【理財個案】想50來歲退休 有能力應否買樓收租？

作者 張佩儀 | Yahoo財經 – 2014年8月27日週三香港時間上午11:33

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Peter現年40多歲，和太太每月各有7萬元穩定收入，另有超過3萬元租金收入，扣除一般開支和供樓費用後，每月可儲約2萬元。他們並無子女，估計在退休前可把第二物業供完。現時他們有流動現金150萬元，一自住物業及一放租物業合共2千萬元，股票及其他投資約50萬元。

首先，我們看看兩人的退休儲備尚欠多少（見下表）。

理財目標：如何善用手頭資金增加退休收入？

Peter夫婦屬於高收入家庭，退休生活絕不成問題，但若要在通脹壓力下維持現有生活質素，建議他們趁現在好好計劃未來10年的投資方向，以享受了無牽掛的退休生活。

建議（1）：投資出租物業

現在處於低息環境，借貸成本較低。而且，出租物業可運用租金收入償還部份供款，所以對於經濟的壓力不大。當然，亦要留意物業的價值或隨市況波動，以及有缺乏租客的風險。下表列出購買物業放租的優點、缺點及應注意事項。

建議（2）：購買低、中風險基金

透過投資低、中風險基金，例如環球股票基金和平衡基金等，假設每年回報率為8%，現在投資100萬元，10年後可得215萬元；同時每月儲蓄2萬元，10年後可獲超過323萬元。因此在Peter退休後，合共可得約538萬元。

建議（3）：購買回報約5%年金

若Peter的投資取向較為保守，建議可購買年金。現時市面上的一些年金儲蓄計劃，若一次過投資100萬元，按照計劃的4.75%派息利率，在55歲後可每年取得11萬元利息，即每月有約9,100元收入，而由55歲到100歲的總收入可達540萬元。此建議的回報雖較建議（2）為少，但勝在相對穩定和安全，而且是定額終身，為退休生活作最低限度的保障。

建議（4）：退休後出售放租物業

投資物業雖然有不少好處，如可獲租金收入，且物業本身亦有升值潛力，但物業屬不動產，流動性較低，亦需花時間管理和維修，而且有缺乏租客承租的潛在風險。所以建議考慮在退休後把第二物業套現，再投資在不同的金融產品上。

如下表所示，若把套現的一千萬元，配合上述建議（2）的退休後所得538萬元，把4成分配在平衡基金，假設年利率約8%，每年潛在利息回報近50萬元，而且有機會因基金價格上升而獲利。

另外，投資3成現金在房地產基金或高息藍籌股上，假設每年派息5%，每年股息收入約23萬元。然後，把剩餘的3成現金投資在低風險債券上，假設年回報5%，每年收入約23萬元。這組合的預期每年收入逾95萬元，即平均每月收入近8萬元，或較收租所得為高。而且，這組合的流動性較高，以便隨時套現以應付突發情況。（上述未有計算利息回報再投資）

