二手交投急挫 勢「五窮六絕」 下月新盤陸續登場

http://hk.biz.yahoo.com/120429/369/4gt40.html
4月 30日 星期一 05:37 更新

【明報專訊】中原引述土地註冊處(新聞 - 網站 - 圖片)統計顯示，4月截至25日止，二手私宅買賣暫錄得5759宗登記、預計全月總數將只錄得6800宗（主要反映約3個星期至一個月前市），對比3月錄得的9080宗（主要反映2月尾至3月初時小陽春最高潮時的市）大跌25.1％，而中原更估計，本月的實際二手成交只約5000宗，下月更有可能出現「五窮六絕」的慘淡局面。有分析指出，整體二手樓價明顯上升令買家卻步，加上多個大型一手新盤開始陸續推售搶客，預計5月二手買賣及登記進一步萎縮5％至10％。

Neutron INV基金創辦人兼首席投資總監張一鳴估計，未來數月的整體二手物業成交量，將會持續下跌，原因是經歷春節後的小陽春，整體二手樓價已經急升不少，樓價升幅甚至超越一般市民買家的可接受程度。張預計﹕「5月份二手物業買賣登記（實際反映4月市），勢必比4月份（反映3月市況）下跌，惟樓價就仍然會『乾升』，好似港島藍籌屋苑太古城(新聞 - 網站 - 圖片)咁，可能會繼續錄得創新高呎價成交。」

張一鳴：5月多新盤搶客

張一鳴續稱，踏入5月份，將有多個大型全新樓盤準備開售，勢必搶去二手物業市場不少購買力，使買家重新聚焦一手市場。

中原地產(新聞 - 網站 - 圖片)報告指出，除了二手買賣登記大減，涉及的金額也急挫，4月截至25日止，二手私宅買賣合約登記涉及金額暫只錄得283.8億元，料全月錄得330億元，較3月錄得的398.9億元跌17.3％。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑稱，整體二手交投確有放慢趨勢，以4月1至29日的實際二手私宅成交量而言，估計介乎4500至5000宗；此外，大角嘴奧柏‧御等開盤，亦令市場焦點開始重回一手市場。

陳預料，5月二手物業買賣登記，有機會較4月再跌5％至10％、即減少到6100餘至6500餘宗的水平，形成「五窮六絕」，惟樓價就不會出現大跌。

新界新盤多 二手市場料受壓

由於即將開售的主要新盤如屯門瓏門首期、大圍溱岸8號或馬鞍山迎海，皆屬新界樓盤（見另文），陳永傑預料新界二手市場將是最受壓的地區。

至於剛過去的周六日，中原地產數據顯示十大屋苑錄得35宗成交，少於上周的37宗，按周再跌逾5％。不過，樓價仍然硬淨，如太古城天星閣中層800方呎C室，作價825萬元易手、呎價仍高見1.03萬元。

明報記者 林可為

樓價回升 負資產宗數大減 上月新批按揭貸款增逾90%

http://hk.biz.yahoo.com/120427/370/4gszd.html
4月 28日 星期六 05:30 更新 (星島日報報道)樓市近期出現小陽春，刺激樓宇成交量，加上二月份基數較低，導致本港三月份按揭貸款額量齊升，新批貸款額及宗數均按月勁升逾九成，至281億元及1.1萬宗，上月新申請的按揭貸款較2月份更大升66%，達1.74萬宗。樓價回升，亦令今年首季負資產宗數較前一季大幅回落逾九成，負資產數目只得78宗。

　　據金管局(新聞 - 網站 - 圖片)昨日公布的統計數據顯示，今年三月新批貸款額為281億元，較2月大增95.5%，為去年5月後的新高，宗數亦回升95.6%，至11414宗，同期新取用按揭貸款金額亦顯著增加46.8%，至112億元，宗數則增加48.8%至4774宗。

　　永隆銀行(新聞 - 網站 - 圖片)按揭及私人貸款中心主管蔡爾全表示，3月按揭貸款大升，主因本港樓市出現小陽春，令樓市成交量增加，加上銀行亦積極配合以低息爭取按揭業務，預計樓市將漸回歸正常成交水平，維持平穩。

