2012年11月27日星期二

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【經濟日報專訊】積金局擬於今午交代安永就強積金（MPF）受託人的行政成本研究報告，市場料包括建議推公共信託人、精簡行政手續等，以化解收費高企的癥結。

為求對症下藥削成本，業界準備提出4大反建議，包括全面強制電子化，及互通電子平台的龐大投資由政府支付等。

綜合市場消息，強積金收費繁多，平均開支比率為1.74%，安永報告拆解當中主要分3大部分，分別為︰行政費約佔一半，達0.75%；投資經理費及保薦人等費用，分別為0.59%及0.4%。

報告料倡中央受託人

顧問報告主要針對受託人的行政開支，促設立中央受託人統籌工序及多採電子化流程，最終令費用由目前的0.75%減至0.4%，減幅高達46.7%。

計及整體收費的開支比率，將有望從目前1.74%降至1.39%，相當於逾兩成減幅。

不過行內人認為，即使當局最終採納提案，也難以令收費大幅下調，除非連帶4大改革，才可事半功倍。

向幽靈戶徵費迫整合

首先，把屢次遲交供款的麻煩僱主，交由非牟利的中央公共平台接管，省卻目前需花不少人力向無良老闆催款。

其次，向不活躍兼地址失效的舊戶口收費。現時個人帳戶（前稱保留帳戶，即轉工沒轉強積金的舊戶口）多達417.8萬個，遠較定期供款戶的258.9萬為多，意味每名打工仔或擁有2至3個戶口。上周五積金局主席胡紅玉更指，個別成員的個人帳戶多達9至10個。

為有效促使上班族整合俗稱「幽靈戶口」的不動戶，市場建議參考銀行做法，向低結餘的非活躍戶口徵收手續費，以根治此弊病。

冀政府補貼平台使費

第三，收費可轉嫁。積金局為應付「半自由行」新猷，特開發只可傳遞供款資訊的中央電子平台，且擬於一年後升級，引入電子付款結算系統。

不過，早前有關方面曾提出，要用者自付，成員每次轉戶，受託人需付1.3元；且為免羊毛出自羊身上，又嚴禁把此額外開支反映在基金開支比率上，以免最終由供款人承擔。

其後在受託人的一片反對聲中暫擱置，市場憂慮若明年強化版的中央電子平台出爐，新增電子支票等功能，當局或重提使費要供應商「硬啃」，遂希望變相獲補貼，由局方出資。

最後，乃強制推行電子渠道。本港企業以中小企為主，大概佔九成，立法會保險界議員陳健波估計，約七成企業抗拒電腦化。

即使不少服務提供者早已「賣大包」，免費送集出糧與供款紀錄於一身的電子軟件，但對於飲食、保安及建築等勞工密集的行業，普遍寧以人手操作，藉支票等實物遞交供款，令該等固定成本佔整體營運開支約六成，是以業界促效法澳洲，於2015年立法促使全面電子化。

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/raymond-so/%E4%B8%96%E7%95%8C%E5%85%AB%E5%A4%A7%E5%A5%87%E8%B9%9F-024954670.html

世界七大奇蹟（Seven Wonders of the World）又稱為位世界七大奇觀，是指由人類選出來具代表性的事物，對於那種事物可入選「七大奇蹟」，流傳下來有不同的版本，但對數目是七這個做法已是約定俗成，所以也有世界八大奇蹟之說，即指有事物的重要性可和七大奇蹟相比，當然也是眾說紛紜，今天要說的也是其中一個這樣的奇蹟。

相傳愛恩斯坦曾說過，復利是數學上最偉大的發明，也是世界第八大奇蹟。筆者沒有對愛恩斯坦曾否真的說過這樣的話作過考究，但對這個「世界奇蹟」有一些看法。

復利是一個對資產累積很重要的概念，因為數學上的復利，是以時間來將資本累積，也就是說當第一桶金累積後，往續的資本累積就可以用時間來進行，由於時間永不睡眠（Money Never Sleeps），所以複利效應根本是無止境。

這帶出了一些重要的思考條件，當中包括回報率、長時間和盡快獲取第一桶金。在回報的計算上，高回報自然是最有利，也最可以令復利效應生效，但我們並不可能不停的追逐高回報，因為追逐高回報並以復利滾存下去，這只是數學上的可能，只要有一個合理的回報率並持之以恆，在複利計算之下也會相當可觀。

其次，這是長時間的投資期，這和一般人所說的長線投資類似，因為炒賣在短時間的回報波動是可以很吸引，但要作為一個成功的短線投機長勝軍，當中所承受的風險不少，反而一個風險系數不高而有穩定的回報，長時間下來可以跑贏短線投機。

最後，也是最令人沮喪的是，應該要盡早投入資本，這帶出了如何找到第一桶金的疑問。人的資源有限，假如將資源花在其他方面上，當然目前的生活質素可以提高，但在本金數額上卻比較少，第一桶金的累積會往後推，是不利往後的複利增長。對借貸的一方來說，除非借貸所得可以彌補資本上的損失，否則對往後資本累積有不良影響，是以消費者在借貸形式上的消費要三思。

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%9B%BE%E4%BF%8A%E8%8F%AF-%E7%86%B1%E9%8C%A2%E6%B5%81%E5%85%A5%E6%88%96%E6%8E%A8%E9%AB%98%E9%80%9A%E8%84%B9-%E5%AF%86%E5%88%87%E7%95%99%E6%84%8F%E6%A8%93%E5%B8%82%E7%99%BC%E5%B1%95-064900023.html

財政司司長曾俊華出席銀行公會午宴致詞時表示，自從美國推出QE3以來，熱錢持續流入本港，港匯轉強，在聯系匯率制度下，金管局迄今買入42億美元，以穩定港匯於正常水平，而熱錢流入，反映本港未來存在通脹風險。

金管局同時推出收緊按揭措施，以維持銀行體系的穩健運作，及後又推出加強版額外印花稅及首推買家印花稅，以平衡樓市發展。他強調上述措施皆有急切性，未來仍會維持繼續執行，同時會密切留意市場發展，必要時再推新政應對。

至於人民幣發展方面，2011年本港共發行1080億人民幣(下同)點心債，今年首九個月發行量達940億，進度合乎預期。而過去三年，累計跨境人民幣貿易結算額達4萬億，當中90%在本港進行，未來本港要抓緊機遇，維持最大離岸人民幣業務中心。(qu/u)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com

