樓市大跌動搖「美國夢」支柱

樓市大跌動搖「美國夢」支柱
(星島)7月14日 星期一 06:30

(綜合報道)

剛過去的周末，美國 政府展開新一輪的「救火行動」，除了接管一家擠提銀行，更嚴峻的考驗，是為美國房屋貸款市場兩大支柱的「房利美」和「房貸美」公司尋求注資。這兩家巨無霸公司的借貸和按揭擔保總額超過五萬億美元 ，比財政部發行的四萬五千億美元國債還要多。

　　事件顯示美國次級按揭泡沫爆破颳起的風暴，繼續愈捲愈大。聯邦儲備局局長伯南克 上星期指樓市問題會伸延至明年才有望解決，令投資者要做好心理準備繼續扣好安全帶。

　　次按爆破，導致直接投資次按衍生工具的金融機構蒙受慘重損失，部分更因嚴重周轉不靈而「賤售」資產吸引注資，最嚴重的更面臨倒閉，金融界人人自保而不願放貸，美國政府要三番四次放鬆銀根等救市招數，甚至用公帑擔保投資銀行債項為其尋找買家。

　　兩房貸公司助低息買樓

　　與此同時，銀主盤湧現啟動房價下跌的惡性循環，出現更多負資產，令即使不涉及次按生意的銀行，也大受苦業主斷供打擊。今次遭政府接管的Indy Mac銀行，基地在樓市重災區加州，是全美最大的房貸銀行之一，並不涉足次按，而是比次按稍高一級的Alt-A房貸業務。今次是聯邦存款保險公司在一九八四年成立以來，在這存保機制下倒閉的最大銀行。存保公司上月透露有九十家金融機構被列入「問題名單」，是連續第六季增加。

　　至於房利美，是在一九三八年羅斯福總統新政下的產物，旨在協助美國人透過低息貸款買樓，圓自置物業的夢想。房地美的經營方式是發債集資，向銀行買入按揭或提供擔保，賺取息差等收入，由於大受歡迎，生意愈做愈大，在六八年上市，為應付越戰開支，從此不再是政府機構，但是「官股」形象揮之不去。一九七八年，當局再安排成立房貸美，引入競爭。兩家公司作為「政府贊助企業」，享有政府多項免稅優惠，雖然法律上政府不再提供擔保，但是投資者仍然覺得它們有政府做大靠山，得以享有一流借貸評級，可以低息發債，間接拖低整個樓貸市場的利息，而兩家公司的債項承擔，合共佔去全美國樓貸市場近半。

　　放水加監管力挽危機

　　兩家公司發展成如今的巨無霸，所發債券備受全球投資者歡迎，包括本港一些強積金 在內的很多退休基金都以此作為保守投資，令美國政府不容它們倒閉，免造成金融災難，房貸息口大升，美元幣值再挫。但是，美國政府為免令赤字加倍，又不可能將這巨無霸「國有化」，因此，最可能的方式，是協助兩家公司尋求注資。

　　注資意味攤薄股份收益，兩家公司的股價今年已經跌了超過七成，投資者傾向賣股而買其債券，猜測美國政府會透過擔保其債務承擔來吸引買家注資，有如數月前為貝爾斯登擔保債務一樣。另一個注資方式則是由聯邦儲備局屬下銀行買入債券。無論以何種形式，政府都要確保助國人圓「美國夢」的象徵不倒，最多是加強監管減少再有問題的危機。隨着樓市下滑，危機卻不會如此快解除。