【明報專訊】如何斷定樓市是否出現泡沫，其實不容易。葉秀亮指出，樓價高企時，往往也推高了工資及物價，變相也推高了實際負擔，所以不能單靠單一數據便說樓市有泡沫。
金管局總裁陳德霖早前預警，本港家庭負債佔生產總值（GDP）比率去年底已升至59%水平，接近2002年60%的歷史高位，意味着市民負債偏高，一旦利率回升、樓價下跌，市民屆時難以還債，造成金融風險。
葉秀亮指出，雖然可以用負擔能力協助判斷樓市泡沫，但不宜過度依賴，此類推算易有偏差，包括樓市泡沫本身也會推高物價及工資水平，以至高估了實際負擔能力。他指出，可以參考數學上的公理概念（axiom），即大多數人認同、接受的理念。若調查發覺大部分人都覺得現今樓價偏高到難以承受，就意味樓價有問題。他指出，要了解樓市實况，除了應考慮基本供求分析外，亦不可忽略市場對樓價續漲的心理預期。
發展商可聯手托價
還有本身市場結構問題，市場有所謂informal cartel（非正式行業聯盟），發展商是定價者，而不是price taker（受價者），可透過行業慣例共同定出嚴重偏高的一手房價，並透過指標效應拉高鄰近的二手房價；另發展商有托價能力，即當政府推出遏抑措施時不降價，以致只出現成交量急降，樓價輕微回順，在措施過後數月，發展商可藉期間累積的市場購買力及其定價能力，將樓價急速推上，造成樓市終以急漲、輕微鞏固、再急漲的形式，邁向終須一爆的泡沫。
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