2012年11月24日星期六

http://hk.news.yahoo.com/%E5%90%8D%E5%9F%8E%E8%BB%8A%E4%BD%8D%E9%A0%AD%E7%B1%8C%E5%8F%AB%E5%83%B940%E8%90%AC-220325432--finance.html;_ylt=ApcXu7jHZN7ENBS0mPOOZ_C1Vsd_;_ylu=X3oDMTRvbHVnZjFlBG1pdANUb3BTdG9yeSBidXNpbmVzc1NGIGhvbmdrb25nIGJ1c2luZXNzIG5ld3NTU0YEcGtnA2M2MjA4YTAzLTA5MjEtMzg4Mi1hYTViLTFhMjc2YjJmODNiMQRwb3MDMTEEc2VjA3RvcF9zdG9yeQR2ZXIDZjhmNjdkODEtMzVjMS0xMWUyLWFmZGYtODY1YmNhMTk2NmU3;_ylg=X3oDMTIwb3F0bmkzBGludGwDaGsEbGFuZwN6aC1oYW50LWhrBHBzdGFpZAMEcHN0Y2F0A.iyoee2k3zph5Hono0EcHQDc2VjdGlvbnM-;_ylv=3

(綜合報道)(星島日報報道)連日來掀起炒籌熱風的長實大圍名城車位，將於今午開始安排業主認購，市場指，發展商昨首次發放車位的銷售價單，顯示造價介乎九十八萬至一百三十萬元。而市場放籌情況愈來愈烈，現時有低至八萬元起步的籌號加入戰團，亦傳一號籌叫價達四十萬元。

　　車位售價98萬至130萬

　　長實將於今日正式拆售大圍名城一至三期車位，涉及約五百五十個，發展商以「一籌配一車位」形式，向業主分配認購權，由於競爭激烈，市場連日來不斷傳出放籌個案，最新叫價高至四十萬元，為最前列的一號籌。

　　區內代理指，昨流傳一張名城車位價單，顯示每個售價九十八萬至一百三十萬元，與市場傳出的脗合。至於昨日車位放籌情況轉趨平穩，因不少持籌業主已成功配對買家，以口頭協議形式出售籌號，售價介乎八萬至二十多萬元，當中以八萬元易手之籌號屬首次加入，惟排位已逾四百、五百開外，買家未必可揀得心水車位。

　　有消息指，第一號籌叫價四十萬元放售，未知是否已獲承接。該批車位今午二時半開賣，區內代理預料，車位有望即日沽清，現時車位月租約三千四百元。

溫州開放個人境外直接投資

http://finance.sina.com.hk/news/-40-5427355/1.html

2012-11-24 05:01:41

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【明報專訊】自今年3月國務院批准浙江省溫州市落實金融改革試驗區總體方案後，浙江省政府昨日公布了溫州金融改革的具體細則，通過了允許溫州展開個人境外直接投資試點，探索以人民幣直接在境外進行投資。這意味着當地8000億元（人民幣，下同）的民間資金有望「自由行」。

料不涉港股自由行

其實兩年前，溫州曾經提出要展開個人境外投資試點，但一度被叫停。而雖然今次公布的細則當中，未有透露如何執行及是否有投資限制等細緻內容。但內地傳媒認為，溫州民資可在境外以新設、併購、參股等方式設立企業，或取得既有企業控制權及經營管理權，不過應該暫不涉及自由投資境外股票市場，因此相信與港股直通車無關。

除了開放溫州個人境外直接投資外，浙江省政府公布的細則還包括深化溫州地方金融機構改革，推動溫州銀行引進戰略投資者、增資擴股、上市融資；爭取在溫州設立財務公司、金融租賃公司、信託公司、消費金融公司等非銀行金融機構；以及支持民營資本進入證券、投資諮詢等領域，爭取在溫州設立證券公司，並積極發展各類債券產品等。

2012年11月22日星期四

http://hk.news.yahoo.com/video/mpf%E5%8D%8A%E8%87%AA%E7%94%B1%E8%A1%8C%E9%81%B8%E6%93%87%E6%8F%90%E7%A4%BA-143700292.html

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11小時前, 香港寬頻電視

獨立理財顧問梁文謙認為，強積金(MPF)半自由行，收取費用高低其次，持久表現是關鍵，而基金經理投資決策影響大。梁文謙分析，有26隻基金是有投資港股，當中回報差異有10%。市民可瀏覽積金局的站作進一步了解。

http://hk.news.yahoo.com/%E4%BA%BA%E4%BF%9D%E6%B4%BDaig%E5%9C%8B%E5%A3%BD%E5%85%A5%E8%82%A1-224734876--finance.html

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經濟日報 – 2012年11月16日星期五上午6:47

【經濟日報專訊】一生人要花多少時間排隊？英國有調查指，一生人約有半年時間用作排隊，例如排隊上廁所、排隊付鈔等。排隊時間可否花錢省回？可以！無論本港或外地，近年開始有排隊黨出現，排隊成為一門生意，但卻也惹起不少爭議。

時裝店H&M與法國品牌Maison Martin Margiela合作推出crossover服裝，昨以一折價錢發售，隨即吸引數十人通宵瞓街輪候，部分人更提前兩日到場，但當中不少排隊人士不是買衫自用，而是代客排隊，待正式開售時，就會把位子讓給「僱主」。

排隊只要付出時間與勞力，便可換取金錢作為酬勞，有利可圖之下，「排隊黨」的出現也是理所當然。早年樓市瘋狂有「咬飲管」標記的排隊黨，還有每年的動漫節、電腦節，近年的中銀紀念鈔、演唱會門票、iPhone發售，以至幼稚園派入學登記表格等，也見排隊黨出沒。

澳網站找人排隊可賺7千

沒有人會喜歡排隊，或許不少人甚至認同，排隊是一種心理折磨，付錢可省回自己毋須排隊，不少人也樂於以錢換時間，在市場主導的時代，令排隊也成為商機。

香港有排隊黨，在外國一樣有。澳洲網站Airtasker.com可讓人張貼「找人排隊」的啟示。今年3月，一名37歲澳洲男子透過此網站代人排得購買新iPad的頭位，賺取950澳元（約7,616港元）。美國更有代客排隊公司Linestanding.com，收取每小時36美元，代排國會以至最高法院的公眾席，更自稱是「國會排隊行業中的領導者」。

以錢換取不排隊的消費者心態，其實在經常排長龍的主題公園，早已被利用為增加收入的方法。英國溫莎Legoland的入場者多付10英鎊，便可使用虛擬排隊系統保留在隊中位置，可自由離隊，待快排到時就接獲通知。

學者不認同令基層處劣勢

世界各地不少主題公園也有fast pass，近年海洋公園的萬聖節哈囉喂活動，也有較昂貴的排快綫門票，當你排個多小時看到旁邊的人輕輕鬆鬆免排隊入場，也會恨得牙癢癢吧。

