【iMoney智富雜誌—置業安居】 內地「十一」黃金周剛剛過去，黃金周一過，香港數隻零售股，特別是珠寶、零售股的股價大跌，這說明了黃金周的效果褪色了。黃金周褪色，不但會影響零售業的利潤，也會影響商舖的租金，進而影響商舖的價格。
近一段日子，香港住宅價格不斷創新高。黃金地段的商舖租金、售價也創新高。黃金地段商舖租金創新高，完全是靠內地旅客。中國經濟增長在過去幾年非常驚人，富起來的中國人到處旅遊，香港其實沒有很多旅遊景點，但是沒有入口稅和消費稅的香港是購物天堂，香港與內地的零售物價約有20%的差距，香港賣1萬元的手袋在內地賣1萬元人民幣。有些人以為這是人民幣升值的效果，其實不然，是稅務的差異所造成的。
珠寶店搶佔黃金地段
不過，香港說小不小，內地旅客來香港並不是到處購物，只是集中於某些地區，這就造就了所謂的黃金地段；黃金地段一個月的租金，已經可以買新界同樣面積的住宅單位，非常恐怖。其中的珠寶商出手最闊氣，珠寶售價高，利潤高，珠寶商出高價搶黃金地段的商舖。現在香港某些黃金地段除了珠寶店外，其餘的零售商皆已消失，因付不起高昂租金被趕走了；若想不被趕走，只好付更高的租金。最新一個例子是銅鑼灣賣豬肉乾的美珍香，兩年前付月租43.5萬元租一個200平方呎的店舖，新近簽新租約月租120萬元，每月呎租6,000元，升幅驚人。
商舖租金大幅上升，售價也自然水漲船高，於是不少人都認為炒舖比炒樓更好，商舖的租金、售價的升幅遠高於住宅。但是，炒商舖非常高風險，不斷上升的租金靠內地自由行，如果自由行政策、內地旅客消費行為有變、中國經濟增長再放緩，零售商肯定無法應付這超高租金，真的搬走了，剩租約的租金很可能一瀉千里，這就是為甚麼許多零售商寧可挨貴租也不願投資購買商舖。
炒舖者應留意中港矛盾
大量內地旅客到香港來，旅客消費能力參差，過多的旅客數量也使到香港的接待能力面對挑戰；還有兩地文化的差異引來部分香港人公開說不歡迎內地旅客，這都是炒商舖的人應該留意的事。
這一次「十一」黃金周香港好些零售股股價大跌很可能是個訊號，是炒商舖者應該留意的。將來市區重建，今日的黃金地段在將來會不會改變？過去兩年，投資商舖的回報的確比投資住宅強得多，但是這趨勢能否長期維持下去？
撰文：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
近一段日子，香港住宅價格不斷創新高。黃金地段的商舖租金、售價也創新高。黃金地段商舖租金創新高，完全是靠內地旅客。中國經濟增長在過去幾年非常驚人，富起來的中國人到處旅遊，香港其實沒有很多旅遊景點，但是沒有入口稅和消費稅的香港是購物天堂，香港與內地的零售物價約有20%的差距，香港賣1萬元的手袋在內地賣1萬元人民幣。有些人以為這是人民幣升值的效果，其實不然，是稅務的差異所造成的。
珠寶店搶佔黃金地段
不過，香港說小不小，內地旅客來香港並不是到處購物，只是集中於某些地區，這就造就了所謂的黃金地段；黃金地段一個月的租金，已經可以買新界同樣面積的住宅單位，非常恐怖。其中的珠寶商出手最闊氣，珠寶售價高，利潤高，珠寶商出高價搶黃金地段的商舖。現在香港某些黃金地段除了珠寶店外，其餘的零售商皆已消失，因付不起高昂租金被趕走了；若想不被趕走，只好付更高的租金。最新一個例子是銅鑼灣賣豬肉乾的美珍香，兩年前付月租43.5萬元租一個200平方呎的店舖，新近簽新租約月租120萬元，每月呎租6,000元，升幅驚人。
商舖租金大幅上升，售價也自然水漲船高，於是不少人都認為炒舖比炒樓更好，商舖的租金、售價的升幅遠高於住宅。但是，炒商舖非常高風險，不斷上升的租金靠內地自由行，如果自由行政策、內地旅客消費行為有變、中國經濟增長再放緩，零售商肯定無法應付這超高租金，真的搬走了，剩租約的租金很可能一瀉千里，這就是為甚麼許多零售商寧可挨貴租也不願投資購買商舖。
炒舖者應留意中港矛盾
大量內地旅客到香港來，旅客消費能力參差，過多的旅客數量也使到香港的接待能力面對挑戰；還有兩地文化的差異引來部分香港人公開說不歡迎內地旅客，這都是炒商舖的人應該留意的事。
這一次「十一」黃金周香港好些零售股股價大跌很可能是個訊號，是炒商舖者應該留意的。將來市區重建，今日的黃金地段在將來會不會改變？過去兩年，投資商舖的回報的確比投資住宅強得多，但是這趨勢能否長期維持下去？
撰文：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
没有评论:
发表评论