樓市「落錯藥」 港府「好心做壞事」

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4月 10日 星期二 05:38 更新

【明報專訊】新鴻基 地產 （0016）事件在過去一個多星期可說是全城熱話，傳媒爭相報道來龍去脈，事態最近發展。股價在復牌後到現在為止大跌14%，不少朋友也問要不要「撈底」，因認為新地始終是香港最好的地產股之一，而且大跌後估值變得頗廉宜。筆者的答案很簡單：相當一段時間新地也不值得買。

 新地暫失投資價值

除非你是短炒，否則現在買新地犯了兩個投資大忌：不確定性，捨易取難。

直接點說，這次「玩到咁大」，又牽涉到那麼高級別的官員和香港最有影響力的富豪之一，肯定「有排搞」。而且，這次事件的不確定性並非一般的不確定性。不僅僅是新地，就算是廉署也不知道最終結果，因為最後如果要打官司誰也說不準勝算如何。

最重要的是，除非你是長倉基金，甚至是房產基金會受新地佔指數較大而需要緊密跟蹤，否則市場選擇多的是，很多股票也很廉宜，例如筆者喜歡的內房股，股價最近好像已經調整完畢重拾升勢。如果大市如筆者預期中繼續向上，大部分股票亦會往上，但期間有什麼不利的最新發展新地的股價肯定會受影響，白白浪費了賺錢的好時機，何其不值！

假設最好的情發生，即新地「無罪釋放」，股價有可能收復失地。 試問值得為這14%回報花那麼多精力嗎？自新地復牌當天世茂房地產 （0813）已漲了12%，恒大（3333）升11%，中國海外（0688）亦升8%，融創（1918）更15%。為何要捨易取難呢？

高盛暫時停止對新地的評級，理由是「沒有足夠的資訊作判斷」，可說是「一針見血」。大家還是不要花太多時間在森林裏的一棵樹了。

最新的中原城市領先指數（CCL）為101.2，已經收復歐債全部失地（2011年6月高位100.7）。現在距離歷史高點的102.9只有1.7%，相信創新高只是時間的問題。

政府經常高估私樓落成量

差餉 物業估價署（差餉署）公布了2012及2013年落成量的預測，分別為11,890及14,930個單位。讀者可能見到2013年落成量大升26%而嚇了一跳，擔心供過於求的時代再次來臨。如果有跟蹤供需數據的讀者，應會知道差物處一向有「高估」的傳統。從附表可以清楚看到，過去4年的7個預測中竟有6個高估了實際數字。而且，2013年的新供應預計有多達87%在新界地區（將軍澳28%，元朗24%），可見市區的供需只會愈來愈緊。將軍澳未來幾年仍會是供應重災區，因有「超人」的「無限量供應」。

最近地產股受壓部分原因是擔心新地事件會「火燒連環船」，其他地產大亨亦會被「爆大鑊」。筆者相信機會不大，如果如此整個政商界肯定大亂，外國資金亦會對香港卻步，怎能做到CY口中「穩中求變」的「穩」呢？

六成業主已供完 樓市槓桿低

另財爺前天再次在網誌重申「維持對樓市的極度關注，有需要時我會毫不猶疑推出進一步的措施，防止樓市過熱的情重現」。政府已經出台不少打擊炒樓措施，包括SSD及收緊豪宅按揭。但最近的措施開始「落錯藥」，最主要的莫過於去年中收緊中價樓的按揭成數，令到本地想換樓的家庭難度增加。相反，內地買家實力雄厚，不少更根本不用按揭，導致政府「好心做壞事」，令到本地中產與內地買家購買力的差距進一步被拉闊。希望曾司長的「進一步的措施」不會「進一部殺錯良民」。

留意財爺提到「不尋常的力量」（？！）的是「超低利率及流動性充裕的環境」（每次資產價格上升周期不就是這些因素嗎？）。筆者認為「最不尋常的力量」是多年政府對供需的預測的及土地政策的僵化，責無旁貸。

更「搞笑」的是，司長引述1997年香港及2006年美國的樓市泡沫。但現在的業主有60%已經「供完」（沒有按揭），比2001年的49%大幅上升。現在的情跟過去香港，日本及美國因過度借貸的樓市泡沫「大纜都扯唔埋」。

股

逢周二刊出