法國變天 希臘緊縮派重挫

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120507/News/ad_taa1.htm 兩大選左右歐洲前路 奧朗德上台

2012年5月7日

【明報專訊】關乎歐元和歐洲前路的兩場大選結果揭盅。法國總統大選第2輪投票，奧朗德得票約53%，擊敗爭取連任的薩爾科齊，成為17年來法國首名左派社會黨總統，並標誌歐洲權力天秤起變，重心不再一面倒向德國總理默克爾。至於希臘國會大選，極左極右政黨齊抬頭，兩大主流政黨皆被反對緊縮的選民痛懲，合共得票未過半(見表)，新政府恐難產，落實緊縮換財援的決心亦成疑，恐令歐債危機再起。


昨天巴黎的灰暗天空和大雨，似乎反映了不少法國選民對前景的悲觀情緒。選民投票意欲甚高，截至昨晚11時，投票率已達72％。30歲政治系碩士生Arnaud告訴本報記者，他投了奧朗德(Francois Hollande)一票，寄望他能改善民生經濟。他說﹕「儘管奧朗德成功當選，未必能立即改善法國經濟，但長遠來說，法國必須減低國債、增加國內生產力，減低失業。」

至於32歲的業務經理Gallo，則投了薩爾科齊一票。他向本報記者稱﹕「只有他真心希望改善法國經濟。」他認為法國傳統的福利主義已經過時，新總統必須設法改善法國經濟，保持法國在歐洲經濟的領導地位。
奧陣營接觸多國 保強勢外交
奧朗德昨在女友特艾爾威勒相隨下，於自己曾擔任市長的中南部城市圖勒投票。他自言睡得不多，但精神不俗。薩爾科齊則在妻子布魯尼陪同下，前往巴黎16區一間中學投票。外界擔心奧朗德缺乏外交經驗，無力處理歐元區危機。但一名西方外交官向法新社稱，奧朗德陣營連日與歐洲各國政府接觸，以確保奧朗德上台後能強勢開展外交工作。「我們幾乎每日與社會黨人見面，因此對奧朗德擔任總統後的立場沒有憂慮」。
默克爾「緊縮優先」難再獨大
市場關注法德核心會否因奧朗德主張「增長優先」，跟力主「緊縮優先」的德國總理默克爾失和。分析家指出，若奧朗德能清脆勝出，可望以挾強勢跟默克爾協商「救歐路線」，畢竟明年德國大選默克爾亦非穩勝。一名外交人士向法新社指出，論德法領袖關係，默克爾過去幾年可謂一直壓住薩爾科齊，但現在這權力天秤可能改變，「意大利總理蒙蒂上台，其實已制約了默克爾，再多一張新面孔，勢將加速這進程」。
事實上，在同一天舉行國會大選的希臘，當地民眾也希望奧朗德勝出，為歐洲帶來改變，以制衡默克爾的緊縮路線。在雅典的法國大使館，不少法國僑民都有去到投票。一名法國僑民向法新社說﹕「希臘人對奧朗德期望甚殷，他們已受夠了緊縮，想要推動增長的藍圖。這正是奧朗德主張的。」
兩黨議席未過半 希新政府恐難產
另一女僑民亦說﹕「我不喜歡『薩默配』。」但談到希臘大選，她直言若可投票，也不知應投給誰，只肯定不會支持採納了緊縮方案的兩大主流政黨新民主黨和社會黨。希臘民眾普遍反對政府跟IMF和歐盟達成的「緊縮換財援」方案，在今次大選中寧可支持反緊縮的極端小黨。曾任財長協商緊縮方案的社會黨領袖維尼澤洛斯，昨天投票時被示威者狂噓，更被斥為「盜賊」。
今次大選結果關乎希臘會否履行緊縮開支承諾，被形容為希臘人對是否想留在歐元區的一次公投，足以左右歐元未來。由於兩大黨聯手也無法取得過半議席，新政府有可能難產，隨時要再舉行大選。
明報記者 吳克穎法國直擊

太古城首宗額印盤 淨賺60萬

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120507/News/ea_eaa1.htm 樓價升 「籮底盤」也沽出

2012年5月7日

【明報專訊】近月樓價升，多個屋苑出現破頂潮，投資者亦相繼成功突破額外印花稅(下稱額印)防線，早前大型老牌屋苑如美孚新、沙田第一城等已出現連額印成交，作為龍頭屋苑的魚涌太古城亦終錄得首宗連額印成交個案，一個低層望停車場的太古城單位，原業主持貨約1年半，除帳面升值31％外，更坐享一年5.7厘租金豐厚回報。是次轉手甩貨，毋須損手離場之餘，更淨袋60萬元。

