2013年2月27日星期三

底特律負債千億 瀕破產邊緣


【經濟日報專訊】美國底特律市負債已逾140億美元（約1,086億港元），陷入財政危機，密歇根州州長可能在兩周內委任緊急財政管理人；若這個有70萬人口的汽車之城最終宣布破產，將成為美國史上最大市政破產案。
以人口計全美第18大城市的底特律，大有可能與州內弗林特（Flint，通用汽車發源地，為底特律之前的汽車之城）及龐蒂亞克（Pontiac，位於底特律大都市區，原為通用汽車旗下汽車的重要生產地）等一樣，因財政問題被州委任的緊急財政管理人取代並獲管理權。
失業率高企 被評最不幸城市
汽車之城失業率高企，人口由黃金時期過百萬人大幅下跌至約70萬人，犯罪率亦十分嚴重。現時底特律只透過發債來應付日常營運開支，累積逾140億美元退休金及市政府員工的離職後福利等長期債務，難怪早前被《福布斯》評為本年美國最不幸的城市。
密歇根州政府委派的小組上周發表報告，指底特律正陷入財政緊急狀況，需要緊急財政管理人為該市進行改革，而州長斯奈德（Rick Snyder）將檢視及確認報告，並決定是否委任緊急財政管理人接管底特律財政。
斯奈德去年12月簽署法令，將給予緊急管理人更大權力，如可取消與工會之間的合同等，下月底正式生效，但底特律市長Dave Bing及市政府則反對州政府介入。
現時密州未有為底特律市政府申請美國《破產法》第9章以尋求破產保護，但斯奈德早前表示，底特律破產消息傳出後，冀債權人可減免該市債務，又強調《破產法》第9章不是處理長期債務的必需品，言下之意是無意為「汽車之城」透過該法申請破產。
密州財長：英明領導可助解困
密州財長狄龍（Andy Dillon）認為，底特律並非非破產不可，更指正確的發展方向及領導，將有助該市重整債務，相信底特律不需《破產法》第9章亦可重組財務狀況，而委任緊急財政管理人比破產有好處；他預料緊急財政管理人大約需要監管底特律財政少於兩年。
有專家指透過《破產法》第9章費時、昂貴及不可預測，一旦透過該法例宣布破產，會影響市內由供應商至借貸人甚至普通員工，又會拖累其他密州城市的信貸價值受到質疑。緊急管理人則比《破產法》更能精確專注底特律的問題，因此估計底特律申請破產的機會不高。
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2013年2月25日星期一