呂 志 和 講 樓 市 ： 自 住 唔 怕 買

嘉 華 國 際 主 席 呂 志 和 表 示 ， 高 價 樓 表 現 會 較 呆 滯 ， 樓 價 一 年 升 20% 至 30% 的 情 況 已 難 再 。 http://std.stheadline.com/yesterday/fin/0826do01.html　　 (星島日報報道)本港樓市持續上升，近來各界均提醒市民樓市有泡沫風險。不過，嘉華國際（173）主席呂志和昨日就表示，現時利率水平合理，若市民有住屋需要，且在自己負擔能力之內，現時買樓可謂「有錢就唔怕買」，不過博「炒樓」升值的機會，相較以前已少了很多，樓價每年升20%至30%實難復再。 　　安居樂業從來都是普羅大眾的心願，呂志和指出，大家都好關心樓市，都想買樓，政府也明白市民所需，最近推出的地皮多以「上車」為原則，近期樓市成交也集中在上車盤。他還稱，因為物價上漲，銀紙貶值，若市民有能力最好還是買樓住。現時利息水平較低，加上上車盤面積不是太大，市民「有錢就唔怕買」，若有住屋需要，長遠看現在是 時候出手。 　　然而，呂志和指出，儘管預期今後樓市還是會上升，但只會按步上漲，高價樓表現則較為呆滯，樓市較難如過往般一年升20%至30%，提醒市民買樓博「炒樓」的機會相較以前已少了很多。 　　呂志和又認為，本港樓市出現兩極化，目前上車盤和1000萬元以下的樓盤交投活躍，但部分豪宅價格飆升，該些豪宅在設計和位置都屬罕有，是特別富有的人的心頭好，數量很少，因此不能以少數的單位作準，豪宅整體仍較為平穩。 　　對於近期討論正酣的政治問題，呂志和先以「這個是政治問題，本來不應該答、無權答、亦無知識答」回應，但隨後還是談及自己的看法，並稱：「香港應該專心搞好經濟，其他大是大非的事情就留待大人大物去搞。」 　　呂志和稱：「香港是一個經濟城市，講到政治就會牽涉到政體，我們是否應該講呢？個人覺得應該着重搞好香港經濟和香港的繁榮，（屆時）祖國一定會幫助我們。現在專門要搞好其他的問題，國家這麼大，為甚麼要煩她呢？不如希望她鬆點手，對我們好一點。」 　　呂志和又稱，香港市民今時今日擁有的生活和營商環境，相較世界其他地方已屬於中上水平，他個人認為香港回歸祖國之後，生活水準和經濟繁榮是有進步的。因為香港搞得這麼好，讓外國好妒忌，因為他們看到香港好，令到祖國有進步，所以想搞衰香港，直指：「（中國）明白（外國）想達到的目的」。

天晉IIIA低開 492萬入場

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%A4%A9%E6%99%89iiia%E4%BD%8E%E9%96%8B-492%E8%90%AC%E5%85%A5%E5%A0%B4-215605674.html

太陽報 – 8時前

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  新地雷霆（左）稱，天晉IIIA以超級喜悅價推售，買家並享多重付款優惠。旁為陳漢麟。

【太陽報專訊】新地（00016）將軍澳天晉IIIA昨突擊開價，首張價單涉192伙，價單平均呎價約13,345元，售價492.1萬至1,346.3萬元，買家享總即供等優惠至少涉及樓價逾10%，折實開價較鄰近天晉二手市價低逾10%，代理料區內二手勢將冰封。

新地副董事總經理雷霆稱，天晉IIIA樓書昨起派發，首推192伙的價單，價單售價492.1萬至1,346.3萬元，呎價12,115至14,480元。

多重優惠 料下周賣
新地代理助理總經理陳漢麟說，該項目提供多種付款優惠，售價750萬元以下及750萬元或以上的單位，可享不同付款優惠，即供折扣為售價6%，若買家不選用24個月二按免息免供，可獲售價2.5至3%折扣優惠，若買家不選擇印花稅（包括從價印花稅及買家印花稅）70%回贈，則獲售價2.38至2.68%回贈優惠。

假設買家不選用二按及印花稅回贈優惠，選購售價750萬元以下單位的買家，可享售價10.88%折扣，售價750萬或以上單位的買家則享11.68%折扣。陳漢麟透露，天晉IIIA的示範單位明起開放予公眾參觀，屆時同步開始收票，最快下周開售，首批192伙的市值約近17億元。