　　樓市料趨平穩

　　中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，2至3月樓巿交投明顯變好，而且銀行積極放貸及下調樓按息率帶動，令3月份按揭巿道表現理想。4月新取用按揭數字會將持續有可觀的升幅。

　　樓市交投暢旺，刺激樓價回升，令今年首季負資產宗數較去年第4季的1465宗，勁減94.7%至78宗。

　　蔡爾全表示，近來樓市交投量增加，帶動住宅價格上升，故此負資產宗數大減。而經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓預計，未來本港樓價會維持平穩甚至或會繼續上升，加上目前銀行批出按揭貸款謹慎，貸款成數偏低，故此料負資產宗數會進一步下降。

　　由於樓市出現小陽春，銀行積極減息搶按揭，甚至有銀行按息低過P（最優惠利率(新聞 - 網站 - 圖片)）減3.1厘，實際利率為2.15厘的金管局指引息率。對此金管局指，3月新做按揭中，息率低於P減3.1厘的按揭宗數佔比為0.6%。該局表示留意到3月的按揭交易宗數急升，將會繼續密切觀察市場發展，在有需要會推出適當的監管措施。

　　劉圓圓認為，各大小銀行一直緊守金管局的指引，而現時P按實質利率已很貼近指引水平，再進一步下調有難度，料銀行將更積極推出多元化的按揭產品，或以較優惠的H按計畫吸客戶。

IMF：歐洲銀行需削信貸或業務及增資

 http://hk.news.yahoo.com/imf-%E6%AD%90%E6%B4%B2%E9%8A%80%E8%A1%8C%E9%9C%80%E5%89%8A%E4%BF%A1%E8%B2%B8%E6%88%96%E6%A5%AD%E5%8B%99%E5%8F%8A%E5%A2%9E%E8%B3%87-030200256--sector.html

國際貨幣基金組織(IMF)發表的全球金融穩定報告指，歐洲主權債務市場維持脆弱，銀行仍受壓，需要削減信貸或業務，以及增加資本。

報告指，歐洲銀行業可能在2013年底前將資產負債表縮減2.6萬億美元，相當於銀行業總資產的7%，若果政治形勢轉差，料縮減規模為3.8萬億美元，相當於總資產10%，而大部份資產削減是來自出售證券或非核心資產，亦有部份可能來自減少放貸。

報告認為，在目前政治環境下，預期最壞的情況是歐元區信貸供應減少1.7%，若果政治形勢轉差，信貸供應削減幅度或於兩年內高達4.4%，令歐元區實際經濟增長較預期低1.4個百分點。

基金組織又警告，銀行削減資產的影響將是全球性，基於歐元區國家落實持續財務改革措施，新興市場需要保持警覺，並隨時預留政策空間，以防範外圍的負面衝擊。

G20注資IMF4300億

http://hk.news.yahoo.com/g20%E6%B3%A8%E8%B3%87imf4300%E5%84%84-003613081.html;_ylt=AoryYsYnOqpiZkuC.aXI.SerVsd_;_ylu=X3oDMTNlMms0OHBxBG1pdAMEcGtnAzE0MzIyNzI1LWM0MjktMzM0Ny1iNGRkLTI4MjlkZGUxZTE0NwRwb3MDNQRzZWMDTWVkaWFUb3BTdG9yeQR2ZXIDZmY4OWNkMDAtOGI0OS0xMWUxLWI3ZmYtYjNjYjU0NjM3ZWVi;_ylv=3

二十國集團財長及央行行長20日宣布，將向國際貨幣基金組織（IMF）注資4300多億美元，防範可能發生的全球金融危機。

二十國集團財長及央行行長當日在IMF春季會議期間舉行會晤，會後宣布注資計劃。這是IMF近年來第二次增資，2009年，為應對當時的全球金融危機，各方一舉向IMF注資7500億美元。