今時今日，這種排隊商機，大家或覺得理所當然，但有學者卻對此不以為然，哈佛大學教授桑德爾便在新書《錢買不到的東西》中，對排隊變成生意不表認同。

他覺得排隊本來是先到先得者享受服務，卻逐漸變成由出高價者享受服務，金錢及市場的勢力，入侵本來非市場控制的生活層面，令無法付出高價的基層人士處於劣勢。

他舉例，紐約市立戲院都會舉辦莎士比亞劇表演，原意是予公眾免費欣賞，可是卻變成排隊黨的生意，部分排隊者收取高達125美元費用。他指出一場免費的慶典，轉變成私人獲利的工具，與演出初衷背道而馳，情況如同政府要求市民付錢看國慶煙花。

倘觸及公共服務應即喝止

事實上，排隊生意當觸及公共服務的範圍時，便應該喝止！政府運動場預訂場館服務，早前被揭發被人濫用炒黃牛，市民不滿，因本來公眾可以低價享用的服務，卻要變相付更高價錢，又例如國家運動員過往訪港表演，門票也成為排隊黨的目標，結果20元的門票，動輒炒賣至數百元，結果基層市民除非通宵排隊，否則便無緣看表演。

排隊變生意，由市場需求衍生，但背後卻涉及不少爭議之處。過往排隊被視作文化質素指標之一，日本人排隊自律聞名於世，中國2010世博因參觀者插隊而引起混亂，也被國際狠批，英國便曾有調查指，插隊比起隨地吐痰更討厭。

如今排隊不止是文化，更成為商機，排隊在生活中無可避免，排隊黨無處不在，又是否好事？

市難搵食明年經紀料掀轉行潮

http://news.28hse.com/20121122/15685/
【香港屋網 28Hse.com】
　香港文匯報訊　(記者顏倫樂) 政府新招陰霾下，代理變得「無啖好食」，地監局主席陳韻雲(見圖)坦言，新措施下，盤源減少、成交少、睇樓少，不過，由於新措施推出的時間短，早前考牌人數仍然上升，在數據滯後的情況下，相信從業員人數於接下來數月仍會有升幅，但估計明年1月，持牌人數就會出現明顯的回落。

地監局：正調查群毆事件

　對於上周六發生的代理群毆事件。陳韻雲無奈地說，業界收入向以佣金為主，底薪少，最近生意淡靜，自然會更進取去搶生意，亦較易爭執。地監局執行總監黃維豐表示，局方已就事件展開調查，上周六、日亦有派員了解事件，有詳細資料會進一步公布。

　黃維豐表示，地產代理行業競爭加劇，地監局會加派人員到各售樓處了解，亦會與地產代理公司溝通，被問到個別發展商以私人地方為由，拒絕地監局進入售樓處，黃氏指，發展商有權拒絕他們進入，但若地監局工作受到影響，而事件又涉及地產代理，會直接向地產商高層聯絡。

　而太古地產旗下樓盤「傲璇」，有地產代理以手機短訊流傳一個單位以每方呎超過7萬元沽出的事件，黃維豐表示，正與地產商及地產代理了解，正等待對方回覆。被問到新盤的面積錯漏百出，外界甚至傳媒都無法掌握新盤的面積資料，黃維豐說，發展商的回覆，是樓盤已指派給一間公司進行獨家代理，彼此有協議，故不能透露。

　正在休假的行政會議成員林奮強，被指售樓合約中部分條款不尋常。陳韻雲回應，不評論個別事件，但強調若事件代理違規，地監局就會介入調查，但目前未有收到任何投訴。

為二手樓實用面積計價準備

　今年是地監局成立15周年。陳韻雲表示業界的專業水平已有所提高，未來續從規管、紀律、教育、促進發展及保障消費者等方面工作，履行規管的使命。同時，局方亦已為明年二手銷售以實用面積計價做好準備，承認業界可能出現違規等情況，但局方有機制應付，強調實用面積計價可增加透明度，對業界長遠來說是好事，銷售時更有效率。

地建商提反建議謀減辣招影響

http://news.28hse.com/20121122/15682/
2012年11月22日(Thu)

梁志堅稱，「兩辣招」推出後，樓市成交量必定會下調。資料圖片

地產新聞政府樓市政策

2012年11月22日(Thu)

【香港屋網 28Hse.com】
15地產商提反建議期本地公司免BSD
　香港文匯報訊（記者梁悅琴、顏倫樂）政府上月推出買家印花稅(BSD)及延長額外印花稅（SSD）等兩項辣招，旋即令樓市成交急凍，地產建設商會收集15大地產商的意見，密謀削弱辣招效力，最快今日去信政府提出多項反建議，包括對本地公司及家族基金買住宅物業豁免徵收BSD、港人公司買樓持貨3年無轉售的住宅可享有退稅機制、港人公司買豪宅可豁免徵收BSD。不過，長遠房屋策略督導委員會成員蔡涯棉直有關建議不可行，否則會有很多漏洞，影響措施壓抑樓市的效果。
長實（0001）主席李嘉誠昨晚出席一個公開活動時，被記者多番追問對樓市看法時，他只表示，如果回答一句將引起好多誤會，因此不肯評論上月政府推出的兩招壓抑樓市措施。
擬今日去信政府反映意見
　政府上月27日向非本地買家，以及公司名義買家徵收物業成交價15%的BSD及延長額外印花稅（SSD）至3年，以壓抑持續升溫住宅樓市，過去3周樓市交投即先急跌，一向以公司名義買家為主的山頂南區豪宅交投接近零，舊樓收購亦受影響。地建商會早前已集齊包括長實、新地（0016）、恒地（0012）、新世界（0017）、信和（0083）在內共約15家地產商的意見，計劃今日去信政府反映。
　地建商會執委會主席梁志堅昨指出，從商會收集的會員及商界意見看，大家均贊成政府向非本地居民及公司買家徵收BSD，但同時亦提出對政府壓抑樓市新招的意見，反對本地公司買樓亦要付買家印花稅，建議能擁有豁免。
港人買樓持貨3年應獲退稅
　他指，基於其他地區亦無針對本地公司買豪宅作出徵收BSD的限制，以往香港亦無先例，地建商會向政府建議對本地公司及家族基金豁買住宅物業免徵收BSD；亦建議港人公司買住宅樓可享退稅機制，每年相關公司須向稅務局作出申報紀錄，若持續3年無轉售，可獲退稅；同時基於豪宅已脫離大眾市場需要，商會亦建議政府對港人公司買豪宅可豁免徵收BSD，但豪宅價錢的定義有待再商討。
　梁志堅指出，商會去信政府的建議會一併於商會的網頁內公布。
冀定樓價若干跌幅撤辣招
　舊樓併購方面，梁志堅坦言，在「兩辣招」推出後已完全停頓，因收購舊樓成本大增，故商會將在此方面盡量向政府提供業界的意見。他認為，「兩辣招」推出後，樓市成交量必定會下調，但樓價下調的幅度則有限。但希望政府應該訂下標準，如樓價下跌指定幅度後，應撤銷兩稅項。
蔡涯棉：部分建議不可行
　不過，就地建商會的意見，長遠房屋策略督導委員會成員蔡涯棉昨認為，地建商會建議本地公司買樓豁免印花稅不可行，擔心讓本地公司名義買樓有豁免，到時公司董事轉換等會造成更多漏洞，因影響措施效用。他指出，豪宅雖然不是一般住宅，但如果買家集中炒賣豪宅，價格被推高，仍會拉動中、小型住宅樓價。
鄭志剛：需求料減樓價穩升
　新世界發展(0017)執行董事兼聯席總經理鄭志剛昨出席股東會後指，港府一刀切出招，尤其買家印花稅的推出，會令部分以公司名義購買物業的剛性需求受影響，尚有多項條例未有清晰釐清，影響公司的舊樓併購活動，間接影響日後供應量。鄭志剛並認為，樓市會穩定發展，不認同有關樓市存風險的說項，更料樓價未來會有穩定升幅，但看法會保守，新招下樓市預計審慎樂觀，預期今年全年樓價將有8%至10%升幅。

