐渴望把王者拉下馬﹐於是爭相鼓吹蘋果公司已經在走下坡路。 
2012年10月底﹐蘋果公佈了第四財季的經營情況﹐令氣氛更為緊張。雖然公司收入增長27%﹐利潤增長24%﹐但僅稍稍超過分析師的預測目標﹐是歷年來超出預期幅度最小的一次。公司管理層告訴投資者﹐本財季的預期每股收益僅為11.75美元﹐遠低於一年前的13.87美元﹔預期毛利率也從40%降為36%﹐投資經理們認為這是蘋果喪失競爭優勢的一種表現。華爾街議論紛紛﹐說蘋果公司已從超速增長墮落為正常增長﹐該賣出股票落袋為安了。 
但投資者不明白﹐壓縮利潤其實是蘋果公司長期戰略的組成部分。目前﹐蘋果每賺三美元﹐就有兩美元來自iPhone的銷售利潤﹐其毛利率接近55%。當初蘋果剛開始銷售這款標志性產品的時候﹐必須直接面對諾基亞(Nokia)和Research In Motion等資金雄厚﹑令人敬畏的對手。盧米斯塞勒斯基金公司(Loomis Sayles)的科技板塊分析師托尼•烏爾西洛(Tony Ursillo)說:“因此﹐蘋果的策略是先以高價格推出一款高端產品﹐生產最好的手機﹐蠶食競爭對手的高端市場份額﹐然後逐步降低價格。”蘋果以往借助這種策略取得過重大成功﹐通過銷售價格昂貴的iMac和iBook電腦﹐公司在PC電腦領域開拓出一片高利潤的小眾市場﹐改變了一度由戴爾(Dell)﹑惠普(Hewlett-Packard)和IBM公司控制的市場格局。 
這一策略在2010年蘋果開始銷售平板電腦時發生了轉變﹐這是蘋果開發出來的一個新市場﹐不存在業已坐大的競爭對手。這次﹐蘋果的首要任務是盡可能多地攫取市場份額﹐並提高門檻﹐減少新加入的競爭對手。因此﹐公司對於平板電腦的定價非常親民﹐至少以蘋果一貫的標準來說是這樣。iPad的利潤率為32%﹐大大低於公司的平均水平。正因如此﹐在iPad面世兩年後﹐蘋果依然佔據全球平板電腦市場三分之二的江山。 
2012年三季度﹐蘋果在平板電腦市場的份額一度跌至50%﹐這讓投資者驚出一身冷汗。不過﹐這只是暫時現象﹐是蘋果消費者持幣待購萬眾期待的新款iPad所致。蘋果如期於2012年11月開始銷售iPad Mini﹐起價329美元﹐而且利潤率更低。分析師預計﹐雖然谷歌和微軟(Microsoft)都在推出平板電腦﹐但蘋果的市場份額將會回升。 
當然﹐蘋果的終極目標是建立一個龐大的﹑往復循環的粉絲群體。我們將蘋果視為科技類和消費類股票﹐但以公司鎖定用戶忠誠度並讓其不斷回來購買更多產品的能力來看﹐我們也可以把蘋果看作是一家製藥商──而且是一家股本回報率高達43%的製藥商。研究表明﹐購買iPhone的人很可能會再次購買iPad﹑MacBook﹐或從iTunes商店購買音樂和影片﹐從而完全沉溺於蘋果創造的溫柔鄉裡不能自拔。烏爾西洛說:“由此產生的客戶終身價值是巨大的。因此蘋果願意事先犧牲一點利潤率﹐來換取一個忠誠的客戶群體。” 
批評人士一直詬病蘋果的前置化商業模式:公司通過銷售設備盈利﹐而非通過售後服務。這要求公司一個季度接著一個季度地持續銷售更多產品。管理T. Rowe Price全球技術基金(T. Rowe Price Global Technology Fund)的喬什•斯賓塞(Josh Spencer)說:“然而﹐人們忽略了蘋果經營模式中年金式的固有特質。蘋果不斷推陳出新﹐消費者被其技術生態系統牢牢鎖死﹐每隔幾年就會老老實實地升級換代蘋果新產品。”有一個現象可以作為佐證:消費者購買iPhone時﹐移動運營商給予了較大幅度的補貼﹐但為期兩年的手機合約還沒有到期﹐用戶就已經在開始渴求最新款的iPhone手機了。 