雍澄軒合同被轟三不合理 買家報警求助 長實﹕可聯絡公司

【明報專訊】長實上周分拆出售酒店雍澄軒，儘管政府多番勸喻市民小心，但是300多個房間仍在兩日內沽清，而兩名買家 昨到葵涌警署備案要求協助，指上周四凌晨簽署臨時買賣合約前，長實未有交代買家可能遇到的風險，但明日便要簽買賣合約，否則會遭沒收訂金，認為前後只有6 日時間太短，對他們不公平，要求至少延期至慣常的14天內簽約。其中一名買家岳女士說，若她於簽署臨約前已知風險，不會貿然斥資近500萬元購買一間約 900平方呎的酒店房間。
另外，本報取得雍澄軒《酒店營運合同重要條款摘要》，有法律學者及執業律師均指出，合同條文至少有三大對買家不利之處（見另稿）。
長實稱簽約順利 買家可放租
長實發言人回覆稱，與雍澄軒買家的簽約過程順利，又稱買家有疑問，可以直接聯絡長實。發言人又澄清，買家可以自行放租及訂定租金水平。
報警買家要求延簽約日
警方證實，昨午4時接獲51歲姓鄧女士及52歲姓岳女士到警署報警求助，涉及葵涌區一幢建築物的銷售事宜，經了解事件後，列為雜項事件處理，並建議 報案人向相關機構尋求協助。岳女士指出，昨原本聯絡到10多名買家前往報案，但當得悉有傳媒在場，最後只有4人現身，2人決定報案。他們今日擬向特首辦求 助，暫未有定案。
到警署的其中3人說，自己是投資者，希望買入雍澄軒收租或自住，故簽臨時合約時沒想太多，想都沒想過李嘉誠會這樣，「佢咁有錢，我哋都因為係長實項 目先至買」。鄧女士說，「簽完約才發現有太多不清楚的地方，覺得求助無門，唯有報警，不想20萬訂金都失去」。被問及是否藉警方調查而「踢契」？3人均承 認已簽臨約，不排除最後都會簽署正式合約，完成交易。
鄧女士付了20萬訂金買了一個290多萬元的660方呎房間，她憶述，上周一（18日）收到相熟經紀電話短訊，指長實會拆售雍澄軒，「非住宅契，不 須付BSD （買家印花稅）或SSD（額外印花稅）」，又指「可收租可自用」，「最後成交者才付釐印，中間『摩』幾次都不用付印花稅」，認為具吸引力，故參與第二輪銷 售，上周四凌晨匆匆簽下臨時合約。
簽約後始派營運合同 買家指不公
其實，早於上周二和周三，發展局長陳茂波已呼籲買家小心。鄧女士說﹕「簽完約派了份文件，裏面有公契條款同營運合同」，特首當日卻呼籲買家應留心購房風險，感到不尋常，認為長實只給予6天時間簽署正式買賣合約時間太短，要求至少延期至14日。
律師黃國桐指出，市場普遍於簽署臨約後14天簽正式合約，但並非法律規定，買家須遵守臨約訂下的簽約期限。
岳女士說，簽署臨約後，長實才派發營運合同等文件，對買家不公平，「沒想過會由業主變成經營者，日後要面對什麼風險呢？長實從沒向買家解釋」，他們 曾向長實推薦的律師了解，但律師要求簽署一份文件，內容對他們不利，如酒店房可能因發展商違反地契訂明的酒店用途遭收回，或有可能不容許買方長期自住等， 故沒有簽署（見圖）。岳女士稱，自己只是月入萬多元的打工仔，希望投資物業收租或日後自住，沒料到事件變得如此複雜。
明報記者 馬耀森、蔡傳威
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2013年2月24日星期日