中原譚桂貞稱，同區二手屋苑實用呎價近1.1萬至1.46萬元。美聯蕭稅賢指天晉現時二手實用呎價約1.4萬至1.77萬元，天晉IIIA開價吸引，區內二手勢陷冰封。

儲 局 ： 就 業 改 善 隨 時 提 早 加 息

儲 局 議 息 記 錄 公 布 後 ， 美 匯 即 借 加 息 憧 憬 再 衝 高 。 　　 http://std.stheadline.com/yesterday/fin/0822do01.html (星島日報報道)聯儲局上月議息記錄令人頗感意外，當局對提前加息的態度更趨明確，指出就業市場持續改善，決策官員就貨幣政策正常化已達致更大共識；倘時機成熟，當局或較預期更早加息，消息拖累金價昨跌逾1.6%，美匯則續創11個月新高。不過，美國經濟數據理想，杜指昨重越17000點關，標普500指數更創歷史新高。 　　聯邦公開市場委員會（FOMC）7月議息記錄顯示，美國勞工市場正持續改善，通脹近月逐步回升，中期而言將靠向2%目標。在上述背景下，有多名決策官員認為若FOMC政策目標加快「趨於一致」，則當局較預期提早加息或許是合適的。 　　決策官員又同意，為配合退市，長期而言資產負債表規模須盡 量縮減，使貨幣政策能有效實施；縮減的資產須包括初級國庫債券，從而把當局所持有的美債，對不同經濟環節信貸分配的影響減到最低。 　　不過，與會官員對當前美國經濟持續改善的情況能否持續，仍未敢掉以輕心。會議記錄指出，多數官員同意首次展開加息的時間表，仍須視乎未來更多有關美國經濟活動、勞工市場和通脹數據而定。 　　曾任全球最大債商PIMCO行政總裁的埃利安表示，今次會議記錄的加息態度比預期強硬；他指，假如未來數月出爐的就業報告顯示工資開始上升，儲局可能會改變目前的加息立場。 　　由堪薩斯儲銀主辦的Jackson Hole財經年會於周四稍後舉行，行長喬治女士表示，勞工市場在過去3年來顯著改善，特別是今年形勢更佳，反映美國經濟已經復元，儲局「有各種理由」開始考慮加息。她又強調，到目前為止投資者仍深信聯儲局一段長時間內將不會加息，他們的想法可能過於樂觀。 　　美股昨在Jackson Hole會前窄幅靠穩，加上新出爐的經濟數據理想，杜指昨早段曾見17013點，升34點；標普500指數則升5點至1991點，再創歷史新高。交易商表示，聯儲局主席耶倫周五發表演講，對息口前景的態度可能會較會議記錄溫和一點。 　　12月期金價昨日曾跌1.64%，見每盎司1274美元，是6月中以來新低，並為連續第5個交易日報跌。美元兌主要貨幣反覆靠穩，曾攀上82.364點，升0.17%，續創11個月新高；其中兌日圓曾漲見103.96，是今年4月來高位；歐羅曾跌見1.3242美元，創去年9月以來低位。