聲明稱，與會各國做出堅定承諾，計劃在IMF　2010年份額改革的基礎上，向IMF注資4300多億美元。這些資金供IMF全體成員國使用，而非某一特定地區的專項資金。

聲明強調，這些資金將記入IMF普通基金帳戶，以臨時雙邊貸款的形式發放。一旦需要動用資金，須經IMF執董會批准，並要附加條件，制定詳細的風險規避、責任分擔等計劃。

截至4月20日，IMF獲得的注資承諾超過3600億美元。其中歐元區承諾注資2000億美元，日本承諾注資600億美元，英國、韓國承諾注資150億美元，澳洲、丹麥、瑞典、挪威、瑞士、新加坡、波蘭等國也做出注資承諾。

但目前身為IMF最大出資方的美國態度消極，明確表示不會為IMF注資。分析人士指2012是美國大選年，在經濟未見明顯起色之際，奧巴馬政府如果承諾注資，料將引發保守派選民的強烈反彈，況且奧巴馬也根本無法說服共和黨把守的眾院批准注資計劃。

樓價急升 下周破97歷史高位

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  為打擊短炒行為，政府先後3次收緊物業按揭成數。（資料圖片）
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  政府近年針對樓市措施

【經濟日報專訊】樓價升勢未有放緩，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），最新報102.5點，按周升0.7%；計算指數滯後因素，料將突破97年10月高位102.93，創歷史新高。政府對樓價創新高，表示密切關注。

樓價破頂，市場關注政府會否再度出招。財政司司長發言人表示，政府一直有密切留意樓市的狀況，並且在有需要時會毫不猶豫推出進一步的措施，防止樓市過熱的情況重現，並強調現時政府所推出的房策確是有效且務實，不會受換屆因素所影響，必要時仍會及時出招。

政府4招穩樓市 SSD料延長

發言人續說，政府會從4個方向着手穩定樓市，包括增加樓宇供應、遏抑物業投機、防止按揭信貸過度擴張，以及確保物業巿場的透明度。事實上，過去每到樓市高位，政府亦會出手遏抑過熱的樓市（見表），包括定出每年2萬伙私樓供應的長遠供應目標，更3次收緊物業按揭成數，並且推出額外印花稅（SSD）等措施打擊短炒，市場亦預計政府有機會於今年10月檢討SSD時延長實施期。

然而，綜合學者、測量師、分析員等意見普遍認為，換屆令政府於房屋政策難以再有作為，又認為梁振英上台，將從增加土地供應及資助房屋等入手遏抑樓市，亦有炒家認為樓價終須一跌，買家入市要小心（見另文——「供樓負擔比率警號 逼10年高」）。

CCL連升8周 最新報102.5

CCL最新報102.5點，按周升0.7%，主要反映出3月26日至4月1日期間市況，即梁振英當選候任特首後首個星期。CCL已連升8周，累積升達8.61%，距97年10月歷史高位的102.93點只差0.43個百分點。由於指數滯後，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預料，下周CCL指數可升破97年高峰的102.93點，創出歷史新高。

另外，中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）按周升0.96%，最新報100.71點，屬97後首度回升至100點水平。而四區大型屋苑樓價指數全面向上，港島區指數按周升1.39%，報113.80點，更屬歷史高位。其餘3區升幅乎介0.45至1.23%，指數續創97後新高。

預約睇樓減4.6% 九龍顯著

受二手樓價高企及新盤開售分薄購買力影響，利嘉閣地產估算50個指標屋苑僅得2,620組客戶預約周末睇樓，按周減少4.6%。港島、九龍及新界三區跌幅介乎1.1%至8.1%，其中，以九龍區屋苑跌幅最明顯。

內地富豪告瑞銀 炒細股蝕1.6億 指無牌經理擅動用戶口

http://hk.news.yahoo.com/%E5%85%A7%E5%9C%B0%E5%AF%8C%E8%B1%AA%E5%91%8A%E7%91%9E%E9%8A%80-%E7%82%92%E7%B4%B0%E8%82%A1%E8%9D%951-6%E5%84%84-%E6%8C%87%E7%84%A1%E7%89%8C%E7%B6%93%E7%90%86%E6%93%85%E5%8B%95%E7%94%A8%E6%88%B6%E5%8F%A3-212108390--finance.html