地建商會就BSD提反建議

http://news.28hse.com/20121122/15683/
2012年11月22日(Thu)

地產新聞政府樓市政策

2012年11月22日(Thu)

【香港屋網 28Hse.com】
　■建議對本地公司及家族基金買住宅物業豁免徵收BSD;
　■建議港人公司買住宅樓可享退稅機制，每年相關公司須向稅務局作出申報紀錄，若持續3年無轉售，可獲退稅;
　■豪宅已脫離大眾市場需要，建議政府對港人公司買豪宅可豁免徵收BSD，但豪宅價錢的定義有待再商討。
製表:香港文匯報記者梁悅琴

2012年11月20日星期二

打工仔指強積金基金名稱混亂易誤解

http://hk.news.yahoo.com/%E6%89%93%E5%B7%A5%E4%BB%94%E6%8C%87%E5%BC%B7%E7%A9%8D%E9%87%91%E5%9F%BA%E9%87%91%E5%90%8D%E7%A8%B1%E6%B7%B7%E4%BA%82%E6%98%93%E8%AA%A4%E8%A7%A3-001400961.html

有工會接到工人投訴，指現時強積金的基金名稱令人混淆，最終導致投資失利。

職工盟總幹事蒙兆達說，有工人投訴指基金定義不清晰，例如以為保守基金就一定「保本」。投資基金公會亦認為，將基金粗略分為5大類不夠全面，公會在網上刊載的文件劃分得更仔細。

剛卸任消委會總幹事的劉燕卿提醒消費者，即使每間受託人公司的基金名稱相近，但投資策略和資產分佈也不同，不要只單憑名稱選擇基金。積金局回應，基金種類名稱定義已很清晰，僱員從名稱上大致可理解基金分別。

2012年11月19日星期一

居屋認購期權穩需求遏樓價

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%B1%85%E5%B1%8B%E8%AA%8D%E8%B3%BC%E6%9C%9F%E6%AC%8A-%E7%A9%A9%E9%9C%80%E6%B1%82%E9%81%8F%E6%A8%93%E5%83%B9.html

【iMoney智富雜誌—ibanker教室】一般人購買房屋主要有兩個目的，居住和投資。若把目標混淆了，考慮問題就變得不清晰。市民的基本衣食住行，是政府責無旁貸該處理的，但緊記只是「基本」的層面。政府有責任保障沒有人挨餓，但是沒有理由津貼市民去米芝蓮三星餐廳。要提供救危救難的公立醫院，但沒有理由讓所有人都住個人獨立病房。政府要解決市民的居住問題，而非補貼投資致富的欲望。所以要舒緩香港市民居住的困難，理應實施的「港人港地」方法，是多建公屋和居屋。筆者反對實施排外的印花稅，但贊成必須有措施來降低樓價。

按房屋署數據預測，於未來5年，香港只平均每年有1.5萬個公屋單位供應（註），而居屋供應基本可忽略不計。不增加公營房屋供應，很多人就只能繼續居住在板間房、房等惡劣環境。支持自由經濟的人，也必須認清甚麼是福利政策，甚麼是市場問題。只需知道幾個簡單數字，就應該明白私人房屋市場不可能解決香港居住問題。

年增5000單位可解需求

每月3萬元的家庭收入不算很高，但香港卻只有少於三成家庭有此收入。假設以四成家庭收入來供樓，就是每月1.2萬元，目前只能夠買一個300萬元左右的單位。至於首期約100萬元，即使每月租樓只花7,000元，儲蓄5,000元，不計通脹也要儲20年。還有的是，這種價格的樓盤，即使在偏遠的荃灣區，也就只大概是一個實用面積400平方呎單位（建築面積550平方呎左右，荃灣非地鐵上蓋物業，目前呎價大概5,500元）。如果沒有父母資助，頂尖收入三成家庭要將近40年才買得到一個新界西的小型單位，完全不合理。筆者認為樓價必須下跌最少25%，供樓年期縮短20至30年才較正常。比較穩妥的做法，是保持樓價基本不動5年，讓每年的通脹侵蝕實際價格20%左右，免於對經濟造成大衝擊。

然而就當政府能推出政策，順利達成目標，這仍只是滿足了頂尖三成收入的家庭需要而已，解決不了大部分人的居住問題，像很多年輕的新婚家庭還是負擔不起私樓。

香港目前每年大概有6萬新婚夫婦，也有不少換樓、單身人士、或者單親家庭的住屋需求，政府應從公屋、居屋、私樓三方面同時着手回應。過往平均2萬的公屋單位足以滿足三分之一的新增需求，因此政府只需按現時計劃外每年再增加5,000個公屋單位便可。居屋是福利政策，價格不應與市場相應，而應與家庭收入中位數掛。當然，無論是公屋還是居屋，只有香港成年公民才能申請。通過這些措施，基本上能解決三分之二的家庭居住問題。

管理買樓預期遏制樓價

居屋最少要幾年才建好，對解決目前的住屋問題有沒有幫助呢？如果為居住買賣樓宇，就算不是一生一世的事情，也最少是數十年的計劃。如果政府能明確公布居屋未來興建數量，等兩三年也不算甚麼。現時的難處是市民對政府沒有信心。雖然目前還沒有房屋，但政府還是可以透過開售未來的居屋購買權來保證承諾。

制定政策需時，但政府可以讓符合資格的市民在若干年後在某一區以一個固定的呎價購買居屋的認購期權。如果屆時政府在這區還沒建好居屋，政府就必須給這些有權利的人提供每月租金補貼，保障市民。有了損失的風險，政府才會盡力建好居屋，而且立法會也會加快批出土地過程。

