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新政府能做到安居樂業嗎？ -A +A 明報 – 5小時前 寄給朋友 列印 【明報專訊】明日政府便會換屆，對由梁振英當特首的新政府，有人期許，也有人驚惶。同樣，曾蔭權管治香港的7年，有人嚴厲批評，也有如夏佳理所說：沒有功勞，也有苦勞。 曾治之下的香港，最多人談論是樓價高企，以及貧富懸殊大大加劇。的確，城大及中原合作的二手樓價指數，剛又再破新高。不過大家也要記得，97年後香港樓價曾大跌6年多，整體樓價一度跌近7成，造成香港一時有10萬個以上的負資產家庭。而在曾治之下，樓價由低位大幅回升，到現在負資產已接近不存在（圖1），大家又有何想法？ 曾治7年 負資產近消失 所謂安居樂業，今時今日，大家都在說買樓難、安居不易——但在03年負資產高峰期時，大家又是否真的可以安居？至於樂業，曾蔭權的前任特首董建華治下的香港，失業率一度曾飈升至8％以上。時任財政司長唐英年也曾說有生之年或許不能見到失業率可以回落至97年前的低水平，然而，香港最近的失業率卻回落至3.2％至3.3％之間。過去7年，香港的經濟和民生表現，真的一無是處嗎？ 有趣的是，統計顯示香港的樓價與失業率呈相反關係，即樓價愈高，失業率往往愈低，樓價下跌之時，失業率則見回升，而且時間非常「同步」（圖2），難以看出誰是因，誰是果。如果有一天，香港樓價大幅回落，失業率再回升至高位，這是今天不斷責難高樓價影響民生的一群人，所希望見到的嗎？ 或許，今時今日應該將樓價、負資產和失業率3個數據指標「定格」下來，以比較新政府將來所推措施的成效。可能，在梁振英治港之下，真的可以做到樓價穩定下來，甚或將樓價調整至年青人個個可以買樓，卻又不見負資產和失業率回升。 林奮強入行會 或擦出火花 說到新政府，行政會議剛增添了一個新成員：「黃金50」創辦人林奮強。林奮強曾在瑞銀為真正的星級分析員，其後成為基金經理，近年脫離金融界，說要為下一代做點事而創辦民間智庫黃金50。 林奮強被不少人視為「樓神」，皆因其看樓市奇準，去年大家因歐債危機及政府打壓樓市而看淡後市之際，林乃是少數仍預測樓價可續升的人士之一。他一向反對政府興建居屋，認為只會扭曲土地及經濟資源分配，但認為政府應增加土地供應和大搞基建，以配合內外資湧港的千載良機，打造香港另一個黃金50年。他也反對「港人港地」，認為等同「趕客」，將香港陷於死路。未知林奮強他日與梁振英及其他行會成員，會否擦出火花？ 年青高薪族 喜儲蓄進修買樓 花旗集團今年4月委託顧問公司完成了一項名為「香港年青高薪族」調查報告，當中部分內容與樓市有關。報告指出，根據政府的人口統計，全港約有近165萬名人口年齡介乎25至39歲，當中屬「高薪族」者有約27.1萬人。花旗成功訪問當中1000名年青高薪族後，發現他們的月薪中位數為3.3萬元，88％大學畢業，72％已婚，53％為男性。 值得留意的是，受訪的年青高薪族中，67％擁有物業（53％擁有一層物業，另外的14％擁有多於一層）。而在過去5年，這批人士當中，41％的人平均薪酬增長30％或以上，而他們中有62％在過去5年曾持續進修。 理財方面，受訪的年青高薪族中，65％每周都會檢查銀行戶口的結餘，另外35％也至少每月查一次。另外，93％的年青高薪族經常進行儲蓄，46％消費時會格價，54％會細查信用卡消費的細節。更重要是，他們平均會將30％收入儲起作投資，以為退休作安排。還有，他們當中有71％計劃在未來5年再增加物業方面的投資。 筆者認為，綜合而言，香港的年青高薪族，願意進修、不亂花費、不亂簽卡、每月儲錢，過去5年薪金有明顯增長，願意買樓和擁有物業比例較高。他們如將來因擁有物業而致富或老有所養，絕對是值得和應份。而那些「月光族」，亂消費、亂簽卡、不願進修、又不願儲錢，卻整天怪責政府和地產霸權令他們買不了樓，這是值得思考的。 夫妻同心 置業更容易 另外，家計會日前公布「2011年青少年與性研究」有關18至27歲青年的調查結果。調查發現80後、90後男女中不想結婚的比率高達五成，創下20年新高，而年輕人不想生育的比率更高達6成。 家計會研究小組委員會主席葉兆輝認為，近年樓價、物價屢創高峰，但一般打工仔的薪酬繼續跑輸通脹，令青年男女不能亦不敢成家立室。筆者則認為，現今社會已不應是男方必須負責買樓和供樓、女方才肯嫁人的年代。男女雙方共同努力工作和儲蓄，反更而易儲得首期，好過單打獨鬥多多聲。 明報記者 陸振球

