| 半年成交 急升五成 全港車位大熱炒 (詳盡版) |
政府再出招壓樓市炒風，二手屋苑成交大幅減半，樓市稍稍放緩，但車位市場卻已靜靜地起革命。事實上，低息環境令樓市愈炒愈，上月中華懋集團短短數日售出近一千個車位，可見以往乏人問津的車位市場也開始瘋狂起來。
過去半年車位炒賣逐漸熾熱，九龍站漾日居的車位售價，不足三個月飆升近六成，近日鴨脷洲深灣軒及紅磡海逸豪園的車位也被炒至突破百萬大關，九龍站上蓋凱旋門車位更創出一百八十萬元成交價，如此天價車位，幾已足夠購入沙田第一城的細單位。
今年上半年，車位成交宗數大幅攀升，純車位買賣登記達到三千六百二十六宗，較去年同期大幅上升五成，反映樓市火熱下，車位成為另類炒賣對象。若看車位價格，以百分比計算，全港車位半年多以來平均升幅亦超過五成，升幅煞是驚人；個別屋苑如馬鞍山翠擁華庭，有車位價格不足一年升幅高達一點六倍，利潤回報之豐厚，莫不教投資者咋舌。
深灣軒破百萬
美孚新邨買賣宗數倍增
翠擁華庭價升160%
短炒漾日賺逾千萬
位於港島鴨脷洲的深灣軒，○四年屋苑入伙時，每個車位售價只是三十八萬元，七月份有車位成交，竟可突破百萬大關，上月底更續創佳績，造出一百二十萬元成交價，相對去年平均七十五萬元價格，一年勁升六成。
九龍區車位炒賣也不遜色，九龍站上蓋住宅漾日居，去年底「師奶」炒家周春嬌（中原股東王文彥太太）大手掃入五十個車位，成交價約二千五百萬元，平均每個五十萬元；現時部分車位價上升到七十九萬八千元，短短幾個月升值六成，帳面獲利千五萬，王太亦趁市旺拆售，至今售出二十多個。
車位熱炒，紅磡海逸豪園車位，新售價亦達一百萬元。
翠擁車位升倍半
炒車位熱潮不但在港九旺區出現，甚至殺入偏遠的馬鞍山烏溪沙。十年前落成的翠擁華庭，入伙時車位售價才十八萬元，三年後沙士疫潮一度暴跌至五萬元，由於該處車位充足，與附近的大型屋苑相距較遠，價格一直牛皮，去年底平均價也只是十五萬元，還未返到家鄉。
但今年翠擁華庭車位價格竟出現三級跳，新近成交價三十九萬元，較九個月前大幅升值百分之一百六十；連帶車位租金也貴了一倍，由年初的月租一千二百元，升至近日的二千四百元。
車位投資蓬勃起來，發展商見機不可失，立時將大量車位放售，過去要大手推售車位並不容易，但近期銷售卻得心應手，原因是有炒家染指。年初至今，長實（0001）接連沽出近五百個位於東涌映灣園及荃灣朗逸峰的車位，另外會德豐（0020）亦已累積售出逾四百個深井碧堤半島及九龍塘又一居的車位，除少量車位由個別業主購入自用外，買家當中不乏投資者。
翠擁華庭的車位價格由去年底的平均十五萬元，暴升至現時最新成交三十九萬元，升值一點六倍。
深灣軒單邊一號車位，早前以一百二十萬元高價售出，價格媲美新界居屋。
小市民跟風入市
早前有代理問華懋有無計劃賣車位，當時華懋回應：「車位市場得唔得㗎，攞沙田富豪花園車位試吓先，二十幾萬一個睇睇有無人要。」結果一夜間售出近五百個，接着再賣沙田碧濤花園、碧霞花園及金獅花園車位，累積售出近一千個。
車位炒風開始席捲全城，連小市民也參與其中，手頭資金不足一百萬元的Richard，因認為投資車位較炒樓有更多優勢，早前膽粗粗加入炒賣行列。