售賣認購權利可以穩定市民對將來住房的需求，從而減輕私人房價的上升壓力。政府表達決心增加供應，已再不是空講胡說和拖拖拉拉，遠比增加印花稅措施有用。而這種預先銷售的權利在金融界是相當普遍的，也不難制定相關合約。

至於私人市場，大原則是政府必須保持土地供應量。本欄在上兩期就說過，在有足夠的供應量的情況下，外地人來投資香港房地產是好事，能促進香港經濟發展。但要避免民怨，必先要解決香港絕大部分人的居住問題，讓中下階層都有合理的居住環境。最近中港衝突很多，把對雙方有利的貿易說成是壞事，主要原因是上屆政府欠前瞻性，沒有提高供應，建少了商業購物區去滿足自由行的需求，也沒有足夠的住宅土地去滿足各方的需求。

政府儲備私樓三贏方案

有人或會擔心供應過多，會導致香港重演1998至2003年的樓價大跌的情況。要保持私人樓房穩定下降兩成而非大跌，筆者早已提出「樓房中央銀行」的概念。筆者早在2010年8月便就此題目於本欄發表過相關文章，亦曾向政府中央政策組提供研究報告。簡單來說，因為政府是土地的唯一供應者，所以政府在賣地時不單收現金，也要以抽籤的方法來收取一部分將來建成的房屋。因為發展商要交出部分樓房，所以投地的金額較低，所需資金減少，也有效促進小發展商投地。賣建好的房屋比賣地更賺錢，因此政府收入增加。而政府有樓在手，就可以根據市場的情況賣出或保留樓宇，起穩定樓價的作用，對小業主市民是好事。因此是三贏方案。

總結來說，樓房提供居住和投資功能。討論問題的時候，不要把兩個功能混淆。要為佔香港三分之二的中下階層家庭解決居住問題，靠的是福利政策，方案是公屋和居屋，私人市場愛莫能助。當然，如果把樓價壓至2003年的水平，香港是不用建居屋的。但把樓價降低七成不見得對經濟有利，而且嚴重損害目前業主，政治上不可行。私人樓市只能以穩定手段適度降低，成立獨立的樓房中央銀行是可行做法。

後記：上兩個星期筆者狠批政府的打擊樓市政策文章在網上受到很多批評，編輯希望筆者回覆。但是網上的評論除了謾罵和詆毀以外，沒有太多的實際內容可以回應。希望網民在批評的時候，多點實際的論據，讓筆者可以學習一下。

撰文：王澤基

王澤基：香港中文大學應用金融學教授、碩士課程主任，前巴克萊銀行常務董事，逾十年投資銀行工作經驗，牛津大學經濟學博士。

首都4個車位夠買1個單位

2012年11月19日(Mon)

【香港屋網 28Hse.com】

http://news.28hse.com/20121119/15658/

成交價112萬日出康城新高
　香港文匯報訊（記者顏倫樂）政府辣招重擊住宅市場，資金轉投非住宅物業，車位交投大旺。將軍澳日出康城一期首都剛錄得一宗車位新高成交，成交價高達112萬元，打破日出康城的車位造價，若以首都682方呎標準戶造價約400萬元計算，4個車位夠買1個單位有餘。難怪有區內業主大嘆：「住將軍澳，但車位月租都要3千幾，買得車嚟都養唔起車啦。」

　中原分行經理柯勇表示，現時日出康城車位月租約3,500元，回報普遍逾3.5厘。按此推算，上述破新高的車位，回報率最樂觀可達3.75厘。原業主於2010年9月以63萬元一手購入，現轉手帳面獲利49萬元，升值78%。將軍澳日出康城一期首都本月至今錄得12宗車位成交。

盈翠車位125萬破頂
　另外，青衣指標屋苑盈翠半島一個車位，新近亦以125萬元易手，創屋苑車位造價新高。以現時一般車位市值租金約3,400至3,500元計算，預計回報率約3.2至3.4厘。中原高級分行經理陳輝麟表示，該車位早年以50萬元購入，現易手帳面獲利75萬元，車位升值1.5倍。本月盈翠半島車位已錄得3宗成交，相比過去每月1至2宗成交明顯增加。
　東涌區二手成交呆滯，與暢銷的車位亦形成強烈對比。中原曹嘉華表示，本月至今該區錄約35宗車位買賣成交，其中海堤灣畔一個車位剛以43萬元易手，業主於2011年8月以36萬元購入，帳面獲利7萬元或19%。參考屋苑車位市值租金每月1,800元計，回報率預計約5厘。
長實拆售名城500車位
　除二手市場外，發展商亦趁勢推出多個一手車位吸客，以新地最積極，繼上周推出六百多個車位後，過去周六亦推出西九龍瓏璽車位，只限同屋苑業主購買，一人限買一個，故未見大手，售價185萬至200萬元，單日已售出約百伙。長實周六亦宣佈本月26日拆售旗下大圍名城約500個車位，售價介乎98萬至130萬元。新世界、信置、華懋等近日都有不同的拆售車位計劃。
　香港置業高級執行董事伍創業表示，儘管最近車位交投活躍，但車位回報高峰時期已幾近完結，相信近期車位炒風或已「臨近尾聲」，長遠而言，由於汽車「必要性」絕對比不上住宅，車位價格會因應市場供求自動回調。因此，相信車位炒風或將暫告一段落。

2012年11月17日星期六

胡錦濤退得漂亮買樓也要識退投資物業七字訣﹕等忍快狠準退守

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E8%83%A1%E9%8C%A6%E6%BF%A4%E9%80%80%E5%BE%97%E6%BC%82%E4%BA%AE-%E8%B2%B7%E6%A8%93%E4%B9%9F%E8%A6%81%E8%AD%98%E9%80%80-%E6%8A%95%E8%B3%87%E7%89%A9%E6%A5%AD%E4%B8%83%E5%AD%97%E8%A8%A3-%E7%AD%89-%E5%BF%8D-211145674.html

【明報專訊】十八大結束，若從大歷史角度出發，最值得記下來的，可能是胡錦濤除了退任黨總書記和國家主席外，更連軍委主席也不再擔任，內地說法乃是「裸退」，即不再干擾後繼的領導人，開創了新局面。胡錦濤的做法，贏得了「高風亮節」、不戀棧權位的讚譽。其實，胡錦濤的「退」得漂亮，在投資物業市場上也適用。

有物業投資高手曾言，老一派的物業投資者，最重視「等、忍、快、狠、準」五字真言。即是說，時機未出現，便等和忍，不要胡亂出手，但當看準時機，便要快速狠下注碼，不要猶豫，務求一擊即中。不過，高手說這還仍不夠，應該再加多兩個字，就是「退」和「守」。

