2012年7月23日星期一

評判財務顧問好壞的新方法


《華爾街日報》 ─ 你的財務顧問怎麼樣?或許沒有人──包括你的財務顧問本人──確切知道。

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這種情況現在開始有所改變,但想要更好地衡量財務顧問的業績實非易事。

兩家專門衡量投資業績的公司──聖地亞哥(San Diego)的金融研究公司BrightScope和新澤西州薩默塞特(Somerset)的Spaulding Group──最近宣布了一項規範股票經紀人和規劃師向潛在客戶和現有客戶報告收益方式的聯合建議。

據特許金融分析師協會(CFA Institute,一家非盈利的金融分析師協會)的執行董事喬納森‧波斯瑪(Jonathan Boersma)稱,該協會也在制定向零售客戶報告收益的新標準。

多數大型投資咨詢公司遵守CFA協會制定的嚴格的業績報告規則。但至少迄今為止,小型咨詢公司──以及大型經紀商──的業績報告仍各行其道。根據法律,財務顧問不能虛報收益或就其進行誤導,但另一方面,正如Spaulding Group的戴維‧斯波爾丁(David Spaulding)所說:「沒有具體的規定。」

因此,一家公司可能向你展示的是「代表性」投資組合的業績,或由於具有特殊屬性而被選中的某個賬戶。(不太可能是表現不好的組合或賬戶。)也有公司會向你展示「模型」投資組合或假想投資組合。(這種投資組合或許並非一個完整周期的投資組合,也可能沒有反映出費用和交易成本。)你可能看到某家公司的優秀策略經過幾十年「歷史檢驗」的收益率。(但該公司可能沒有告訴你,這種策略他們只用了一年;你也不一定能看到以前該公司運用的錯誤策略。)

沒有清晰的收益率訊息,你就沒有足夠的依據來確定是否需要選擇──或保留──某個財務顧問。毋庸置疑,有些財務顧問能做出很好的投資決策。即使那些並非特別出色的財務顧問也可能比客戶更會投資。但也有大量證據證明,許多財務顧問的表現很糟糕。

波士頓金融研究公司Cerulli Associates的一項新研究考查了事先打包的「共同基金顧問項目」。在這些項目中,經紀公司或銀行將共同基金捆綁打包,然後財務顧問從中為客戶進行選擇。Cerulli比較了這些事先打包的基金籃相對於可以按意願自由調配資金的財務顧問建立的投資組合的表現。

Cerulli估計,在過去兩年中,財務顧問按自身意願構建的基金組合獲得了2.1%的年均收益率,打包投資組合的年均收益率為4.8%,而股票與債券的基準組合年增長率為7.7%。

Cerulli的分析師斯科特‧史密斯(Scott Smith)說,在市場下跌時,「財務顧問會將客戶的錢變現,從而減少損失。但其後又會由於無法以足夠快的反應重新進行投資而導致收益的下降。」

最近的另一項研究分析了俄勒岡州部分投資者的退休賬戶,這些投資者可以選擇自己管理賬戶還是僱用財務顧問管理賬戶。1999年至2009年間,僱用經紀人的投資者的業績比自己管理資金的投資者平均每年低1.5%,這其中相關的費用只是大約一半的因素。

因此,如果你希望找財務顧問,千萬別找一個會給你的收益率拖後腿的人。

BrightScope的首席執行長邁克‧艾爾弗雷德(Mike Alfred)說,「任何在社會上享有高信譽的行業都有一致的業績報告標準,這樣第三方就可以判斷其業績的好壞。」

然而,BrightScope和Spaulding提出的新標準並不禁止財務顧問使用代表性投資組合、模型投資組合或經歷史檢驗的投資組合。斯波爾丁稱,這些方法「不是我們推薦的方法」,它們可能會隨著建議標準的完善而被去除或受到限制。

