【明報專訊】昨天慧雅提到本港不像有發展商蓄意囤積居奇。大致上而言，似乎不少發展商都頗願意賣樓，但縱是如此，樓價仍然高企，這究竟反映着什麼？
以慧雅之見，目前本港樓市在某程度上出現「錯配」。其實與其說是「錯配」，不如說是「質變」。從某角度看，本港樓市出現了一些「質變」，市場的發展只不過是適應有關變化。
誠如特首梁振英在施政報告中提到，香港有超過一半的家庭的居住面積（以實用面積計算）是不足50平米。以香港人今天的財富與收入，以及世界的標準而言，這顯然是一個偏低的數字，相信反映着五、六十年代時，一般香港人居住面積的「起步點」十分低、九十年代初的樓價飈升及按揭成數下降令換樓需求受到壓制、1997年至2003年的樓價大瀉又令近乎兩代人的「換樓能力」和「換樓信心」大受打擊。
新供應多迎合「富人市場」
理論上，香港現時存在着相當大的兩房換三房或更大單位的需求。很可惜的是，近年來發展商不見得很積極興建適合一般香港家庭換樓的單位。以慧雅之見，這與香港近年出現了一些新興的購買力有關。從宏觀的角度看，香港的樓市目前正逐步邁向國際化的市場，開始能吸引來自國內，以至世界各地的投資資金進駐。
從好的角度看，這是香港不斷「升級」的表現。但另一方面，本港樓市就開始分裂為「富人市場」和「本地人市場」。在土地供應不足的前提下，不少發展商紛紛將土地發展為迎合「富人市場」的產品，這相信亦是本港樓價高企的重要原因。
施慧雅
mscya88@yahoo.com.hk
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