細價樓成辣招「逃生門」勢漲價 400萬元以下 稅低可按九成


【明報專訊】政府日前推出的雙倍印花稅及收緊按揭「辣招」，意在趕絕本地樓市投資者，但昨日市場即時的反應卻顯示，自住用家和投資者湧向400萬元以下的上車盤，成為樓市辣招「逃生門」。學者分析，由於細價樓印花稅成本遠較豪宅低，加上400萬元以下樓仍可做九成按揭等辣招副作用，均會使細價樓和上車盤價格上漲，地產代理昨已變陣出擊，重點推銷400萬以下細價樓。
新盤成交一日跌68% 如去年雙辣招
各個主要新盤中，主打上車型單位、樓價介乎300餘萬至400餘萬元的元朗尚悅，昨成為新盤銷售贏家，估計全日售近30伙。記者昨午在尚悅在尖沙嘴的售樓處觀察，不少人在場揀樓，以本地年輕夫婦為主。綜合市場消息稱，全港主要新盤昨錄得的一手成交估計約50宗，比上周五即出招當天（22日）錄得的156宗大挫約68%，跌幅與去年10月底港府推出雙辣招後翌日，一手盤銷情下挫逾六成相若。
政府辣招針對住宅市場，引進雙倍印花稅、收緊按揭及增加按揭貸款壓力測試，旨在遏抑炒風，但地產代理迅速出招應對。中原屯門翠林分行，更在玻璃牆貼上「九成按揭樓價上限減 平盤勢必搶手」字句；美聯荃灣分行亦貼上「政府出新招有利用家 有買趁手」、「400萬以下仍可做九成（按揭） 上車要快」，力谷細價樓。
代理速變陣 力谷細價樓
中原翠林分行職員蔡先生表示，近期住宅交易都是上車客比較多，很多是首次置業，有些是家人替子女付首期買樓，「政府趕絕投資者，但就鼓勵了80後年輕人置業，令200多萬至300萬元細價樓『當紅』」，他相信政府出新招後，這類上車盤仍會有客路。現時元朗、大埔及北區不少細單位是400萬元以下，200萬元以下的細單位放盤很少，主要是未補價的二手居屋，還有是屯門、元朗、上水等單幢樓細單位，這些單位實用面積一般少於300呎。
分拆1000萬買細單位 印花稅較少
綜合地產界及財務學者分析，400萬元以下的細價樓勢成為辣招「逃生門」，無論投資者或用家均會湧入這類市場，刺激樓價上升（見圖）。經濟學者關焯照解釋，由於樓價愈細、印花稅成本愈低，投資者可化解新招，改變市場行為，「例如買1000萬元的單位，要付7.5%稅，如果拆細買5間200萬元單位，要交的稅款少得多」。
按照新實施的印花稅稅階，投資者斥資1000萬元買一間豪宅，將付75萬元印花稅（7.5%稅率），若改購入5間200萬元細單位，稅率降至1.5%，即15萬元，便宜八成。
銀行公會主席洪丕正提醒買家，在新的按揭壓力測試下，對供款年期長及借貸成數較高的借款者影響較大，可能令借得的貸款金額減少，呼籲置業人士留意。至於新措施對樓價影響，洪丕正說難以估計，希望樓價有少許調整，若樓價有少少紓緩，對整體經濟以及樓市都是好事。
學者質疑或鼓勵首置者入市 籲小心
理工大學建築及房產學系教授許智文說，政府在政策上傾斜沒有物業的買家，他們通常會買細單位上車盤，政策推出後，這些細價樓的價格可能會谷高一些。
他解釋，收緊物業按揭後，只有400萬元以下住宅可做九成按揭，未來除了大價樓成交大跌，細價樓市場會相對活躍。他質疑新辣招令首次置業者有獲得優惠的錯覺，或會鼓勵他們入市，「愛他反而害他」，「政府一方面說現在風高浪急，有泡沫，但一旦浪翻轉打沉船時，首次置業的人最慘，因為他們通常沒買樓經驗，錢亦有限」。他提醒想首次置業的市民要小心，沒能力的話不應入市。
明報記者
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2013年2月22日星期五

三 類 置 業 者 獲 豁 免 繳 新 花 稅

http://rthk.hk/rthk/news/expressnews/news.htm?expressnews&20130222&55&903912
2013-02-22 HKT 19:08
政 府 公 布 新 的 應 對 樓 市 措 施 ， 運 輸 及 房 屋 局 局 長 張 炳 良 表 示 ， 政 府 推 出 措 施 除 了 針 對 市 場 的 熾 熱 情 緒 外 ， 亦 希 望 照 顧 有 真 正 置 業 需 要 的 香 港 永 久 性 居 民 ， 所 以 對 這 些 人 士 提 出 豁 免 。張 炳 良 解 釋 ， 有 三 類 人 士 可 以 獲 豁 免 不 用 交 新 的 印 花 稅 稅 率 ， 包 括 買 樓 時 在 港 並 無 其 他 物 業 的 人 、 換 樓 的 人 ； 而 買 樓 後 半 年 內 會 出 售 原 有 物 業 的 人 士 ， 則 可 取 回 新 舊 稅 率 的 差 額 。
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按部就班 40歲前買樓