斯波爾丁還說,「我們希望,當一位顧問說『我很擅長於此,我可以證明給你看』時,能確保有一致的標準來解釋披露規則,這樣訊息的提交就可以按適當的方式來進行。」

然而,熟悉該行業的人指出,許多財務顧問從業時間太短而沒有業績記錄,而老財務顧問自我推銷時又受到過去10年市場上糟糕收益率的拖累。因此,經紀公司很難就新標準達成一致,除非它們的財務顧問被允許使用模型投資組合、經歷史檢驗的投資組合和其他此類統計技巧。

當然,你可以從股票或基金選擇技巧以外的方面評價財務顧問。他或許能讓你避免在金融危機中陷入恐慌或在牛市中加入瘋搶的人群,也可能是稅收專家或資產規劃專家。這些因素都很有價值,但並不一定能得到客觀的衡量。

另一方面,投資組合收益率是可以衡量的。你可以向財務顧問詢問他們的交易頻率和原因,每年超過一定數量的交易就可能降低你的收益率,而且肯定會提高你要繳納的稅款。你至少應分析五年的數據,並索取2008年9月至2009年3月的賬戶業績,以了解財務顧問如何度過市場恐慌期。

在合適的指標制定出來之前,投資者應該避開無法指出實際客戶的真實收益率的財務顧問。市場已經夠嚴酷的,如果還要費心去猜測財務顧問的業績那可就更是雪上加霜了。

撰稿﹕華爾街日報 Jason Zweig

樓市七翻身 成交大反彈 十大屋苑交投 本月料飈六成


http://hk.news.yahoo.com/%E6%A8%93%E5%B8%82%E4%B8%83%E7%BF%BB%E8%BA%AB-%E6%88%90%E4%BA%A4%E5%A4%A7%E5%8F%8D%E5%BD%88-%E5%8D%81%E5%A4%A7%E5%B1%8B%E8%8B%91%E4%BA%A4%E6%8A%95-%E6%9C%AC%E6%9C%88%E6%96%99%E9%A3%88%E5%85%AD%E6%88%90-212829252--finance.html;_ylt=Ag7NkSF7L1Yt5i4coYI5MGq4Vsd_;_ylu=X3oDMTRka3AzbTMyBGNjb2RlA2N0LmMEbWl0A01vc3QgcG9wdWxhciA4dSBidXNpbmVzcwRwa2cDN2MxMWRjODktZDc1ZC0zOWUwLThiM2YtNzRmMTkxZjk5NzdjBHBvcwMyBHNlYwN0b3Bfc3RvcnkEdmVyAzJkZmE3OTgxLWQ0NDQtMTFlMS1iYmZmLTY3NGQxODdlOTQ3Yw--;_ylg=X3oDMTM1bXN2b2JzBGludGwDaGsEbGFuZwN6aC1oYW50LWhrBHBzdGFpZAMxYzg1OGY1YS0wMWU0LTMwZGItODdmMC0xYmRmMGEwODg1MjIEcHN0Y2F0A.iyoee2k3zlnLDnlKIEcHQDc3RvcnlwYWdl;_ylv=3


【明報專訊】「五窮、六絕、七翻身」在今年本港樓市得到應驗,經過5月和6月份成交急挫(見圖),由於新政府在七一換屆後未有公布新的打壓樓市措施,原本觀望的準買家紛紛入市,令本月交投急彈(見表)。綜合代理統計,全港十大屋苑本月暫錄289宗成交,已較上月全月超出近兩成,其中又以細價屋苑表現最為理想,沙田第一城本月已錄約48宗成交,較上月全月多出超過七成。業內人士預料,本月十大屋苑成交最終可望錄得近400宗,較上月增加逾六成。

