【明報專訊】十八大結束，若從大歷史角度出發，最值得記下來的，可能是胡錦濤除了退任黨總書記和國家主席外，更連軍委主席也不再擔任，內地說法乃是「裸退」，即不再干擾後繼的領 導人，開創了新局面。胡錦濤的做法，贏得了「高風亮節」、不戀棧權位的讚譽。其實，胡錦濤的「退」得漂亮，在投資物業市場上也適用。
有物業投資高手曾言，老一派的物業投資者，最重視「等、忍、快、狠、準」五字真言。即是說，時機未出現，便等和忍，不要胡亂出手，但當看準時機，便要快速狠下注碼，不要猶豫，務求一擊即中。不過，高手說這還仍不夠，應該再加多兩個字，就是「退」和「守」。
知進不知退 賺錢變蝕錢
不少人買樓只為賺錢，於是只着重找尋入市時機，要他們等和忍，或許還做得到，看到有筍盤和時機適合，也可以快而準地狠下決心入市。但入了市後，心態卻變得被動，有的賺了錢又再加碼入市，但當看到形勢不利，又或利好因素已接近盡頭，卻不懂得出貨，他們不明白「退」也同樣重要。
事實上，若能在接近高位退出市場，當樓市出現調整後，便又有銀碼再次低撈，否則下次樓市低潮時，便沒有銀彈加碼。更嚴重的是，若自己財力不足，甚至樓市低位時被震出局，結局非常悲慘。
另一方面，一些人原打算短炒（現時在政府雙辣招下，住宅短炒已變不可能），卻變成長揸，但本身實力又不雄厚，又或樓價下跌時偏遇減薪或裁員，變成守無可守，被迫賤賣物業！
所以說，成功的炒家或投資者，除了要懂得入市，也要如胡總般能把握「退」的竅門，才會真正成功！
說開十八大，其間中共曾提及，要確保2020年中國的國內生產總值相對2010年再翻一番，即是說預計未來約十年內，中國每年的經濟增長會維持在7％至8％之間，與之前數年的平均增長率明顯有差距。事實上，中國也開始了人口老化過程，勞動人口開始萎縮（見圖），這樣或許會拖着內地經濟後腳，對香港的經濟和樓市，也將漸漸產生負面影響，值得留意。
投資車位 要識十五招
近日市場掀起一片購買車位潮，皆因政府的雙辣招，令買入住宅會被綁三年，結果買賣住宅物業變成了高風險投資。小市民會覺得，不如買車位收租，一來銀碼細，二來租金回報率相對住宅也較高，且不受額印束縛。
同一時間，發展商亦把握機會，紛紛以高價拆售車位，有的推出數百，也有的推出逾千個，且迅速獲得市場吸納。至於這輪買賣車位的博弈，最後是發展商贏，或是小市民勝，自可由時間證明。不過，筆者聽聞一些市民被代理游說後，連車位也不睇便簽約，這便有點操諸過急；在此，筆者提供一些投資車位的招數供讀者參考﹕
（一）必須清楚車位與屋苑單位之比例，比例愈高，代表供應愈充裕，會限制上升水位；
（二）若屋苑屬於豪宅，又或3房單位比例高於兩房，反映住客或業主較富裕，較多以私家車代步，車位較有需求；
（三）要實地視察車場內的空置率高低；
（四）車位是否容許非屋苑住戶購買？又是否容許非屋苑住戶租賃？
（五）屋苑附近有沒有其他停車場競爭？相反若鄰近有新盤落成又缺車位，則有利短期升值；
（六）留意車位是否鄰近住宅入口、垃圾房、行車繁忙位置、升降機、漏水、水喉位置等；
（七）有沒有柱位，容易泊車嗎？
（八）屬有蓋車位還是露天車位？
（九）車位的雜費和管理費如何；
（十）注意除了如近期一般突然熾熱的市况之外，車位轉售流通量一向較低；
（十一）車位由於銀碼細，轉售時，代理可能要求2％或以上的佣金；
（十二）自用車位按揭可能只得五成，非自用或更低，而按息則較高；
（十三）計算車位租金回報率時，勿忽略每月管理費等開支；
（十四）買入車位時，要想想自己是一時衝動，或是經過縝密考慮？
（十五）若經濟轉差，人們一般會先賣車，頂不住才再賣樓。所以經濟轉差時，車位價格跌幅可能勁過住宅。
事實上，自從政府推出雙辣招後，部分市民除了將資金轉投車位市場，也對其他非住宅類如工商舖是否有投資潛力感到興趣。為此，明報置業網將在12月6日於銅鑼灣舉辦「工商舖煉金術」研討會，除了由筆者及美聯工商舖行政總裁黃漢成分析工商舖市實况及前瞻外，同時還邀請了經絡按揭高級首席副總裁張顥曦講解有關物業的按揭和融資，更邀得力寶投資管理行政總裁郭偉良，同大家分享如何由60萬元開始，十年間從各類物業賺得數千萬元的經歷，不容錯過。有興趣的讀者，可登入以下網址報名（www.mpFinance.com/midland1206.htm）。
撰文﹕陸振球
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