【iMoney智富雜誌—ibanker教室】讀到湯文亮博士對上星期文章的回應，還有一些網民的評論，就買不買樓的話題再寫一期。
先是湯文亮博士說中國沒有5%的存款利率，也許那是跟一年定存利率比較。
（湯文亮網上撰文︰我並沒有說「人必須買樓」 http://m.property.hk/writing_manage_art/phk_tml2/5ffca0d0.html）
如果買房平均投資年限是10年以上，那其回報應與長期定存相比。中國的銀行5年定存利率，即使最近兩次降息以後還有4.75厘。更重要的是中國定存提前取款，不單不用補利息差別，還有0.5厘的利息收回，非常划算。香港人對中國金融的認識是稍微薄弱了一點，中國存款不用付稅。
要比較兩種投資，首先要知道他們的投資年限。定存、債券或貸款（房貸也是長期貸款的一種），要看久期（Duration），也就是這筆債務或投資要多長。一般來說，愈長的投資回報率愈高。所以比較5年期的債券（或定存）和十多二十年的房貸投資已經是非常保守的做法。
手執磚頭不是萬能
任何的投資都有流動性需要風險，也就是套現所需付的費用與風險。當然，從網上讀者的評論來說，現金不重要，樓房才最重要，所以不是要考慮套現（把手上的投資變成現金）的風險，而應該考慮「套樓」（把投資變成樓房）的風險，也就是無論發生甚麼事情，都必須有樓在手。但是你不能拿樓房來付醫藥費，樓房不能在你失業的時候應急來付孩子的學費，或離婚時付贍養費，更重要的是現金沒有負資產的可能性。每個人看法不一樣，但是個人認為現金的用途比較廣。港元定期存款要套現時需要罰息，但人民幣不單止沒有，還可以收回活期利息。當然人民幣要變成港元以後才可使用，但是這風險並不是很高。樓房要套現，必須付中介費與稅款，套現成本相當高。
筆者深切明白樓房的價值不只是投資，還有婚姻幸福、家庭儲蓄等用途。筆者在拙作《男女博弈經濟學》中有詳細分析，在此不重複。此外我從來不建議買金融工具或個股，本專欄和拙作《反轉腦袋投資學》已有詳細說明。此外還須聲明，網上說我幫銀行工作所以推銷股票。筆者從不推銷股票，也從不建議投資。
但是單從投資（不是感情、婚姻、歸屬感的角度）來看，買樓是高槓桿交易（付30%，買足100%），風險和Accumulator（累計期權）等槓桿買賣相類。除非你一次過付款，否則你並沒有完全擁有那樓房，是貸款給你的銀行擁有，你只有一筆很大債務。如果還不是很明白，看看美國和西班牙買了房子的人。有點記憶的人，可看看2003年負資產引發多人燒碳的新聞。
筆者不是不主張買樓。筆者也曾在2003年從英國坐飛機回來香港買樓給家父，也因此回英國時要接受在家隔離兩星期才能上班，以防感染沙氏。家父現住的房子就是那時買的。
買不買樓，要看幾件事情：
1）你收入的穩定性，收入和經濟周期的關聯度有多大。如果是鐵飯碗政府官員不用考慮這點，如果是地產經紀，就要想清楚。大部分商業工作都與經濟和地產市場有很大關聯。
2）不能光看現在的利息，來衡量你的負擔能力。要以10年或20年的平均息口來看。
3）不要相信預測。財經演員，事後諸葛多的是，預測準確倒沒有。如果預測的人真能動測天機，他會告訴你嗎？所以甚麼看未來走勢來確定買不買樓來投資，絕對是騙你的。
4）房價是你收入的多少倍。如果超過8倍就要好好想清楚，10倍以上非常危險。因為樓價只要下跌10%就是你一年的收入。
5）不賣不代表沒有輸錢。這和套現風險有關，如果可以保證你永遠都不用套現，不會生病、不離婚等等，那就可以。不錯，如果你真的在1997年買樓，等到2012年確實是回到原位了。但若是你買了新界西的樓，現在樓價還比高峰期低18%。我們未來不要像日本，房價23年來跌了七八成。
6）你的錢除了買房子，有沒有別的用途？人民幣存款只是其中一個用途，但不是最好的用途，更好的用途是投放在自己教育上，例如留學，和你孩子的教育。