綜合各大代理行數據,本月10大屋苑中,有7個之成交量已超越上月全月,至昨日止,合計錄得約289宗成交,較上月全月的243宗多出19%,當中以新界區細價樓表現量為理想,成交最多的為天水圍嘉湖山莊,錄得約55宗成交,較上月全月的42宗多出30%;至於升幅最大則為沙田第一城,至昨日暫錄約48宗成交,較上月全月的28宗多出七成,區內代理預計,全月該屋苑可望錄得55宗成交,按月增加近一倍。
第一城成交已高上月七成
九龍區方面,四大屋苑中以將軍澳新都城表現最佳,暫錄37宗成交,較上月全月多出27%;而美孚新邨則錄得約35宗買賣,較上月全月多17%,料全月成交最將增至45宗水平。不過,港島區三大屋苑中,只有太古城暫錄20宗成交,較上月高出25%,其餘康怡花園、海怡半島仍未能突破上月成交量。
中原地產亞太區總裁(住宅)陳永傑指出,中央連番減息令內地客再次湧港買樓,加上七一後未有新的打壓樓市措施,預料本月十大屋苑成交量可望較上月增加約六成之多,有望錄得近400宗成交,加上放寬白表客以綠表價買居屋,新界區或中小型物業成交將受帶動,料升幅可繼續跑豪港島物業。
過去兩天睇樓人多 成交縮
另外,過去兩天市場亦錄不少高價成交,其中沙田第一城6座連天台單位,面積980方呎,便以715萬元易手,金額錄屋苑歷年新高,呎價則約7296元。
中原地產分行經理溫詩雁表示,珀麗灣17座中層C室,面積498方呎,一房間隔,剛以317萬元售出,平均呎價6365元,創屋苑同類型單位新高。
不過,由於政府早前公布放寬白表客以綠表價買居屋,業主心態轉強,不願減價,同時買家亦不願追價入市,過去兩天二手屋苑出現「旺丁不旺財」的睇樓多、成交一般的局面,十大屋苑期間共錄30宗成交,反較上周跌16.7%,為連續3周徘徊在30宗水平,而太古城及麗港城都更是錄得零成交,反觀,將軍澳新都城帶同區新盤帶動,兩日錄得10宗成交,為十大屋苑之冠。
明報記者 林尚民

2012年7月21日星期六

雙重槓桿


四叔倡套樓買股 未必人人可跟 

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%9B%9B%E5%8F%94%E5%80%A1%E5%A5%97%E6%A8%93%E8%B2%B7%E8%82%A1-%E6%9C%AA%E5%BF%85%E4%BA%BA%E4%BA%BA%E5%8F%AF%E8%B7%9F-212122294.html


【明報專訊】「四叔」李兆基在公開場合重申,現時買股票好過買樓,認為一般住宅未來數年因供應多而樓價升幅有限,相反地產股資產值折讓大,一旦經濟危機過去,數年後隨時可升三至四個開。