工 廈 現 天 價 每 呎 9545 創 紀 錄

觀 塘 港 貿 中 心 中 高 層 單 位 ， 以 每 方 呎 九 千 五 百 四 十 五 元 易 手 ， 榮 膺 「 全 港 工 廈 王 」 。 http://std.stheadline.com/yesterday/loc/0819ao01.html　　 (星島日報報道)近期細價住宅破頂又破頂，在熾熱氣氛帶動下，市場資金四處亂竄，連工廠樓也出現「天價」，觀塘區鄰近大型商場一個工廈細單位，以每方呎九千五百四十五元易手，刷新工廈歷史新高。 　　這個剛榮膺為「工廈之最」的單位，位於觀塘巧明街一一七號港貿中心中高層○四室，建築面積約七百七十方呎，單位面積細小，涉及銀碼只有七百三十五萬元成交，不過，成交呎價卻十分驚人，每方呎高達九千五百四十五元，成為「全港工廈王」。 　　有區內工商鋪代理指出，該單位以高價成交，只因地利特殊，港貿中心鄰近創紀之城五期商場（apm），行人可經商場一樓有蓋部分，穿梭至巧明街，因此，由早至晚人流不絕，儘管港貿中心屬 於工業用途，但由於其位置優越，近年大獲服務行業垂青，紛變身「樓上鋪」。 　　消息人士透露，雖然上述單位放售已一段時間，由於該廈放盤量罕有，業主放盤叫價向來進取，該單位業主亦企硬放售叫價，及至近期，有新買家看中上址，經過輕微議價後，該物業最終以七百三十五萬元易手。 　　土地註冊處資料顯示，原業主於○九年底以二百九十九萬元購入單位，持貨約四年八個月，易手後帳面大賺四百三十六萬元，物業升值一點五倍。 　　代理續指，是次易手的單位，雖然成為「工廈王」，惟售價屬於可接受的水平，該單位由一家中醫承租，每月租金高達一萬八千八百元，平均呎租二十四元，預料新買家為投資者，收取回報有三厘一，屬於不俗水平。他又說，該廈現時餘下少量放盤，每方呎叫價皆超過九千多元，換言之，若稍後再有新單位錄成交，隨時再有新「工廈王」出現。 　　根據資料顯示，全港工廈呎價舊紀錄，由長沙灣永盛工廈低層保持，該物業為一個迷你單位，建築面積只有二百方呎，以每方呎九千一百五十元易手，有代理指出，該單位呎價高企，一來單位細小，二來亦由於永盛工廈接近港鐵站，該廈對面的香港紗廠工業大廈，於星期六兼營零售，人頭湧湧，連帶鄰近工廈，亦有不少「樓上鋪」。 　　近年工廈價格大幅飆升，連同最新易手的單位在內，本年至今已有多達五項工廈物業，以每方呎超過八千元的水平易手，於全港工廈呎價排行榜，榜上有名。港貿中心更梅開二度，一個月內兩度破頂，除了是次的易手單位外，項目一低層戶亦於上月以每方呎八千元易手，不料一個多月後，該廈成交呎價顯著上升，幅度高達一成九。 　　事實上，根據差估署數字指出，本港分層工廈售價指數，於去年一月僅報六百一十七點一，但截至本年六月，指數已經升至六百六十一點九，升幅逾百分之七，反映工廈樓價表現一枝獨秀，即使政府推出新辣招等，仍無阻其近來的升勢。 　　美聯工商鋪行政總裁黃漢成表示，受政府的活化工廈政策帶動，加上憧憬區內將成為第二個商業中心區、郵輪碼頭等基建落戶等影響，東九龍工廈價格近年升幅凌厲，造就區內不斷有新高價出現。他預料，買家入市步伐稍後將會加快，後市或再出現新高成交，而本年全年整體工廈的租售價格，將可望錄得約一成的升幅。 2014-08-19

強積金三連升 中港股大贏家

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%BC%B7%E7%A9%8D%E9%87%91%E4%B8%89%E9%80%A3%E5%8D%87-%E4%B8%AD%E6%B8%AF%E8%82%A1%E5%A4%A7%E8%B4%8F%E5%AE%B6-223000524.html

星島日報 – 2014年8月6日週三香港時間上午6:30

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  強積金三連升 中港股大贏家

(綜合報道)(星島日報報道)港股應驗「七翻身」，7月份強積金亦創三連升紀錄，單月升逾1%，首7個月升幅更逾3%，每個強積金成員戶口累計賺逾6300元。中國股票基金在7月入升逾7%，成為大贏家，緊隨的港股基金亦升逾6%。

　　港股7月份累升1566點，升幅達6.8%，為2009年以來表現最佳的7月份，強積金回報亦因而向好。理柏昨公布的數據顯示，今年7月份所有強積金基金平均升1.3%，是連續第三個月錄得正回報，首7個月累計錄得3.33%升幅。

　　若不計新供款，僅以截至今年3月底止所有強積金計畫的總淨資產值5161.92億元，及參與強積金計畫的僱員及自僱人士約270.6萬人計算，平均每人今年7月份於強積金約賺2479.86元，首7個月累計每人約賺6352.25元。

　　各類強積金股票基金中，中國股票基金及港股基金延續上月的升勢，其中中國股票基金7月份單月更升7.72%，跑贏其他強積金股票基金，首7個月累計則升5.37%；緊隨其後的港股基金7月份亦升6.55%，首7個月累計升6.43%；大中華股票基金7月份單月升4.33%，首7個月累計升6.32%。

　　首7個月累計表現計，以亞太區（除日本）股票基金表現最佳，首7個月累計升8.7%，7月份單月升幅為2.94%。至於今年初表現亮麗的歐美股票基金，7月份表現受歐美市場回落拖累，美股基金7月份單月跌1.27%，首7個月累計仍錄4.24%升幅，歐股基金7月份更跌3.2%，單月表現跑輸其他股票基金，首7個月累計僅升0.12%，而日股基金7月份單月雖錄0.81%升幅，惟首7個月錄2.26%跌幅，累計表現最差。