人們只會對蘋果越來越痴迷。目前﹐蘋果在114個國家與255家手機運營商合作﹐而黑莓手機製造商Research In Motion在165個國家與580家運營商合作。德意志銀行(Deutsche Bank)分析師克里斯•惠特莫爾(Chris Whitmore)認為﹐蘋果最終能在全球範圍達到18億用戶。從過去兩年來蘋果手機和平板電腦的銷售數量來看﹐他估算蘋果公司對目標市場的滲透率僅僅達到10%。惠特莫爾指出﹐到2012年12月﹐iPhone 5將在100個國家發售﹐“無論從滲透率來看﹐還是從運營商合作前景來看﹐蘋果的市場潛力都還很大。”他將蘋果股票的目標價格定為800美元。 
在小幅調低投資者期望值的同時﹐蘋果正悄悄對其主要產品進行全面更新﹐推出全新的iPhone 5﹑第四代iPad﹑iPad Mini﹐以及升級版的MacBook Pro。全新產品﹑強勁需求以及低期望值﹐這些因素可以讓蘋果股票的投資者過上一個快樂的聖誕節。 
在太平洋對岸的三星電子也不是好惹的。該公司是三星集團(Samsung Group)的旗艦子公司﹐曾以生產電腦芯片﹑屏幕面板和家用電器著稱。然而﹐這一點在2010年發生了變化:公司在亞洲推出蓋世(Galaxy)系列智能手機﹐而且在美國發售的45天內﹐銷量超過了100萬部。如今﹐三星賣出的手機數量超過任何一家公司──2012年其市場份額躍升至31%﹐大大超過2009年的3.4%﹐主要搶奪的是諾基亞和Research In Motion等昔日王者的市場份額。 
三星也有眾多粉絲。安聯RMC技術基金(Allianz RCM Technology Fund)的聯合投資經理沃特•普萊斯(Walter Price)認為﹐智能手機已在發達國家趨於飽和﹐更多的增長將來自發展中國家。普萊斯說:“三星在明年從這種趨勢中將比蘋果獲益更多﹐因為價格較低的三星手機將幫助其佔有更多的新興市場份額。”普萊斯管理的基金持有蘋果股票﹐但一直在為符合資格的投資者買入三星在韓國上市的股票﹐以及三星在倫敦證交所掛牌的存托股票。 
在眾多手機製造商當中﹐三星是最有實力與蘋果抗衡的對手。智能手機創造的利潤佔三星利潤總額的三分之二﹐但公司也生產芯片和屏幕面板﹐使其對於自己的產品擁有巨大的控制力。 
三星還有一個強大的隱形合作人。三星是全世界安卓智能手機的最大製造商﹐安卓是谷歌公司開發的﹐並免費提供給生產商﹐以推廣其移動廣告市場。如今﹐安卓在智能手機操作系統市場佔據66%的份額﹐令蘋果IOS操作系統19%的份額相形見絀。由於不用為操作系統付費﹐三星就能生產更便宜的產品﹐從而牢牢佔據中低端智能手機市場。 
與此形成對比的是﹐蘋果對設備的軟硬件都加以控制﹐從而給消費者帶來更一體化的使用體驗。蘋果也不像三星那樣﹐把自己的命運與另一個野心勃勃的競爭對手綁到一起。目前﹐谷歌搜索引擎業務的盈利能力很強﹐因此不急於進入設備製造領域﹐但公司近期收購了摩托羅拉公司(Motorola)的手機部門﹐不免令三星揣揣不安。 
T. Rowe Price基金的斯賓塞說:“雖然三星是最大的安卓手機製造商﹐但外頭這樣的生產商還有很多。因此﹐三星對於谷歌來說並非不可或缺﹐而谷歌對於三星來說卻不盡然。人們對於三星的讚譽與他們曾經對如日中天的諾基亞給出的讚譽一樣﹐無外乎規模效益﹑製造工藝﹑產量龐大﹑成本較低﹑佔領中低端市場等等﹐但看看諾基亞現在落到了什麼田地。”據市場研究機構高德納公司(Gartner)的數據﹐諾基亞這家曾是全球手機行業霸主的芬蘭公司﹐在2012年三季度智能手機市場的排名中已降至第七位。 
