2012年10月30日星期二

小額資金轉炒車位


 http://news.28hse.com/20121030/15447/
【香港屋網 28Hse.com】  
　香港文匯報訊（記者 周穎）住宅因辣招而降溫，但工商舖卻火熱朝天。　美聯物業統計，政府出招後首個周末，將軍澳錄得約10宗車位成交，相對出招前之周末約3宗升幅逾2.3倍。當中，區內維景灣畔有投資者手持車位半年，轉售大賺四成。
　本月至今，區內維景灣畔暫錄6宗車位成交，較上月同期升約3倍，現時該屋苑車位平均售價103萬元。
　美聯物業溫倩指出，另一個獲承接之車位成交價94.8萬元，買家為同區投資客，入巿作出租用途，按目前同類車位巿值月租約3,300元計算，租金回報率約4.2厘。原業主於2012年4月以68萬元購入，是次成交帳面賺約26.8萬元，升值約39%。中環甲級商廈指標，皇后大道中9號27樓呎價高見2.816萬元，再度刷新全港呎價新高。
皇九呎價2.8萬破頂
　另一方面，土地註冊處資料顯示，皇后大道中9號27樓，面積13,718方呎，以3.86億元易手，呎價2.816萬元，再創全港商廈分層呎價新高紀錄。登記買家為河北鋼鐵（香港）國際貿易公司，董事為段國綿。原業主轉售帳面獲利2.64億元。
南豐商業中心賺逾9倍
　九龍灣方面，南豐商業中心低層06室，建築面積1,187方呎，成交價928.2萬元，呎價7,820元，創該廈指標新高。中原（工商舖）黃旭偉表示，原業主2003年入市作價僅89萬元，今番易手帳面大幅獲利逾9倍。另外，其士商業中心中層09室單位，建築面積1,812方呎，成交價1,295萬元，呎價7,148元，屬該廈破頂成交。
　為免失去先機，舖位資深投資者未有放慢腳步，更加全身入市掃貨。市場消息指出，前加拿芬道53號業主香國傑醫生以1.2億元購入尖沙咀加連威老道55號，舖位面積900方呎，現時月租23萬元，租金回報2.3厘。原業主於1993年以3,650萬元購入，是次成交帳面獲利8,350萬元，19年物業升值逾2.28倍。
一人逾八千萬連購4舖
　另外，張姓資深投資者斥8,310萬元掃入4個舖位，包括以4,980萬元購中環鴨巴甸街19號全幢、470萬元購旺角通菜街224號一樓、1,060萬元購大角咀大全街13至21號地下E1舖及1,800萬元購小西灣道23號富怡花園52號舖。
发帖者 时间： 没有评论:

2012年10月29日星期一

馬時亨高位賣豪宅料賺5000萬


【明報專訊】前商務及經濟發展局長馬時亨（圖）現時居住、以公司名義持有的港島中半山澄碧閣一個低層單位，10月初以董事轉名方式，轉讓給上市公司莊士集團高層，在市况高位出貨。有地產界人士估計，該單位目前至少值近9000萬元，較他於1996年購入時的3280萬元，足足升值1.7倍，認為他趁樓市最熾熱時放售，獲利相當可觀。
馬時亨昨接受本報查詢時，以私人事件為由，不評論是否賣樓。他表示目前仍住在該單位，「唔信過兩日你可以來看看」，但對於是否已租樓準備遷出，馬只以「哈哈哈哈」回應，不置可否，笑謂多謝關心。
被問是否租樓 「哈哈」回應
土地註冊處資料顯示，馬時亨現居的中半山馬己仙峽道5號澄碧閣2樓單位，由他與妻子王培琪於1996年以兩人持有的雅利發展有限公司，以3280萬元購入。公司查冊資料顯示，兩人於本月初辭去董事一職，另委任高上智、莊家彬及莊家蕙為董事。高上智是莊士集團董事總經理，莊家彬及莊家蕙是集團主席莊紹綏的長子及女兒，兩人都是莊士的執行董事。
馬持有物業多年，並非炒樓，交易於10月4日進行，故不受上周六生效的「兩辣招」影響。同時政府推出的「買家印花稅」只針對以公司名義買賣物業，故馬時亨的物業雖是以公司持有，但今次是以公司股權轉讓形式交易，故即使交易是於「兩辣招」後進行，亦毋須交新稅。
1996年購入 10月初轉讓
澄碧閣是港島中半山其中一個供應巨無霸單位的豪宅，物業前身是已故富豪李世華舊居，其後重建為樓高12層的分層豪宅，僅24伙，每個單位3300呎，實用率逾九成，每戶均為5房（當中3套房），為同區罕有，坐擁維港海景。大廈有不少名人聚居，除了馬時亨，賭王傅老榕兒子傅蔭興、著名作家查良鏞、民主黨創黨主席李柱銘亦居於該廈。
較早前樓價急升，令成交量一向偏低的澄碧閣亦錄得罕有成交，今年5月突破5年悶局，一個中高層B室，獲買家以約8680萬元承接，呎價2.6萬元創該廈新高。對於該廈今次不足半年內再有成交，中原中半山助理區域聯席董事陳漢奇相信與政府樓市降溫新招無關。
代理：新招「急凍」豪宅市場
陳漢奇表示，政府新招對豪宅亦有「急凍」作用，「不少買家都會以公司名義買樓，新招至少會令這批投資者卻步」。另方面，中半山豪宅業主均有實力，不急於放售，日前政府公布新措施後，反而抱觀望態度，令區內盤源更少，「以往每月只有約30宗成交，政府出招後，估計會跌至7、8宗，跌幅逾七成」。
明報記者
发帖者 时间： 没有评论:

