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| 4月 19日 星期四 04:43 更新 | ||
【明報專訊】步入2012年國際大選年後，股票市場隨即掀起升浪，本港樓市亦急速回升，經濟學者關焯照預期，升浪將令中原領先指數（CCL）登上104點的歷史高位，但隨著樓價脫離香港人均收入水平，外圍經濟存在隱憂，預料政府會有政策調控等因素，樓價將會高位回落，並步入新一輪下跌周期。
樓價脫離人均收入水平 超貴
每逢大選年，經濟總會呈現生機。2012年更適逢中國、美國及香港換屆年，大市果然不負眾望，本港首季已出現樓股皆升的氣象。關焯照認為，短期內恒生指數有望重返21500點，樓價指數更將衝破1997年歷史高位的103.82點高位，登上104點水平。不過歡欣背後仍隱憂處處，關焯照指出：「樓市最大的隱憂在於現價水平完全脫離香港本地人的人均收入水平，CCL是一個二手樓價的指數，如果加上一手樓，其實現時樓價已比97年高出很多，以一個約500方呎的單位為例，97年的售價是當年人均收入的13倍，但現在是人均收入的15至16倍，對於任何一個國家來說，都是超貴。」
美面臨通脹加息壓力
樓價在高位橫行，皆因低息持續，但市場形勢卻每日都在變，關焯照認為美國經濟已漸漸復蘇，當地的失業率亦由2009年的高位回落至今年3月份的8.2%，為三年來新低，未來復蘇步伐有望再加快，但同時令通脹升溫。為了抑制通脹步伐，加息將在所難免，他說：「超低利率已維持近4年，歷史上從沒試過保持如此長時間，有人認為美國經濟仍未復蘇，將會如聯儲局主席伯南克所言至2014年都不加息，但美國其實同時面對巨大的通脹壓力，因過去兩度推出的量化寬鬆政策（QE），已為市場帶來大量資金，通脹壓力將漸漸浮現。事實上，現時美國的食品和石油價格升幅已漸明顯，為當地通脹敲響了警號。否則，市場多次期待的QE3，又怎會遲遲不推行？美國總統大選將會在今年11月舉行，所以之前都不會有新的動作，但最後不論是否由奧巴馬連任，下任政府都要作出適應的措施對抗通脹，而最有效的方法就是加息。」
除了面臨加息問題，他亦提到近日的歐債危機，歐洲國家經濟仍疲弱，當地多國經濟未有改善象，未來隱憂或將加劇，同時直接影響中國的出口量及經濟發展，根據國家統計局最新公布的數字，今年首季中國經濟按年增長8.1%，按季增長1.8%，創下2009年第二季度以來新低。關焯照認為，國家的今年經濟增長目標是7.5%，若這是確切的目標，即未來三季的增長率將會持續放緩，並低於7.5%。
未來供應大增 樓價下調將成趨勢
面對中國經濟放緩，香港亦難以獨善其身，現時本港新盤的內地買家比率達兩成，失去這批重要的客源，將令樓價受壓，加上現屆政府自去年開始已積極推出土地，未來供應大增，樓價下調將成趨勢，他說：「過去數年住宅落成量只有7000至8000伙，屬於不正常的少，亦為樓市帶來售價急升的後遺症，但明年落成量將是1.49萬伙，已經比之前多出一倍，加上候任行政長官梁振英(新聞 - 網站 - 圖片)即將上台，他早已表明會推出更多土地紓緩現時房屋供不應求的情，未來在市場供應大增的情下，樓價或將再挫。」
上車者宜三思 不要高追入市
關焯照認為現時本港樓市的泡沫已大，爆破只是遲早之事，政府需要在發生硬著陸之前將市場的風險減低，上車人士亦應一再三思，皆因：「97年前好多人都話仲會升，個市好安全，但泡沫永遠要在爆破後先會有人知佢存在。所以上車者千萬不要怕執輸而高追入市，換樓客就沒所謂，反正也是貴買貴賣。」
明報記者 歐陽慧恩
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