梁班子愛磚頭 人均三物業

http://hk.news.yahoo.com/%E6%A2%81%E7%8F%AD%E5%AD%90%E6%84%9B%E7%A3%9A%E9%A0%AD-%E4%BA%BA%E5%9D%87%E4%B8%89%E7%89%A9%E6%A5%AD-220926925.html

(綜合報道)(星島日報報道)新一屆政府昨日公布行政會議成員的利益申報資料，特首梁振英和三司長十二局長之中，以本人及家人名義擁有的本地和海外物業達四十七個，平均每人擁有近三個物業；其中九名官員更身兼「包租公」，三分之一官員在海外置業。勞工及福利局局長張建宗為「樓王」，共有八個物業，政務司司長林鄭月娥則是「海外樓后」，在英國和蘇州有四個物業。行政會議非官守成員「樓王」則是前教統局局長李國章，坐擁三十個物業，香港黃金五十創辦人林奮強榮膺「收租王」，他的二十七個物業中，二十四個用作收租。

　　梁班子在上任四十一天後，昨天終於公布行政會成員利益申報資料。包括梁振英在內的十六名官員中，共有十二人擁有超過兩個物業，擁有最多物業的冠亞軍為張建宗及梁振英，分別有八個和六個物業。

　　林鄭獨愛海外 英持三物業

　　梁班子愛買磚頭，有三分一官員更在海外置業。梁振英在英國和新加坡分別擁有兩個物業，他過往於家鄉山東威海市的空置住宅用地，則沒有再作申報，疑已出售。他在新加坡兩物業及港島南區的住宅物業均申報作「投資」，即收租之用。政務司司長林鄭月娥獨愛在海外「買磚頭」，她在英國擁有三個物業，其中位於劍橋郡st Neols的住宅，於過去一年內購入，作自住用途，她另外在蘇州擁有一住宅；但她在香港，則完全沒有置業。

　　房屋及運輸局局長張炳良有四個物業，其中包括一個位於澳洲雪梨的住宅，報稱妻子持有，供親戚居住；於油尖旺區的一個商業物業，張炳良透過佳富貿易有限公司持有，他佔百分之三點三四股份，租予非牟利團體。財政司司長曾俊華和環境局局長黃錦星分別在美國紐約和加拿大溫哥華置有物業。

　　逾半官員做「包租公」

　　九名官員把物業出租，頭號包租公是新班子「樓王」張建宗，他與太太手持八個物業，全部位於港島區，其中六個出租，其次便是梁振英，有三個物業出租。此外，民政事務局局長曾德成在過去一年在元朗購入一住宅，由妻子持有，手上物業增至三個。

　　李國章30物業 行會居首

　　至於行政會議非官守成員的物業數目遠超官守成員，「樓王」稱號由前教統局局長李國章奪得，他與家人坐擁三十個物業，其中三個位於倫敦，而其中一個是由私人公司持有、位於油尖旺的重建項目。地產股分析員林奮強亦不遑多讓，以名下及公司名義持有的物業多達二十七個，其中有二十四個出租，名副其實的「收租王」。出乎意料的是，市建局主席張震遠沒有任何物業。

　　積金局主席胡紅玉堪稱「離島地王」，她在離島區以公司名義持有二十六幅土地，她佔的股份為百分之六點五。工聯會榮譽會長鄭耀棠愛在內地置業，他妻子在內地中山有四個物業，當中她妻子持有四分一至三分一業權，他亦在過去一年出售港島南區一個物業。

作樓奴前要看十件事——再回應湯文亮論買不買樓

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%BD%9C%E6%A8%93%E5%A5%B4%E5%89%8D%E8%A6%81%E7%9C%8B%E5%8D%81%E4%BB%B6%E4%BA%8B-%E5%86%8D%E5%9B%9E%E6%87%89%E6%B9%AF%E6%96%87%E4%BA%AE%E8%AB%96%E8%B2%B7%E4%B8%8D%E8%B2%B7%E6%A8%93-20120801.html;_ylt=AgSgFTuruOP14i22qbYoFdtigLVG;_ylu=X3oDMTQzNWlucWRmBG1pdANGaW5hbmNlIEZQIEp1bWJvdHJvbiBMaXRlBHBrZwNiYjI0N2JjZi02MWExLTMzZWUtODAzNS1lNjJiOTc0NDIxY2MEcG9zAzEEc2VjA2p1bWJvdHJvbgR2ZXIDYmQ0NWIwMjMtZGI5MC0xMWUxLWJmYmItOWZhMTUxYmY2Yzhm;_ylg=X3oDMTFwNmxkMXNzBGludGwDaGsEbGFuZwN6aC1oYW50LWhrBHBzdGFpZAMEcHN0Y2F0A.S4u.mggQRwdANzZWN0aW9ucw--;_ylv=3

  

【iMoney智富雜誌—ibanker教室】讀到湯文亮博士對上星期文章的回應，還有一些網民的評論，就買不買樓的話題再寫一期。

先是湯文亮博士說中國沒有5%的存款利率，也許那是跟一年定存利率比較。
（湯文亮網上撰文︰我並沒有說「人必須買樓」 http://m.property.hk/writing_manage_art/phk_tml2/5ffca0d0.html）

如果買房平均投資年限是10年以上，那其回報應與長期定存相比。中國的銀行5年定存利率，即使最近兩次降息以後還有4.75厘。更重要的是中國定存提前取款，不單不用補利息差別，還有0.5厘的利息收回，非常划算。香港人對中國金融的認識是稍微薄弱了一點，中國存款不用付稅。

要比較兩種投資，首先要知道他們的投資年限。定存、債券或貸款（房貸也是長期貸款的一種），要看久期（Duration），也就是這筆債務或投資要多長。一般來說，愈長的投資回報率愈高。所以比較5年期的債券（或定存）和十多二十年的房貸投資已經是非常保守的做法。