2012年10月28日星期日

瑞銀傳裁員萬人 港受牽連



http://hk.news.yahoo.com/%E7%91%9E%E9%8A%80%E5%82%B3%E8%A3%81%E5%93%A1%E8%90%AC%E4%BA%BA-%E6%B8%AF%E5%8F%97%E7%89%BD%E9%80%A3-210749495--finance.html

【明報專訊】環球金融市場未見復蘇，大型銀行唯有節源求存。當中瑞士銀行擬最快下周公布，全球裁員逾1萬人。市場消息透露，瑞銀香港公司，近日已開始部分裁員。

英國金融時報昨日引述消息人士稱，瑞銀計劃全球最多裁減1萬員工，相當於16%的總僱員人數，以應對收入減少及提升資本水平的壓力。
如果屬實，這是銀行業歷來最大規模的裁員行動之一。報道中稱，瑞銀的交易及投資銀行部將是最受影響的部門。消息人士指出，瑞銀很可能在10月30日公布季度業績當天，披露有關裁員的細節。瑞銀去年底已經裁減5%或3500員工。
市場消息透露，瑞銀香港公司近日已開始陸續裁員，主要集中在投資銀行及經紀交易部門。
发帖者 时间： 没有评论:

2012年10月25日星期四

熱錢推低港息 銀行勢搶按揭 永隆率先減非自住樓按息率


【明報專訊】資金流入本港，港匯多次觸及7.75強方兌換保證。金管局昨日清晨再次入巿，購入3.95億美元，即向巿場注入30.6億港元。短短5日之內已4度入巿，注資143.5億港元。熱錢流入，加上低息環境，資產價格被推高的情况或會重演。按揭巿場開始有動作，招商銀行（3968）旗下的永隆銀行昨天公布調低非自住住宅及商業物業按息，一律減至金管局指引的底線2.15厘。市場正密切留意銀行會否在H（拆息）按市場再掀減息戰。
對上一次金管局密密接錢，已是08年11月美國宣布推出QE1之後，當時資金大量流入港元，據港府後來的公布，由08年底至09年底，資金流入本港銀行體系結餘總額高達6400億元。反映銀行總資金成本（包括拆息及存款息率）的綜合利率，亦自08年底的1.2厘，跌至09年底的0.11厘（見圖）。直至09年底之後，熱錢停止流入，綜合利率才逐步回升，根據金管局數據，今年9月銀行綜合利率為0.38厘。
創興：資金成本料下降
若綜合利率再次因為熱錢流入而下降，銀行資金成本將會再次回落。創興銀行（1111）財務及資金管理處總經理陳凱傑表示，預期銀行拆借成本將會因為銀行體系結餘增加而下降，「巿場資金流通量增加，資金成本將會下降。」不過他指金管局於上周六（20日）首次接錢後，資金昨日才進入銀行體系結餘，故成本下降暫未顯現。
銀行間流動性增加，銀行毋須再以高息搶存款，港元存息或會下調，不過永隆銀行存款部主管龔志明指出，存息調整空間有限。「雖然本港游資增加，不過未必流入銀行存款。」他指資金或流入股巿等較高回報的地方，相信個別銀行會視乎年結準備決定存款息率，不過上下調的空間皆不大。目前該行私人財富管理客戶港元存息最高可達1.35厘。但過去一年，港元定期存款的息率已由超過2厘，降至目前的1.5厘以下。
永隆：銀行或酌量回復做H按
若銀行資金成本下降，自然會考慮減按揭息率，搶佔巿場份額。昨日永隆已率先推出優惠，下調出租用住宅物業及非住宅物業的按息，減價幅度達0.2至0.5厘，並提供0.5%現金回贈（見表）。該行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全指出，巿場上按揭息率已達低位，「短期內銀行或會酌量回復做H按（港銀同業拆息按揭），不過亦須考慮成本壓力。」目前巿場上多間銀行P按（最優惠利率按揭）息率已低至P減3.1厘，即實際息率達2.15厘，觸及金管局指引的底線。
反而銀行目前不熱中做H按，8月份新批出按揭之中，僅3.9％屬H按。仍有做H按的銀行，息率為H加1.7厘，跟金管局的下限H加0.7厘，尚有不少下調空間。
（銀行估價「估凸」新聞見另文）
明報記者 關穎欣、葉浩霖
发帖者 时间： 没有评论:

2012年10月24日星期三

陳家強：強積金收費仍可減


財經事務及庫務局長陳家強表示，雖然強積金平均收費由08年至今年已減超過17%，但收費仍有下調空間。
陳家強今天在立法會會議上回答議員提問時說，強積金基金的平均基金開支比率，已由2008年1月的2.1%，下降至2012年9月的1.73%，減幅超過17%。不過，政府堅信收費有進一步下調的空間。
他說，實施僱員自選安排對強積金巿場的收費定價的實質影響，尚未確實，但如果有更多計劃成員選擇轉移至收費較低的基金，整體的基金開支比率就必然會下降。政府會繼續密切注視巿場情況，包括強積金基金開支比率的變化，有需要時推出新措施。
他又說，積金局已設立專責小組，處理涉及強積金中介人的查詢和投訴。
发帖者 时间： 没有评论:

2012年10月22日星期一

游資湧香江 股樓水漲船高


【經濟日報專訊】熱錢正式進襲本港，港滙上周六觸及7.75強方兌換保證，金管局終於出手向銀行體系注入46.37億元資金。財資市場人士指，資金流入本港後，最先受惠的將會股市，基於累積財富效應，料目前高居不下的樓價更難回落，變相推高物業資產價格。
市場估計資金流入亞洲尋找投資機遇趨勢持續，未來一、兩星期金管局入市規模或增至逾百億港元。有投資界認為資金流入只提供短炒借口，歐美資金早前轉至中資股只因中資股估值便宜，短期或趁高位減持，但中綫看好，料年底資金才會大量流入（詳見另文）。
港滙升穿7.75 港股交投漸旺
回看2008年，在金融海嘯後，港滙於當年10月31日升穿7.75港元水平，金管局開始為期五個月入市干預。當時為金管局擴大存款保障初期，由10萬元增至百分之百足額保障，資金湧入避險，雖然短期對港股未見刺激，恒指其後1及3個月分別跌80及690點，但6個月後恒指則累升1552點（見表），其間港股日均成交477.29億元，中段成交雖低見百多億元，其後成交大幅反彈。
此外，港滙亦於2009年3月23日升穿7.75港元水平，恒指隨即見底，其後1、3、6個月分別升1767、4090及8148點，港股6個月內的日均高達685.76億元。總括來說，港滙升穿7.75港元後，中期利好港股。金管局上周六紐約交易時間，按每1美元兌7.75港元的價格，在市場買入美元、沽售港元，為09年12月以來首度入市，至本周三（24日）本港銀行體系結餘將增至1,533.15億元。
料逾百億外資 續來港尋寶
財資市場公會會員事務委員會副主席陳鳳翔指，本港以至亞洲其他地區經濟基調良好，料仍能吸引西方資金流入，未來一至兩星期金管局入市行動仍將持續，規模或達上周六的一倍，換言之，流入資金可能逾百億元。
根據過往紀錄，金管局入市干預行動總是接二連三，在08年金融海嘯期間至09年底止，由於美國推首輪量化寬鬆政策（QE1），熱錢大規模湧港，促使金管局入市捍衛聯繫滙率，其間合共錄得6,400億元淨資金流入。雖然預期資金仍將持續流入，陳鳳翔提醒，由於QE3的規模遠低於QE1和QE2，是次將會西向東流的資金規模料低於過往兩次。
金管局三年來首度入市捍衞港元，金管局發言人表示，目前港元市場穩定有序，近日港元需求有所增加是與歐洲市場略為回穩，美元偏弱，美息下降以致資金流入區內貨幣和股市有關。其他亞洲貨幣亦同樣面對上升壓力，當局將會繼續密切留意市況發展，並按貨幣發行局運作機制，穩定港滙。
理論上當大規模資金流入本港，香港銀行同業拆息將隨即回落。惟金管局發言人指，由於短期港元銀行同業拆息接近零，因此銀行體系總結餘的進一步增加對銀行同業拆息應不會有實質影響。

发帖者 时间： 没有评论:

2012年10月19日星期五

西班牙銀行壞帳1.8萬億新高 諾獎經濟學家﹕西希已陷大蕭條

【明 報專訊】歐盟昨日舉行一連兩天峰會前，西班牙再成焦點，8月銀行壞帳增至10.5%新高，諾貝爾經濟學獎得主史迪格里茲（Joseph Stiglitz）更稱，西班牙及希臘兩國已陷入大蕭條，與法國總統奧朗德揚言「歐債危機接近結束」唱反調。另外，一連兩天的歐盟峰會昨天在布魯塞爾召 開，將繼續討論成立銀行業聯盟，但因德國等核心國要求延長討論，料無法取得重大進展。
西班牙央行昨天公布，8月份銀行呆壞帳佔總貸款額的比率升至10.5%，較上一個月增加0.6個百分點，是有紀錄以來最高，不良貸款的金額高達 1785億歐元（1.8萬億港元）。另外，西班牙樓市持續不振，當地樓市指數在第3季按年下跌9.3%，較次季跌8.3%的下滑速度更快，料會進一步拖累 當地銀行的壞帳比率。
「IMF預測輕微收縮太樂觀」
對於西班牙經濟及樓市仍未反彈，2001年諾貝爾經濟學獎得主史迪格里茲表示，緊縮措施正打擊歐洲的經濟增長，國際貨幣基金組織（IMF）預測歐元 區今明年經濟分別收縮0.4%及0.2%屬「有點太過樂觀」。他表示，西班牙及希臘正陷入緊縮措施與經濟收縮的惡性循環，兩國已經陷入大蕭條，而非一般的 經濟衰退。
不過，雖然西班牙經濟傳來壞消息，但由於近月歐盟及歐央行連番出招解決歐債危機，包括動用最多1000億歐元向西班牙銀行業注資，以及歐央行可以無 限量購買歐元國的短債等等，令西班牙及意大利的債息大幅回落，減低兩國的融資壓力，阻止歐債危機進一步蔓延，即使西班牙銀行壞帳續增，昨天西班牙10年期 債息仍進一步回落至5.4厘水平，是自4月底以來的最低水平。
歐盟峰會不議決是否批希臘貸款
歐洲債務及股票市場好轉，法國總統奧朗德（Francois Hollande）亦在峰會前大派「定心丸」，指歐盟領袖在6月的峰會作出了成立銀行業聯盟的「正確決定」，最壞的情况──歐元區可能崩潰的擔憂已經完結，揚言「歐債危機接近結束」。
歐盟峰會昨天在布魯塞爾召開，會議焦點是繼續討論成立銀行業聯盟，但多國 對聯盟的細節仍持分歧，特別是將來的銀行業注資計劃，應否包括有毒的「遺留資產」（legacy assets），由於德國等5個核心歐元國要求延長討論，料峰會上難就成立銀行業聯盟取得重大進展。消息指出，歐盟峰會上將不會決定是否批出下一輪希臘貸 款。
发帖者 时间： 没有评论:

張震遠：丁權制度社會值得討論

 http://hk.news.yahoo.com/%E5%BC%B5%E9%9C%87%E9%81%A0-%E4%B8%81%E6%AC%8A%E5%88%B6%E5%BA%A6%E7%A4%BE%E6%9C%83%E5%80%BC%E5%BE%97%E8%A8%8E%E8%AB%96-104300998.html
行政會議成員張震遠接受本台專訪時說，基本法保障新界原居民的權益，但現時丁屋政策的執行模式，並無持續性，現有土地供應絕不可能滿足所有丁權，認為社會值得討論，在不抹殺丁權下，用新的方法，更有效及更持續，滿足需要。
政府手上2100公空置住宅地資料，其中933公頃被劃作「鄉村式發展」用地，供新界原居民申請興建丁屋。
發展局局長陳茂波在報章撰文表示，認同有檢討小型屋宇政策的需要，但問題複雜，並非一年半載可解決。
发帖者 时间： 没有评论:

入息十年升一成 樓價升兩倍

【明 報專訊】統計處資料顯示，過去10年本港家庭入息中位數僅上升約10%，不過同期樓價對比今年8月，已上升最少一至兩倍，租金亦上升70%至一倍不等（見 表）。有長策會成員及學者指出，過去10年市民薪酬升幅遠落後於樓市，加上現時處於超低息環境，政府要提防一旦利率回升造成住戶供款攀升的風險。
供款比率46.4％ 加息即危險
根據政府向長策會提交的資料，按今年第二季計算，住戶按揭佔入息平均比率為46.4%，租戶租金佔入息比率則為40.25%，目前供款比率已屬偏高水平。現時按揭息率徘徊於2厘左右，按政府評估，一旦加息3厘，住戶按揭佔入息平均比率將由46.4%飈升至60.4%。
特首房屋智囊、長策會成員蔡涯棉表示，供款比率一般需維持於40%才屬健康，超過50%則不可接受，因此現時供款比率屬偏高。市場一般估計2014至2015年利率將回升，政府需在這兩年內製造有利條件紓緩社會房屋需求。
另一長策會成員黃遠輝指出，因現時處於超低息環境，若以過去20年的平均息率計算，現時供款比例肯定超出50%，屬於一個「緊張」的比率，他關注未來樓價若仍持續上升，供款比率亦呈上升趨勢，屆時市民購買力脫節情况將更嚴重。
发帖者 时间： 没有评论:

2012年10月18日星期四

炒商舖風險巨大


【iMoney智富雜誌—置業安居】 內地「十一」黃金周剛剛過去，黃金周一過，香港數隻零售股，特別是珠寶、零售股的股價大跌，這說明了黃金周的效果褪色了。黃金周褪色，不但會影響零售業的利潤，也會影響商舖的租金，進而影響商舖的價格。