【明報專訊】無牌經紀未經客戶授權擅自炒燶仙股，絕非電視劇橋段亦非細行專利，而是發生在金融海嘯前的瑞銀。內地富豪金偉成入稟高等法院索償，指瑞銀客戶經理張宇焱擅自動用其帳戶借貸及投資，包括大手買入4隻細價股，損失約1.59億元，連同其他投資，總虧損達2.52億元；瑞銀則指張已獲金口頭授出全權代投資。入稟狀又指出，張宇焱僅持有證監會發出的1號牌，並無可為客戶提供資產管理的9號牌，張及瑞銀已然違反法例。

根據入稟狀，不諳英文的金偉成2000年起成為瑞銀的客戶，他一直不收取郵寄月結單，以往是由客戶經理到內地帶給他，至06年張宇焱接手金的帳戶，起初亦有到內地親身送出月結單，但張自07年初開始便僅口頭向金匯報帳戶情况。

07年起僅口頭匯報

至08年8月，金偉成向張表示擬提取800萬美元，張隨即於8月中親訪金，表示自己擅自動用其帳戶投資，並虧損七成，請求金原諒，又稱願意用自己的薪金填補其損失。金偉成其後發現，之前應張要求簽下的英文文件，原來是同意瑞銀銷毀文件及把帳戶信貸由800萬美元增至4000萬美元。

在06年6月至08年8月即張宇焱出任金偉成的客戶經理期間，張宇焱用金的資金投資多種產品，當中包括綠城中國（3900）的債券及瑞銀發行的結構性產品等，據入稟狀指有關交易全部未獲授權。張亦在未獲授權下，擅自沽出部分金偉成戶口的債券。

擅炒細價股不符風險要求

更甚者，原來在07年5月至9月期間，張宇焱動用過億元，買入4隻細價股國際資源（1051）、金川國際（2362）、黃河實業（0318）及世紀城市（0355），並在07年6月至08年8月沽出大部分股份，導致金勁蝕近1.6億元。（詳見表）

金偉成向瑞銀投訴，得到的回覆是指張宇焱已獲金口頭授出全權代投資。入稟狀指出，金偉成自2000年起，包括張宇焱在內共接受3名客戶經理的服務，金均曾向3人表示冀獲得高風險以外的投資建議。不過，張宇焱買入的仙股，顯然不符金偉成要求。

未持9號牌管理資產屬違法

此外，入稟狀還指出，資料顯示張宇焱僅持有證監會發出的1號牌（即獲准證券交易），並沒有可為客戶提供資產管理的9號牌，顯然已違反法律，而瑞銀的內部政策，亦不容許未持有9號牌的僱員，從事任何資產管理活動。金偉成遂向瑞銀索償約2.52億元，金額包括利息。

金偉成現居新加坡。網上資料顯示，內地華門房地產前副總裁名為金偉成，他於2011年跳槽中天房地產任副總裁。

【案件編號﹕HCA632/2012】

短期內置業 投資要易於套現

http://hk.biz.yahoo.com/120419/369/4gn0f.html

4月 20日 星期五 05:37 更新

【明報專訊】今個案例，Vic稱來自澳門，現年26歲，未婚，現時從事文員，及在學（大一），但未有透露是否兼讀課程。Vic表示每月收入約9,500元，並控制每月個人所有開支（包括保險及學貸等）在6,700元內。

綜合上述資料，如果Vic希望在28歲時達成150萬元的自住置業目標，意味著Vic兩年後流動現金需增加至30萬元，才足夠繳付兩成的置業首期。目前，Vic的理財工具主要以基金儲蓄及儲蓄險為主。對於流動資金充裕的投資者，透過基金儲蓄可為投資者養成定期儲蓄習慣，分散投資風險，提早達成退休目標，但往往要求鎖定年期較長，套現能力較低。

