【明報專訊】梁振英的首份施政報告終於出台，雖然房屋問題和政策佔了報告的極大篇幅，兼提出了十大搵地措施，但傳媒幫其計數，發現有關供應較前特首曾蔭權時已訂的預測土地及房屋供應沒增加多少，更嘲諷其遠水不能救近火，勢令回升中的樓市火上加油。
事實上，施政報告發表以後，傳媒再報道多了一批準買家急於入市，業主更紛紛反價，以至多個屋苑再錄破頂成交，中原公布的最新樓價指數也再回升，並預計下周便可以破頂創歷史新高（圖1）。
對於所謂「遠水不能救近火」的說法，筆者記得在97年首任特首董建華宣布「八萬五」建屋目標時，也曾聽過相似的評論，說賣地至起樓、賣樓到落成，都要數年時間，對「八萬五」可能產生的樓市衝擊多不以為然。誰知當亞洲金融風暴突至，樓價在97年便見頂，遠早於1999至2000年新供應開始大增之時。
一手樓宇供應已創5年新高
還有，雖說施政報告提供的未來新供應數字驚喜欠奉，但樓宇供應低潮實已過去，未來新落成單位實已逐漸增加。根據美聯的統計，未來3至4年一手市場預計可提供6.7萬個單位。美聯指出，翻查政府的《私人住宅一手市場供應統計數字》紀錄，此批未來新供應數字已是21個季度新高，即自2007年第3季以來逾5年新高。
資料顯示，此批6.7萬個單位，包括來自建築中仍未售出（4.8萬伙）、已落成未售出（4000伙）及已批出土地仍未動工（可隨時動工的熟地）（1.5萬伙）。正因已批出土地仍未動工供應由1.1萬伙升至1.5萬伙水平，重返該報告的紀錄高位，亦反映政府每季賣地的成果。
再加上已落成未售出單位數目保持4000伙水平；即使建築中仍未售出單位數目由5萬伙減少至4.8萬伙，仍無阻此批未來新供應升至6.7萬伙的逾5年新高（見圖2）。
樓價高企 未必值博
筆者記得早在2005年左右已大聲疾呼，根據政府的賣地數字及施工紙資料，往後3年樓市將出現「供應斷層」，堅持看好樓市，就算到了2008年金融海嘯，筆者也認為樓市只會調整，稍後會再創新高，但當時聽者寥寥，有人始終未敢上車，也有人賣了自住的單位，最終樓價真的破了97年高位，令不少人後悔不迭。
到了今天，連牛頭角順嫂也知道樓宇短缺，更在施政報告以後，才急急突然變成經濟學家和星級分析員，對後市分析頭頭是道，才出高價搶樓。但他們可有考慮到，這些供應短缺的信息，是否早已反映過去數年急升的樓價？不計自住，以現水平入市買樓，回報又可以有幾多，在計入因政府推出額外印花稅（SSD）加強版，買樓要被綁3年，則回報與風險比較，其值博率還有多高？
港人置業偏愛新樓 增摸頂風險
政府的首個置安心、位於青衣的綠悠雅苑項目，昨日共錄得約4萬個登記，當中約有六成半是單身申請。其實，綠悠雅苑的定價並不特別廉宜，以相等價錢，在同區附近也不難買到私樓單位，當然不及綠悠屬全新樓盤。這也反映香港人對新樓別有鍾情，但若他們願意退一步，可能早已置業，不用等到今天才來抽置安心，而且中籤率只有幾十分之一。對新樓別有鍾情的代價是蹉跎了歲月，要在樓價高企時才入市，面對摸頂的風險也大增。
綠悠有大批單身人士登記，相信當中不少是由父母資助買樓，他們選擇搬出來住，固然是家境許可，但也產生一個問題，既是單身，則至少不是因即時結婚需要而買樓，也可能只是他們要追求自由獨立的生活，否則大可繼續與父母同住。如此，政府有需要和責任，以公帑去支持他們，而不是以現有資源幫助社會最有需要的一群嗎？
打擊濫用公屋 幫助更有需要人士
今次施政報告中有不太起眼的一段，就是政府計劃加大力度打擊濫用公屋資源，如成功，便可以年收回約7000個公屋單位，租予更有需要的家庭。可以預期，到了有關措施真正實施之時，公屋富戶自會抗議，到時政客又會加入抽水，過程未必順利。不過這仍然值得一試，總好過這邊廂不斷投入資源多建公屋，那邊廂卻對濫用公屋資源視而不見。
撰文﹕陸振球
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