  近一段日子，香港住宅價格不斷創新高。黃金地段的商舖租金、售價也創新高。黃金地段商舖租金創新高，完全是靠內地旅客。中國經濟增長在過去幾年非常驚人，富起來的中國人到處旅遊，香港其實沒有很多旅遊景點，但是沒有入口稅和消費稅的香港是購物天堂，香港與內地的零售物價約有20%的差距，香港賣1萬元的手袋在內地賣1萬元人民幣。有些人以為這是人民幣升值的效果，其實不然，是稅務的差異所造成的。

  珠寶店搶佔黃金地段

  不過，香港說小不小，內地旅客來香港並不是到處購物，只是集中於某些地區，這就造就了所謂的黃金地段；黃金地段一個月的租金，已經可以買新界同樣面積的住宅單位，非常恐怖。其中的珠寶商出手最闊氣，珠寶售價高，利潤高，珠寶商出高價搶黃金地段的商舖。現在香港某些黃金地段除了珠寶店外，其餘的零售商皆已消失，因付不起高昂租金被趕走了；若想不被趕走，只好付更高的租金。最新一個例子是銅鑼灣賣豬肉乾的美珍香，兩年前付月租43.5萬元租一個200平方呎的店舖，新近簽新租約月租120萬元，每月呎租6,000元，升幅驚人。

  商舖租金大幅上升，售價也自然水漲船高，於是不少人都認為炒舖比炒樓更好，商舖的租金、售價的升幅遠高於住宅。但是，炒商舖非常高風險，不斷上升的租金靠內地自由行，如果自由行政策、內地旅客消費行為有變、中國經濟增長再放緩，零售商肯定無法應付這超高租金，真的搬走了，剩租約的租金很可能一瀉千里，這就是為甚麼許多零售商寧可挨貴租也不願投資購買商舖。

  炒舖者應留意中港矛盾

  大量內地旅客到香港來，旅客消費能力參差，過多的旅客數量也使到香港的接待能力面對挑戰；還有兩地文化的差異引來部分香港人公開說不歡迎內地旅客，這都是炒商舖的人應該留意的事。

  這一次「十一」黃金周香港好些零售股股價大跌很可能是個訊號，是炒商舖者應該留意的。將來市區重建，今日的黃金地段在將來會不會改變？過去兩年，投資商舖的回報的確比投資住宅強得多，但是這趨勢能否長期維持下去？

  撰文：曾淵滄

  中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。 
发帖者 时间： 没有评论:

土儲曝光 丁屋地佔七成 933公頃大如灣仔 餘三成公私營住宅


【明報專訊】發展局為回應近日社會對政府土地是否不足的質疑，完成整理資料後，昨日首次披露官地「土儲地圖」，指扣除道路和斜坡等不適合發展地帶，住宅地共有1300公頃，當中丁屋地比例高達七成，有932.9公頃，面積大如灣仔；而一般住宅只有391.5公頃，面積約20個維園。「地圖」揭示了沙田、元朗等不少丁屋官地臨近私樓甚至鐵路站，有檢討和發展潛力，但發展局解釋，積壓待批丁屋申請達1萬宗，政府有需要留起官地，應付原居民需求。
政府﹕萬宗丁屋申請積壓需留地
有立法會議員炮轟政府，寧向新界東北村民「開刀」，也不敢檢視有無盡需求的丁屋政策，以及龐大丁屋土地儲備；有測量師促政府立即檢討丁屋政策，考慮限制海外原居民後代的丁權（見另稿）。
發展局長陳茂波7月推銷新界東北發展時，披露全港2100公頃政府住宅土地，但預留1200公頃地用作建丁屋，被質疑浪費土地資源。當局昨日整理資料後回應立法會相關質詢，指2100公頃住宅地中，有近800公頃屬於道路和人造斜坡等，不宜發展住宅，可建住宅地實只有1324.4公頃（見表）。
公私營地391頃 如20維園
而可建住宅的官地中，政府規劃約391.5公頃為一般住宅用地，可建公私營房屋；其餘932.9公頃為「鄉村式發展」土地，主要預留予原居民申請興建丁屋。
丁屋官地面積廣闊，分佈元朗、沙田、西貢、屯門等區，總面積約相當於一個灣仔大小，較一般住宅地大1.4倍。
發展局發言人解釋，大部分用地是預留給原居民用以興建丁屋，稱雖然土地面積大，但「全港有600多條認可鄉村，亦即每條村平均只有不足兩公頃土地，面積並不是真的很多」。
當局又指出，大部分「鄉村式」土地在原居民村界內，或者是村附近的風水林，亦有部分土地在丁屋與丁屋之間，並不適宜發展其他住宅。
發言人又說，根據丁屋政策，政府有需要預留一些土地供丁屋發展，而由2007年至今年9月底，地政總署批出6000多宗小型屋宇申請，當中有部分使用政府土地，亦有村民自行買入私人農地建屋，目前還有超過1萬宗申請需待處理，粗略估計所需土地為130公頃。
城規副主席﹕鄉村式地非不能檢討
城規會副主席兼政府長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝認為，「鄉村式」土地並不是完全不能檢討，但由於提供土地發展丁屋具歷史因素，故即使檢討亦要通過漫長的協商，而負責討論和制訂分區用地大綱圖的城規會，不能主動檢討土地用途，或討論丁權，有關議題要由政府主導。
需求無盡 議員倡檢討丁屋政策
立法會發展事務委員會委員郭家麒認為，若要土地「應急」，政府應採取地盡其用方式，將「鄉村地」改作其他住宅地使用，而非強拆別人家園發展新界東北，長遠亦要檢討丁屋政策，否則面對無盡的丁權需求，難以達至持續發展。
另一委員范國威亦表示，有必要檢討政府擁有的「鄉村式」土地面積，他說，《基本法》雖承諾擁有丁權的原居民可建屋，但城規會和基本法亦沒指明政府需要撥地供他們建屋，認為公共資源應加以善用。本報昨亦嘗試聯絡發展事務委員會主席兼鄉議局主席劉皇發，但至截稿前未獲回應。
官地「土儲地圖」可瀏覽﹕
http://www.devb.gov.hk
发帖者 时间： 没有评论:

2012年10月15日星期一

「窮忙族」變包租公的鍾學良﹕低息造就加按錢賺錢機會


【明報專訊】現在不只是年輕人，就連中產亦呻置業難，認為目前樓價高不可攀。不過只有30多歲的鍾學良，經過債務重組還清20多萬元欠債後，現時已手持4個住宅及2個舖位，兩年前更因聽到「醫生、律師買唔到樓」，決定出書和開班教人投資。他聲言在低息環境下，應該利用加按多套現資金，在物業市場上「錢賺錢」，令財富以幾何級數升值。
現時身為投資策略研究課程總監的鍾學良，早前出書《窮忙族買樓大翻身》，將自己由欠債變為「包租公」的經歷道出。他表示，激發他出書及開辦投資講座的導火線，其實源自一個電台節目，「幾年前，我聽到有人打電話到電台，向（時任特首）曾蔭權投訴，表示自己和男友分別是醫生及律師，但都未能置業。當時在社會造成很大迴響，當時我亦很生氣，既然我可以手持多個物業，為何這類高收入人士卻說買不到樓？所以我決定與公眾分享置業心得。」
聯名買樓不利借貸紀錄
他表示2002年科網股爆破，令他損失慘重，加上需要交稅，故財政拮据，更欠下20多萬的信用卡數，相當於他當時的一年薪金，需要以債務重組的方式歸還欠款，最終在兩年後成功清還所有款項。「還債的兩年過得很辛苦，我要推掉所有應酬和娛樂，亦不開私家車，還清欠款後，由於已經習慣節儉的生活，所以將多出來的錢用作儲蓄，終於在2005年，以約100萬元購入一個西營盤480方呎的全海景單位作自住，成功上車。」
鍾學良表示，當時借九成按揭，首期只需10多萬元，至2007年，他終於首次買入收租物業，但他直指自己當時因為欠經驗，所以和家人聯名買入物業，但認為這做法其實不明智：「如果一對夫妻聯名借200萬元買樓，在銀行的信貸準則中，他們不會各自欠債100萬元，而是各自欠200萬元，即總共400萬元。」
「在這個準則下，他們要再增持物業，就會因為供樓負擔比重變大，難以取得較高的按揭成數和通過壓力測試。」
他現在手持的住宅已達6個，主要是購入時樓價仍僅為百多萬元的細單位，他認為「現時的息率低（見圖），應該盡量多借錢，達到錢賺錢的效果，所以我會加按名下的物業，再以套現所得的錢買樓，單是西營盤那個自住單位，我已經加按了兩次，但如果日後息口升高，我可能會售出某些物業，利用售樓套現的錢贖回其他單位。」他透露2008年金融海嘯時，當時4個租戶中，有兩個向他提出退租，一個要求減租，幸好當時回報率亦不差，減租後仍可抵消供款，不用放售單位，但如果出現第二波金融海嘯，他可能也要放售單位。
舊區單幢樓 樓價穩定勝大屋苑
經過幾次買樓的經歷後，他認為很多人在這方面的投資都存在誤解，如普遍人都傾向買大型屋苑和港鐵沿線，但在他看來其實不明智。「遇到跌市時，大型屋苑因為單位數量多，所以容易出現多個業主同時放售物業的情况，到時樓價就會容易踐踏式下跌。反而舊區的單幢樓，因為業主大多年長，又持貨多年，所以較少出現拋售情况，樓價相對穩定。」
投資舖位 忌買臨時租約舖
除了住宅之外，鍾學良近年也開始購入舖位物業，去年首次購入西環一個1100萬元的舖位後，近日亦以約2000萬元的價錢售出，一買一賣升值逾八成。他認為買舖前須留意地段日後的發展，該舖位日後又可否轉變用途，如文具舖的租金一定較低，但改為食肆後租金就會提高，藥房的租金又會高於食肆。部分舖位投資者就是熟悉舖市這個特點，所以懂得利用新租，令舖位價格急升，「有些舖位以高價租予臨時租戶，令租金看似較高，不過臨時租戶離開後，買家就會發現物業很難找到新租客，而且租金亦低，所以我不會買由臨時戶租承租的舖位。」
他幾個月前亦和多名投資者，共斥資480萬元共同購入一個位於油尖旺區的1100方呎舊式單位，打算改裝為賓館，瞄準自由行市場。
明報記者 歐陽慧恩
发帖者 时间： 没有评论:

強積金表現及收費差異大

http://hk.news.yahoo.com/video/%E5%BC%B7%E7%A9%8D%E9%87%91%E8%A1%A8%E7%8F%BE%E5%8F%8A%E6%94%B6%E8%B2%BB%E5%B7%AE%E7%95%B0%E5%A4%A7-044700953.html;_ylt=AvVT75Ibd2beUgxYLqySDdDfVsd_;_ylu=X3oDMTM0OHJjY2VtBG1pdANWaWRlbyBQbGF5IFBhZ2UgUGxheWxpc3QgQmFyBHBrZwNmNzc4NmIyZS0zM2MwLTM0NTAtYmZhMC1jZmJiMWEyMzhjNGQEcG9zAzIEc2VjA01lZGlhUGxheWxpc3RCYXI-;_ylg=X3oDMTA1bmkzZDc4BHRlc3QD;_ylv=3?pb_list=8edfa01b-8f39-43f4-b248-73188246f952

http://hk.news.yahoo.com/video/強積金表現及收費差異大-044700953.html


月入超過6500元的市民，大部分都要供強積金。過去五年，經歷過金融海嘯及經濟復蘇，強積金的表現究竟如何？消委會研究了三百多隻強積金，發現一百五十九隻，即是四成六的基金，過去五年平均回報「見紅」，蝕得最多的是東亞的日本股票基金，每年平均蝕一成四。同樣屬於股票基金，永明彩虹的香港股票基金B，年均回報就超過百分之五，反映基金表現差異極大。
而眾多基金中，表現最好的是宏利的國際債券基金，年均回報5.81%。
強積金的收費亦相差很大，以比較多人買，包了股票及債券的混合資產基金為例，銀聯AMTD的一隻退休基金，收費是本金的百分之4.62；友邦的同類基金，開支少很多，只是百分之0.44。滙豐的保守基金，收費是各基金中最平。
消委會總幹事劉燕卿指，強積金收得貴，不一定代表回報好。
不過，市民轉強積金管理人前，要留意整個流程要6至8星期，業界透露，當中有1至2星期會是投資空檔，市場波動的話，市民可能有損失。


发帖者 时间： 没有评论:

樓價增長遠超經濟 張炳良表憂心


【明報專訊】負責檢討香港房屋需求的長遠房屋策略督導委員會下周一開會，運輸及房屋局長張炳良昨在電台節目指出，在市場低息及資金異常充裕下，樓價和租金已超越1997年水平，同時本港實體經濟仍然很脆弱，對情况感憂慮。他又披露，置安心計劃改為全面出售後，政府會針對月入4萬的中產家庭，研究持續可行的資助置業方法。
張炳良昨日出席港台《星期六問責》節目，他指出，政府即將啟動的長遠房屋策略檢討，會檢視年輕人的住屋需求，包括考慮把工廈活化改建為單身人士房屋。他說，公屋輪候冊數字已接近20萬，近半是非長者單身人士，不少申請人是30歲以下，反映受樓價高企影響，年輕人對公屋需求增加。
張炳良：全力加快預售樓花
對於目前樓價高企，張炳良直言樓價令人憂慮。他說，樓市情况有一個很有趣現象，即低息及資金異常充裕，令樓價和租金超越97年水平，同時本港實體經濟狀况仍然很脆弱，情况令人憂慮。他指出，政府希望根本解決問題，全面增加土地供應。對於加快預售樓花，他回應說，政府會全力加快，但也要把好關確保合乎規定。
統計處及差餉署樓價指數顯示，過去10年香港的實體經濟若以本地生產總值計算（GDP），10年間累積上升48％，同期住戶入息中位數則上升66％，私人住宅樓價則大幅超前，累積升幅達1.6倍。數字顯示，2005年本地經濟才全面復蘇，GDP止跌回升，不過樓價在2004年已「偷步」復蘇，當年已上升兩成。今年第二季經濟增長回落至1.1％，住戶入息中位數為20,500元，較去年的19,500上升5％，不過樓價卻錄得近14％增幅。
曾俊華﹕遏抑措施見成效
昨晚結束訪問日本回港的財政司長曾俊華強調，特區政府過去數年推出多方面措施，讓樓市健康平穩發展，估計未來3年亦有多達5萬至6萬個單位供應。他說，在銀行按揭貸款方面，當局推出了5輪措施，貸款增長已見減慢，可見措施已具成效。
長策委員﹕已現超級大泡沫
長遠房屋策略督導委員會成員、經濟學者關焯照認為，目前樓市現象與97年情况相似，樓價跑贏經濟的情况「不奇怪」。他說，當市場有大量流動資金，資產價格自然會出現泡沫，與實體經濟增長不相符。他說，目前市場已有一個「超級大泡沫」，一般市民難以支持樓價。
他舉例，從薪金作供樓付款的角度看，以最新家庭中位數約2萬元計算，現時若要供完一個430呎港島單位，所需供款年期為17年，較97年高峰期的13年為高，而97年樓市即告爆破。他說，現時環境較97年惡劣，主要是市場更國際化，以及房屋供應只有90年代的三分之一。他認為，要解決樓市泡沫，只能靠供應入手，包括定期賣地等，並積極發展新界東北和維港外填海等開發土地。
发帖者 时间： 没有评论:

浸大幼師學位被指師資未夠班 編數學大綱教員 大學非主修數學


http://hk.news.yahoo.com/%E6%B5%B8%E5%A4%A7%E5%B9%BC%E5%B8%AB%E5%AD%B8%E4%BD%8D%E8%A2%AB%E6%8C%87%E5%B8%AB%E8%B3%87%E6%9C%AA%E5%A4%A0%E7%8F%AD-%E7%B7%A8%E6%95%B8%E5%AD%B8%E5%A4%A7%E7%B6%B1%E6%95%99%E5%93%A1-%E5%A4%A7%E5%AD%B8%E9%9D%9E%E4%B8%BB%E4%BF%AE%E6%95%B8%E5%AD%B8-214814496.html

【明報專訊】浸會大學持續教育學院今年新推四年制幼兒教育學士課程（下稱幼師課程），但有教師不滿主動向本報爆料，指這課程的大學一年級數學科，由一名大學並非主修數學、只有中七數學水平的博士教員撰寫科目大綱。同時，浸大內部評審報告也指出，這課程的教師學術水平不足，但最終仍通過審批，照樣開班。

內部評審指學術不足仍開課
浸大校方回覆本報承認，負責統籌數學科目大綱的教員，大學並非主修數學，但這教員修讀大學時曾接受數學相關培訓，本身也是博士，而審批科目大綱的委員會成員包括浸大數學系的副教授。
浸大：審批委員會有數學系教授
該課程的另一名教師以不具名方式向本報透露，開辦幼師課程的幼兒及基礎教育部（下稱學部），全職教員均主修教育學或社會科學，並沒有數學專才，又指科目大綱是非常重要的文件，規劃了教學及考試內容、評核標準等，直接影響課程水平，即使學院聘請主修數學的兼職講師，亦須按此大綱授課。
教育界立法會議員葉建源亦指出，就算兼職講師具備數學專業資歷，並不能彌補科目大綱由非專業教員撰寫的缺陷，如果兼職講師教授的內容超出大綱範圍，會令課程難於管理。
香港大學數學系副教授吳端偉說，美式大學教育講求專科專教，非數學系學生修讀數學科，亦會由數學系教師編寫大綱並授課。他認為，撰寫數學科大綱的老師應有較強的數學背景。
浸大持續教育學院開辦不少副學士、銜接學位課程，今年開始推出唯一一個四年全日制學士學位，正正是上述幼師課程，畢業生可獲浸大頒發的學位。但課程整體學術水平遭內部個別教員質疑，共涉6項問題（見表）。
一成半教員為博士 葉建源：水平低
根據學生手冊，學部19名全職教職員中，僅一成半人持有博士學位。葉建源指這水平相當低，雖然未有明文規定學士學位課程應有多少教師持博士學歷，但有類似水平的學士學位課程，幾乎全部講師或教授都持有博士學歷。
此外，根據本報獲得的浸大內部評審文件指出，這課程教師學術水平不足，文件指「大部分教職員沒有發表過學術文章或有較強的研究紀錄，這引起即時關注」。然而浸大照樣批准開班，文件亦有建議提升教師研究水平。
「四年制」名義 變兩年文憑兩年學位
據內部評審文件顯示，該幼師課程是以「四年制」的名義通過評審，然而當課程正式推出時，卻變為「二加二」結構，即完成首兩年可獲高級文憑，再多讀兩年則可獲頒學士學位。
身兼自資專上教育基金督導委員會成員的科技大學協理副校長譚嘉因表示，如果課程結構為「二加二」，理應一早講明，而不應以「四年制」課程向內部申報審批。
根據政府與大專院校的共識，學士學位最低收生要求為文憑試「兩科3級三科2級」成績，但幼師課程則按「5科2級」，即按高級文憑水準收生，變相降低門檻。該教師指學部亦有開辦幼兒教育高級文憑課程，學費一年約4.5萬元，而此「二加二」的課程一年學費近6萬元，亦變相令首兩年的高級文憑課程學費，變成大學學費水平。
浸大承認，課程錄取71名中學文憑試考生，當中成績達「兩科3三科2」或以上的有37名，換言之，34名學生成績未達學位錄取門檻。
明報記者
■明報報料熱線inews@mingpao.com/ 9181 4676

  延伸閱讀
发帖者 时间： 没有评论:
订阅： 博文 (Atom)