「現時樓市升得太厲害，不但令人擔心價格會大幅回調，且入場門檻也愈來愈高。」本身是有車階級的Richard表示，今年初開始計劃作物業投資，發現車位價格落後於住宅市道，且不用做按揭也可一手購入，遂扑鎚入貨。
「炒車位容易打理，管理方面全由大廈管理公司負責，既毋須擔心遇上租霸，也不用像買樓收租般，要負擔許多維修保養等瑣碎事。」
以往炒開豪宅的王文彥太太周春嬌，去年底轉炒漾日居車位，亦「大賺一筆」。
漾日居車位於短短半年間，從原先五十萬元，炒高至接近八十萬元。
樓市炒風帶旺車位
車位突然成為投資者炒賣目標，跟去年地產市道絕地反彈不無關係，資深代理指出：「向來車位市場沒甚人注意，通常由用家及個別散戶買一、兩個收租或自用，不過隨着住宅及寫字樓價已升至歷史高位，未來再升空間有限，炒賣風險相對要高。相反，車位與樓市息息相關，價格仍然落後，投資者一窩蜂湧入，令車位市場忽然熱鬧起來。」
地產代理董事坦言，不少投資者因為無貨買而轉投車位市場，以會德豐推售九龍塘又一居的車位為例，發展商早兩年多前開始分批推售，每個售價約二、三十萬元，銷情一直未算突出；過去一年多平均每個月售出十個、八個，不過新近有投資者，突然大手斥資一千八百萬元掃入五十個車位。
師奶炒家周春嬌也坦承，能短短半年已「大賺一筆」，是食正樓市旺勢，「去年底入市投資車位是出於偶然，遇上代理推介，而且一次過買可以『平啲』，想不到受樓市刺激，車位升值，部分賺價幅度確實驚人。」
現時中環甲級商廈車位月租達五、六千元，冠絕亞洲。圖為國金中心二期。
華懋一度售出近五百個富豪花園車位。
銀碼細 回報高
除了市況使然外，現時利息似有若無，投資車位銀碼細，回報高，倘若持作收租之用，不失為一理想投資工具。紀惠集團老闆廖湯慧靄，曾持有多達三千個車位，因而有「車位天后」稱號，廖太胞弟，即紀惠集團行政總裁湯文亮指出，投資車位最大吸引在於高息，「回報高、出租容易，涉及銀碼又細，一般來說五十萬元以下已可入場；加上在目前的低息環境，車位動輒有六、七厘回報，確實是一個不錯的投資，集團在高峰期，手上持有的車位總數達二、三千個。」
湯文亮分享投資車位經驗，「十多年前集團投資香港仔中心、鯉景灣及黃埔花園車位，平均購入價約二、三十萬元，每月租金約二、三千元，那時回報可以達十厘。縱然今天黃埔花園車位售價升至五、六十萬元，但月租亦超逾三千元，個別位處七期、九期的車位，月租更高達三千五百至三千八百元，回報也有六、七厘。」
已有二十多年投資車位經驗的倫志炎，持有大量港島杏花邨及麗田麗港城的車位，同時間亦擁有三個小型停車場：「我向來建議人買車位收租，車位不用任何裝修，舊了又不用維修，加上欠租情況極少出現，因此買車位收租，等於持有滙豐（0005）股票，有穩健的息口回報，除非遇上另一次的金融海嘯，否則不會大幅跌價。」
投資者湯文亮坦言「高回報、入場費低」成為投資車位最大吸引力。
觀塘一地產代理貼出車位出售「筍盤」，標價比市價低三成多，但原來只是出售使用權的怪盤。
怪盤車位闊度達七呎，足夠泊一輛輕型貨車，但要用足十年才回本，若期間被收購重建，購入使用權者不會獲得任何賠償。
車位投資竅門
炒賣車位除看市況外，炒賣的竅門是看本身及周邊樓盤的供求。部分屋苑車位售價或會因毗鄰新盤車位不足而「大幅升值」，翠擁華庭車位價格不足一年升一點六倍，就是這個原因。