知進不知退賺錢變蝕錢

不少人買樓只為賺錢，於是只着重找尋入市時機，要他們等和忍，或許還做得到，看到有筍盤和時機適合，也可以快而準地狠下決心入市。但入了市後，心態卻變得被動，有的賺了錢又再加碼入市，但當看到形勢不利，又或利好因素已接近盡頭，卻不懂得出貨，他們不明白「退」也同樣重要。

事實上，若能在接近高位退出市場，當樓市出現調整後，便又有銀碼再次低撈，否則下次樓市低潮時，便沒有銀彈加碼。更嚴重的是，若自己財力不足，甚至樓市低位時被震出局，結局非常悲慘。

另一方面，一些人原打算短炒（現時在政府雙辣招下，住宅短炒已變不可能），卻變成長揸，但本身實力又不雄厚，又或樓價下跌時偏遇減薪或裁員，變成守無可守，被迫賤賣物業！

所以說，成功的炒家或投資者，除了要懂得入市，也要如胡總般能把握「退」的竅門，才會真正成功！

說開十八大，其間中共曾提及，要確保2020年中國的國內生產總值相對2010年再翻一番，即是說預計未來約十年內，中國每年的經濟增長會維持在7％至8％之間，與之前數年的平均增長率明顯有差距。事實上，中國也開始了人口老化過程，勞動人口開始萎縮（見圖），這樣或許會拖着內地經濟後腳，對香港的經濟和樓市，也將漸漸產生負面影響，值得留意。

投資車位要識十五招

近日市場掀起一片購買車位潮，皆因政府的雙辣招，令買入住宅會被綁三年，結果買賣住宅物業變成了高風險投資。小市民會覺得，不如買車位收租，一來銀碼細，二來租金回報率相對住宅也較高，且不受額印束縛。

同一時間，發展商亦把握機會，紛紛以高價拆售車位，有的推出數百，也有的推出逾千個，且迅速獲得市場吸納。至於這輪買賣車位的博弈，最後是發展商贏，或是小市民勝，自可由時間證明。不過，筆者聽聞一些市民被代理游說後，連車位也不睇便簽約，這便有點操諸過急；在此，筆者提供一些投資車位的招數供讀者參考﹕

（一）必須清楚車位與屋苑單位之比例，比例愈高，代表供應愈充裕，會限制上升水位；

（二）若屋苑屬於豪宅，又或3房單位比例高於兩房，反映住客或業主較富裕，較多以私家車代步，車位較有需求；

（三）要實地視察車場內的空置率高低；

（四）車位是否容許非屋苑住戶購買？又是否容許非屋苑住戶租賃？

（五）屋苑附近有沒有其他停車場競爭？相反若鄰近有新盤落成又缺車位，則有利短期升值；

（六）留意車位是否鄰近住宅入口、垃圾房、行車繁忙位置、升降機、漏水、水喉位置等；

（七）有沒有柱位，容易泊車嗎？

（八）屬有蓋車位還是露天車位？

（九）車位的雜費和管理費如何；

（十）注意除了如近期一般突然熾熱的市况之外，車位轉售流通量一向較低；

（十一）車位由於銀碼細，轉售時，代理可能要求2％或以上的佣金；

（十二）自用車位按揭可能只得五成，非自用或更低，而按息則較高；

（十三）計算車位租金回報率時，勿忽略每月管理費等開支；

（十四）買入車位時，要想想自己是一時衝動，或是經過縝密考慮？

（十五）若經濟轉差，人們一般會先賣車，頂不住才再賣樓。所以經濟轉差時，車位價格跌幅可能勁過住宅。

事實上，自從政府推出雙辣招後，部分市民除了將資金轉投車位市場，也對其他非住宅類如工商舖是否有投資潛力感到興趣。為此，明報置業網將在12月6日於銅鑼灣舉辦「工商舖煉金術」研討會，除了由筆者及美聯工商舖行政總裁黃漢成分析工商舖市實况及前瞻外，同時還邀請了經絡按揭高級首席副總裁張顥曦講解有關物業的按揭和融資，更邀得力寶投資管理行政總裁郭偉良，同大家分享如何由60萬元開始，十年間從各類物業賺得數千萬元的經歷，不容錯過。有興趣的讀者，可登入以下網址報名（www.mpFinance.com/midland1206.htm）。

撰文﹕陸振球

2012年11月16日星期五

炒風火熱雍雅軒車位摸貨4日賺11萬

【香港屋網 28Hse.com】

http://news.28hse.com/20121116/15625/

　香港文匯報訊　(記者梁悅琴) 政府推出住宅BSD後，游資流入炒車位，眼見多間發展商近期拆售車位熱賣，新鴻基地產昨日下午亦突擊拆售旗下新界區10個屋苑至少600個車位，每個售價20多萬至100萬元，據悉，首日預留逾百個。另外，長實上周五一晚沽清葵涌雍雅軒約90個車位後，已有5宗摸貨短炒獲利個案，其中一個車位於短短4日以62萬元摸出，帳面速賺11萬元，賺幅21.5%。

　消息指出，新鴻基地產昨突擊推售新界區10個屋苑共600個車位，包括沙田帝堡城、曉峰園、奕翠園、濱景花園、帝華軒、曉翠山莊等屋苑車位，每個售價由20多萬至100萬元，其中帝華軒車位價每個20多萬元、曉翠山莊每個車位價約80萬元、帝堡城每個車位價100萬元。

5宗摸貨獲利成交賺幅逾13%

　此外，中原地產胡順成表示，長實於上周五在一晚沽清葵涌雍雅軒約90個車位後，至今已錄得5宗摸貨獲利成交，賺幅平均約13%至15%。其中一個車位於3日前剛以62萬元摸出，投資者以51萬元購入，投資者於買入後短短4日帳面速賺11萬元，賺幅21.5%；另一個車位則以60萬元摸出，投資者以53萬元買入，現易手帳面獲利7萬元，升值13.2%。該批車位現時約有10個二手放盤，叫價介乎60萬元至75萬元，售價調升幅度約20%。

何文田車位追價易手獲利100萬

　近日車位熱賣，一向車位不足的豪宅區二手車位更搶手，中原豪宅余社朝指出，何文田君頤峰其中一個車位出現用家與投資者爭相搶購場面，一名用家原先出價140萬元，另一名投資者即時追價至150萬元，直至近日該名投資者再追價至160萬元最終得手。此車位的業主於2004年以60萬元購入，現易手賬面獲利100萬元離場，以其車位市值月租約4,500元，租金回報率3.4厘。

　余社朝又指，另一宗為九龍塘又一居L1層車位，以28萬元易手，低於市價30%，主要是因為此車位的位置不佳，泊車及出車困難，令車位價值下降，現時此車位市值月租約2,300元，租金回報率高達9.9厘。原業主於1996年以約58萬元向發展商會德豐買入此車位，其後掉空5至6年，近期見車位熱賣，因此決定出售，仍要蝕30萬元。據悉，基於又一居以細單位居多，車位充足，甚少有業主擁有多於一部車，部分業主亦無車，令車位價升值潛力相對較低，但收租回報率高。