Vic在準備置業時，應向理財顧問諮詢意見，了解所持有的基金儲蓄投資額13.37萬元，能否在未來兩至三年內提取現金。假若可以的話，按現有投資組合及每月可新增額外儲蓄2,800元，以及每年回報率3.5%計算，Vic可在三年內，將總資產增加至33.8萬元，相信能夠繳付30萬元的首期。

Vic的理財目標是希望兩至三年後置業，屬較短的投資年期。事實上，現時交易電子化已逐漸普及而且不設區域及時間限制，建議Vic的投資組合可增加具有穩定收入、套現能力較高的投資工具。筆者認為，她仍應考慮保本需要，在投資組合內配合恰當的風險管理，實現兩至三年內置業的理財需要。

投資組合偏向中低風險

至於基金選擇方面， Vic的投資組合內股票部分，可包括北美地區股票、護理及公用行業基金，這一類型行業有助分散股票投資比例的風險。另外，組合需持有中低風險資產，包括東方入息基金、債券及現金等，在動盪的市中能有效分散整個組合的風險，且有效為投資者帶來穩定而不俗的回報。債券方面，則應選亞太地區如港元債券及環球通脹債券基金，有效為投資者帶來穩定而不俗的回報。

按照上述的理財策劃，預計Vic可於3年內達成置業目標，購入150萬元以下的單位作自住用途。聯名形式向銀行申請按揭貸款，則有助提高Vic申請按揭貸款的獲批機會。由於很多銀行已為供款佔入息比例定了一個合理水平為不超過50%。假設兩年後利率與經濟環境跟目前情相若，加上按揭申請人需提供最少半年至一年的穩定收入證明，Vic不防考慮以聯名形式向銀行申請按揭貸款，以提高按揭貸款申請的獲批機會。

AMTD證券及財富管理業務副經理 陳凱怡

倫敦人幣存款千億 打造西方離岸中心

http://www.hkej.com/template/dailynews/jsp/detail.jsp?dnews_id=3378&cat_id=1&title_id=507647&rtd=35636

 

 隨着人民幣逐步國際化帶來龐大的商機，倫敦正急起直追香港，冀成為離岸人民幣業務中心，去年當地的銀行同業及客戶存款已達1090億元（人民幣．下同），人民幣現滙亦佔環球市場人民幣外滙每天交投量的26%。市場人士認為，由於時區不同，香港有先行優勢及仍為離岸人民幣結算中心，倫敦市場的冒起，對香港的互補作用大於威脅。

英國財政大臣歐思邦及倫敦金融城，昨天發表冀把倫敦打造成為人民幣國際市場的西方樞紐計劃。倫敦金融城並公布其委託顧問公司Bourse Consult進行的調查；調查顯示，去年倫敦的銀行同業及客戶存款1090億元，其中客戶存款350億元，儘管與香港去年年底客戶存款約5890億元相距甚遠，但報告認為，具有流動性的人民幣資金池正在當地建立起來。

歐央行靠五招「救火」

http://hk.biz.yahoo.com/120418/369/4gmkj.html
4月 19日 星期四 04:53 更新

【明報專訊】如果西班牙(新聞 - 網站 - 圖片)的債務危機真的進一步惡化，將會為環球金融市場帶來一陣波動，不過，西班牙的「爆煲」風險卻未必很高，因為歐洲央行還有五招可用，分別是減息、承諾維持低息政策一段長時間、恢復於二手市場買債、推出第三輪LTRO，以及利用歐洲金融穩定基金（EFSF）間接為西班牙提供協助。 

歐元仍有減息空間

現時歐元區的利率為1厘，相比起美國的零息及英國的0.5厘，存在一定減息空間。不過，即使歐洲央行減息，對減輕債務危機的作用未必太大，因為長年期國債的孳息率料將仍然高企。這時，歐洲央行可以考慮效法美國聯儲局，承諾維持低息政策一段長時間，此舉配合減息會是一項一石二鳥的政策，除了可以降低長債孳息率，其副作用還包括歐元貶值，這對於西班牙等區內邊緣國家重拾競爭力以至重振經濟會有一定幫助。

