(明報)2009年12月12日 星期六 05:10
http://hk.news.yahoo.com/article/091211/4/flvd.html
【明報專訊】政府暫不考慮定期賣地，令大發展商鬧地荒，促使發展商積極收購舊樓增加土儲。如恒基（0012）早前一下子宣布購入9個舊樓項目，同時正積極收購西半山美麗臺，每伙收購價達1400萬至2300萬元，不少業主於03、04年以160萬至300餘萬元購入單位，若完成交易，該批業主身家將暴升近10倍。其實，發展商併購舊樓是大勢所趨，只要懂得6大招數，不難覓得極有投資潛力的舊樓，回報或以倍數計算。
美麗臺於03年至04年底，實用面積630餘呎最細單位的成交價，低至160萬至約200萬元，現時恒基提出的收購價達1300萬至1500萬元，即若最終完成交易，該批業主皆可晉身千萬富翁，羡煞旁人。有地產界人士分析，美麗臺的併購故事，有很多地方值得參考。
他指出，同樣也是被發展商收購，年前灣仔金國中心重建項目業主的遭遇便截然不同，當時金國中心餘下業權被強制拍賣，小業主所得的，與單位的市價相若。究其箇中原因，是因為金國中心業戶眾多，加上重新發展潛力與現時已發展的樓面相距不遠，令小業主所分得的差價相對較少。
舊批地限制少 收購價更高
另一邊廂，美麗臺現時只建有20.3萬方呎，但根據城市規劃，卻可以9倍地積比發展，可建樓面達47.22萬方呎，加上地皮屬舊批地，地契沒有任何高度、樓面限制，而且地皮龐大以及位置理想，所以小業主可取得的溢價極高。
測量師陳東岳指出，雖然舊樓大多位處市區優越地段，但由於地皮位置不同，重建限制不同，發展商願意付出的收購價亦大有分別，小業主出售業權可獲得的利潤不盡相同，小業主不應單以另一項目的收購利潤，與其持有的項目作比較。
他指出，現時大部分港島的地皮，不少屬於舊批地，可以按最高地積比率發展而毋須額外支付補地價，其中太古現時於西摩道、衞城坊、堅道一帶收購的約3個地盤，正屬這類例子。
突申建築圖則 收購前動作
陳指出，若希望購入舊樓（住宅或工廈皆可）博收購，一定要購入屬於舊批地的地皮，相反，若地皮要補地價才可重建，發展商的興趣會大減，因為無法預計涉及的時間及風險。例如早前位於觀塘道啟德大廈（啟業村對面），雖然地皮龐大，但由於現時地契列明不能高於旁邊斜坡，而斜坡上現為警察偵緝訓練學校，有可能增加改地契的難度，所以該項目招標多次，反應都未如理想。
不過，他指要知道地皮是否屬舊批地，要取得地皮的地契及相關文件細看，要有一定的地產知識才可應付。另外，有地產界人士指出，發展商收購舊樓前，有時都會先做一些工夫，包括申請建築圖則，以及有需要時，向城規會尋求批准，例如恒基便為美麗臺申請建築圖則，如市民發現一些業權分散的大廈，突然有重建的建築圖則申請或批出，或城規會收到重建申請，意味著收購行動，可能隨即展開。
撰文﹕明報記者
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