近期﹐谷歌和微軟公司都在推出自己的移動設備﹐這驗證了蘋果垂直一體化商業模式的前瞻性。市場研究機構Canaccord Genuity的分析師T. 邁克爾•沃克利(T. Michael Walkley)說﹐蘋果控制著自己的技術生態系統和用戶體驗﹐能給產品定很高的價格﹐因此儘管蘋果的銷售量在智能手機市場僅佔19%﹐但營業利潤卻能佔到市場的68%。 
蘋果與三星的戰火還燃燒到了全球各地的法庭上。今年加州聖何塞(San Jose)法院的陪審團裁定三星向蘋果支付10億美元的設計專利侵權費﹔但蘋果在英國和韓國等地的法院也屢有敗績。蘋果最近與諾基亞和宏達電(HTC)等競爭對手就專利問題達成和解﹐作為撤銷起訴的條件﹐蘋果可以向這些公司收取專利費和授權使用費﹐這讓蘋果的投資者大大鬆了一口氣。 
Valorem Law Group律師事務所知識產權訴訟律師曼諾迪•詹金斯(Manotti Jenkins)說:“從商業角度來看﹐與較小的競爭對手達成和解非常必要。這樣可以避免支付昂貴的訴訟費用﹐獲取專利費等收入﹐並借助這些資金進一步打擊三星。” 
如果越來越多的安卓手機製造商開始向蘋果支付專利費﹐安卓平台的免費優勢就會遭到削弱。不過﹐耗時長久的訴訟大戰對雙方都沒有好處。蘋果從三星那裡採購芯片和屏幕面板﹐並一直在尋找替代的供應商﹔在另一方面﹐三星的低價策略也開始對蘋果的豐厚利潤率產生負面影響。 
投資銀行伯恩斯坦公司(Bernstein)的分析師馬克•紐曼(Mark Newman)說:“三星排他性地為蘋果生產定制芯片﹐蘋果要求三星提升芯片生產能力﹐但雙方的合作協議只簽訂到2013年底﹐因此三星拒絕投資數十億美元來增加產能。三星面臨的是產能過剩的風險﹐而蘋果面臨的是iPhone和iPad在2013年下半年芯片產量不足的風險。” 
有一件事令雙方的關係進一步惡化:三星發佈攻擊性廣告嘲諷果粉對蘋果的熱捧。三星深知品牌形象對於企業的影響。安本資產管理公司(Aberdeen Asset Management)駐新加坡的投資組合經理詹米斯•湯姆(James Thom)說﹐雖然芯片業務僅佔其營業利潤的16%﹐但三星至今仍被視為一家大眾化芯片的製造商。 
三星還擁有幾家附屬機構的控股權﹐合計賬面價值達到數十億美元。三星創始家族控制著公司15%的股權。 
麥格理集團(Macquarie)駐首爾分析師丹尼爾•金(Daniel Kim)預測﹐三星Galaxy Note的第二代設備Galaxy Note II(一種智能手機和平板電腦的混合體)在整個生命週期的銷量要比第一代設備1300萬部的銷量高出一倍。但Galaxy S-III 4.8英寸大屏幕的設計亮點所帶來的產品優勢正在減弱──競爭對手推出了屏幕更大的手機﹐平板電腦也正日趨小型化和便於攜帶。 
三星是2012年三季度唯一推出了新手機的大型廠商﹐公司因此收益頗豐﹐同期利潤比上年增長91%。三星智能手機在三季度的毛利率為19%﹐為近兩年的最高水平。現在的問題是﹐面對新的競爭態勢﹐韓國巨人能否繼續屹立不倒? 
對此﹐分析師們給出了肯定回答﹐其設定的股價目標比目前股價高出31%。 
雖然蘋果的快速增長將有所放緩﹐但這不一定意味著災難的到來。IBM成為一家成熟的科技巨頭後﹐公司股價依然表現出色。蘋果的每股利潤預計還將保持兩位數的增長﹐並已悄悄開始支付股息和回購股票。公司龐大市值的6%為現金儲備﹐並只將20%的利潤用於派息﹐遠低於微軟的32%。因此﹐蘋果還可以通過很多方式來回報股東。 
儘管如此﹐蘋果股票的交易價格相對於市場整體水平而言仍有20%的折扣。烏爾西洛說:“最終來說﹐推動這場遊戲的關鍵因素是研發能力和設計水平﹐而非製造效率。”換而言之﹐三星在生產我們已經使用的手機﹐而蘋果則在創造那些我們原先並不知道自己會想要的產品。 
撰稿﹕華爾街日報KOPIN TAN