另外兩個可以壓低長債孳息率的做法，是恢復於二手市場買債（針對性買長債）及推出第三輪LTRO。此外，歐元區當局於去年將EFSF的功能擴充，可行的方法包括幫助西班牙的銀行重建資本，以及為歐洲央行代勞，於二手市場買債。

經濟學者關焯照﹕樓市泡沫 離爆破不遠

http://hk.biz.yahoo.com/120418/369/4gmkf.html
4月 19日 星期四 04:43 更新

【明報專訊】步入2012年國際大選年後，股票市場隨即掀起升浪，本港樓市亦急速回升，經濟學者關焯照預期，升浪將令中原領先指數（CCL）登上104點的歷史高位，但隨著樓價脫離香港人均收入水平，外圍經濟存在隱憂，預料政府會有政策調控等因素，樓價將會高位回落，並步入新一輪下跌周期。

樓價脫離人均收入水平 超貴

每逢大選年，經濟總會呈現生機。2012年更適逢中國、美國及香港換屆年，大市果然不負眾望，本港首季已出現樓股皆升的氣象。關焯照認為，短期內恒生指數有望重返21500點，樓價指數更將衝破1997年歷史高位的103.82點高位，登上104點水平。不過歡欣背後仍隱憂處處，關焯照指出：「樓市最大的隱憂在於現價水平完全脫離香港本地人的人均收入水平，CCL是一個二手樓價的指數，如果加上一手樓，其實現時樓價已比97年高出很多，以一個約500方呎的單位為例，97年的售價是當年人均收入的13倍，但現在是人均收入的15至16倍，對於任何一個國家來說，都是超貴。」

美面臨通脹加息壓力

樓價在高位橫行，皆因低息持續，但市場形勢卻每日都在變，關焯照認為美國經濟已漸漸復蘇，當地的失業率亦由2009年的高位回落至今年3月份的8.2%，為三年來新低，未來復蘇步伐有望再加快，但同時令通脹升溫。為了抑制通脹步伐，加息將在所難免，他說：「超低利率已維持近4年，歷史上從沒試過保持如此長時間，有人認為美國經濟仍未復蘇，將會如聯儲局主席伯南克所言至2014年都不加息，但美國其實同時面對巨大的通脹壓力，因過去兩度推出的量化寬鬆政策（QE），已為市場帶來大量資金，通脹壓力將漸漸浮現。事實上，現時美國的食品和石油價格升幅已漸明顯，為當地通脹敲響了警號。否則，市場多次期待的QE3，又怎會遲遲不推行？美國總統大選將會在今年11月舉行，所以之前都不會有新的動作，但最後不論是否由奧巴馬連任，下任政府都要作出適應的措施對抗通脹，而最有效的方法就是加息。」

除了面臨加息問題，他亦提到近日的歐債危機，歐洲國家經濟仍疲弱，當地多國經濟未有改善象，未來隱憂或將加劇，同時直接影響中國的出口量及經濟發展，根據國家統計局最新公布的數字，今年首季中國經濟按年增長8.1%，按季增長1.8%，創下2009年第二季度以來新低。關焯照認為，國家的今年經濟增長目標是7.5%，若這是確切的目標，即未來三季的增長率將會持續放緩，並低於7.5%。

未來供應大增 樓價下調將成趨勢

面對中國經濟放緩，香港亦難以獨善其身，現時本港新盤的內地買家比率達兩成，失去這批重要的客源，將令樓價受壓，加上現屆政府自去年開始已積極推出土地，未來供應大增，樓價下調將成趨勢，他說：「過去數年住宅落成量只有7000至8000伙，屬於不正常的少，亦為樓市帶來售價急升的後遺症，但明年落成量將是1.49萬伙，已經比之前多出一倍，加上候任行政長官梁振英(新聞 - 網站 - 圖片)即將上台，他早已表明會推出更多土地紓緩現時房屋供不應求的情，未來在市場供應大增的情下，樓價或將再挫。」

