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2014年6月21日

楊書健理財方案

楊書健: 日本樓市的投資機遇

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本港物業市道受「辣招」困擾，成交大大萎縮，迫使不少本港房地產投資者走出去，而金管局及領匯(00823)這類房地產投資大戶更率先走出去，轉戰英國及內地物業市場。不過，內地房地產市場受政策主導，英國樓價亦見起飛，因此都未必是小投資者的最佳選擇。反觀過去20年一直低迷的日本樓市，近年在「安倍經濟學」及奧運概念帶動下，再度受市場注視。安泓亦十分看好日本房地產市場。

日本樓市見底回升

過去20年，日本樓市除了在2003至2007 年間出現升軌之外，一直一沉不起。但在過去一年，東京市內的3大地區，包括港區、千代田及中央區，樓價均錄得5%至8%的升幅，反映日本樓市正由谷底回升；而一般較樓市走前12至18個月的房地產信託基金，亦自2012年起已轉勢向上，亦是反映日本樓市見底回升的重要訊號。

不過，談及日本樓市大部分人第一個反應會是：日本位於地震帶，樓市是否值得投資？這的確是投資者需要考慮的問題。不過，日本政府規定當地的保險公司，需要在保單條款中列明一旦物業受地震損毀，投資者將獲得部分賠償，大大保障投資者利益。

加消費稅對樓市影響偏正面

另外，相信投資者亦會擔心，日本近日調高消費稅對當地經濟的影響。不過，從5月份的經濟數據來看，相關影響已經消化；長遠來說，調高消費稅有助帶動通脹，對房地產市道的影響偏向中性至略為正面。

至於日圓匯價亦是投資日本房地產的考慮因素，去年日本央行出手令日圓貶值，刺激日本出口競爭力。但到目前為止，日本仍然是淨入口國，因此我們相信日本央行不會持續令日圓貶值，反而會推出穩定匯價措施以維持購買力。

貨幣政策和奧運概念支持樓市

安泓相信，「安倍經濟學」的三支箭，將會是未來幾年支持日本樓市向上的主要動力。安倍的三支箭包括增加貨幣供應、加大政府公共投資及推行經濟增長計劃。即使要完全落實相關改革將會遇上較大阻力，加上變數多，因此不易成事。不過，我們相信單是增加貨幣供應這一箭，已經足以令日本由長期0.5%通縮，變為0.5%的通脹。我們的分析模型更顯示，在貨幣供應增加的環境下，日本樓市將會上升3至4成。而2020年東京奧運概念，更是日本樓市的額外助力。我們相信，東京奧運能夠推動基建發展，最終令樓市受惠。

可選擇投資J. REIT

要投資日本房地產，實物投資只是其中一種方式，投資者可以買入較小型的散戶單位、購入全幢房產或買入整座地標建築。另外，投資更可以透過買入房地產投資信託基金(J. REIT)單位 ，捕捉日本物業市場的升勢。而過往的表現反映，在息口向上的環境下，房地產信託基金的回報仍然向好。因為息口上升，反映經濟向好，從而帶動購買力及需求，推動租金及樓價向上。