說到買樓還是買股好，似乎一般投資者與四叔的看法也相近。摩根資產今年6月在香港完成了一項名為「投資者信心調查」的研究報告，訪問了512名年齡30到60歲、擁有10萬元以上流動資產、並有5年或以上持投資經驗的個人投資者。問及他們未來6個月最感興趣的投資產品，他們的選擇，頭5位依次為股票（83％）、基金（43％）、外幣（39％）、債券（29％）和人民幣債券（22％），排名最11位的是房地產（9％）（見圖1）。
四叔優勢獨特 投資者難模仿
若看往績，四叔確憑眼光獨到而贏了以千億元計的財富，以他為指路明燈，未必有錯。不過，筆者就認為，每個人的財務情况和能力都不同，四叔可以做的，大家未必可以照跟，皆因四叔有獨特的優勢也。
比方說，以恒基地產（0012）現時的股價，大概只等於每股資產淨值的58％，即有約42％折讓，即是說，如恒地所有資產能以市價即時沽清套現，其價值可高於股價總市值約72％（42 ÷ 58 × 100%）。若恒地不斷賣樓套現，又同時不斷回購股票，理論上最終有關折讓會接近消失，如此「四叔」或恒地股東便穩賺差價。
然而，一般人可以賣了樓後，買回自己的地產股嗎？若是買其他股票，如看錯了市，賣了樓後樓價卻繼續升，卻又同時買錯了股票，比方買了一隻管理層突然被拘捕的地產股，那便要面對滾水淥豬腸、資產「兩頭縮」的悲慘下場。
人人擔心泡沫 難爆大鑊
自樓價指數升破97年水平，樓市再現泡沫之說便不脛而走，財爺曾俊華及金管局更是不斷提醒市民要提防樓市的泡沫風險，那一般投資者又如何看這個問題呢？上述摩根資產的調查，也問及受訪者認為今年最大的投資風險為何？結果是，排名首位為香港樓市泡沫爆破（佔27％被訪者），第二位才是歐債危機（24％），排第三至五位，則分別是香港股市泡沫爆破（15％），環球通脹（10％）和商品價格上升（9％）（見圖2）。
看來，香港投資者普遍認同樓市有泡沫爆破的風險。不過，歷史告訴我們，任何資產或投資市場，最危險的情況是人人看好，以為只會升不會跌之時；相反，若人人認為有泡沫，反而反映市場氣氛仍未熱爆，則後市多只會調整，而不會像97年時的爆大鑊。此謂相反理論的精粹也。
樓市「雙重槓桿」 泡沫殺傷力更大
講開樓市泡沫，筆者最近看到一本名為Supertrends（中譯《趨勢投資50年》）的書，作者就認為樓市泡沫較其他資產泡沫的殺傷力更大，皆因其具有「雙重槓桿」作用。事實上，若買樓承做七成按揭，就等於以三成按金買入資產，槓桿比率已高達3.3倍，然而，站在整個社會或銀行體系角度，其實槓桿比率可能高達33倍！
此話何解？皆因銀行放貸，一般是接受了存款後，只留下約一成存款作準備金，以備存戶提取存款便算，其餘九成便拆借出去，不計銀行之間互相拆借的乘數效應，僅以一成存準率計算，銀行已是在做10倍槓桿的生意，如做七成按揭，便等於33倍槓桿，若是進一步做九成半按揭，整體槓桿比率便高達200倍！
政府壓樓市 小心過猶不及
所以呢，政府固然要做好把關角色，不能讓樓市泡沫不斷擴大，但也要小心打壓樓市過甚，致令泡沫爆破，對樓市、銀行體系，以至對整體經濟造成嚴重衝擊。
新特首梁振英上任即醜聞纏身，在出席首個立法會答問大會上，為轉移視線，將答問大會變成發表迷你施政報告，急急宣布倍增老人生果金，以及推出每年讓5000個白表客可免補地價買二手居屋等措施。
梁振英的做法，令人想起美國前總統克林頓因性醜聞而被國會彈劾時，他特別選擇在7月4日美國獨立紀念日前後赴國會接受質詢。一開始，克林頓便呼籲國會議員站立，為200多年前美國獨立作出貢獻的先賢鼓掌。眾國會議員拍完掌後，再質問克林頓時，氣勢已大為轉弱……。
撰文﹕陸振球
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