聯儲局本周議息或推新購債計劃


 12月10日 06時49分 


美國聯邦儲備局本星期議息,市場預期會宣布推出新的購買債券計劃,以維持每月購買債券850億美元。  聯儲局制訂貨幣政策的公開市場委員會,會一連兩日在星期二與星期三,舉行今年最後一次預定會議。  聯儲局目前每月購買450億美元較長期國債,並沽出短債的「扭曲操作」會在年底結束。市場預期會宣布推出新購債計劃,以取代「扭曲操作」。  根據《路透》調查,經濟師預測的購債金額,中位數是450億美元,加上9月份宣布推出第三輪量化寬鬆貨幣政策,每月購買按揭抵押證券400億美元,聯儲局會繼續每月購買債券850億美元。  分析員認為,聯儲局持有未來三年到期的較短期國債已經不多,新計劃只會買入而不會沽出國債,因此會擴大聯儲局資產負債表。根據經濟師預測中位數,新購債金額合共5150億美元,而在前兩次量寬政策,聯儲局購買2萬3千億美元按揭抵押證券與國債。  另外,多數經濟師預期聯儲局,最終會採用通貨脹與失業率作為政策門檻,協助末來決定加息。

用家入市 二手樓價連番破頂

  
http://news.28hse.com/20121210/15915/
【香港屋網 28Hse.com】  
十大屋苑兩日成交22宗 嘉湖佔10宗
 香港文匯報訊 (記者 周穎) 雖然政府出招打壓樓市,但買家始終有實際居住需求,二手市場連錄破頂成交,過去兩日無論一、二手市場均出現用家入市回升跡象。中原地產統計顯示,上周六、日十大屋苑錄得22宗成交,相比前周末急升13宗,升幅達1.4倍。十個屋苑當中,只有港島海怡半島及九龍美孚新邨及麗港城捧蛋,其餘屋苑各錄最少2宗交投,年青用家上車盤嘉湖山莊表現尤其出色,錄得10宗成交。
 用家平價入市難,連居屋亦屬當炒物業之下,天水圍居屋天盛苑再錄綠表價破頂成交。市場消息指出,天水圍居屋天盛苑R座高
層6室,單位建築面積853方呎,以綠表成交價265萬易手,呎價3,106元,再創新高。天盛苑居二呎價3106元創新高
 上述成交均打破較早前該屋苑E座高層2室的高成交價及呎價紀錄,天盛苑E座高層2室,建築面積約830方呎,成交價245萬元,呎價2,951元。
 物業勁升值,業主即使繳付額外印花稅亦可獲厚利離場。利祥益地產林家倫表示,天水圍嘉湖山莊樂湖居11座中層F室,建築面積576呎,日前獲一名外區客「即睇即買」以242萬購入上址作自住或投資收租之用,呎價4,201元,屬市場價成交。以該單位市值租金約8,200元計算,租金回報率可達4.1厘。原業主於11年10月以約188萬購入,原業主持貨不足兩年,單位需繳付5%額外印花稅,原業主總共需要繳付12.1萬元的額外印花稅,扣除額外印花稅款項後,單位轉手賬面獲利仍約高達41.9萬。
 另外,美聯物業表示,將軍澳廣場2座高層A室,由買家斥資約472萬元購入自住,面積約590呎,呎價約8,000元。創屋苑同類型單位售價新高。
 中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,上周六、日十大屋苑錄得22宗成交,為政府出招後六周首次回升至20宗水平,交投略為回暖。調控樓市新措施已出台一段時間,多數買家有感樓價始終無大回落,遂放棄觀望,只要業主出價合理,均會加快承接,本周末以細價樓成交為主。
 港島區方面,太古城買家近期積極睇樓,上周末屋苑錄得兩宗成交,成交呎價1.15萬元。而康怡花園錄一宗成交,為P座高層11室連租約出售,面積583平方呎,現以566萬元沽,呎價9,708元。買家為投資客,現時約月租1.158萬元,回報約2.4厘。九龍區方面,將軍澳新都城亦錄一宗成交。新界區方面,沙田第一城錄2宗成交,其中49座高層F室,面積395平方呎,獲外區用家以306萬元承接,呎價7,747元。映灣園錄得2宗成交,打破前周末零成交僵局,平均呎價約6000元。用家以650萬元購入映灣園1座高層G室,面積1,080平方呎,呎價6,019元。
美聯:農曆年前交投傾向低位橫行
 據美聯物業分行統計,十五大藍籌屋苑錄得約17宗買賣成交,與前周數字相若;若按十大屋苑統計則錄得13宗成交,按周下跌約18.8%。該行預期,農曆新年前,購買力會維持積極,走勢傾向低位橫行。

