【明報專訊】由銀行界轉戰理財策劃的尚乘財富策劃（AMTD）董事兼行政總裁曾慶璘，過去20年面對多次金融風浪，讓他意識到風險管理的重要性。身為理財顧問公司舵手的他，現時即使有物業在手，也寧願放租，再租另一個單位自住，甘願為別的業主供樓，原因是他想保持自己資產的靈活性，不會因為自己的居住問題，而錯過高價賣樓的機會。他認為，「供抵過租」的供樓比租樓划算說法，只能維持至明年底，因為到時息口將會加了不少。
完成大學學士及碩士課程後，曾慶璘有感美國大通銀行的品牌不俗，選擇了在該行做見習生。所謂「近水樓台」，他當然沒有錯過銀行為職員提供的最佳福利——借錢買樓。就這樣，曾慶璘趁1989年樓價急跌時，在九龍區買了第一個單位，但過程並沒有太揀擇。他憶述說：「那時還是P（最優惠利率）加幾厘的年代，（大通銀行）員工按息一律4厘，比起街客的6至8厘低很多。當時樓盤選擇不多，剛剛碰上九龍有新盤推出，位置在父母居所附近，加上樓價急跌，解決了首期資金後，便買入第一個單位。」
投資物業與自住 眼點不同
捕捉低位「上車」，為曾慶璘帶來豐厚回報。1992年，他在樓市復蘇時沽售了該物業，成交價較買入價高出30%至40%，然後將套現所得購入了一個港島區單位，方便上班。他強調，當時只是樓換樓，而沒有將原有單位放租，再多買一個自住，原因除了是每名員工只能享有一個單位的按息優惠外，在銀行浸淫多年，令他意識到風險管理的重要性，明白「雞蛋不能放進一個籃子裏」的道理。
曾慶璘最後一次買樓自住是在1996年，之後便將手持物業放租，寧願掏腰包租樓住。「總不可將所有個人資產放在樓身上。有樓可以投資、收租，毋須擁有自己的單位，這樣資金的靈活度便大了。要是眼見樓價跟基本因素脫節，你可以選擇賣出（放租的單位）。」
投資物業與自住物業買家的眼點並不相同，前者首重樓盤位置及升值潛力，後者則以實用、為家人生活提供便利為主。曾慶璘選擇同時當業主及租客，因為可隨時將投資物業善價而沽，又能省卻遷居所造成的不便。
當然，有樓不住，反而為其他業主繳納租金，這種做法無疑令人百思難解，尤其是在銀行水浸、本港按揭息率創新低的當下。以最優惠利率（P）為基準的按揭計劃，目前實質息率介乎2至2.25厘左右，借140萬元、分20年攤還，每月供款約7200元，比租樓更划算，但曾慶璘認為，「供抵過租」的說法只能維持至明年底，因為到時息口將會加了不少。
不認同因「供抵過租」而買樓
他解釋道：「現在樓價已反映低息環境。按息低，單看每月供款是很便宜，但樓價已升了上去，借款人正在支付premium（來自樓價上漲的供款溢價），樓價上升空間又有幾多呢？」曾慶璘不認同時下港人因「供抵過租」而買樓的做法，但礙於內地資金持續來港，長遠將出現通脹，在負利率的環境下，他覺得買樓收租是不俗的投資。
撰文 郭子威、龍彩霞
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