香港樓價 迭創新高的迷思

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【明報專訊】反映香港樓價的中原城市領先指數今年迭創新高，最新水平較梁振英去年7月上任時升了13%。套用大陸潮語，香港樓價沒有最高，只有更高，一直漲下去，不知伊于胡底。客觀點講，這4年全世界都在印銀紙（量化寬鬆），利率給各央行刻意壓低（金融抑遏）資產價格飛升（資產泡沫）。香港樓價跟隨外圍環境上漲，可以理解，問題是漲幅超過其他國際城市，香港人的買樓負擔成為世界之最。

房策成敗 梁振英政府最大考核

按理說，特首梁振英是治理樓市高價病的不二人選。香港歷任殖民地總督和3屆特區行政長官中，只有梁振英是做房產專業出身，對有關理論和實際操作都一清二楚。梁振英以低民望上場，改善民生是他挽回民心的不二法門。香港民生問題兩件大事是居住環境和貧窮問題，前者是他優而為之，後者是社會深層次問題，非短時間能理順。因此，房屋政策的成敗，就是衡量梁振英政府管治能力的重要標準。樓價升跌就是房屋政策的溫度計。特首梁振英在1月中宣讀上任後第一份施政報告，房屋是重中之重的政策。但你方唱罷，香港二手樓市量價齊飛，以行動對房屋政策投不信任票，很是詭異。

香港過去30年的樓價問題，都與政府的房屋政策有關。1997年前的高樓價是源於每年賣地50公頃的限制。董建華上任後推行的「8萬5」，大量增加新單位，徹底把97前的房地產泡沫蒸發掉，卻遇上亞洲金融風暴，過猶不及，製造了十多萬個負資產業主。2002年11月推出的「孫九招」，停建居屋、控制公屋供應量、限制賣地（取消拍賣土地，暫停勾地一年），穩定了樓市。曾蔭權繼續嚴格執行「孫九招」，在他任內私人住宅落成量年均1萬單位（公屋年均1.5萬單位），是1997年的50%，遠低於年均2.5萬個新增家庭數目。曾蔭權時代伴隨香港樓價飛升，便不難理解。論者或謂，利率也是推高樓市的因素。1990至1997那一波樓市升浪，是碰上美國連番減息，香港出現負利率。2003至今又是碰上利率持續低迷。利率因素無疑和需求有關，但香港的利率政策受制於美國，不是香港可以決定。惟樓宇供應量是政府主導。

5年後樓宇仍供不應求

梁振英在施政報告的承諾，是他任內5年落成7.5萬個新公屋單位，另估計未來3至4年私人住宅落成量有6.7萬間。2018年之後還有遠期支票。聰明人屈指一算，就知道未來5年香港樓宇依然是供不應求，假設梁振英2018年連任，他的遠期支票至多是勉強應付到一年3萬個新增家庭需要，依然沒法消耗掉這些年累積的需求量，供求失衡沒法糾正。

經濟學的理性預期理論（Rational Expectation Theory）告訴我們，市場參與者對資產未來價格的預期，會反映在現在的價格變化，這預期往往符合將來實現的狀况。把這理論套用在香港樓市，即是說香港樓市在未來幾年仍是上行格局。市場和梁振英政府角力，誰勝誰負？有以待之。但我肯定的是，香港房屋政策搖來擺去，政府試圖主導市場，是香港樓市的核心問題。

陳茂峰博士

CFA,CFPCM

御峰理財董事總經理

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