說到買樓還是買股好,似乎一般投資者與四叔的看法也相近。摩根資產今年6月在香港完成了一項名為「投資者信心調查」的研究報告,訪問了512名年齡30到60歲、擁有10萬元以上流動資產、並有5年或以上持投資經驗的個人投資者。問及他們未來6個月最感興趣的投資產品,他們的選擇,頭5位依次為股票(83%)、基金(43%)、外幣(39%)、債券(29%)和人民幣債券(22%),排名最11位的是房地產(9%)(見圖1)。
四叔優勢獨特 投資者難模仿
若看往績,四叔確憑眼光獨到而贏了以千億元計的財富,以他為指路明燈,未必有錯。不過,筆者就認為,每個人的財務情况和能力都不同,四叔可以做的,大家未必可以照跟,皆因四叔有獨特的優勢也。
比方說,以恒基地產(0012)現時的股價,大概只等於每股資產淨值的58%,即有約42%折讓,即是說,如恒地所有資產能以市價即時沽清套現,其價值可高於股價總市值約72%(42 ÷ 58 × 100%)。若恒地不斷賣樓套現,又同時不斷回購股票,理論上最終有關折讓會接近消失,如此「四叔」或恒地股東便穩賺差價。
然而,一般人可以賣了樓後,買回自己的地產股嗎?若是買其他股票,如看錯了市,賣了樓後樓價卻繼續升,卻又同時買錯了股票,比方買了一隻管理層突然被拘捕的地產股,那便要面對滾水淥豬腸、資產「兩頭縮」的悲慘下場。
人人擔心泡沫 難爆大鑊
自樓價指數升破97年水平,樓市再現泡沫之說便不脛而走,財爺曾俊華及金管局更是不斷提醒市民要提防樓市的泡沫風險,那一般投資者又如何看這個問題呢?上述摩根資產的調查,也問及受訪者認為今年最大的投資風險為何?結果是,排名首位為香港樓市泡沫爆破(佔27%被訪者),第二位才是歐債危機(24%),排第三至五位,則分別是香港股市泡沫爆破(15%),環球通脹(10%)和商品價格上升(9%)(見圖2)。
看來,香港投資者普遍認同樓市有泡沫爆破的風險。不過,歷史告訴我們,任何資產或投資市場,最危險的情況是人人看好,以為只會升不會跌之時;相反,若人人認為有泡沫,反而反映市場氣氛仍未熱爆,則後市多只會調整,而不會像97年時的爆大鑊。此謂相反理論的精粹也。
樓市「雙重槓桿」 泡沫殺傷力更大
講開樓市泡沫,筆者最近看到一本名為Supertrends(中譯《趨勢投資50年》)的書,作者就認為樓市泡沫較其他資產泡沫的殺傷力更大,皆因其具有「雙重槓桿」作用。事實上,若買樓承做七成按揭,就等於以三成按金買入資產,槓桿比率已高達3.3倍,然而,站在整個社會或銀行體系角度,其實槓桿比率可能高達33倍!
此話何解?皆因銀行放貸,一般是接受了存款後,只留下約一成存款作準備金,以備存戶提取存款便算,其餘九成便拆借出去,不計銀行之間互相拆借的乘數效應,僅以一成存準率計算,銀行已是在做10倍槓桿的生意,如做七成按揭,便等於33倍槓桿,若是進一步做九成半按揭,整體槓桿比率便高達200倍!
政府壓樓市 小心過猶不及
所以呢,政府固然要做好把關角色,不能讓樓市泡沫不斷擴大,但也要小心打壓樓市過甚,致令泡沫爆破,對樓市、銀行體系,以至對整體經濟造成嚴重衝擊。
新特首梁振英上任即醜聞纏身,在出席首個立法會答問大會上,為轉移視線,將答問大會變成發表迷你施政報告,急急宣布倍增老人生果金,以及推出每年讓5000個白表客可免補地價買二手居屋等措施。
梁振英的做法,令人想起美國前總統克林頓因性醜聞而被國會彈劾時,他特別選擇在7月4日美國獨立紀念日前後赴國會接受質詢。一開始,克林頓便呼籲國會議員站立,為200多年前美國獨立作出貢獻的先賢鼓掌。眾國會議員拍完掌後,再質問克林頓時,氣勢已大為轉弱……。
撰文﹕陸振球

2012年7月19日星期四

湯文亮:出售自住物業不理性




 