中原地產馬鞍山分行經理陳靜文解釋，翠擁華庭車位突變搶手貨，全拜附近的銀湖天峰去年底入伙所賜，「銀湖天峰的車位比例，是四個單位一個車位，且全由發展商持有，只租不賣，租金更高達三千一百元，令業主紛紛湧往毗鄰的翠擁華庭搶購。」
會德豐早於兩年前分批出售又一居車位，近日亦獲投資者大手掃貨。
當年黃埔花園七期亦因為毗鄰的海名軒車位嚴重不足而大幅升值，中原高級區域董事鮑志德指出：「一般來說，黃埔花園的車位只值五、六十萬元，不過七期的車位可以貴到八、九十萬，甚至一百萬元，主要由於對面海名軒車位嚴重不足，令不少業主需要購買黃埔七期車位自用。」
本身居於深灣軒的美聯物業香港區董事楊永健直言，深灣軒車位的升值能力之所以超出預期，就是因為早前南灣開售，該廈車位有限，要假外求，深灣軒車位遂成為搶手貨。
中原地產馬鞍山分行經理陳靜文指出，新型樓盤的車位比例極少，是該區車位價格飆升的主因。
地區發展需注意
不論炒賣或投資車位，選擇地點不容忽視。建旺集團主席李建強看好未來南區的發展，他說因應集團未來發展，早於○七年以三千萬元購入香港仔逸港居的一百二十個居屋車位，每個售價僅二十五萬元：「現時有關車位的回報亦達七厘，過去三年來不少投資者有意全數購入，不過我看好未來港鐵南港島線通車後，區內人流會大幅增加，因此視為長線投資，暫時無意出售；加上現時深灣軒的車位亦達一百萬元，未來香港仔的車位有一定升值空間。」
周春嬌直指，「每個屋苑的車位比例都不同，簡單講，市區大型屋苑車位需求較穩定，相反新界車位就不會考慮，每月租金不足一千元，新界區車位不值錢。」
建旺集團主席李建強三年前購入一批香港仔逸港居的居屋車位，現時回報已達七厘。
入貨容易 出貨難
不過，投資車位亦有一定風險，投資經驗豐富的湯文亮憶述：「車位往往出現『入貨容易，出貨難』的情況，由於車位的流通量向來不高，轉售會有一定困難。」
「集團三、四年前決定將車位全數沽售，將資金轉移至商廈市場，當時用盡方法，幾經艱辛才將二千多個車位分批出售，由於買家以用家及個別散戶為主，集團最後需要以高佣金來利誘經紀協助推銷車位。」據悉當時需要加至「八個佣」（佣金為成交價的百分之八）來促銷。
即使發展商，同樣需要以高佣才可促銷車位，長實先後推出東涌映灣園、荃灣朗逸峰等車位，佣金高達成交價的百分之五（五個佣）；會德豐推售又一居的車位，佣金更數度調升至「十個佣」，有代理笑稱：「做一單又一居車位成交，所收的佣金差不多相等促成一宗二百萬元的二手成交。」
資深投資者倫志炎認為，投資車位差不多等同購買滙豐銀行股票，價值大跌的機會不大。
今年首7個月美孚新邨車位交投較去年同期大升一倍。
車位炒賣 樓市尾聲？
市場往往有一個說法，豪宅市場是樓市的火車頭，投資者炒完豪宅後，便進軍中小型以至細價樓市場，炒完香港炒九龍，炒完九龍炒新界，接下來便是村屋以至車位，當炒到車位時，似乎意味火熱樓市到盡頭？
美聯物業首席分析師劉嘉輝直言：「在負利率環境下，投資者需要為資金尋求出路，加上通脹重臨，投資者希望尋求更高回報；但由於整體樓價已累積一定升幅，豪宅以至中小型住宅的回報跌至二至四厘，相反車位價格還不算太高，回報率仍達五厘以上，因而可吸引投資者。」 資深投資者倫志炎坦言：「我不知道現在車位的售價是否已經瘋狂，不過無可否認，近兩、三年車位的回報率已明顯回落，以前一般回報高達七至八厘，現時回報可能已跌至五厘以下。」然而，相對今天利息幾近零的情況下，五厘也屬不俗回報。