近月新高價成交不絕，樓價升幅足以彌補額印代價有餘，部分業主更趁勢獲利離場。近期屢現新高成交的太古城終現首宗連額印成交，太湖閣極低層C室以423萬元成交，呎價僅7526元，為太古城過去一年最低呎價成交單位。原業主於2010年12月以323萬元買入，當時該單位被視為劈價貨，並以月租1.55萬元租出一年，租金回報逾5.7厘，是次沽貨即使需支付5%額印，但扣除額印及釐印費等開支後，仍淨賺約60萬元。隨額印實施1年半，加上樓價上揚，太古城額印盤佔總放盤比例，由年初的0.7%升至現時的2.6%；不過，額印盤仍屬偏低水平，目前僅約20個。
景觀差無電梯 呎價仍達7500元
是次成交單位為太古城的入場盤翠湖台，該期為太古城質素最差的期數，遠離屋苑商場之餘，更鄰近太安樓一帶的舊樓。中原首席分區營業董事趙鴻運表示，上址為2房、562方呎「縮則」單位，比同座Ｃ室一般585方呎為小，外望停車場景，質素相當一般，由於大廈正進行外牆維修，單位景觀暫受棚架影響。此外，單位位於大堂之下，只能行樓梯出入，並無電梯直達，不合老弱、孕婦等入住，因此客源較窄，惟業主將單位「大執」，故仍有租客承租，料新買家亦是收租客。
此外，沙田第一城亦再錄連額印成交，44座中層C室，2房間隔，以245萬元成交，呎價5976元，略低於同類；原業主於去年2月以205萬元買入，帳面升值約兩成，即使扣除5%額印及釐印費等使費，仍賺逾19萬元。中原區域營業經理黎宗文指出，市場上額印盤極少，400個放盤中佔不足10間，上址之原業主以月租8500元租出，已收租1年，租金回報近5厘。
悅麗苑1年貨 升值28%
美聯高級營業經理袁佩雲稱，葵涌居屋悅麗苑亦錄連額印成交，A座中層8室，604方呎，以283.8萬元易手，呎價4699元，較同類高出8%；原業主於去年4月以221萬元購入，帳面升值28％，扣除5%額印及釐印費等，實際獲利仍達39萬元。
明報記者 鄒凱婷

瘋狂加租 萬惡之源

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E7%98%8B%E7%8B%82%E5%8A%A0%E7%A7%9F-%E8%90%AC%E6%83%A1%E4%B9%8B%E6%BA%90-020000992.html

【iMoney智富雜誌—一得之見】香港作為國際金融大都會，其發展潛力尚未完全發揮。究其原因：成也地產、敗也地產。要為香港重新注入發展動力，直接推倒物業市場，打擊樓價極不明智，但對租金市場給予適度的管制，值得各方深思與研究。

租金升幅要有規可循

早在1978年，港府在住屋方面已實施過租金管制，明確規範業主加租的尺度；1982年前港府亦設立過租務審裁處，評估商舖租金的合理水平。租金管制在香港並不是甚麼新鮮事，不應視之為禁忌。其實，限制住屋與商舖租金暴升，對香港經濟有立竿見影的好處。

住宅市場方面，近年不少地產業人士，常常標榜「供平過租」，只因為租金市場無王管，物業持有者以供樓負擔水平作為加租的最低指標，成功製造一股強迫小市民非要「趕上車」不可的假象。假如住宅租金市場升幅有規可循，小市民自當量力而為，有能者以自置物業自住為目標無妨；暫無能置業者則不再因為只能租住地方而自覺委屈，反而能夠冷靜等候上車機會。再者，住宅租金回落將會釋放更多租盤供應，長遠計對房與板間房市場自然萎縮將起着正面作用。

商舖市場方面，在港從商者免不了為兩大成本問題所愁：租金與工資。勞工市場朝向工資與工時改革方向乃大勢所趨，香港要力保營商吸引力，惟有從商舖與寫字樓租金調整方面入手。對於不少行業，省卻部分租金開支，既可彌補持續上升的工資預算，甚至能夠騰出一些營運資金周轉。如此，引頸以盼良久的香港中小企再創輝煌之日可期。

最重要的是，限制租金升幅等於控制物價指數上升。港人早已抱怨百物騰貴，然港府態度一直模稜兩可，只偶爾推出一些一次性紓困措施，並無通盤打擊通脹決心。假如租金升幅受控，消費物價升幅自然大大紓緩，既可逐步恢復市民的消費力，亦可增加香港作為旅遊城市的吸引力。

更重要的是，某些運輸機構（例如港鐵）在港元持續貶值的情況下引入票價「可加可減」機制，標榜與消費物價指數掛鉤的公平性，實質是只加不減的小把戲。假如港府不致力於遏抑消費物價上漲，跟主動掠奪市民財富有何分別？

租金市場難無盡下跌

物業持有者固然擔心港府落實任何限租措施，將直接衝擊物業市場，甚至可能引發資金外流，撤出香港，令物業價值暴跌。然而因租金回報預期下降導致物業價值下跌，未必一定是恐慌性，情況跟港府推出措施直接打擊樓市不同；只要港人繼續需要地方居住、商人繼續需要地方做生意，香港的租金市場便不會無止境下跌。物業投機者或許不滿意租金回報而離場，但對於長線物業投資者而言，反而可能是入市的良機。

撰文：王冠一 亞洲（澳門）國際公開大學客座教授、「冠一資產管理」首席策略師。在金融市場擁有超過30年經驗，七十年代已涉足金融業，對外、商品價格以至股市尤為熟悉且實戰經驗豐富，其對環球宏觀經濟的分析眼光亦非常獨到，深受愛戴。

月入多少才算有財務自由？

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/simon-lee/%E6%9C%88%E5%85%A5%E5%A4%9A%E5%B0%91%E6%89%8D%E7%AE%97%E6%9C%89%E8%B2%A1%E5%8B%99%E8%87%AA%E7%94%B1-085729819.html

兩天前在雅虎看到一篇文章指人生最快樂是月入32,000元，此點我沒有懷疑，我很久以前也指出在香港月入有3萬元時可以算是有點盈餘。當然，會有人說月入3萬還是不足夠。可是當看看香港的入息分布，你便發覺月入有3萬元的人並不是很多。

根據2011年的人口普查數據，月入有3萬元以上的工作人口有接近54萬人。再以稅務局2010-2011年度的年報比較，報告中的附表5顯示不同年薪組別的薪俸稅情況。年薪40萬元以上的納稅人有近41萬，月入3萬的年薪是36萬，因此數字上是吻合的。

現時的入息中位數是11,000，這代表一個中間的水平。月入11,000元等如每天有366元使用，如果與父母同住問題不太大，搬出來居住的話相信要最少兩人才可以分擔住屋的支出，或是要租用劏房。租了劏房便少了3千元，餘下8千元，每天有266元可使用，情況不算太差。這是不用照顧父母的情況。當要照顧父母時每天餘下可以花的便更少，在這通脹的年代會感到壓力。

月入3萬元以上的人，每年要交稅28,800元，除稅及強積金後每月有26,600元可以動用。每天有接近900元。倘若要供樓，單位價格是300萬，7成按揭，每月供款約11,000，還有近16,000可以使用。只要不是豪花，每月應有盈餘，可作為投資、旅遊等之用。

那些工作可以給予月入3萬元？可能是年資夠長，或是專業的工作。公務員、金融業、教育界、大企業的僱員皆較容易達到此收入水平。從前，我大學畢業時的第一份工作月入是1萬多元，是一間大企業的見習管理職位，那人力資源經理告訴我一年後的工資如何，兩三年後又會如何。當有月薪3萬元時你及你的上司都應該感到滿意，因為你有點財務自由，而你的上司也滿意你的表現。

世上總有些幸運的人，有些人不用工作那麼長時間便可以取得較高的收入。又有更多的人付出了不少才可以有此水平的收入。我相信有付出必有收獲，世上沒有永遠不勞而獲的東西。有的時候會懷才不遇，或是遇上水平低的上司，但我們都應期望壞日子總會過去的一日。我也曾遇上水平極低的上司，他現在怎樣沒有人會考究，反而我身邊的朋友，看見我一直在默默地工作，也得到好的上司提攜，獲得的回報與付出成正比。要有高收入及取得財務上的自由，技能與運氣缺一不可。

李兆波
中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級導師

港銀搶人幣 定存息挑戰3厘

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%B8%AF%E9%8A%80%E6%90%B6%E4%BA%BA%E5%B9%A3-%E5%AE%9A%E5%AD%98%E6%81%AF%E6%8C%91%E6%88%B03%E5%8E%98-230000420--finance.html

【經濟日報專訊】隨着人民幣貸款需求上升，本港銀行積極以高息吸納人民幣資金，信銀國際調高一年期定存息至2.8厘，屬全城最高水平。銀行界人士認為，為了維持原有的人民幣存款市場份額，人民幣存息在6月底半年結前有望再上，挑戰3厘的心理關口。

在岸和離岸存息息差一度拉闊至達2、3厘，誘使存戶「北上」敘造人民幣定存，惟受制於每日滙款上限8萬元，同時涉及滙款手續費等費用。現時內地一年期定存息3.5厘，本港最高亦達2.8厘，兩地息差縮窄至僅70點子（100點子相等1厘），加上本港設有存款保障，業界預期，息差收窄勢引資金回港。

信銀一年期2.8厘 全城最高

信銀國際表示，存入新資金100萬元（人民幣，下同），一年期人民幣定存息2.8厘，高於東亞銀行（00023）上月推出的2.7厘、存款期3至10個月的水平。信銀國際表示，因應市場情況及需求，推出是次推廣優惠。

市場不再憧憬人民幣一面倒升值，本港人民幣定存息率曾於2月見頂，惟隨着人民幣貸款需求轉旺，渣打香港率先於4月上旬，大幅上調一年期人民幣定存息至2.5厘，其後再上調3和6個月定存息均一至2厘，已令其他銀行徒添加息壓力。

踏入5月，滙豐隨即調高12個月期存息至2厘；招行（03968）旗下永隆今日起亦上調人民幣定存息，小額定存2萬元，一年期息率為2.4厘，大額定存400萬元，一年期息率為2.6厘；交銀香港則下調入場門檻至10萬港元等值，6個月或以上存期，息率為2.5厘；上海商業銀行亦積極吸納新、舊資金，6個月期息率分別為2.5和2厘。

大型銀行主管表示，銀行為了應付貸款需求，以及保持存款市場份額，本港人民幣存息將繼續無可避免地上調。

永隆銀行存款部主管龔志明指，本港一年期人民幣存息若升到3厘的心理關口，與內地息差僅50點子，足成誘因令原本留在內地收高息的定存回流至港，本港連續4個月下跌的人民幣存款有望回升。

永亨人幣貸款升 料存貸息向上

永亨（00302）董事長兼行政總裁馮鈺斌亦指，今年首季該行人民幣貸款較去年底升一成，由於中港人民幣息差仍存在，料本港人民幣存貸息率仍會上升。而永亨早前推出的9個月期、年息2.3厘的人民幣存款證，預算吸納7,000萬元資金。

超低價批地中聯辦不限轉售

http://news.sina.com.hk/news/3/1/1/2646037/1.html

2012-04-26

 

地契不設防 倘售物業可賺巨利

【明報專訊】特區政府在2010年批准中聯辦在大潭道21號的地皮增加3000平方呎建築樓面面積，但只收取中聯辦1000萬元「超筍」補地價，較當時市值低逾七成，令中聯辦變相賺取3500萬元地價。本報追查發現，補地價後的新地契條款不設防，令中聯辦日後有權把上址恍如豪宅的7層高建築物出售，賺取億元計利潤。

測量師學會產業測量組前主席潘永祥指出，中聯辦補地價金額偏低，他和立法會議員李永達均認為，政府應公開解釋補地價是如何計算，以釋公眾疑慮，李永達議員考慮在立法會跟進事件。

潘永祥指出，即使政府以中聯辦身分特別為由給予地價優惠，亦應在地契加入額外條款，限制地皮不能隨意當住宅轉售，但地契卻看不到類似限制。發展局發言人昨深夜回應，強調當年是由地政總署專業產業測量師，按程序以十足市值評估後訂出補價金額。本報昨晚曾致電中聯辦，接線生指職員已下班。

發展局：補價經專業評估

引發爭議的住宅地皮位於南區大潭道21號，中聯辦2007年以1.668億元購入面積11,750方呎空地，以地積比1.4計算，可建總樓面面積為16,450平方呎，即平均樓面呎價10,140元。購地後中聯辦曾向城規會申請要求放寬地積比但失敗。

至2010年7月地政總署批准原址換地，即讓中聯辦先交出大潭道地皮，讓政府把該地皮加入鄰近額外2110平方呎空地包括斜坡，重組成一幅較大地皮才交予中聯辦。雖然換地後地積比不變，額外空地亦不能建樓，但樓面面積可增加約3000方呎，因政府向中聯辦只收取998萬元補地價，即每方呎額外樓面僅補地價3327元。

議員擬立會跟進

大潭道鄰近豪宅於2010年中每平方呎約賣1.5萬元，現時升至2.5萬至3萬元。潘永祥指出，縱以2010年價錢再折讓，3327元補地呎價金額也是偏低。中聯辦現已在上址地皮建成背山面海的7層高豪宅（另有2層基座），裝修豪華、設落地玻璃和玻璃升降機，但用途不詳。

本報翻查換地後的新地契發現，其條文與私人住宅雷同，業主有權把物業當作住宅出售，亦可在上址設示範單位促銷，對物業轉售未見限制。

樓市高危上車盤豪宅價

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20120429&sec_id=15307&art_id=16291264
傲雲峰每呎萬元　一城細戶破頂 

【本報訊】樓市未癲夠，沙田第一城細戶又破頂，呎價高達 7316元。上車盤也變豪宅，土瓜灣傲雲峰呎價都要 1萬元。樓市高危，鰂魚涌太古城有醒目業主先行沽貨，售後租回單位避險，勁賺近 600萬元夠交 16年租。　記者：朱連峰

樓市響警號，即使政府多番出口術試圖為熾熱的樓市降溫，但似乎作用不大，樓價續升。沙田第一城細戶連環癲價。世紀 21奇豐區域董事周淑萍表示， 9座一個頂層連天台單位， 395方呎，剛以 289萬元成交，刷新屋苑歷來細單位造價紀錄，呎價 7316元亦為屋苑歷來第三高。

太古城業主避險　售後租回 

即使單位以天價售出，但仍低於銀行估價，而買家也是見銀行「估凸價」才買。記者昨替單位進行網上估價，滙豐銀行最進取，估價達 304萬元，比成交價還高出 5.2%。中銀（香港）及恒生銀行分別估價 275萬及 290萬元。

原業主去年 1月僅以 230萬元購入單位，現沽貨賬面獲利 59萬元或 26%，即使 5%SSD即 14.5萬元全由賣方支付，扣除其他開支包括代理佣金等，料仍賺逾 30萬元。惟周淑萍稱，即使業主天價賣樓，賺的只是表面數，實際不多，單是裝修費已逾 20萬元，「扣埋裝修真係冇乜錢賺」。由於單位具有靚裝修，放盤一星期即賣出，買家是同屋苑租客。
樓市瘋狂，上車盤都變豪宅。座落土瓜灣舊區的傲雲峰，八年前開售時呎價只是 3000多元， 200萬元有找，但估不到這個市區上車屋苑，現時呎價都要 1萬元，認真誇張。土地註冊處資料顯示， 5座極高層 H室， 639方呎，本月 18日以 628萬元賣出，呎價 9828元，創屋苑新高。原業主 04年 6月一手購入價僅 228.6萬元，勁賺 399.4萬元，八年升值 1.7倍。
鰂魚涌太古城卻有業主先行在高位鎖定利潤，售後租回單位。中原地產首席分區營業經理趙鴻運表示，銀柏閣低層連平台 H室， 1237方呎，剛以 1320萬元賣出，呎價 10671元，創同類單位新高。原業主 07年 5月以 723萬元購入單位，勁賺近 600萬元後租回單位。以單位市值租金約 3萬元計算，這 600萬元夠交租 16年。

 

全城盤荒　康怡凶宅獲承接 

荔枝角美孚新邨師奶兵團又出貨。市場表示，一名在美孚高峯期持貨量逾 40伙的投資者，剛以 545萬元沽出 3期百老匯街 49號低層 A室， 877方呎，呎價 6214元。
全城缺盤凶宅也見承接。代理透露，鰂魚涌康怡花園 F座高層 15室， 648方呎，剛以 430萬元賣出，呎價 6636元，較市價約 530萬元平 19%。有指單位多年前曾發生跳樓自殺命案。原業主 89年以 112.5萬元購入單位，賺 317.5萬元。
另紅磡海逸豪園 18座中層 C及 D室相連戶， 2951方呎，成交價高達 4350萬元，為屋苑三年來最大銀碼成交，呎價 14741元亦為屋苑歷來第三貴。