一手註冊連跌「5個半年」首回升 二手交投反彈49％

 http://news.28hse.com/20120624/14063/

【香港屋網 28Hse.com】  
一手註冊連跌「5個半年」首回升 二手交投反彈49％
　香港文匯報訊（記者 梁悅琴、涂若奔）低息環境持續，銀行爭造按揭，市場購買力釋放，住宅樓價累升約10%，今年上半年一手盤註冊量預計達5,330宗，比去年下半年回升7.8%，為連跌「5個半年」後首升，金額料達645億元，較去年下半年減少4.2%。二手交投亦活躍，上半年估計約33,100宗，較去年下半年回升49%，金額料1,575億元，較去年下半年回升56%。業界預期，政府上任後對房屋政策的方向、外圍因素如歐債危機等因素，料住宅樓價會橫行發展。
　利嘉閣地產總裁廖偉強表示，儘管近月樓市表現欠佳，二手交投更出現三連跌的局面，不過，樓價上漲勢頭卻未有因此終止，整體樓價由今年1月低位反彈以來，累積漲幅已達11%，走勢凌厲。
　今年上半年各大發展商亦積極以貼市價推盤，令銷情不俗，其中長實以銷售大圍名城3期盛世為主，獲逾130億元售樓收入，成為賣樓王，信和連環出售御悅、奧柏．御峯、天賦海灣及溋玥．天賦海灣等，亦獲逾125億元售樓收入，位居第二，至於新世界憑推售名鑄、春暉8號及溱岸8號等，售樓收入亦逾70億元，晉身三甲。
一手旺銷 長實信和賣樓逾百億
　香港置業高級執行董事伍創業表示，近日大圍溱岸8號，大埔的溋玥．天賦海灣，以及深水埗的喜雅等新盤推售，均錄不俗銷情，他估計，上半年一手註冊量會是連跌「5個半年」後首度上升，直逼6,000宗，其中500萬元至1,000萬元註冊佔整體註冊近一半，顯示以推售中價樓為主，下半年大型新盤以新界區為主，包括屯門溋瓏門、烏溪沙迎海1期等。
上半年一手註冊量環比升7.8%
　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預計，今年上半年一手註冊量達5,330宗，較去年下半年上升7.8%，金額料達645億元，比去年下半年減少4.2%，反映上半年發展商積極推售大型新盤，刺激一手買賣暢旺。
　二手樓交投亦活躍，黃良昇估計，上半年二手註冊量約達33,100宗，比去年下半年上升49.2%，金額料達1,009.6億元，比去年下半年上升56%，顯示樓價上揚，而且低息持續，吸引市民積極置業和換樓，帶動今年上半年二手交投回復活躍。
趙國雄：息口低企「上車」好時機
　長實執行董事趙國雄表示，由於美聯儲實行「扭曲操作」，並宣布在2014年底前不會加息，本港的低息環境將持續，故認為目前是「上車」的好時機，有需要置業的買家可量力而行，考慮入市買樓。他亦支持新政府提供更多土地，此舉對發展商和市民都是好事，能形成良性循環，令未來的樓市更加興旺。但他認為樓價與土地供應關係不大，又稱現時本港經濟穩定，就業不斷改善，市民的收入也有所增加，負擔能力日漸提高，因此希望上車或是換樓改善居住環境。
　恒基地產營業部總經理林達民亦稱，本港樓價走勢平穩，下半年走勢仍要視乎需求，預期下半年樓市表現穩定。
　不過，高力國際國際住宅買賣部行政董事潘偉基預期，新政府上任後對房策或變、及歐債危機影響下，未來1年豪宅樓價將跌13%，中小型物業更因供應增加，跌幅擴大至15%至18%。

有限的債券購買無法停止歐元區危機

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作者 Richard Barley | 華爾街日報 – 18時前

《華爾街日報》 ─ 歐盟委員會（European Commission）宣布了緩解歐元區債務危機的最新設想﹐那就是讓歐洲救助基金購買債券以壓低借貸成本。但這只能算是一劑止痛藥﹐而無法從根本上解除病癥。