2012年12月6日星期四

強積金自由行遙遙無期


強積金制度已實行了十二年,在上個月也開始了俗稱「半自由行」的僱員自選計劃,讓供款人可以對自己供款的部份積金,自由的挑選強積金,可說是強積金制度的一個進步。
長久以來,強積金制度受人詬病,一來強積金是強制性,供款人沒有說不的權利,以致供款人每月收入是減少了,再加上強積金的表現未盡人意,回報表現不理想不在話下,強積金的收費居高不下,也令人對強積金的印象不佳。
強積金回報高低見仁見智,畢竟投資涉及風險,但強積金的收費之高卻是令人不滿,不少人希望可以藉自由市場的力量,通過競爭令強積金汰弱留強,而且多了競爭理論上更會讓積金收費下降,所以對全面開放強積金市場的聲音此起彼落,要求在半自由行的基礎上實行積金全自由行。
然而,強積金的對沖機制卻是實行全自由行的最大阻礙。所謂對沖機制,也即是僱主可以用其在強積金的供款部份,以這部份的戶口結餘,用來抵消其要繳付的長期服務金。在對沖機制下,由於有了這個用途,假如僱員可以自由挑選積金,僱主供款部份的不確定性便大增,假如僱員挑選了較高風險的積金而出現虧損,便有可能出現在僱員離職後,僱主供款部份不足以抵消長期服務金,便有可能要僱主額外付款,在僱主的角度看這是很難接受的。
那麼為甚麼強積金制度會有對沖條款這個漏洞?原因是在十二年前通過強積金制度時,當時香港經濟環境不好,要僱主接受強積金已是很難的事情,所以當局就進行了妥協,以僱主供款可以對沖長期服務金作為條件,換取僱主方面的同意,以後發生的事大家也知道了。
所以要實施積金全自由行,如何理順僱主一方的利益,會是重要的戰場,這場戰役將是漫長的。而且我們也要汲取十二年前對沖機制的教訓,即不要為了得到一個全自行通過而貿然妥協,因為全自行對供款人是否有利,還是要透過時間驗證,但一旦以交換形式得到的全自由行,很可能會有反後果。
蘇偉文
恆生管理學院商學院院長