2012年11月4日星期日

愈玩fb愈失控「人情味」變兒戲

http://hk.news.yahoo.com/%E6%84%88%E7%8E%A9fb%E6%84%88%E5%A4%B1%E6%8E%A7-%E4%BA%BA%E6%83%85%E5%91%B3-%E8%AE%8A%E5%85%92%E6%88%B2-224859841.html

【經濟日報專訊】上Facebook（fb）與人有意見分歧爭拗，見怪不怪，有沒有想過當中的原因或與fb猶如酒精有關？fb不止令人上癮，有研究更指可降低人的自我控制能力，說話更大膽，在fb得罪人，原來猶如發「酒瘋」！

fb愈來愈盛行，根據網絡機構Pingdom去年的調查，全港53%人口擁有fb帳戶，排全球第二，僅次於塞浦路斯。

在fb掀起的罵戰，近年屢見不鮮。小至好友因意見分歧致唇槍舌劍或不同藝人的歌迷或影迷網上對陣，大至可引起全城哄動。本月中，一名中大內地生張文昌，因在fb對「光復上水」的活動有意見，與港人展開對罵，他留言批評港人是「港狗」，最終遭全城聲討。

罵戰連連抨擊理所當然

在fb發表意見以至「反面」收場，網上有不少真實故事，有網民指妹妹在fb貼了一張吃魚翅相片，他留言指吃魚翅危害鯊魚，最後演變成罵戰，兩兄妹在fb「斷絕關係」，相見時也面左左。他事後反思，指若兩人面對面討論，則可能早已「收聲」。

本月加拿大一名15歲少女Amanda Todd因被網上欺凌而自殺，她於網上誤交損友，裸照在fb流傳，她是受害者，卻有「我想她死」等的涼薄留言，變相推她走上絕路。若面對面，這些說話又會否說得出呢？

fb已成為全球上網人口的生活一部分，fb上的行為亦成為研究對象。美國哥倫比亞大學及匹茲堡大學的最新研究顯示，fb降低了人的自控能力。

大部分人希望透過fb提升自我形象，渴望別人給自己「讚」，令自我感覺膨脹，亦令自控能力變低，抨擊與自我觀念不同的人，變得理所當然，研究指這有如喝醉酒的人，才會做的事。

英國林肯大學研究則指，人與人之間的互動關係，會受兩人身處的實際距離所影響，距離愈遠愈容易表現得不禮貌，例如兩人面對面說話，即使不認同對方意見，通常也只會理性反駁，表面仍然有禮，但在網上，雙方的距離感甚遠，容易出現無情攻擊。

成癮嚴重 12%人難遠離fb

事實上，fb上失去自控能力，被視為「fb成癮」（Facebook Addiction Disorder，簡稱FAD）的其中一種徵狀，全球fb人口中，相信有不少已有成癮問題。2010年，有機構調查針對網民對社交網站依賴度進行調查，結果48%受訪者表示起床後的第一件事，便是查看fb，12%受訪者更表示，不上fb的極限只有兩小時，每兩小時便要查看一次fb的最新內容。挪威一間大學最近更設立測量方法，方便市民量度自己是否fb成癮（見表）。

fb成癮症更成為熱門心理病態研究對象。除了自我感覺膨脹，減弱人際關係的處理能力外，哥倫比亞大學及匹茲堡大學的研究也顯示，花費較多時間在fb上的人，通常在體重控制、理財、處理信用卡帳單等方面，自我控制能力同樣較低。

fb成癮的人，會以追求fb朋友數量為目標，但這數字的盲目追求只反映缺乏處理孤獨的能力。作家William Deresiewicz在《孤獨的終結》一文中指出，網絡一代失去享受獨處的能力，只要沒有同伴，他們便會感到不安，無法安寧。

台女直播自殺網友「讚好」

2010年美國馬里蘭大學發起「24小時不上綫」研究，要求200名大學生在一天內放棄使用所有媒體設備，包括電視、電話、電腦等，結果最多人投訴因無法使用電話和fb，導致非常沮喪，有學生更稱感覺全世界只剩下他一個人，猶如被放逐。

誠然，fb的好處不少，除可增加人們發表意見的渠道，亦可讓多年不見的舊朋友重聚、朋友間聯絡方便、更有不少成為情侶夫妻。但也有不少人反而不自覺地被fb掌控情緒及人生，令人情味變得更薄弱。

今年3月，一名台灣女子於家中燒炭自殺，死前在fb「直播」1小時，包括留言「房間都是煙」、貼上炭盆照片等，她的fb朋友看到留言，卻只是留言勸阻，無人報警，更有人對照片「讚好」。若然科技進步，社會人情味卻倒退，又有何意思？

2012年11月3日星期六

MPF指數基金表現優劣一目了然

http://hk.news.yahoo.com/mpf%E6%8C%87%E6%95%B8-%E5%9F%BA%E9%87%91%E8%A1%A8%E7%8F%BE%E5%84%AA%E5%8A%A3-%E7%9B%AE%E4%BA%86%E7%84%B6-111015794.html

強積金（MPF）「半自由行」剛實施，成員會如何部署？一項調查顯示，有過半受訪者會於強積金「半自由行」推行後，12個月內轉換強積金計劃，當中有逾八成人表示，因基金表現未如理想而轉換計劃。

強積金成員看重基金表現，如何可以得悉本身所投資的MPF基金表現是否落後大巿表現呢？現時巿場上強積金指數或可以助成員一把。康宏理財一項了解香港人轉換強積金態度的調查當中，53%受訪者表示，在強積金「半自由行」推出後12個月內，將現職僱主的僱員強制性供款部分，轉移至另一個強積金計劃。

康宏：反映整體MPF表現

在選擇轉移強積金計劃的受訪者中有84%表示，轉換強積金計劃主要是因基金表現未如理想。同時，康宏理財於上週三（10月24日）推出由該公司投資研究部編制的康宏MPF指數，讓成員了解巿場上強積金表現，將現在持有強積金基金與之比較，基金表現優劣便一目了然。康宏MPF指數走勢可追溯至2000年12月1日。至今年9月，該指數最新報166.76點，單月升3.66%，較去年底154.1點，今年內升幅8.2%，惟跑輸同期的恒生指數年內13.5%的升幅。據康宏理財透露，指數乃採用組合加權平均回報方法計算。由最少100隻規模最大的基金組成，指數內的基金總規模（AUM）涵蓋整個強積金巿場資產規模最少80%。