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意大利總理馬里奧‧蒙蒂（Mario Monti）稱他在二十國集團（G20）會議上提出了上述想法﹐法國總統弗朗索瓦‧奧朗德（Francois Hollande）支持對此進行更深入的討論。這一旨在穩定意大利等正經歷改革國家融資成本的計劃具有吸引力﹐但面臨許多問題。

這其實算不上新主意。歐洲金融穩定基金（European Financial Stability Facility, 簡稱EFSF）和尚未啟動的歐洲穩定機制（European Stability Mechanism, 簡稱ESM）有能力購買未獲得全面救助國家的主權債券。歐洲央行（European Central Bank）已經嘗試過通過購買債券阻止市場出現混亂﹐但基本未取得持久的成效。

一個關鍵問題在於EFSF和ESM規模方面受到的限制。EFSF還剩餘2,480億歐元的借貸能力﹐但可能需要為救助西班牙銀行業提供多達1,000億歐元。與此同時﹐規模5,000億歐元的ESM依賴會員國分階段提供款項﹔截至今年年底﹐ESM將只能獲得原定實收資本的40%﹐放貸能力有限。

一種市場支持機制要想獲得信任﹐要麼是有效的﹐要麼規模不設限。面對西班牙和意大利總計2.2萬億歐元的發行在外國債總規模﹐因不具有銀行業執照而無法增加自身資金規模的EFSF和ESM未滿足上述條件中的任何一項。市場可能很快嘗試測試歐洲購買債券方面的決心。

與此相關﹐投資者可能擔心EFSF或ESM的購買將使剩餘債券的優先性降低﹐帶來損失增加的風險。還不清楚政策約束將怎樣執行。另外﹐此舉也會讓人感覺歐洲各國政府仍未認可進行結構性改革以使經濟真正能夠可持續增長的必要性。

危機爆發以來給人的教訓就是﹐有限的債券購買只會給投資者提供退出市場的方式﹐而無法鼓勵他們投入新資金。必須重新制定解決辦法。

經濟學家謝國忠﹕股市下季好轉 港樓高位已過

http://zhidao.baidu.com/question/62012402.html

 【明報專訊】獨立經濟學家謝國忠被外界冠以「大淡友」之名，因為他經常警告中、港房地產市場有泡沫。但經過5月一輪跌市之後，他對第三季股市表現卻較樂觀，至於香港樓市他仍是一貫的審慎，認為樓價一旦回落，跌幅隨時慘過1997年亞洲金融風暴後。

曾在美資大行摩根士丹利當經濟分析師達十年之久的謝國忠接受本報記者專訪時預計，美國將推QE3（第三輪量化寬鬆）、希臘不會退出歐元區、及歐盟直接注資西班牙銀行（編者按﹕周末歐盟決定向西國銀行注資1000億歐元），將會在未來兩個月明朗化，到時股市表現會好一點。

謝國忠在上月初希臘及法國大選之後，曾預言美國股市要跌一成，新興市場股市要跌15％，過去一個月預言已接近完全應驗。

問他現在可否入市，他說中國的股市會保持上上落落。QE3很可能會出現，希臘亦不會退出歐元區。「歐盟給希臘的錢超過他們要還的債，退出歐元區國內的錢只會少不會多。」雖說第三季股市會轉好，但他強調這也是暫時的，歐債的問題明年又會出現。

樓市倘高位回落 跌幅將慘過97

對於香港樓市，謝國忠今次說得又沒有那麼淡，他說美國維持低息之下，本港樓價會受到支撐。「但高點已經過了。接下來一旦開始下跌，跌幅隨時比1997年還要嚴重。」他的理據是97年尚有不少企業在港進行設計、科研及財務等活動，有很多行業支撐香港經濟，但現在除了房地產之外，就只有歐洲名牌在香港賣袋。

利益團體控制香港 梁振英來得太晚

「香港的利益集團控制着香港，沒有長遠打算，外國也有利益集團控制，但會想較長遠的東西。香港的利益集團只是想着今天要賺最多的錢，明天的事不關心。」

那麼梁振英以「黑馬」姿態當選特首，又能否扭轉局面呢？「梁振英來得太晚了。以前董建華心地好，但作事時沒有處理好，但我相信香港的老百姓日後會給他公正的評價。接著上台的是跟利益集團一伙的，港英時代其實都已經是一伙的。」