上車者宜三思 不要高追入市

關焯照認為現時本港樓市的泡沫已大，爆破只是遲早之事，政府需要在發生硬著陸之前將市場的風險減低，上車人士亦應一再三思，皆因：「97年前好多人都話仲會升，個市好安全，但泡沫永遠要在爆破後先會有人知佢存在。所以上車者千萬不要怕執輸而高追入市，換樓客就沒所謂，反正也是貴買貴賣。」

明報記者 歐陽慧恩

打工皇帝霍建寧 年薪1.7億 日薪65萬 打工生涯第2高峰

 http://hk.news.yahoo.com/%E6%89%93%E5%B7%A5%E7%9A%87%E5%B8%9D%E9%9C%8D%E5%BB%BA%E5%AF%A7-%E5%B9%B4%E8%96%AA1-7%E5%84%84-%E6%97%A5%E8%96%AA65%E8%90%AC-%E6%89%93%E5%B7%A5%E7%94%9F%E6%B6%AF%E7%AC%AC2%E9%AB%98%E5%B3%B0-213214336.html 

【明報專訊】和黃（0013）董事總經理霍建寧，有望再榮膺去年的打工皇帝。根據和黃的年報顯示，去年他的酬金高達1.7億元，比副主席李澤鉅的6601萬元高出1.58倍。單單和黃為他供的公積金款項，已經有222萬元，平均一個月供款18.5萬元。霍建寧的1.7億年薪，是自1999年以來的新高。

和黃去年因分拆港口業務，錄得特殊盈利，純利大升1.78倍，霍建寧交出亮麗業績。霍建寧去年年薪，按年增加10.9%，單計基本薪酬及津貼等收入，為1069萬元。若換成月薪計算，每月平均為89.1萬元薪金，再加上其高達1.57億元的巨額花紅，按5天工作周計，日薪高達65萬元，連其老闆、副主席李澤鉅亦望塵莫及（見圖）。

1999年賣Orange 薪酬2億元

至於李澤鉅於和黃所賺取的年薪有6601萬，若將長實的薪酬一併計算則有1.24億元。雖然薪酬總額仍落後於霍建寧，但李澤鉅在長實去年的薪金及津貼有3616萬元，月薪平均有301萬元，比霍建寧多2.38倍。理所當然，他亦是繼霍建寧之後的「打工皇帝」亞軍。

霍建寧賺取1.7億元雖是近13年來的新高，但根據往績去年只屬職業生涯第二高。追溯過去，會計師出身的霍建寧，向以善玩財技見稱。他個人職業生涯的巔峰，要數和黃在1999年以1180億元，出售英國Orange plc，令集團的純利大增12.4倍，當年他獲薪酬達2億元。至於去年的代表作，則是按排港口業務於新加坡分拆上市。

分拆港口業務建功

雖然，和黃自2000年開始接觸3G業務後，對集團財政構成負擔，亦影響每年的業績。不過，他的老闆、長和系主席李嘉誠對其投以信心的一票。最終隨着iPhone出現、智能電話興起，令和黃的3G業務重上軌道，霍建寧更曾在業績會上，明言「我們的時代已到」來點出，3G業務將成日後的增長亮點。

由於和黃的業務眾多，收購或分拆上市的機會，較同系的長實為多。故此，和黃所派發的花紅亦較長實多，由長和系的年報可見，「打工皇帝」多數出自和黃。當中副董事總經理周胡慕芳及財務董事陸法蘭，年薪均逾4000萬以上（見表），他們兩人的花紅，去年合共有6924萬元。

明報記者 岑梽豪、鄧偉忠

樓市「落錯藥」 港府「好心做壞事」

http://hk.biz.yahoo.com/120409/369/4gg7h.html
4月 10日 星期二 05:38 更新

【明報專訊】新鴻基 地產 （0016）事件在過去一個多星期可說是全城熱話，傳媒爭相報道來龍去脈，事態最近發展。股價在復牌後到現在為止大跌14%，不少朋友也問要不要「撈底」，因認為新地始終是香港最好的地產股之一，而且大跌後估值變得頗廉宜。筆者的答案很簡單：相當一段時間新地也不值得買。

