炒工廈 睇長線

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工廈投資一向較為冷門，但受《施政報告》活化工廈的概念刺激，被視為燙手山芋的工廈，忽然變得搶手。
不過，有經驗投資者忠告，炒工廈單位要有長線收租的心理準備，並不適合短炒，但如投資有道，工廈租金回報分分鐘可超過10厘，認真和味！

由2007年開始，香港投資者學會主席譚紹興便與朋友合作投資工廈，曾投資九龍灣、葵涌、葵興等地區工廈，平均租金回報12厘以上。一般投資者不會、亦不懂投資工廈，他如何吼中這門冷門？


租金回報勝過豪宅


譚紹興（圓圖）說：「朋友從事建築業，其公司被外國公司收購，朋友把在工廈的寫字樓租出，眼見租金回報不俗，於是就開始投資工廈，我是跟他『玩』的。」該位朋友是「一層一層咁買」。譚紹興道出投資工廈吸引之處：「當時樓價貴，工廈未升，仍有水位，而且工廈比豪宅便宜，涉及的銀碼500萬、600萬元或1,000萬元以下，租金回報卻勝過豪宅的3%至5%，好的租客不易搬走，例如做設計的公司，因已安裝了設施不易搬走。」
剛開始投資工廈，譚紹興並不習慣睇工廈：「睇樓就有客廳和房給你睇，但工廈就空洞洞只有機器，有些工廈有一陣油煙味，殘舊又污糟，有些人會覺得很厭惡。」據他說，工廈不同住宅，同一區的工廈呎價參差很大，由300、400元起至1,000元都有，要親身現場視察。
雖然一些廠房殘舊，設施又略遜色，但往往能提供較高回報。他說：「有些工廈好靚，但成千多元一呎，未翻新的工廈，若知道將有整幢翻新工程，就不妨考慮。通常未翻新前300元一呎，翻新後1,000元一呎，相差3至4倍，翻新後，租值和工廈價值皆上升。」
譚紹興提醒投資者，若要自行翻新維修，可能要花上數十萬元，所以投資工廈的租金回報要有12厘以上，才是上算。此外，因涉及維修保養，不宜投資樓齡30年以上的工廈，投資可以改變用途的工廈較佳。他補充，投資工廈宜作長線放租，因二手市場供應少，業主惜貨，買賣交投少。通常工廈業主是長線投資者，他們不急於放售，買賣雙方傾價拉鋸很久，他試過一宗交易傾價9個月才成事。
他說：「經紀雖會催迫，但買家不要心急，要慢慢來。」他又認為，投資工廈入門不易，最好找多兩三人個朋友合作投資，各人分擔翻新及揾租客等事項。
此外，投資者宜買有現成租戶的工廈，能提供逾一成租金回報，往往是一些高樓齡和設施相對遜色的廠房，如出現空置，往往可能要較長時間才可找到租客。投資者亦要留意租客行業的盛衰，面對業務困難，租客容易出現倒閉而斷租。
譚紹興說，很多業主都說售價很低，投資者可向地產經紀查詢近期成交紀錄作參考：「我見過有一工廈，10年才有3宗成交。」
根據業內人士表示，買家想了解工廈的租約及租金等，可到田土廳查閱資料，通常大手成交的貴貨，皆沒有紀錄租金，但小宗成交的就有紀錄。


葵涌有水位 黃竹坑難炒


另外，譚紹興補充，九龍灣工廈已炒至很高價，他自已近年鍾情葵涌、葵興、葵興一帶的工廈，次選為新蒲崗地區：「所有工廈都升值了，但葵涌區的工廈，相對九龍灣及觀塘的升幅不算太高，仍有水位。」葵涌區交通四通八達，位處鐵路沿線，靠近貨櫃碼頭，同時能接駁各大道路幹線，到屯門、西九龍及往返內地亦方便，交通較荃灣和青衣更佳，所以深受廠家歡迎。
譚紹興分析，九龍灣工廈的身價，受惠於鄰近商廈及商場落成，早已水漲船高，該區有不少寫字樓進駐，已成功轉型為商業區：「工廈升得最犀利的時候，是由工廈變做商廈，即大型機構進駐，身價便上升。」
記者問他如何看黃竹坑工廈，他斬釘截鐵的說：「未炒到。」原因是目前不少工廈的租客是內地公司，在深圳或廣州設總部，在香港設分公司，他們大多選擇有鐵路到達的地區，來往中港較方便，不會選擇要過海的黃竹坑。 新報記者容小意報道

投資工廈貼士
（1） 個別廠家購買工廈仍以存放貨物為目的，工廈是否就近交通樞紐或路口亦是重要的一環。以接近地鐵站、火車站或碼頭的工廈特別吃香，升值力亦較高。
（2） 工廈應設有獨立客及貨，避開於繁忙時間之內，出現人貨相爭的情況。
（3） 備有基本裝修及景觀較開揚的單位，可方便買家即時出租或者轉手圖利。
（4） 新型的工廈多設有獨立洗手間，私隱性較高而且較安全。
（5） 每層工廈多劃分為多個獨立單位，買家宜選購就近路口的單位，方便出入或上落貨。
（6） 不少新式工廈提供中央冷氣，由於中央冷氣有供應時間限制，須注意使用與否均需繳付冷氣費。
（7） 工廈單位的每平方呎的負重量達150磅，除非用作重金工業或存放大量重物，如印刷廠的滾筒紙等行業，單位需額外負重量之外，否則一般買家所購的工廈單位，已可適合大部份行業應用。
（8） 優先考慮地廠，由於供應有限，地廠的租金回報較高。近半年經濟好轉，買車的人數回升，直接帶動汽維修行業的需求，而工業區內，可供汽車直接駛入的地廠單位，現時最為吃香。