2009年12月23日星期三

IMF對本港樓市之警示

http://property.mpfinance.com/cfm/pc3.cfm?File=20091214/pca01/1.txt

香港個別人士或團體對樓市的評論,特區政府未必能做到全部逐一關注,但國際團體之意見,相信政府官員很難不加理會。

最近,國際貨幣基金組織(IMF)公布評估報告,指香港銀行體系流動資金充裕,存在形成信貸、資產價格週期,並最終導致宏觀經濟出現波動的潛在風險。

報告一方面表揚特區政府致力增加土地供應,及金管局最近就樓市轉變而採取之樓按監控措施;但為減低大量資金流入香港,導致信貸急速增長及資產價格泡沫風險,IMF提醒特區政府應繼續嚴格執行現時的監控制度,並需注意近期銀行體系總結餘大幅增加的情況終會逆轉,引導資金流出。

政府依賴「七成樓按指引」保障銀行

作為國際級金融權威組織,IMF之評論不能令特區政府置之不理。事實上,香港之樓市本質上與世界各地者有所不同,它容許買家自由地作自用、投資、又或兩者共存之用。

至於樓按政策方面,香港金融管理局過往借助「七成樓按指引」,將業界風險鎖定在按樓七成以內,而七成以上之樓按貸款風險,則透過「按揭保險」,又或銀行體系以外單位(如發展商屬下財務機構)承擔。基於此,相信特區政府會認為,未來真正出現對銀行體系衝擊之情況,乃是樓價必須長期下跌至30%或更甚者。

筆者認為,倘特區政府官員不相信目前樓價會回落超過三成,他們對銀行樓按業務之監控,多數會採取「靜觀其變」策略,免得因動作過多而整跨樓市。事實上,早排金管局將豪宅樓按上限,由七成下調至六成,就是認定豪宅普遍已升得「過急」,故需將銀行承造該等物業之樓按貸款,擴大安全網,增加10%之「Cushion」效應。

提供未來息率走勢供市民參考

筆者理解特區政府處理樓市之壓力,官員不想提出太多監控政策,免得好心做壞事,攪跨了樓市,故形成由市民自行按能力及條件決定入市之情況。

為免市民在目前「超低息」環境下,借多了按揭貸款而導致日後息率上調時,無法支撐新增之供款壓力,故特區政府應考慮,主動提醒市民日後中長線(例如5至10 年)之香港息率走勢,好讓買家們在決定入市前,多掌握未來資訊,量力而為,此做法多少亦算是正面回應了IMF之擔憂吧!

没有评论: