2013年3月7日星期四

租金屢破頂 最高8厘


【晴報專訊】代理數據顯示，政府出招後，二手住宅交投下跌，但成交金額不斷上升，尤其是細價上車單位，業主紛紛提價；買家有感市場合適的買盤約見減少，因此轉買為租，市場亦多次錄得租金上升的個案。
美聯研究報告顯示，隨着近月樓價持續上升，細價買賣個案比重減少，當中200萬元或以下二手住宅註冊量比率更首度跌穿一成水平；相比起03年4月接近87％的紀錄高位，形成強烈對比。樓價升高，窒礙用家入市意慾，不少用家轉向選擇優質租盤，等待入市機會。
代理指近期多個屋苑租金創新高，近期一宗成交為九龍站漾日居2座高層A室，建築面積約1,188呎，實用面積約941呎，獲一專業人士以約3.3萬元承租，折合建築面積呎租約27.8元，實用面積呎租約35.1元。
據悉，租客原打算入市，惟見近期政府接連出招暫停入市策略，轉買為租。代理表示此類個案近期有增多迹象，每呎租金亦被推至高於市場水平5％至10％；同時業主租金回報率亦推高過平均四厘的水平。
後市未明 觀望
多個新界區代理表示，由於部分買家仍未看清後市，逐漸轉為觀望，部分更索性轉買為租，租金更屢次破頂，如近期大埔太湖花園1期2座高層D室，建築面積780呎，實用面積590呎，以13,500元租出，建築面積平均呎租17.3元；業主是次租出單位可獲約八厘租金回報，回報率相當不錯。新租客為用家，見近日市況未明朗，打算先租住單位一段時間。
代理表示多個優質屋苑均有轉賣為租的個案出現。太古城鄱陽閣中層D室，單位建築面積約678呎，實用面積約583呎，租金約18,000元，建築面積呎租約26.5元，實用面積呎租約30.9元。代理指，本月太古城尚未有買賣成交，租務成交則增多，同屋苑另一單位租出，月租2.4萬，租金回報率高達六厘。
市場人士稱，上周末新界區交投數據中，顯示合共錄得38宗的租賃成交，可想而知租盤在不斷消耗，但在未有充足的盤源補充，相信短期內租金上升的壓力一定大增。
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2013年3月5日星期二

雷鼎鳴 - 中產的爭議 -A +A


【晴報專訊】財爺說他也是中產，引發了不少有趣的評論。究竟誰是中產？香港有多少中產？
現代的中產階級這一概念，很可能從「資產階級」（bourgeoisie）演變過來。1789年法國大革命前夕，法國人口約2,500萬，其中2,200餘萬人是農民，極少數是王公貴族士紳，處於中間在城市營商的新興階級便被視為「資產階級」。但這批人在資產、收入、地位等光譜中橫跨甚廣，當中又可細分為「小（petite）資產階級」、「中層（mogenne）資產階級」、「高層（grande）資產階級」、「上流士紳（haute）資產階級」。某人屬於哪一個層次，要視乎其收入、資產，但也要看看其過去幾代家世如何，有無貴族血統等等，甚至在衣着上也有區分，穿及膝馬褲及絲襪、不穿普通褲子的，才算像個資產階級。
現代社會走向知識型
時移勢易，現代西方資本主義社會的農民人口已大幅下降，貴族也近乎絕迹，上述劃分方法有點不合時宜。馬克思以是否掌握工業社會的生產資料，如資本、機器、廠房等，來定義資產階級，概念同樣需要更新。
現代社會日漸走向知識型，以知識為主要內涵的「人力資本」（human capitel）變成最重要的生產資料，所以「資產階級」中的「資產」，已不能不把「人力資本」也包含在內。因此，擁有知識的專業人士，如教師、醫生、律師、工程師等等其實已可視為資產階級，而不單只是工商界的老闆才有此身份。
不過，你若問這些專業人士誰會認為自己是資產階級，可能絕大多數人也不會承認。現代社會中普遍已用「中產階級」代替了這概念。「中產」的「中」，代表他們既非大資本家或幾乎不再存在的貴族，也不是主要靠勞力過活的草根階層。但這個「中產」光譜，同樣也是橫跨極廣，最起碼也要分為普通中產（如技工、秘書等）與上層中產（如高級公務員、醫生、律師等）。
港逾半人口是中產
上述割分，以職業身份作標準，但中產卻絕不止一種特徵，收入高低，擁有多少財富資產、生活享受，社會中的地位影響力也往往被視為界定的標準，各家自有各家的說法定義。財爺提到有文章說喝喝咖啡、看看法國電影也是中產的特性，這是十分正確的。這些文章當然不是指不喝咖啡便不是中產，一個農民跑去看場法國電影卻又突然變成中產，它們顯然只是說喝咖啡看電影只是中產常見的行為。有些人拿此大做文章，顯然是邏輯不通的「智障評論」，不利港人的智力發展。
雖然中產難以準確定義，但我估計香港大約有多於一半的人是中產。香港30％的人口住在公屋，4％人口住在宿舍，14％租住房子，52％住在自置物業。香港樓價貴絕全球，以房屋的市值而論，住在自置物業的家庭以國際標準而論，絕大部分很難說自己不是中產，再加上部分其他人士也可能有中產的收入或中產的消費或生活模式的訴求，稍多於一半的港人是中產應是合理的估計。
至於財爺，以其成長背景及資產（他不能像常人般買賣投資，資產多極有限，不可能是億萬富豪）而論，屬中產，但他收入高、權力大，住的官邸有大花園網球場，屬上流社會。現在說自己是中產可被質疑，但退休後卻可還原為中產。
2004年以前，中央並不明白香港有中產這回事。2003及2004年七一示威後，中央才驚覺中產的重要，接着大談中產，這是正確的。香港的中產的確付出的多，得到的少。
(本欄逢周一、三、五刊登)
撰文︰雷鼎鳴
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中港台客搶購日豪宅 日圓急跌吸投資


【明報專訊】日本首相安倍晉三去年底上台後，提出量化寬鬆印鈔救經濟措施，令股市上漲日圓急貶，加上明年消費稅預定上漲，日本富豪近來購買億元豪宅的人數急增，連台灣和中港富人到日本買屋置業的人數也增加。
消費稅勢上調 富人急花錢
日本泡沫經濟崩潰後，十多年來處於通縮，豪宅市道低迷，但自去年底開始，億萬豪宅、高級鐘表珠寶等市場需求增加。除了因為股市賺到錢的投資者增多，明年日本政府預定將消費稅由現行5%調漲為8%，也令富人因此急着花錢。至於香港台灣等地的富豪，亦趁着日圓貶值到日本搶購置業。
日本森大廈集團在東京六本木高級地段針對海外富人推出的大廈住宅，還未正式宣傳，已有台灣投資者搶購了其中3個單位。 這幢於去年8月完工的Ark Hills「仙石山住宅 」，樓高47層，另有4層地庫，總戶數243戶，3至24樓是住宅樓層，其他是辦公樓層。大廈內有餐廳、超市、洗衣店、附有游泳池的健身房等，恍如高級大酒店。
311大地震後，外國投資者多關注樓宇抗震能力。森大廈方面強調，仙石山住宅離海遠，又有耐震系統，不用擔心地震海嘯。在防災準備上，大廈有儲存食物和水等，防災品足夠所有住戶3天使用。3000平方呎的4房2廳單位售約8億日圓（約6600萬港元）、2000平方呎的3房2廳單位約2.8億日圓（約2300萬港元）。
東京豪宅呎價萬三
日本蘇富比國際物業公司資深經理陳正堂表示，1坪（日本樓宇面積計算單位，約相當於35平方呎）價錢約為550萬日圓（換算平方呎價約為1.3萬港元），由於計算的是實用面積，加上日本房屋維修管理好，因此吸引到不少外地買家注意。
他表示，日本房價這20年來沒太大變動，去年底起日圓更急貶，因此近來台灣有許多人來到日本睇樓置業。雖然中國大陸和香港人也愛買樓，但他們在日本買屋不如台灣人方便，皆因台灣有5家銀行在東京設有分行，因此可以貸款，中港豪客則要現金才能買屋。台灣投資者在東京買樓，以港區、中央區、六本木、表參道等時髦的辦公中心為主，也有人喜歡買東京都外圍的「中古屋」，但地點太偏僻的中古屋折舊高，維修管理費也高。
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2013年3月4日星期一

無懼辣招 上車新盤陸續登場


http://hk.finance.yahoo.com/news/%E7%84%A1%E6%87%BC%E8%BE%A3%E6%8B%9B-%E4%B8%8A%E8%BB%8A%E6%96%B0%E7%9B%A4%E9%99%B8%E7%BA%8C%E7%99%BB%E5%A0%B4-225706577--finance.html

晴報 – 2時36分前
【晴報專訊】政府早前出招壓市，但無損發展商推盤的策略，尤其是細價新盤預期將會成為買家爭購目標，如尚悅加推上車單位，周內亦有包括遠東旗下晉嶺及香港小輪旗下逸峯擬推售，冀以上車價吸納首置買家。
早前政府出招後一手物業交投尚算活躍，售出較多伙數的新盤是元朗尚悅，因其開價貼近二手，證明上車盤承接力較強。該盤昨日首度拆售樓王第一座共108個單位，實用面積平均呎價10,096元，建築面積平均呎價7,472元，新推單位實用面積介乎356至666呎，即供付款可獲95折，最低入場費約353.5萬。
發展商稱，尚悅主要提供細單位，銷售對象以本地上車客為主，故不太受新招影響，項目距離落成期愈來愈近，集團或考慮將即供款折扣由95折下調到96至97折。發展商之一的恒地稱，尚悅主要提供細單位，銷售對象以本地上車客為主，故不太受新招影響；而集團指如有優質地皮亦有興趣繼續發展，但會針對市場需要，主打細單位。
晉嶺市區盤 入場門檻低
而遠東發展位於深水埗西洋菜北街的晉嶺，主打開放式及兩房細單位。發展商上周二上載樓書至物業網站，表示即將展開銷售。發展商早前透露意向價，項目入場費將低於400萬。
逸峯主攻兩房戶
晉嶺為單幢式純住宅項目，提供83伙，一層三伙設計，標準戶實用面積分別430及429呎，建築面積則為633及632呎，兩房戶佔總供應約六成七。項目另設特色戶，實用面積199至543呎，將會連同平台出售。項目預計將於14年12月底落成。市傳項目已經有代理自行收票，每票價值15萬元，但集團回應指，暫未向代理發銷售委託，不清楚市場收票情況。
至於香港小輪發展的粉嶺新盤逸峯，剛獲批售樓紙，集團將會於今日下午舉行發布會，預計是宣布項目開售的價格細則，相信可以成為三月第一個開售的新盤。預計發展商首批最少推100伙，主打兩房細單位，市場估計意向價會比同區二手物業呎價高出10至15％。
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2013年3月2日星期六

美國佛州民居前晚（周四）發生地陷事件


「整間睡房不見了」
地陷洞窟吞噬熟睡男

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美國佛州民居前晚（周四）發生地陷事件，一名男子在熟睡中，整間睡房連人帶床無緣無故被一個直徑約30.5米（100呎）的大洞吞噬，警員通宵搜救仍未發現生命迹象，相信他已凶多吉少。
事件發生在坦帕（Tampa）市郊一棟民房，36歲男子在睡房中睡覺時，突然感到床和傢俬被大地吞噬，他高聲呼救，34歲兄弟聽到哥哥的呼救聲，走進睡房發現出現一個大洞，「完全看不見兄弟蹤影，整間睡房不見了，傢俬也沒有了，只見到床褥豎起」，破洞不斷擴大，他伏在破洞邊企圖救兄弟，家人則報警。
消防員抵達現場，眼見破洞不斷吞噬屋中雜物，惟有強行拉走屋主及屋內其餘五名成和一名兩歲小孩，並立即疏散附近居民。
救援人員通宵用雷達伸進破洞探索，偵測到破洞深15米（50呎），破洞在屋外是無法察覺，相信陷窟的中心源自睡房地底。當局到昨晨仍偵測不到有任何生命迹象，相信失蹤男子已經死亡，但日間會調動更多監察儀器搜尋失蹤者。
當局指沉洞是自然形成，根據地質勘探局資料顯示，佛州是其中一個經常出現沉洞的州分，當地下岩層被水質侵蝕及溶解，地面缺乏支撐就會突然下陷，形成沉洞。
美國有線新聞網絡 
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國基會：或調低經濟預測 美自動削支 勢拖累全球


(綜合報道)(星島日報報道)美國國會兩黨僵持不下，華府2013年的自動削減聯邦開支機制昨日正式啟動，儘管總統奧巴馬昨日仍與國會共和黨領袖作最後商討，但啟動總值850億美元的削支機制很可能會成為定局。美國國會預算局（CBO）估計，自動削減開支將拖低美國今年經濟增長0.6個百分點，年底前可能令就業職位減少75萬個；國基會則威脅調低美國及全球經濟增長預測。
　　受華府自動削支打擊，加上美國公布的1月份個人收入和2月份製造業PMI數據差過預期影響，美股杜指昨日早段曾低跌至13937點，下跌116點，跌幅0.83%。歐洲股市亦表現欠佳，英國、法國和德國股市曾分別下跌0.5%、1.2%和1.05%。歐羅區2月份製造業持續收縮，加快歐股跌勢。
　　杜指早段跌逾百點
　　參議院在周四表決民主、共和兩黨分別提出的替代方案，但都堅持本身立場，民主黨提出以提高富人稅和減少農業補貼的方案，來替代削減聯邦開支；共和黨則反對任何加稅，僅提出授予奧巴馬政府分配850億美元削支項目的自主權，前提是國防開支減幅不得超過整體減支的一半。結果民主、共和兩黨提出的替代方案都未能得到60票支持票數。共和黨領袖和白宮官員其後互相指責對方不是。
　　眾議院周四則連表決也沒有。眾院議長博納呼籲由民主黨控制的參議院在解決削支問題上「早 」；參議院議長里德則回敬指眾議員才是「弱能」，嘲笑他們「花兩個月時間來決定甚麼都不做」。
　　今次總值850億美元的削支機制，涉及部門十分廣泛，首當其衝是國防部，開支會削減13%，用於維修及翻新全美國防部設施的撥款將減少逾100億美元，文職人手會凍結、機場保安、海關、運輸部的檢查可能耗時更長，2500項武器發展計畫的撥款會有約9%被削減。這是奧巴馬政府與國會，首次在法定財政限期前最後一刻無法達成協議。
　　年底前或流失75萬職位
　　國基會發言人穆瑞周四晚威脅，假如削支機制全面實行，該會將把美國今年的經濟增長預測至少調低0.5個百分點。該會目前預測美國2013年的經濟增長為2%。穆瑞又警告，美國的最大貿易夥伴，亦可能會受到削支機制所影響，國基會有可能重估其他國家的增長預測。美國國會預算局估計，自動削減開支將拖低美今年經濟增長0.6個百分點，年底前就業職位將減少75萬個。
　　削減開支對美國政府各部門的影響
　　國防部
　　•凍結招聘文職人手，解僱臨時工，減少維修與翻新國防部設施的支出超過10億美元。
　　•取消部分本年度第3季及第4季的船艦及航機維修工作。
　　•減少太平洋三分之一軍事航海任務，減少空軍飛行員飛行時間。
　　•減少軍事人員高達30億美元的醫療開支。
　　•取消225個武器發展項目。
　　聯邦航空管理局
　　•所有工作人員強制休假11日，將導致航空管制減慢和延誤，停止聘請人員。
　　•減少高達1.36億美元的資本開支，涉及航空管制體系的維護和改進，延誤發展衞星定位的航空體系。
　　海關邊境保護局
　　•員工休假為12至14日，導致關口旅客等待時間顯著增加。
　　•2750名海關職員及5000名海關巡邏人員面臨裁員。
　　運輸安全管理局
　　•機場安檢人員休假為7日，導致旅客安檢需要多等1個小時。
　　國家稅務局
　　•批准呼叫中心人員休假，較少稅務人員執行行動數量。
　　教育部
　　•減少高達7.5億美元對低收入家庭學生所在學校的教育補貼，影響超過100萬名學生，導致超過10500名老師和助教失業。
　　各方對美國啟動削開支評論
　　國基會發言人穆瑞
　　若削減開支機制全面實行，該會將把美國今年的經濟增長預測至少調低0.5個百分點。
　　美國國會預算局
　　估計自動削減開支將拖低美今年經濟增長0.6個百分點，年底前就業職位將減少75萬個。
　　前白宮經濟顧問委員會主席古爾斯比
　　自動削減開支將拖低美今年經濟增長0.5個至1個百分點，勢將再度拖慢美國經濟復甦。
　　聯儲局主席伯南克
　　單一輪的削支對美國經濟不會有即時影響。
　　財經
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2013年3月1日星期五