【明報專訊】讀者Cathy今年33歲，單身，在中小企任職會計，需要時常往返內地。在3年前，Cathy發現患上癌症，當時為支付醫療費用，已用盡所有積蓄並向銀行借下一筆貸款，現在她只有MPF及小量現金儲備。現時收入及支出如附表。
Cathy一直希望擁有個人物業，期望能在40歲前買樓。根據Cathy現時的情况，筆者認為她在40歲置業夢想是有可能達成的。但由於她現時沒有太多儲蓄，早年又患上癌症，有復發的可能，因此筆者建議Cathy應為自己定立一個穩建保守的理財計劃，一步一步建立財務保障，再置業安居達成夢想。
第一步﹕建立應急儲備金
首先，她現在沒有儲蓄，一旦失去工作，不但「醫」、食、住、行等生活基本開支立即面對很大壓力，假若無法如期償還貸款，甚至有可能破產。因此，筆者建議Cathy應先盡可能減少日常開支，增加每月盈餘。另外，把現時每月2,000元盈餘以活期形式儲起來，為自己重新建立應急儲備金。如此在40歲時，Cathy銀行戶口便有一筆16.8萬以上的現金儲備可供隨時運用。
第二步﹕建立醫療儲備金
由於Cathy曾患癌症，現時每月醫療開支高達3,000元，加上市面上的保險公司大多都不會再承保她的「危疾重症」醫療保障。因此筆者建議Cathy為自己建立一個醫療儲備基金，在銀行另外開設一個定期儲蓄戶口，把每年公司發放的花紅、雙糧儲進戶口。為將來有可能的醫療開支作好準備。
第三步﹕準備買樓儲備金
現時，Cathy每月仍需支付5,500元的銀行還款，但這筆貸款在2014年7月便能完全清還。筆者建議Cathy在完全清還欠款後，可考慮開設一個月儲投資戶口，年期約5至6年，把這5,500元的每月盈餘作每月儲蓄，開始為買樓作準備。假設每年投資回報為5%，Cathy在40歲時便可累積46萬元的買樓儲備。
第四步﹕定立目標 實現上車夢
筆者建議Cathy可把置業目標先定在200萬元左右的小型二手單位或居屋，先完成上車夢。以現時香港買樓的手續及開支作參考，一層200萬元的物業，若承做九成按揭，連同保險費用、經紀佣金、印花稅等一併計算，置業總開支大約需要28萬元，買樓儲備餘下的18萬元則可留作裝修及買家俬。
在成功置業後，Cathy每月可節省7,000元的租金開支，加上原先每月撥作買樓儲備金的5,500元，她每月共有1.25萬元盈餘可預留作供樓預算。由於銀行息率浮動，供樓開支會隨息口上升，因此在計算每月供樓支出時必須同時預計加息影響。若按現時息率計算，把按揭分25年攤還，每月供樓支出只需7,700元，與現時租金相若。但如果在實際買樓時，按揭息率較現在上升1倍，供樓開支便接近每月1萬元。筆者建議Cathy以較長年期攤還按揭貸款，雖然這樣會支付較多利息，但較低的供樓開支，可預留空間應付加息影響，即使供樓開支上升，亦不會影響基本生活和其他理財目標。
吳煒龍
康宏理財服務有限公司聯席董事
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2013年2月21日星期四