康宏理財強積金業務拓展董事鍾建強表示，據積金局資料顯示，整個強積金巿場混合資產基金的資產佔41%，此康宏強積金指數涵蓋的混合資產基金比重，與此相若。鍾建強指，每月第一個星期公布指數表現，該指數是首個讓公眾查閱強積金表現的指數，方便強積金成員比較所投資的基金表現，是否滿意。康宏MPF指數每半年調整指數成分基金及比重，以減低計算上的偏差。康宏MPF指數是給公眾參考；巿場上另一個強積金指數，富時強積金系列則是給強積金基金經理一個參考。

富時：提供MPF投資基準

富時強積金指數系列早於2001年由富時（FTSE）香港投資基金公會、強積金顧問公司韜睿惠悅（Towers Watson）制訂。韜睿惠悅投資顧問香港總監曹偉邦稱，強積金影響的層面廣泛，強積金基金數目眾多，所以編制該指數，給基金經理一個參考基準。據富時網上資料指出，富時強積金指數可用於建構指數基金及ETF，亦可作為一個工具以比較香港現有的強積金基金表現。指數涵蓋的均是積金局認可的交易所上巿的合資格股票。曹偉邦解釋，富時強積金指數主要服務對象為機構性投資者，給強積金基金經理一個參考基準，以該指數為參考挑選股票、配置股票投資比重，亦可發掘指數以外的股票，加入基金中。現時富時強積金指數系列共24隻指數，涵蓋不同地區，例如富時強積金香港指數及富時強積金中國指數。

助基金經理管理

曹偉邦表示，富時擅長編制指數，其公司則扮演顧問角色，為指數編制給予意見，富時強積金指數系列每三年檢討一次，檢討指數內成分股的涵蓋範圍。例如富時強積金香港指數編制之初，只涵蓋紅籌股，其後建議指數涵蓋國企股。曹偉邦續稱，一般主動式管理強積金基金的基金經理會以MSCI指數、富時指數或當地股票指數作為參考指標。香港股票基金的基金經理則少有以恒生指數作為指標，主因恒指只涵蓋43隻基金，涵蓋面不夠寬闊；富時強積金香港指數則涵蓋逾230家公司。但指數成分股的權重以10%為上限。不過，指數涵蓋的公司，只按資產總值及流通量挑選，不代表基金表現出眾。曹偉邦稱，基金經理亦可將其管理的基金回報表現，與指數表現比較，便高低立見，有助基金經理管理基金。

2012年11月2日星期五

出招未滿一周撻訂遍全港嘉湖買家撻訂損手16萬

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%87%BA%E6%8B%9B%E6%9C%AA%E6%BB%BF-%E5%91%A8-%E6%92%BB%E8%A8%82%E9%81%8D%E5%85%A8%E6%B8%AF-%E5%98%89%E6%B9%96%E8%B2%B7%E5%AE%B6%E6%92%BB%E8%A8%82%E6%90%8D%E6%89%8B16%E8%90%AC-211054074.html

【明報專訊】政府辣招令買家「腳軟」，震散多宗成交，近日市場陸續浮現撻訂個案。近月交投暢旺兼十大屋苑之一的天水圍嘉湖山莊，剛有「驚青」買家被重招嚇怕，該買家辣招前以300萬元買入樂湖居3房單位，近日因「唔想博」而選擇撻訂，連賠佣共損手16萬元。居屋市場亦在出招後首錄撻訂個案，藍田康華苑有買家辣招前以高價接貨，最近聲稱「上唔到會」，終撻訂離場，業主即時原價放售單位。此外，東涌映灣園出招後近一周終於破蛋，業主減價100萬元沽貨。

辣招效應下，嘉湖山莊有買家「縮沙」撻訂。祥益高級營業經理蕭嘉偉透露，一名本地買家原在上月中旬斥資300萬元購入樂湖居9座低層D室，708方呎3房單位，做價屬市價水平。然而，買家被辣招嚇怕，終決定撻訂離場，賠訂10萬元兼6萬元的買賣雙方代理佣金，合共損手16萬元。至於業主暫未重新放售單位，打算靜觀市場變化後再決定。

康華苑買家稱按揭問題撻訂

居屋市場亦有買家「斬纜」。美聯高級營業經理吳紹輝指出，藍田居屋康華苑A座中層15室，上月中旬獲一名本地客斥資290萬元買入，575方呎兩房單位，當時成交呎價為屋苑次高紀錄。該名買家早前僅付2萬元細訂，近日聲稱「上唔到會」決意撻訂，連佣金損手約7.8萬元。業主即時以原價290萬元放售該撻訂貨。

映灣園劈價100萬沽相連戶

事實上，鰂魚涌華蘭花園一個520方呎單位日前亦遭買家撻訂，消息指出，單位為玉蘭閣低層E室，上月以540萬元售出，買家撻訂連佣金蝕約20萬元。計及上述個案，出招未滿一周，撻訂個案已涉及港九、新界。

另外，續有業主劈價求售。利嘉閣經理關騰達表示，東涌映灣園10座高層A､B相連戶，2233方呎，享海景，辣招前開價1600萬元，近日劈價100萬以1500萬元沽出，減幅逾6%，呎價6717元，與同類相若。

瓊麗苑呎做3278綠表新高

另一個位於屋苑11座749方呎高層C室，新近亦以465萬元成交，呎價6208元，低同類約4%。

業主議價空間擴大，令公屋客趁機上車，富誠分行經理李文傑謂，牛池灣居屋瓊麗苑A座高層3室，515方呎，望山景，業主一直開價178萬元（居二市場），經買家還價後終減價9.2萬，至168.8萬元售出，呎價3278元，雖然業主降價逾5%，但呎價亦創該類單位綠表價新高。

原業主於89年以34萬元買入，經今次轉讓帳面賺134.8萬元或近4倍。

明報記者鄒凱婷

2012年11月1日星期四

積金局：留意到強積金基金收費有下調趨勢籲市民勿急轉戶

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強積金半自由行今日正式實施，積金局營運總監及執行董事羅盛梅出席電台節目時表示，新措施目的提高僱員對其強積金的自主權。而現時本港有15個強積金受託人供僱員選擇，但她提醒市民要三思而後行，由於首次轉戶需要一筆過轉移，故數目較大，呼籲市民勿盲目跟風，先評估現時基金表現及股務是否滿意，並考慮自身風險承擔能力。她又指留意到近期不少基金下調收費，相信市場具良性競爭，可促使健康發展；而今日仍同時實施中介人註冊制度，該局會跟進若出現非註冊人推銷的情況。而一直以來市民查詢的數字是平穩。

另外，她透露該局已委託獨立機構作強積金成本研究報告，冀將於11月底可公布結果，以反映那個部分的行政費用最高。而年底時該局會將收費較低的基金放上該局網頁，市民可作參考。

提及新舊受託人轉戶時，需承受6-8星期的離市風險，她表示期望可透過電子化，縮短有關時間。(ir/a)