勾地取消 政府奪主導權 地政總署：盡量投標賣地


【明報專訊】政府昨日公布2013/14年度賣地計劃，並宣布對實施14年的勾地機制「畫上句號」。發展局長陳茂波說，此舉是要令政府可完全取得土地供應的主導權。至於來年納入賣地表的46幅土地，涉及13,600個單位，務求在一年內全數售出，以增加供應，不再像以往放入「勾地表」滾存。地政總署稱，會繼續盡量以投標方式出售政府土地。
推翻「勾地行之有效」說法
政府於1999年亞洲金融風暴後推出俗稱「勾地制」的土地儲備表制度，初時與主動賣地雙軌並行，至2003年SARS後樓價暴跌，遂只推行勾地制推出土地，且一直強調「行之有效」（見另稿）。陳茂波昨推翻有關說法，指勾地制實施期間，「有6年時間，事實上地產商沒有勾地，那段時間政府亦沒有賣地」。
陳茂波：為消不勾地疑慮
他說，雖然過去兩年政府恢復定期出售住宅地皮達51幅，發展商只勾出3幅，「政府已取回土地供應主導權」。他稱亦聽到有聲音表示擔心，指若發展商刻意不勾地，會影響土地供應，「為了徹底消除疑慮，政府決定取消勾地機制」。
勾地制壽終正寢後，來年政府賣地計劃將提供46幅住宅地、1幅酒店地及9幅商業地，料可為市場提供約1.36萬個住宅單位，計劃全數出售；連同鐵路項目（西鐵朗屏站（南）、元朗站、將軍澳86區第4期和天水圍輕鐵總站）、市區重建及換地條約等土地，預計整體可供應2.58萬單位。
來年料整體供應2.58萬伙
陳茂波說，比對去年在勾地制下政府預測2012/13年度會推出1.35萬住宅單位，但實際只售8200個，今年政府決定全數售出46幅地皮，最終會較去年多逾5000單位應市；又稱會因應市場變化，按季加推或減少推地。不過，因22幅地皮未有完成改劃程序，或令整體供應添變數。
政府同時公布4月份新財政年度的首季賣地計劃，7幅住宅地全屬上年度滾存地皮，將以招標方式推出，包括何文田佛光街與常富街交界等地（見另稿附圖），而中區紅棉路美利大廈則會招標作酒店用途。
至於港鐵地皮過去一年曾兩次「流標」、部分鐵路上蓋地皮未有如期推出，以致政府最終全年只約有1.9萬單位應市，不能達成2萬個年度供應目標，陳茂波說，政府已與港鐵溝通，確保4幅鐵路上蓋地皮會在年內推出，去年的估算沒有「充數」成分，相信政府和港鐵在推出地皮時，亦不知道會流標。
地政總署署長寗漢豪表示，不論勾地、公開招標或拍賣方式推售土地，做法各有千秋。她說，拍賣的可觀性雖較高，但壞處是發展商不能冷靜入標，但無論是什麼方式，最重要是給予平台，讓有興趣投地人士公平競爭。
學者﹕顯推地決心 不憂流標
長遠房屋策略督導委員會成員、經濟學者關焯照認同取消勾地制，以顯政府推地決心，亦不憂慮會流標，「不少內地或小型發展商都有興趣投地」。政府現時依賴港鐵及市建局地皮等，以完成2萬個目標並不理想，應加快「搵地」，令賣地表內的土地可以超出2萬單位及用作滾存。
■明報報料熱線inews@mingpao.com/ 9181 4676
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