他認為，梁振英在此時此刻上台，將難有作為。「就像樓價，很多人借了錢買樓，他又不敢壓。結果就是拖着，然後什麼也做不成。」他指梁是對老百姓考慮得比較多的人，但反對他的力量很大，他需要有智慧。他指港人也需要想想，到底他們要什麼，因為房價不跌，難有發展，房價跌，又肯定會有人損失。

拒買港樓 因不支持不道德體制

2006年謝國忠離開大摩之後，從香港返回家鄉上海生活，正值房價從之前高位掉了一半，他買入了自住的房子。雖然他曾在香港工作多年，卻沒有買樓。「在2003年我有叫朋友買樓，覺得是好時機。但我自己沒有買，因為這是道德問題。我自己一個人在香港，沒必要去支持這個體制（編者按﹕以他的說話是利益集團賺最多的錢），你不能改變這個體制，也不要去支持這個體制。」

買中移動及內地高息債券

除了上海的房子，其餘的錢他有直接投資能源項目，亦有買中移動（0941）及內地的高息債券。「這不是經濟的判斷，而是對體制的判斷，內地不會讓這些企業破產的。」他形容這些投資回報不錯。唯一蝕錢的是他在大摩工作時，行使認購權購入的大摩股票。「摩根士丹利的股價由最高近百美元，跌至12美元，正反映了美國的問題，這班投行的人，搞了這麼多問題，仍然跟政治拉在一起，沒有人要坐牢。」從投行出來的謝國忠，對投行仍恨得有點牙癢癢。

明報記者 高志堅、李萌

匯豐推40年按揭 供至80歲

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%8C%AF%E8%B1%90%E6%8E%A840%E5%B9%B4%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E4%BE%9B%E8%87%B380%E6%AD%B2-213050431.html;_ylt=Ao0hAUqaGv0DmPmjax.NTHxigLVG;_ylu=X3oDMTQzZTltaXBoBG1pdANGaW5hbmNlIEZQIEp1bWJvdHJvbiBMaXRlBHBrZwM5N2EzZTA4ZS0yNzRhLTNkOTktOGJjMi0zNzc2ODg1OGFjN2MEcG9zAzEEc2VjA2p1bWJvdHJvbgR2ZXIDM2ExYmIwMzMtYWVmMS0xMWUxLWJlZmYtY2FhMjY5NmNhZDBh;_ylg=X3oDMTFwNmxkMXNzBGludGwDaGsEbGFuZwN6aC1oYW50LWhrBHBzdGFpZAMEcHN0Y2F0A.S4u.mggQRwdANzZWN0aW9ucw--;_ylv=3

 金管局巡查時會關注供款人財政

【明報專訊】銀行資金成本近期上升，令按揭戰暫時緩和，銀行轉以長期供款吸客。匯豐銀行全面推出40年還款期的按揭計劃，原則上40歲或以下的客戶，而物業樓齡為30年或以下，則可做40年按揭，換言之客戶可供樓供至80歲。有銀行界人士指，銀行除了提供40年按揭外，亦放寬計算按揭年期的指標，變相令供款期加長。

本報昨日致電匯豐按揭熱線，前線員工向記者表示，按揭年期最長為40年，原則上以70年減樓齡，或80年減供款人歲數，兩者以較低者為標準，若是40年或以上，則最多可做40年按揭。

匯豐發言人表示，匯豐按揭年期上限一直為40年，近期沒有刻意推銷40年按揭計劃，相信是由市場供求決定，而有關計算按揭年期的方法僅供參考，另外仍要視乎供款人財政能力、物業質素等因素。不過據知，該行早前將按揭年期由60年減樓齡，增加至70年減樓齡，亦放寬申請人年齡寬限由70年增至80年。

金管局：銀行須解釋客戶還款能力

金管局發言人說，現時該局沒有監管按揭年期。接近金管局的消息人士指出，留意到銀行延長按揭年期的現象，日後巡查銀行時，會要求銀行解釋為何會假設客戶至70歲、80歲仍有能力還款，銀行須證明客戶有一定財政實力。有業界人士分析，港人以往借按揭一般只會借20多年，不會借盡30年。現時銀行延長至40年，對客戶來說，就變成借30年也不用怕，日後即使大幅加息，也可以攤長至40年，減輕還款壓力。以300萬元樓宇、借七成按揭及按息2.15厘計算，40年計劃的利息支出，較30年計劃多出28萬元，達103.3萬元（表）。