牌照處突巡查雍澄軒 學者：「管理協議」倘違規 可被釘牌


【明報專訊】長實拆售葵涌雍澄軒酒店惹來政府高度關注，政府繼發出聲明後昨日再「出手」，民政事務總署屬下的牌照事務處突然到雍澄軒「例行巡查」，指要確保酒店符合《旅館業條例》及牌照條款營運，巡查後指出雍澄軒在消防安全方面「有輕微不妥當」，持牌人已即時處理；發展局長陳茂波公開表示，若當局發現違規，會採取適當執法行動，又指政府已去信長實，要他們在數日內交代拆售後的「管理協議詳情」。
巡查後指消防安全「輕微不妥當」
到底「管理協議」有何重要？港大法律系助理教授張達明參考雍澄軒一份正式買賣合約後向本報指出，買賣合約中列明大部分業主的權益、什麼可以做或不可做，以至收取管理費用等，應該同受該「管理協議」規管，但該「管理協議」卻可任由長實隨時更改，變相不受法律保障。他估計，政府參考「協議」後，若認為未能符合牌照要求，有可能更改發牌條款，甚至吊銷其牌照，買家難有保障。
長實可隨時改協議 買家無保障
土地註冊處資料顯示，雍澄軒早於去年12月已率先分拆一間房間出售，共23頁的買賣合約顯示，業主購入單位後可擁有購入的「房間業權」，但酒店另有「營運合同（hotel operation agreement）」（即政府所指的管理協議），指業主需接受協議內的安排，以及業主對酒店房間的使用不涉「獨有享用權」。張達明解釋，這代表業主不能如購買住宅一樣，把單位歸個人居住，而需要作酒店房間出租。
陳茂波促交代管理協議詳情
張達明說，由於目前「管理協議」未公開，他憂慮買家買入酒店單位時不知道有協議等詳情，而自己買入單位卻實際不能自住，「變相只是投資」，建議長實容許買家在得知詳情後或可退出買賣。他指出，因暫未見「酒店」用途涉違反批地條款，估計目前政府較容易循《旅管業條例》調查。
政府昨再有兩高官開腔回應事件，政務司長林鄭月娥昨日啟程往北京前表示，政府一定會跟進長實拆售雍澄軒酒店房間事件。發展局長陳茂波公開表示，已去信長實，要他們在數日內交代拆售後的「管理協議詳情」。他又提醒，「旅館單位一般沒有獨立電表，沒有獨立水表……而且進行室內裝修，甚至簡單如加插蘇位也要由管理公司事先向政府當局申請批准。手續繁複以外，費用亦會因此較高昂」。
長實：設施維修費 業主分攤
長實發言人表示，酒店房間買家完全擁有購入的房間業權，有獨立樓契，而非持有酒店股份，而酒店公用地方及設施維修費由眾業主分攤，但房內維修費則由業主負責。發言人又指出，現時酒店營運人任期至2028年，屆時業主可依法組織酒店業主委員會，議決是否更換營運人。
另外，立法會已決定會在下周二討論事件，公民黨對事件表示高度關注，黨魁梁家傑促請政府從速交代合約條文是否有問題，並清楚向市民講述相關風險。議員陳家洛希望長實派員到立法會解畫。地產及建造界議員石禮謙則認為，地產商把酒店房間「普及化」，令酒店不一定由有錢人擁有，平民亦可購入，是做了「好事」，反問現時市場住宅不足，「點解唔可以買酒店房？」「最緊要是買家知道自己買的是什麼
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臉書創辦人：亞洲是投資好所在


（法新社新加坡21日電） 社群網站臉書（Facebook ）聯合創辦人沙佛林今天說，臉書的成功很難匹敵，但 是做為亞洲的科技投資人，他希望具有影響力。 30歲巴西人沙佛林（Eduardo Saverin）已是億萬 富翁，他在新加坡一個商業會議上說：「很顯然地，臉 書經驗很難複製。」 沙佛林現是新加坡永久居民，並以「天使投資人」 （angel investor）身份，投資亞洲和其他地區的創投 公司。 他說：「不論你是否考量網路和手機成長，亞洲是 未來使用者和消費者的中心，所以對我來說，來亞洲學 習是非凡的經驗。」 沙佛林被「富比世」（Forbes）雜誌列為2012年新 加坡第8富有的人，據估總財產22億美元。他表示，他 並不想複製臉書的成功。 沙佛林近4年前搬到新加坡，但很少公開發言。他 今天在由「華爾街日報」（Wall Street Journal）主 辦的會議上說，臉書已成為全世界「民主化的力量」。 他說：「影響力很大。」他並舉出社群媒體在中東 民主運動「阿拉伯之春」，以及天然災害後動員大眾支 援所扮演的角色。 沙佛林2004年在哈佛大學主修經濟時，與3位同學 一起創辦臉書，其中包括臉書現任執行長祖克柏（Mark Zuckerberg）。（譯者：中央社羅苑韶）1
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匯豐：供樓開支影響退休計劃