港 樓 價 指 數 連 創 歷 史 新 高

樓 價 指 數 再 創 新 高 ， 細 價 樓 跑 贏 大 市 。 http://std.stheadline.com/yesterday/loc/0808ao01.html　　 (星島日報報道)樓市成交量回勇，帶動售價屢破高位，據差估署最新公布的數據顯示，今年六月住宅租售價指數俱升，售價指數更愈戰愈勇，連升三個月，刺激今年上半年樓價累升百分之一點九，創有紀錄以來的歷史新高；細價樓表現就鶴立雞群，過去年漲升達百分之二點五，升幅為各類單位為冠；業界預期，在用家主導樓市下，市場剛性需求依然強勁，料樓價指數於年內仍會輕微推高。 　　自今年五月開始，住宅表現價量兼備，差估署昨日公布，六月份住宅樓價指數為二百四十九點八，較五月的二百四十七點二，再升百分之一，創該署有紀錄以來新高紀錄，半年來升幅亦達百分之一點九。 　　若按照住宅物業面積分類，A及B型戶（實用面積七百五 十二方呎以下）均錄得升幅，其中面積少於四百三十一方呎的A型戶單位，半年內升約百分之二點五，新報二百七十點五，增幅跑贏大市走勢，亦為該類別單位的歷史新高。 　　B型單位（四百三十二至七百五十二方呎）增幅則緊隨其後，按半年計升約百分之一點八五，反映半年內，小型單位深受買家追捧，樓價節節上升。 　　樓價持續上揚，小型單位升幅更成「領頭羊」，反映現時市場以剛性需求主導，加上二手上車盤源短缺，在供不應求的情況下，樓價升幅甚至有擴大之勢。 　　據差估署數字顯示，樓價指數自四月回升開始，增幅級級擴大，其中四月份指數較三月只升約百分之零點五，至五月樓價指數再上調百分之零點八，而最新數字顯示，六月更較上月增百分之一，報二百四十九點八。 　　城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，雖然政府決心出辣招壓抑需求，並頻頻推地以增加住宅供應，但是新界東北發展方案在立法會遇阻，拉布、衝擊立法會等事件不斷，令用家憂慮政府是否能夠增加住宅用地供應。因此，一直積蓄的小型單位用家購買力在上半年釋放，預計到年底，樓價仍然會有輕微的上升，相信要到明年年中美國退市及加息等明朗化後，樓價才會緩和。 　　浸會大學經濟系副教授巫伯雄指出，現時香港通脹高企，市民薪金升幅不及通脹快，購買力下降，因此在置業方面亦首選銀碼較細的單位，並使該類中小型單位的價格在需求帶動下不斷上升。他又表示，雖然近來政府已經積極增加土地供應，但未能夠滿足需求，並預期第三季內亦有上升空間。 　　業內人士指，近期中小型單位造價區區創新高，顯示市場對樓價四百萬元或以下單位的承接力未有減弱，有關成交價料將反映於七月的樓價指數當中，令指數具支持。 　　由於售價指數升幅在過去多個月領先於租金指數升幅，令住宅回報率在近月持續下跌，其中A型單位回報率，上月由百分之三點二，進一步下挫至百分之三點一，B型單位回報率亦由百分之二點九，下跌至百分之二點八 2014-08-08

TWELVE PEAKS開天價 每呎最貴17.5萬

https://hk.finance.yahoo.com/news/twelve-peaks%E9%96%8B%E5%A4%A9%E5%83%B9-%E6%AF%8F%E5%91%8E%E6%9C%80%E8%B2%B417-5%E8%90%AC-225748227--sector.html

經濟日報 – 2時59分前

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  新地山頂TWELVE PEAKS開價，最貴「屋王」呎價17.5萬元，挑戰亞洲洋房紀錄。（資料圖片）
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  TWELVE PEAKS資料
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  全港最高叫價新盤
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  TWELVE PEAKS開天價 每呎最貴17.5萬