 新地暫失投資價值

除非你是短炒，否則現在買新地犯了兩個投資大忌：不確定性，捨易取難。

直接點說，這次「玩到咁大」，又牽涉到那麼高級別的官員和香港最有影響力的富豪之一，肯定「有排搞」。而且，這次事件的不確定性並非一般的不確定性。不僅僅是新地，就算是廉署也不知道最終結果，因為最後如果要打官司誰也說不準勝算如何。

最重要的是，除非你是長倉基金，甚至是房產基金會受新地佔指數較大而需要緊密跟蹤，否則市場選擇多的是，很多股票也很廉宜，例如筆者喜歡的內房股，股價最近好像已經調整完畢重拾升勢。如果大市如筆者預期中繼續向上，大部分股票亦會往上，但期間有什麼不利的最新發展新地的股價肯定會受影響，白白浪費了賺錢的好時機，何其不值！

假設最好的情發生，即新地「無罪釋放」，股價有可能收復失地。 試問值得為這14%回報花那麼多精力嗎？自新地復牌當天世茂房地產 （0813）已漲了12%，恒大（3333）升11%，中國海外（0688）亦升8%，融創（1918）更15%。為何要捨易取難呢？

高盛暫時停止對新地的評級，理由是「沒有足夠的資訊作判斷」，可說是「一針見血」。大家還是不要花太多時間在森林裏的一棵樹了。

最新的中原城市領先指數（CCL）為101.2，已經收復歐債全部失地（2011年6月高位100.7）。現在距離歷史高點的102.9只有1.7%，相信創新高只是時間的問題。

政府經常高估私樓落成量

差餉 物業估價署（差餉署）公布了2012及2013年落成量的預測，分別為11,890及14,930個單位。讀者可能見到2013年落成量大升26%而嚇了一跳，擔心供過於求的時代再次來臨。如果有跟蹤供需數據的讀者，應會知道差物處一向有「高估」的傳統。從附表可以清楚看到，過去4年的7個預測中竟有6個高估了實際數字。而且，2013年的新供應預計有多達87%在新界地區（將軍澳28%，元朗24%），可見市區的供需只會愈來愈緊。將軍澳未來幾年仍會是供應重災區，因有「超人」的「無限量供應」。

最近地產股受壓部分原因是擔心新地事件會「火燒連環船」，其他地產大亨亦會被「爆大鑊」。筆者相信機會不大，如果如此整個政商界肯定大亂，外國資金亦會對香港卻步，怎能做到CY口中「穩中求變」的「穩」呢？

六成業主已供完 樓市槓桿低

另財爺前天再次在網誌重申「維持對樓市的極度關注，有需要時我會毫不猶疑推出進一步的措施，防止樓市過熱的情重現」。政府已經出台不少打擊炒樓措施，包括SSD及收緊豪宅按揭。但最近的措施開始「落錯藥」，最主要的莫過於去年中收緊中價樓的按揭成數，令到本地想換樓的家庭難度增加。相反，內地買家實力雄厚，不少更根本不用按揭，導致政府「好心做壞事」，令到本地中產與內地買家購買力的差距進一步被拉闊。希望曾司長的「進一步的措施」不會「進一部殺錯良民」。

留意財爺提到「不尋常的力量」（？！）的是「超低利率及流動性充裕的環境」（每次資產價格上升周期不就是這些因素嗎？）。筆者認為「最不尋常的力量」是多年政府對供需的預測的及土地政策的僵化，責無旁貸。

更「搞笑」的是，司長引述1997年香港及2006年美國的樓市泡沫。但現在的業主有60%已經「供完」（沒有按揭），比2001年的49%大幅上升。現在的情跟過去香港，日本及美國因過度借貸的樓市泡沫「大纜都扯唔埋」。

股

逢周二刊出