香港投資者學會主席譚紹興﹕雙辣招下 初哥亂炒工商物業


【明報專訊】樓市「雙辣招」打擊住宅交投,令投資者窒步,部分更轉攻工商物業市場。香港投資者學會創辦人兼主席譚紹興卻睇淡商舖,對住宅市場則未感悲觀,因為工商舖在「雙辣招」後多了不少投資初哥,甚至師奶兵團追捧,價格已超貴,現時入市隨時摸頂;相反延長額外印花稅(SSD)對港人買家影響不大,反而可趁機撈筍盤,並坦言自己會減持商舖,重投住宅市場。
一向予人專注於股市投資及教育印象的譚紹興,原來一直有涉足工商物業及住宅,甚至海外樓宇亦有買賣。他透露,個人投資組合以房地產為主,佔60%,股票佔20%,郵票及名畫則佔10% 。
減持工商舖 轉投住宅
他表示,將會減持工商舖投資比例,全因有關市場已經「癲咗」,灣仔寫字樓年前呎價僅6000元,當時一些住宅呎價已經過萬元,前者變得低水,但現時兩者同價,買寫字樓變得不划算。
譚紹興續說,他去年擬購工貿樓,呎價約1000元,現時該物業呎價已升至3000至4000元,價錢足以媲美寫字樓。東九龍工貿呎價更升至7000至8000元水平。譚紹興發覺過去數年累計交了幾百萬元租金,所以去年買了旺角寫字樓收租,當時呎價6000多元,現時升至萬元水平,計劃減持商廈。
譚紹興指出,一名印籍富商早前放售尖沙嘴星光行50多間寫字樓,旋即獲得接貨,富商發現渴市情况便即封盤加價,可見炒賣瘋狂。譚紹興認為,自政府出招後,「以往無買寫字樓的都去買,不問回報,只問個舖幾多錢,只睇金額,見到400萬至500萬元,就認為買得過」,現在連「師奶兵團」也由住宅轉戰工商舖,但投資此類物業必須考慮租金回報,因為不是所有物業都可輕易「摩」出,有的甚至難以租出。
人幣升值 BSD難阻內地客
住宅方面,SSD年期雖由2年延至3年,譚紹興認為影響不大,由於買入物業後裝修動輒要半年,再將物業租出一次,很快便「放監」。值得留意的是,雖然現時息口低企,但銀行按揭條款有變,月供相對貴了,因此早前以拆息做了按揭的業主,如非必要,只會待高價時才出售物業。不過,也有個別心急業主願擴大議價空間,譚紹興早前屬意九龍站君臨天下一個1400方呎單位,未出招前叫價2600萬元,當時業主「好招積」,「話冇呢個價你唔好嚟傾喇」,現時業主卻主動表示「有得傾」。
他表示,過往每次人民幣升值,內地客便會來香港投資買賣,由於中國人買樓意欲強,人民幣升值可抵消買家印花稅(BSD)的支出,長遠而言相信BSD不能阻礙內地人入市。然而,BSD阻礙歐美基金來港購買物業,他們並非炒家,造成「基金焗買地產股、REIT(房地產信託基金)」,導致許多基金要重新估計香港地產市道。
住宅會「再上」 外國樓莫買
譚紹興預料,未來半年至一年樓價升勢將放緩,其後會如新加坡般「靜咗一排再上」,「我對住宅唔係咁悲觀,自己會由商舖轉番去住宅」,主要考慮大型屋苑,如紅磡黃埔花園、鰂魚涌太古城、九龍站屋苑,黃埔受惠沙中線,有望成為第二個太古城。
譚紹興又指出,現時在港買樓投資限制多多,部分投資者有意轉攻歐美市場,曾在美加置業的譚紹興提醒,在美加置業,每年需付樓價的1.5%至2%地稅,他曾以100萬加元(現約合782萬港元)買入物業,每年要繳交10多萬港元的地稅,另外每年還要負擔除草等雜費,可謂隔山買牛,所以除非自用,「極之唔建議喺外國買樓」。
近期車位炒風熾熱,譚紹興笑言他的一名朋友早前放售車位久未有人承接,近日卻多人有意接貨,但譚提醒炒車位存風險,他有朋友曾經以月租1500元將車位租出,但旁邊車位因月租只是1400元,只是100元的差額,便撬走了他的租客。
明報記者 鄒凱婷、陸振球