http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20120704/pba01/1.txt

上周《明報》訪問了香港中文大學財務專業應用教授王澤基,王說現時持有「磚頭」是低回報且高風險的不理性投資行為,並成功說服其家人出售物業。對此,友人紀惠集團行政總裁湯文亮博士撰文作出回應,現徵得他的同意,將文章轉載如下﹕
「有一位網友將中文大學教授王澤基的言論放在上網,叫我評論一下,本來我想寫一篇投資甚麼產品比買樓更加低回報。但我回家重讀王教授的言論時,嚇了一身冷汗,臨時將我要寫的意思改掉,希望能夠阻止王教授要做的事。不過,我相信為時已晚,希望教授他日不會給他的親人遺棄,我衷心祝福他,是真的。
王教授在他的文章說,他本應可以以2000多萬元購買奧運站一個複式單位,不過他沒有購入,反而以月租43,000元租用,情願將現金放在國內做定存。我們不討論王教授的做法是否正確,幾年後業主加租又如何?國內定存其實與金融產品掛,定存有一定風險,但我相信黃教授早已計算妥當,萬無一失,所以我亦不會多費唇舌,亦不會評論。
但是王教授成功說服他的父親及兄弟,將自住物業出售,跟他一樣回國內做定存,驟眼來看,兩者相比一定會有不俗差距,但是除非王教授的父親與兄弟永遠不再置業。否則,這是一個低回報、高風險的投資。
我假定王教授的父親有一個值2000萬元的自住物業,一半按揭。若果是以前息率,即大約一厘,王教授父親大約每月要付10,000元利息、差餉、管理費、地租等,不會超過20,000元。
他將物業出售,得現金1000萬元,在國內定存有40,000元利息,以43,000元租住該單位,每月只付3000元,比以前慳了17,000元,將自住單位出售、租回,左搞右搞,只是慳了17,000元,我覺得是非常低回報。
王教授現在要求神拜佛,希望樓價最少下跌20%,這樣他立刻叫他父親及兄弟回購該物業,若果他們在兩年後以低於現市值20%回購物業,才有些少利潤。首先新買物業要付4.25%釐印費及大約2.75%出入佣金連律師費。再加上損失銀行利息優惠大約7%至8%,小說一點要付14%至15%費用,若果在兩年內不購回物業,以前自住單位的利潤可能要付利得稅。
若果一切按照王教授預計,他的父親在出售自住物業後再回購,身水身汗,只得物業價值之5%大約是100萬元作為利潤。當然還要加上租金與供樓的差額,大約40萬元,總數亦不過140萬元。1000萬元的投資,兩年期,只得140萬元利潤,絕對不是一個財務教授應該做的投資,更加不會叫親人做的投資。
若果兩年內,樓市有10%升幅,教授父親要回購物業必需要拿出1100萬元首期,樓價則要多付200萬元,連同損失14%至15%費用大約300萬元,當然可以減除慳回租金40萬元,即是損失460萬元。若果不買物業,已出售的單位可能要付利得稅,真的進退維谷。
其實在2008年,有不知多少的物業界專業人士勸告他們的親朋戚友將手上物業沽走,因為他們預計樓市會下跌最少30%,但是,該日並沒有來臨,到現在,有不少人仍然未能回購物業,但是樓價租金一直上升。所以,他們在只能大聲叫囂,要求政府打擊樓價、打擊炒家。但從不反省,他們才是炒家,不過,他們炒樓市向下。 」
撰文﹕陸振球 (明報地產版主管)

歐洲央行主張由優先債券持有人承擔損失


《華爾街日報》 ─ 據了解會談情況的人士透露,歐洲央行(European Central Bank)的態度發生了巨大轉變,主張讓受損最嚴重的西班牙儲蓄銀行的優先債券持有人承擔損失,但歐元區的財政部長們暫時拒絕了該建議。

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在7月9日晚間歐元區財長在布魯塞爾就向西班牙國內銀行業提供救助一事召開的會議上,歐洲央行行長德拉吉(Mario Draghi)明確闡述了歐洲央行的這一新立場。這與歐洲央行在2010年救助愛爾蘭銀行業時的立場形成了鮮明反差。與西班牙一樣,愛爾蘭的銀行業也因房地產市場嚴重下滑而受到重創。歐洲央行當時堅持認為,受救助銀行的優先債券持有人不應承擔損失。

歐元區財長們此次拒絕歐洲央行的這一建議,主要是由於擔心金融市場可能會對此作出負面反應。一份有關向西班牙銀行系統提供1,000億歐元(合1,225億美元)資金的救助協議草案顯示,該協議要求西班牙政府只能強制受救助銀行的股東和非優先債券持有人承擔損失,而並未提及在債務清償順序中處於更高等級的債權人。

歐盟委員會(European Commission)的發言人表示,優先債券持有人顯然不會分擔損失。

歐元區財長們的決定印證了歐元區處理銀行業問題的模式:即便發生最嚴重的破產,優先債券持有人也不會承擔損失。但歐洲央行立場的轉變或許表明,隨著歐元區對處理本地區銀行破產的方式進行徹底變革,該行對於優先債券持有人是否承擔損失的態度正在發生轉變。