【明報專訊】話香港人係「樓奴」一啲都唔誇張，港人供樓負擔沉重，金管局早排指出，本港家庭負債佔GDP達60%，還債壓力實不輕，另日常消費開支日益增加，要用餘錢作儲蓄。匯豐於全球15個國家及地區，訪問咗逾1.5萬人，了解其退休生活打算，其中42%受訪香港人表示，每月償還按揭負擔沉重，削弱儲蓄金額，難以滾存退休生活費。
究竟要幾多錢先足夠退休？調查發現，港人預計每年平均需要43.6萬元家庭收入，即每月最少要有3.6萬收入，先可以確保舒適嘅退休生活。咪話港人沉醉消費，匯豐香港區零售銀行及財富管理業務主管施穎茵指出，六成受訪港人寧願放棄花錢度假，都要儲錢用來做退休金，比例為15個地區中排行第2位，可見港人實不介意犧牲生活質素，準備退休。奈何今日香港生活開支沉重，要退休安穩，事前準備功夫實甚為艱難。

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國美巨舖加租2倍 冠銅鑼灣 月租叫250萬 料珠寶店進駐


【明報專訊】受內地自由行強勁消費力帶動，銅鑼灣已成為全球舖租最貴地區，近年來舖位加租幅度驚人，不少老牌食店紛紛遷舖或結業。內地龍頭電器店國美將撤出香港，其銅鑼灣旗艦店巨舖原本月租約83萬元，市場透露現加至250萬元放租，若成功租出，加幅高達2倍，可謂冠絕全區，由於該條街道珠寶金舖林立，料國美結束營業後，珠寶金飾店很大機會成為下一個租客。
下月中結業的國美銅鑼灣旗艦店，位於軒尼詩道482號泰港大廈地下及1至3樓的舖位，面積逾1.5萬方呎，屬同區罕有的大型樓面，現由兆安地產李太等相關人士持有。
2010年以83萬承租
國美銅鑼灣旗艦店位處軒尼詩道及波斯富街交界，地下入口面向波斯富街，街道上的大部分地舖，都由珠寶金行等以自由行消費為主的店舖承租。國美電器早前已宣布全線退出香港市場，旗艦店亦將於下月16日結業。代理表示，國美於2010年以每月約83萬元承租泰港大廈地下及1至3樓舖位，其中3樓其後分租予香港茶餐廳，總樓面合共逾1.5萬方呎，以現時叫租250萬元計算，平均呎租約166元。
香港龍頭舖下月中結業
由於區內少有相近的大型樓面放租，只有去年中由內地建築商劉軍斥資11.42億元購入的波斯富街泉章居舊址，總樓面共23,932方呎，由於叫租達400萬元，據悉至今尚未落實出租。
波斯富街已變珠寶街
事實上，近年來銅鑼灣舖位租金加幅以倍數增長，並趕絕不少老牌食肆，其中屹立區內近半個世紀的利苑粥麵，上月底因租用的駱克道539號地下舖位加租一倍，由過去月租30萬元大幅加至60萬元，最終利苑黯然結業。以「阿一鮑魚」馳名的富臨飯店，因業主加租1.85倍至200萬元，已計劃於年底租約期滿後遷舖。就連羅素街最後一間快餐店麥當勞，亦被莎莎化妝品店以近1倍租金搶租逼走。
荃灣店加租36％至120萬
除了銅鑼灣旗艦店外，國美過去租用的荃灣眾安街25至33號秋雲大廈地下D1舖連1至3樓，樓面約1.4萬方呎，亦屬區內少有大型放租樓面，由李氏老牌家族持有，舊租金每月約88萬元，業主計劃在月底舖位交吉後，以約120萬元在市場放租，加租幅度達36%。另外，有代理透露，國美原來租用的觀塘apm商場5樓舖位，現由一間同類型零售商洽租至尾聲，料新租較過去租金有一定加幅。
明報記者 麥穎
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