接近電梯大堂車位，價值往往較高。
本港車位月租 全亞洲最貴
高力國際的調查指出，全球商業核心區車位月租排名中，香港由去年的第4位，攀升至今年的第3位，平均月租約七百四十五美元（約五千七百八十港元），繼續成為全亞洲排名第一位，第二位是日本東京，核心區每月車位租金約五千一百元。
車位租金方面，最貴月租要數紅磡的海名軒，每月租金達六千元，較個別中環甲級商廈的車位還要貴。以該租金，足以在嘉湖山莊租住一個兩房的單位。
至於全港最貴屋苑車位，根據土地註冊處成交紀錄，早前九龍站凱旋門錄得成交一百八十萬元，另外永泰去年底推售西半山新盤懿峰，部分車位的配售價亦高達一百八十萬元。
歷來升值幅度最高的車位，肯定是長實九龍的畢架山壹號，物業於○三年推售時，發展商以「一蚊賣車位」作招徠，今天畢架山壹號的車位，售價已升至一百三十至一百四十萬元。
奇招賣車位
車位價格上升，租金亦同步上揚，在炒賣火熱下，衍生出另類模式的車位買賣。月華街和天香街是觀塘傳統住宅區，車位一向有價有市，七月最新成交價達三十一萬元，不過另一車位卻以低市價三成多的十九萬八千元求售，至今未能賣出，原因是業主開的盤口，猶如與買家賭大小。
代售該車位的地產經紀趙小姐說：「業主只售使用權、不賣業權，如果將來有地產商收購樓宇發展，賠償全歸業主所有。」
業主創新手法買賣車位，據說全因觀塘是政府重點重建區，勢吸引地產商到來收樓發展，但在不知道何時才被收購下，遂開出如此盤口。
以附近私人車位目前月租約一千三百元，即使計算未來會加價，買家也要使用十年以上才能回本，值博率相當低。
部分今年熱炒屋苑 車位成交量
| 屋苑 | 成交量（宗）* | 成交價（萬元）* |
| 美孚新邨 | 124（升100%） | 35-68 |
| 黃埔花園 | 113（升10%） | 48-120 |
| 灝景灣 | 79（升200%） | 44-50 |
| 海逸豪園 | 66（跌10%） | 58.8-95 |
| 海怡半島 | 63（升19%） | 46.8-80 |
| 新都城 | 62（升100%） | 28-33 |
| 深灣軒 | 20（升67%） | 95-120 |
括弧內升跌幅度跟去年同期比較
資料來源：土地註冊處
各類物業回報率
| 物業種類 | 平均租金回報率 |
| 車位 | 6至7厘 |
| 工廈 | 5至6厘 |
| 中小型住宅 | 3.5至4厘 |
| 寫字樓 | 3至4厘 |
| 舖位 | 3厘 |
| 豪宅 | 不足2厘 |
資料來源：東周刊研究部
投資車位宜與忌
宜
- 首選單邊位置車位
- 近電梯大堂及以接近地面為佳
- 留意車位及單位比例，以四至八戶才配有一個車位為佳
- 在晚上時視察車場，留意車位使用量是否足夠
忌
- 車位狹窄不宜購買
- 位處地庫的車位，需留意曾否出現水浸情況
- 避免選擇接近水渠位置的車位
- 附近有大型停車場不宜購買
- 先與銀行查詢是否承做按揭，部分銀行不接受單獨車位的按揭
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