手執磚頭不是萬能

任何的投資都有流動性需要風險，也就是套現所需付的費用與風險。當然，從網上讀者的評論來說，現金不重要，樓房才最重要，所以不是要考慮套現（把手上的投資變成現金）的風險，而應該考慮「套樓」（把投資變成樓房）的風險，也就是無論發生甚麼事情，都必須有樓在手。但是你不能拿樓房來付醫藥費，樓房不能在你失業的時候應急來付孩子的學費，或離婚時付贍養費，更重要的是現金沒有負資產的可能性。每個人看法不一樣，但是個人認為現金的用途比較廣。港元定期存款要套現時需要罰息，但人民幣不單止沒有，還可以收回活期利息。當然人民幣要變成港元以後才可使用，但是這風險並不是很高。樓房要套現，必須付中介費與稅款，套現成本相當高。

筆者深切明白樓房的價值不只是投資，還有婚姻幸福、家庭儲蓄等用途。筆者在拙作《男女博弈經濟學》中有詳細分析，在此不重複。此外我從來不建議買金融工具或個股，本專欄和拙作《反轉腦袋投資學》已有詳細說明。此外還須聲明，網上說我幫銀行工作所以推銷股票。筆者從不推銷股票，也從不建議投資。

但是單從投資（不是感情、婚姻、歸屬感的角度）來看，買樓是高槓桿交易（付30%，買足100%），風險和Accumulator（累計期權）等槓桿買賣相類。除非你一次過付款，否則你並沒有完全擁有那樓房，是貸款給你的銀行擁有，你只有一筆很大債務。如果還不是很明白，看看美國和西班牙買了房子的人。有點記憶的人，可看看2003年負資產引發多人燒碳的新聞。

筆者不是不主張買樓。筆者也曾在2003年從英國坐飛機回來香港買樓給家父，也因此回英國時要接受在家隔離兩星期才能上班，以防感染沙氏。家父現住的房子就是那時買的。

買不買樓，要看幾件事情：

1）你收入的穩定性，收入和經濟周期的關聯度有多大。如果是鐵飯碗政府官員不用考慮這點，如果是地產經紀，就要想清楚。大部分商業工作都與經濟和地產市場有很大關聯。

2）不能光看現在的利息，來衡量你的負擔能力。要以10年或20年的平均息口來看。

3）不要相信預測。財經演員，事後諸葛多的是，預測準確倒沒有。如果預測的人真能動測天機，他會告訴你嗎？所以甚麼看未來走勢來確定買不買樓來投資，絕對是騙你的。

4）房價是你收入的多少倍。如果超過8倍就要好好想清楚，10倍以上非常危險。因為樓價只要下跌10%就是你一年的收入。

5）不賣不代表沒有輸錢。這和套現風險有關，如果可以保證你永遠都不用套現，不會生病、不離婚等等，那就可以。不錯，如果你真的在1997年買樓，等到2012年確實是回到原位了。但若是你買了新界西的樓，現在樓價還比高峰期低18%。我們未來不要像日本，房價23年來跌了七八成。

6）你的錢除了買房子，有沒有別的用途？人民幣存款只是其中一個用途，但不是最好的用途，更好的用途是投放在自己教育上，例如留學，和你孩子的教育。

7）你的錢可以用來支持你做別的東西嗎？如創業、換一份更理想的工作時作周轉等等。或者你想過到外地工作，增廣見聞嗎？

8）朋友要結婚，一定要買房子，但是不想負擔太重，所以要搬到新界上水。她男朋友上班要花很多時間，見面的時間少了。時間也是人生裏很重要的資產。值得為了擁有房子而犧牲相處的時間嗎？

9）如果你買不起你孩子學校附近的房子，而要搬到很遠，犧牲了孩子學習或玩耍的快樂，值得嗎？

10）縱然樓價不跌，甚至上升，問問自己，一間500平方呎（實用面積350平方呎）的所謂豪宅，值得你們兩夫婦以一生的青春去換嗎？我看到要付房貸的朋友不去旅行，周年慶祝也沒有，省吃儉用，為的就是一個只是勉強放得下單人床的小房間。值嗎？坦白說，如果香港繼續這樣，移民是很好的選擇。為甚麼不去新加坡？

歷史上泡沫一定爆破

筆者談論房地產，並不是因為我有魔鏡知道未來房地產走勢。只是我住過不同的地方，美國、英國、歐洲、香港，毫無例外，全都有結局非常悲慘的房地產泡沫爆破。我太年輕，沒有經歷過日本的房地產泡沫。但現在我在香港所聽到的言論，和我當年在這些國家聽過的、在1997年香港聽到的，驚訝地雷同。我非常希望各位有樓房的投資者能繼續賺錢，預期的泡沫爆破不要來臨。但是歷史和經濟周期的循環到目前為止沒有例外。我真心希望多年後證實我徹底看錯，給人痛罵是書呆子一名，而香港成了往後經濟史上的特例。

在下沒有如網上評論我文章的財經高手般博學，思考更不如眾網民清晰慎密。筆者大學畢業多年後依然一貧如洗，要吃軟飯過活，因為錢都花了在讀書上。筆者並不是說買樓不賺錢，我只是想當書奴，而不是房奴而已。書呆子教授沒有資格評論如何發大財，只是希望各位讀者有空想想，在所有人都認為買樓是必要的時候，有沒有別的可能性，別的想法。

撰文：王澤基、潘凱媛
資料整理︰潘凱媛

王澤基：香港中文大學應用金融學教授、牛津大學經濟學博士、碩士課程主任前巴克萊銀行常務董事，逾十年投資銀行工作經驗。