湯文亮：出售自住物業不理性

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20120704/pba01/1.txt 上周《明報》訪問了香港中文大學財務專業應用教授王澤基，王說現時持有「磚頭」是低回報且高風險的不理性投資行為，並成功說服其家人出售物業。對此，友人紀惠集團行政總裁湯文亮博士撰文作出回應，現徵得他的同意，將文章轉載如下﹕ 「有一位網友將中文大學教授王澤基的言論放在上網，叫我評論一下，本來我想寫一篇投資甚麼產品比買樓更加低回報。但我回家重讀王教授的言論時，嚇了一身冷汗，臨時將我要寫的意思改掉，希望能夠阻止王教授要做的事。不過，我相信為時已晚，希望教授他日不會給他的親人遺棄，我衷心祝福他，是真的。 王教授在他的文章說，他本應可以以2000多萬元購買奧運站一個複式單位，不過他沒有購入，反而以月租43,000元租用，情願將現金放在國內做定存。我們不討論王教授的做法是否正確，幾年後業主加租又如何？國內定存其實與金融產品掛，定存有一定風險，但我相信黃教授早已計算妥當，萬無一失，所以我亦不會多費唇舌，亦不會評論。 但是王教授成功說服他的父親及兄弟，將自住物業出售，跟他一樣回國內做定存，驟眼來看，兩者相比一定會有不俗差距，但是除非王教授的父親與兄弟永遠不再置業。否則，這是一個低回報、高風險的投資。 我假定王教授的父親有一個值2000萬元的自住物業，一半按揭。若果是以前息率，即大約一厘，王教授父親大約每月要付10,000元利息、差餉、管理費、地租等，不會超過20,000元。 他將物業出售，得現金1000萬元，在國內定存有40,000元利息，以43,000元租住該單位，每月只付3000元，比以前慳了17,000元，將自住單位出售、租回，左搞右搞，只是慳了17,000元，我覺得是非常低回報。 王教授現在要求神拜佛，希望樓價最少下跌20%，這樣他立刻叫他父親及兄弟回購該物業，若果他們在兩年後以低於現市值20%回購物業，才有些少利潤。首先新買物業要付4.25%釐印費及大約2.75%出入佣金連律師費。再加上損失銀行利息優惠大約7%至8%，小說一點要付14%至15%費用，若果在兩年內不購回物業，以前自住單位的利潤可能要付利得稅。 若果一切按照王教授預計，他的父親在出售自住物業後再回購，身水身汗，只得物業價值之5%大約是100萬元作為利潤。當然還要加上租金與供樓的差額，大約40萬元，總數亦不過140萬元。1000萬元的投資，兩年期，只得140萬元利潤，絕對不是一個財務教授應該做的投資，更加不會叫親人做的投資。 若果兩年內，樓市有10%升幅，教授父親要回購物業必需要拿出1100萬元首期，樓價則要多付200萬元，連同損失14%至15%費用大約300萬元，當然可以減除慳回租金40萬元，即是損失460萬元。若果不買物業，已出售的單位可能要付利得稅，真的進退維谷。 其實在2008年，有不知多少的物業界專業人士勸告他們的親朋戚友將手上物業沽走，因為他們預計樓市會下跌最少30%，但是，該日並沒有來臨，到現在，有不少人仍然未能回購物業，但是樓價租金一直上升。所以，他們在只能大聲叫囂，要求政府打擊樓價、打擊炒家。但從不反省，他們才是炒家，不過，他們炒樓市向下。 」 撰文﹕陸振球　（明報地產版主管）