【經濟日報專訊】頂級豪宅壓市，山頂TWELVE PEAKS昨開出天價，最高價單呎價達17.5萬元，不單挑戰全港豪宅呎價紀錄，更有機會成為全亞洲最貴呎價的「屋王」。

細價樓熱潮蔓延之際，新地（00016）反而推出旗下豪宅盤山頂TWELVE PEAKS，而且身價不菲，共12幢洋房的定價一目了然，價單顯示，最低價單定價亦要3.934億元，呎價10.5萬元起步。

1號屋地勢高 定價達8.19億

至於最貴的1號屋屬示範屋之一，實用面積4,661平方呎，附有4,478平方呎大花園，以及私人泳池，價單定價更達到8.191億元，呎價高見175,735元。如成功沽出，將成為全港最貴呎價的住宅，同時亦有力挑戰亞洲最貴洋房的地位。

項目絕大部分洋房均可望到南區的海景，而上述的1號屋位處項目的單邊，而且地勢上在12幢洋房之中最高，景觀上相信最開揚，加上花園面積最大，所以價錢亦最貴。

新地副董事總經理雷霆表示，確實的賣樓日期未定，短期內會公布銷售安排。

另一方面，發展商提供3項折扣優惠，包括150天即供成交減3%；11.75%買家印花稅優惠；8.5%從價印花稅優惠，最高折扣達22.6%。當中1、6、10及12號屋為項目的示範屋，買家可獲贈現存屋內的家具等。

兩洋房曾標售 流標收場

由於兩項印花稅優惠會在買家繳稅後才獲回贈，所以項目的成交價最多只會扣減3%的即供優惠。以1號「屋王」為例，折扣後的成交價亦要超過7.94億元，呎價達17.04萬元。

事實上，TWELVE PEAKS上月底曾經推出兩幢洋房招標，市傳當時有3份標書提交，不過，發展商最終以出價未能反映物業價值為由，將招標的洋房收回。

市場人士估計，由於上次招標時，發展商沒有提供參考價，令準買家難有參考，而是次改為公布價單，讓外界對價錢有基本概念，有利物業成交。

山頂區的豪宅過往曾經創出不少高價紀錄，而現時全港最貴的洋房為同區的普樂道10號（前稱天比高），2011年以實用呎價約13.3萬元成交，當時造價8億元。

由於呎價與是次TWELVE PEAKS的1號屋仍有一段距離，只要發展商不調整定價，而1號屋順利沽出，全港豪宅呎價紀錄便會改寫。

金管局單日2度出手 向市場注資逾48億

http://www2.hkej.com/instantnews/hongkong/article/408686/%E9%87%91%E7%AE%A1%E5%B1%80%E5%96%AE%E6%97%A52%E5%BA%A6%E5%87%BA%E6%89%8B+%E5%90%91%E5%B8%82%E5%A0%B4%E6%B3%A8%E8%B3%87%E9%80%BE48%E5%84%84

香港金融管理局今日傍晚再度向市場注資11.662億元，連同稍早的36.43億港元注資，今日兩度出手合共向市場注入48.05億港元，主要因為港元觸及強方兌換保證。

至於經是次注資後，銀行體系結餘周三(8月6日)將增至2356.62億港元。

金管局自7月1日開始向市場注入港元，為2012年12月來首見；迄今為止，金管局共向銀行體系注入717.98億港元。

金管局副總裁彭醒棠此前稱，近期港元需求增加，主要是由於一般商業活動所導致，包括H股派發股息、跨境併購活動以及新股上市，但與即將開通的滬港通無關。

另外，金管局總裁陳德霖在最新一期《匯思》中表示，對於「滬港通」計劃，是內地資本帳開放的一個劃時代舉措，兩地現正密鑼緊鼓地去籌備和落實，相信「滬港通」能將香港的資本市場和人民幣業務提升到更高的台階，亦能強而有力地去反駁一些認為香港和上海是處於「誰吃誰」的謬論。