7）你的錢可以用來支持你做別的東西嗎？如創業、換一份更理想的工作時作周轉等等。或者你想過到外地工作，增廣見聞嗎？
8）朋友要結婚，一定要買房子，但是不想負擔太重，所以要搬到新界上水。她男朋友上班要花很多時間，見面的時間少了。時間也是人生裏很重要的資產。值得為了擁有房子而犧牲相處的時間嗎？
9）如果你買不起你孩子學校附近的房子，而要搬到很遠，犧牲了孩子學習或玩耍的快樂，值得嗎？
10）縱然樓價不跌，甚至上升，問問自己，一間500平方呎（實用面積350平方呎）的所謂豪宅，值得你們兩夫婦以一生的青春去換嗎？我看到要付房貸的朋友不去旅行，周年慶祝也沒有，省吃儉用，為的就是一個只是勉強放得下單人床的小房間。值嗎？坦白說，如果香港繼續這樣，移民是很好的選擇。為甚麼不去新加坡？
歷史上泡沫一定爆破
筆者談論房地產，並不是因為我有魔鏡知道未來房地產走勢。只是我住過不同的地方，美國、英國、歐洲、香港，毫無例外，全都有結局非常悲慘的房地產泡沫爆破。我太年輕，沒有經歷過日本的房地產泡沫。但現在我在香港所聽到的言論，和我當年在這些國家聽過的、在1997年香港聽到的，驚訝地雷同。我非常希望各位有樓房的投資者能繼續賺錢，預期的泡沫爆破不要來臨。但是歷史和經濟周期的循環到目前為止沒有例外。我真心希望多年後證實我徹底看錯，給人痛罵是書呆子一名，而香港成了往後經濟史上的特例。
在下沒有如網上評論我文章的財經高手般博學，思考更不如眾網民清晰慎密。筆者大學畢業多年後依然一貧如洗，要吃軟飯過活，因為錢都花了在讀書上。筆者並不是說買樓不賺錢，我只是想當書奴，而不是房奴而已。書呆子教授沒有資格評論如何發大財，只是希望各位讀者有空想想，在所有人都認為買樓是必要的時候，有沒有別的可能性，別的想法。
撰文：王澤基、潘凱媛
資料整理︰潘凱媛
王澤基：香港中文大學應用金融學教授、牛津大學經濟學博士、碩士課程主任前巴克萊銀行常務董事，逾十年投資銀行工作經驗。
先是湯文亮博士說中國沒有5%的存款利率，也許那是跟一年定存利率比較。
（湯文亮網上撰文︰我並沒有說「人必須買樓」 http://m.property.hk/writing_manage_art/phk_tml2/5ffca0d0.html）
如果買房平均投資年限是10年以上，那其回報應與長期定存相比。中國的銀行5年定存利率，即使最近兩次降息以後還有4.75厘。更重要的是中國定存提前取款，不單不用補利息差別，還有0.5厘的利息收回，非常划算。香港人對中國金融的認識是稍微薄弱了一點，中國存款不用付稅。
要比較兩種投資，首先要知道他們的投資年限。定存、債券或貸款（房貸也是長期貸款的一種），要看久期（Duration），也就是這筆債務或投資要多長。一般來說，愈長的投資回報率愈高。所以比較5年期的債券（或定存）和十多二十年的房貸投資已經是非常保守的做法。
手執磚頭不是萬能
任何的投資都有流動性需要風險，也就是套現所需付的費用與風險。當然，從網上讀者的評論來說，現金不重要，樓房才最重要，所以不是要考慮套現（把手上的投資變成現金）的風險，而應該考慮「套樓」（把投資變成樓房）的風險，也就是無論發生甚麼事情，都必須有樓在手。但是你不能拿樓房來付醫藥費，樓房不能在你失業的時候應急來付孩子的學費，或離婚時付贍養費，更重要的是現金沒有負資產的可能性。每個人看法不一樣，但是個人認為現金的用途比較廣。港元定期存款要套現時需要罰息，但人民幣不單止沒有，還可以收回活期利息。當然人民幣要變成港元以後才可使用，但是這風險並不是很高。樓房要套現，必須付中介費與稅款，套現成本相當高。
筆者深切明白樓房的價值不只是投資，還有婚姻幸福、家庭儲蓄等用途。筆者在拙作《男女博弈經濟學》中有詳細分析，在此不重複。此外我從來不建議買金融工具或個股，本專欄和拙作《反轉腦袋投資學》已有詳細說明。此外還須聲明，網上說我幫銀行工作所以推銷股票。筆者從不推銷股票，也從不建議投資。