延長按揭年期 加息潮助減壓力

永隆銀行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全稱，銀行一般最長供款年期為30年，但設有指標，多數以供款人年齡加供款期，需於70年以內計算，例如50歲的客戶，最多只可享20年按揭計劃。但他指出，近期有留意到銀行放寬指標，「由70年增至80年，就算供款期上限仍為30年，對50歲的客戶來說，他的供款期變相延長了10年。」

蔡爾全稱，該行現時最長供款期仍為30年，但若供款人財政能力充裕，亦會彈性處理申請，他指出，近期按息「減無可減」，40年供款期亦可視為噱頭吸引客戶上車。

舊屋苑需求大 銀行宜與時並進

經絡按揭轉介首席經濟師劉圓圓表示，本港一些王牌及藍籌屋苑，樓齡亦有30至40年，但由於有一定需求，這些屋苑的成交量高，銀行亦要與時並進。四大銀行中，渣打及恒生（0011）最長按揭年期為30年，渣打發言人指出，仍會根據不同因素釐定年期；恒生發言人表示，若以按揭證券公司作擔保，可借9成的按揭計劃，則可以40年作為上限。中銀香港至截稿前未有回覆。

明報記者 羅湋楠

紐約擬禁大汽水 16安士為限 打擊癡肥

http://hk.news.yahoo.com/%E7%B4%90%E7%B4%84%E6%93%AC%E7%A6%81%E5%A4%A7%E6%B1%BD%E6%B0%B4-16%E5%AE%89%E5%A3%AB%E7%82%BA%E9%99%90-%E6%89%93%E6%93%8A%E7%99%A1%E8%82%A5-212251304.html

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【明報專訊】美國紐約市擬引入全美最嚴厲的含糖飲料禁令，禁止快餐店、餐廳及戲院等出售16安士（454毫升，相當於香港麥當勞的中杯裝）以上的杯裝或樽裝汽水及其他高糖飲品，最快於明年3月實施。禁令原意是對抗日益嚴重的癡肥問題，但有反對者抨擊這是「保母式管治」。

紐約市政府透露，汽水、能量飲品、有糖的咖啡及冰茶等，若超過每8安士（227毫升）25卡路里的標準，將不准在領取政府食物牌照的場所，包括快餐店、餐廳、戲院及運動場小賣部、街邊小賣車等，以16安士以上的杯裝或樽裝出售，違者將罰款200美元。至於健怡汽水、無糖咖啡或茶、含70%以上鮮果汁的飲品、奶類飲品（Latte及奶昔等）及酒精，將不受此限。不過，裝設自助汽水機的快餐店或餐廳，日後也只能提供細杯，換言之顧客就算飲用健怡汽水，也要以細杯盛載，但當局沒限制顧客添飲，或購買兩杯以上。毋須申領食肆牌照的超市、便利店、雜貨店、報攤及汽水販賣機等，亦不受禁令影響。

限咖啡冰茶 不限果汁酒精

力撐新計劃的紐約市衛生局長法利（Thomas Farley）稱，紐約過去30年的癡肥比率增幅，一半與飲用甜飲有關。全市三分之一人，每天飲用1杯或以上的甜飲，汽水銷量較高的社區，癡肥比例亦較高。全市逾半成年人超重或超肥，高於全國36%的癡肥人口比例。美國杜克大學的研究估計，到2030年，美國癡肥人口比例將增至42％，達3000萬人，帶來5500億美元的額外醫療開支。

市長彭博（Michael Bloomberg）亦稱：「癡肥已是全美的問題，衛生官員只會說『真可怕』，卻什麼也不做。紐約市不會袖手，我想公眾也想市長出手。」

被轟削選擇權 市長：沒限買兩杯

紐約市飲品協會抨擊當局針對汽水銷售不公平，也有民眾質疑計劃是彭博的「保母式管治」，限制選擇權，彭博反駁稱：「當局沒限制顧客買更多汽水，只是有人可能認為，捧着一杯32安士汽水看戲，比捧着兩杯16安士方便」。他又強調，商戶不會因此賺少了，因為他們可將細飲品加價，變相賺得更多。

新建議仍須政府衛生局通過，但由於其全體成員都由彭博任命，料將順利通過。官員指出，市政府衛生部門有權規管市內食肆售賣什麼，「有信心」政府限制這些場所售賣汽水有法律依據，就像當局有權為食肆的衛生評級一樣。不過，毋須申領食肆牌照的超市、便利店、雜貨店、報紙攤檔及汽水販賣機等，亦並不受禁令影響，可繼續賣大汽水。