2012年12月4日星期二

供樓負擔達五成 財爺籲慎置業 「樓市降溫 雙辣招已見效」


【明報專訊】財政司長曾俊華昨日在立法會財經事務委員會中表示,政府較早前延長額外印花稅和推出買家印花稅已見成效,樓市有降溫迹象,但今年第三季供樓負擔比率已增加至50%,即業主平均要用一半收入供樓,現時屬低息環境,一旦加息3厘,負擔比率將飈升至65%的高水平,呼籲市民買樓要量力而為。
加息3厘 負擔比飈至65%
長遠房屋策略督導委員會成員、經濟學者關焯照亦表示,現時基本上是零息環境,將來利率只會加不會減,一旦利率正常化,例如加至2至4厘,負擔比率便會急遽惡化,提醒市民置業時要謹慎考慮自己的負擔能力。關焯照說,現時息口是人為地壓低,雖然美國短期內未必會突然加息,但如果美國經濟復蘇速度比預期中快,又或者面臨通脹壓力,加息周期或會在未來兩至三季提早到來,市民要留意加息風險。
供樓負擔比率在1997年時高達87.1%,之後持續回落至2003年的20.5%,其後再度上升,直至今年第三季為50%,較上季上升3個百分點,接近1991至2010年期間的平均值(見圖)。
不過,曾俊華提醒,最新的供樓負擔比率與97年時比較,雖然看似不高,但現時利率偏低,一旦加息,供樓負擔問題將會惡化,提醒市民要考慮加息後是否仍有能力供款。
首10月樓價升23%
曾俊華說,樓價在今年首10個月累計上升23%,政府在10月底推出的樓市雙辣招後,樓市有回穩迹象,炒賣活動有所收斂,但他說全球資金仍然充裕,資產價格或會波動,日後會繼續密切留意市况,按情况再推出相應措施。他又表示,會留意租金上升趨勢對市民和中小企的影響。
歐美影響 料港溫和增長1.2%
另外,曾俊華表示,受到美國「財政懸崖」困擾,以及歐洲經濟衰退等外圍因素影響,香港經濟難免受到衝擊。他預計今年香港經濟增長溫和,估計全年增長為1.2%。曾俊華又警告,最新失業率為2.4%,估計未來失業率仍有上升壓力。

2012年12月1日星期六

炒車位失利 量多爆減租潮


【經濟日報專訊】過去一個月發展商拆售逾3,000個車位,只有零星車位摸售獲利,車位「炒唔起」,最終被迫低價放租。其中沙田富豪花園車位月租叫價僅500元,荃灣朗逸峯車位更以半價轉租電單車使用,車位租金割價潮一觸即發。
市場一口氣承接逾3,000個車位,總值逾18億元。買家盲搶車位後,二手市場充斥供應,短炒獲利無望,市場更現「燶味」。
放盤乏人問津 5車位1閒置
事實上,發展商幾乎每年定期拆售車位,故供應源源不絕。如位於半山的荃灣朗逸峯停車場,根本沒有外來需求。市場充斥二手放盤,且長期乏人問津;代理指11月份只錄得1宗車位租賃,放租車位佔整體供應近20%,即5個車位有1個閒置,有車位放盤半年無人問津。
有投資者不欲車位長期空置,寧把私家車車位以半價即月租800元,租予電單車,條件是用家需隨時停租,業主只予一個月通知期。據悉,車主是屋苑租客,場內少有電單車位,剛巧車位放盤多時,故願意半價暫時出租,成停車場「豪華電單車泊位」。目前朗逸峯二手車位最平20萬元,平過發展商最新拆售價。
金獅花園零租賃 料再受壓
11月推出逾300個車位9成為外區投資者的沙田金獅花園,整月未錄租賃成交。代理指不少投資者仍抱着「名城效應」的期望,認為名城車位供不應求下,會轉租金獅,但現有車位放租僅1,000元,料未來租金會再受壓,若扣除每月200元管理費,實質回報約3.4厘。
至於新世界本年初至今累拆售逾300個屯門美樂花園車位,2月份時因大批車位供應,最惡劣時車位月租低至600元,經過近1年消化後,租金終回升至900元水平。
業界指,現業主唯一辦法是減租,如同住宅新盤入伙初期,業主減價放租,一般快速獲租客承租。惟私家車屬非必需品,車位即使減租亦未必能租出,料減租潮會更見慘烈。
盲搶車位過後,二手車位買賣市場亦未見起色,業主趕及成交前摸出車位,低價放盤只為求平手離場。有投資者以每個38萬元,購入深井豪景花園4個車位,目前只調高2萬元放盤,希望盡快沽貨平手離場。
一名沙田帝堡城持有3個車位的投資者,每個以46萬元放售,較買入價高4萬元,希望以平價吸客,低市價逾1成。事實上,不少投資者也深知個別屋苑的租務需求極低,由於流動資金太多,故不惜冒險入市。業界估計上月入市的投資者可能要持貨1至2年才能離場。

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