三位了解會談情況的人士稱,在7月9日的會議上,歐洲央行行長德拉吉主張,在西班牙銀行業的問題上,讓銀行的優先債券持有人與納稅人和投資者一起承擔損失。兩位知情人士稱,德拉吉主張,只有在一家銀行進入清算程序後,才迫使該行的優先債券持有人承擔損失。

這就是說,如果一家銀行只是被縮減規模,這家銀行的優先債權人仍是安全的;截至目前,縮減銀行規模是歐元區各國政府在處理受困銀行時最常用的手段。在西班牙,任何情況下,較大型銀行在進行重組後預計都將繼續經營,而不會受到影響。

歐洲央行的發言人對於7月9日該行與歐元區財長的會談不予評論。該發言人強調,歐洲央行並不是歐元區與西班牙之間救助協議的簽字方,這是當事國政府之間的事情。

這位發言人稱,銀行問題的解決程序應由當事國政府來決定,歐洲央行只是提供建議,這些建議的目的是確保優先債券持有人獲得的待遇符合歐盟(European Union)的規定。

要求債券持有人承擔損失能減少需要向處於困境的銀行注入的納稅人資金數額。一名歐元區官員表示,歐洲央行自2010年以來轉變觀點的原因之一就是希望避免使更多公共資金面臨風險。其他原因可能包括,目前存在一項救助西班牙銀行業的框架計劃,而當時愛爾蘭則沒有;愛爾蘭政府為大部分銀行債務提供擔保,西班牙政府則沒有這麼做。

但兩位人士表示,歐元區財長們決定不讓享受較多特權的債券持有人承擔損失的主要原因是愛爾蘭的前車之鑑。愛爾蘭政府已向一些問題銀行注入了超過600億歐元資金,相當於該國每年國內生產總值(GDP)的約40%,這迫使該國2010年向其他歐洲國家和國際貨幣基金組織(International Monetary)申請675億歐元援助。

要求西班牙優先債權人承擔損失將在愛爾蘭引發更多問題,納稅人將質疑歐盟為何強迫他們拿出資金償還給優先債權人。

歐元區領導人們在上月一次峰會上達成的一項計劃,可能增加優先債權人承擔損失方面受到的壓力。根據該計劃,歐元區救助基金不久將獲準直接向問題銀行注入資金,而不是向目前需要將資金先提供給所在國政府,再由後者進行救助。這將使歐洲納稅人資金直接用於救助其他國家的銀行。來自德國等東歐富裕國家的官員已表示,歐洲共同承擔銀行救助責任可行,但前提是救助不會產生大規模損失,而這意味著私人投資者將被迫承受更重負擔。

實際上,歐盟在如何應對銀行倒閉方面的規定較為模糊,缺乏關閉或重組問題銀行的統一性法律框架。政府救助銀行方面相關規定對一國政府可向一家銀行注入的納稅人資金數額進行了限制,以避免出現不公平狀況。

與此同時,常規破產程序不適用於那些與整個金融系統存在緊密聯繫的銀行,此類銀行一旦出現債務違約,可能輕易引發人們對其他銀行的擔憂。常規破產程序中資產的清理和出售也需要花費很多時間,而銀行如果面臨倒閉威脅通常需要快速處置。

歐洲政策研究中心(Centre for European Policy Studies)首席執行長Karel Lannoo表示,歐洲有破產方面的常規性公司法規,但沒有特別針對銀行的法律。

目前歐盟正試圖改變這一狀況,6月份時提出了一項應對銀行倒閉的新法律框架。對西班牙的救助也將參考這一框架。具有重要意義的是,當一家銀行需要被所在國政府進行資本重組時,新規定將要求相關政府迫使所有債權人承擔損失(即銀行進行自救),例如將債務轉換為股權。

歐盟官員們表示,如果上述新規定此前就存在,那麼近幾年對銀行所進行的救助中大多數原本都不必動用納稅人資金。不過,自救提議還未獲得歐盟各國政府批準,而且即使獲批也要到2018年才會生效。這對於預計在今年年底前就要進行銀行業資本重組的西班牙來說顯然是遠水難解近渴。

撰稿﹕華爾街日報Gabriele Steinhauser / Brian Blackstone