但是單從投資（不是感情、婚姻、歸屬感的角度）來看，買樓是高槓桿交易（付30%，買足100%），風險和Accumulator（累計期權）等槓桿買賣相類。除非你一次過付款，否則你並沒有完全擁有那樓房，是貸款給你的銀行擁有，你只有一筆很大債務。如果還不是很明白，看看美國和西班牙買了房子的人。有點記憶的人，可看看2003年負資產引發多人燒碳的新聞。
筆者不是不主張買樓。筆者也曾在2003年從英國坐飛機回來香港買樓給家父，也因此回英國時要接受在家隔離兩星期才能上班，以防感染沙氏。家父現住的房子就是那時買的。
買不買樓，要看幾件事情：
1）你收入的穩定性，收入和經濟周期的關聯度有多大。如果是鐵飯碗政府官員不用考慮這點，如果是地產經紀，就要想清楚。大部分商業工作都與經濟和地產市場有很大關聯。
2）不能光看現在的利息，來衡量你的負擔能力。要以10年或20年的平均息口來看。
3）不要相信預測。財經演員，事後諸葛多的是，預測準確倒沒有。如果預測的人真能動測天機，他會告訴你嗎？所以甚麼看未來走勢來確定買不買樓來投資，絕對是騙你的。
4）房價是你收入的多少倍。如果超過8倍就要好好想清楚，10倍以上非常危險。因為樓價只要下跌10%就是你一年的收入。
5）不賣不代表沒有輸錢。這和套現風險有關，如果可以保證你永遠都不用套現，不會生病、不離婚等等，那就可以。不錯，如果你真的在1997年買樓，等到2012年確實是回到原位了。但若是你買了新界西的樓，現在樓價還比高峰期低18%。我們未來不要像日本，房價23年來跌了七八成。
6）你的錢除了買房子，有沒有別的用途？人民幣存款只是其中一個用途，但不是最好的用途，更好的用途是投放在自己教育上，例如留學，和你孩子的教育。
7）你的錢可以用來支持你做別的東西嗎？如創業、換一份更理想的工作時作周轉等等。或者你想過到外地工作，增廣見聞嗎？
8）朋友要結婚，一定要買房子，但是不想負擔太重，所以要搬到新界上水。她男朋友上班要花很多時間，見面的時間少了。時間也是人生裏很重要的資產。值得為了擁有房子而犧牲相處的時間嗎？
9）如果你買不起你孩子學校附近的房子，而要搬到很遠，犧牲了孩子學習或玩耍的快樂，值得嗎？
10）縱然樓價不跌，甚至上升，問問自己，一間500平方呎（實用面積350平方呎）的所謂豪宅，值得你們兩夫婦以一生的青春去換嗎？我看到要付房貸的朋友不去旅行，周年慶祝也沒有，省吃儉用，為的就是一個只是勉強放得下單人床的小房間。值嗎？坦白說，如果香港繼續這樣，移民是很好的選擇。為甚麼不去新加坡？
歷史上泡沫一定爆破
筆者談論房地產，並不是因為我有魔鏡知道未來房地產走勢。只是我住過不同的地方，美國、英國、歐洲、香港，毫無例外，全都有結局非常悲慘的房地產泡沫爆破。我太年輕，沒有經歷過日本的房地產泡沫。但現在我在香港所聽到的言論，和我當年在這些國家聽過的、在1997年香港聽到的，驚訝地雷同。我非常希望各位有樓房的投資者能繼續賺錢，預期的泡沫爆破不要來臨。但是歷史和經濟周期的循環到目前為止沒有例外。我真心希望多年後證實我徹底看錯，給人痛罵是書呆子一名，而香港成了往後經濟史上的特例。
在下沒有如網上評論我文章的財經高手般博學，思考更不如眾網民清晰慎密。筆者大學畢業多年後依然一貧如洗，要吃軟飯過活，因為錢都花了在讀書上。筆者並不是說買樓不賺錢，我只是想當書奴，而不是房奴而已。書呆子教授沒有資格評論如何發大財，只是希望各位讀者有空想想，在所有人都認為買樓是必要的時候，有沒有別的可能性，別的想法。
撰文：王澤基、潘凱媛
資料整理︰潘凱媛
王澤基：香港中文大學應用金融學教授、牛津大學經濟學博士、碩士課程主任前巴克萊銀行常務董事，逾十年投資銀行工作經驗。
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