加息才是買樓時

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20101011/Columnist/my_mya1.htm
恒生管理學院蘇偉文逆向思維
2010年10月11日
【明報專訊】傳統智慧是當銀行減息時，買樓供款會減少，負擔輕了，所以想買樓就應該趁減息時買。但恒生管理學院商學院院長蘇偉文則反其道而行。他同意香港樓市現在確有機會再升一至兩成，但當內地開始加息時，在港炒樓的內地資金便會『班資回朝』，到時候樓價會下跌，所以「加息才是買樓時」。



他相信樓價暫不會下跌，是因為資金太多，利息太低，加上內地同胞渴求本港豪宅，令樓價易升難跌。他認同樓市有泡沫，但泡沫也不會即時爆破。「人民幣5年來升了兩成多，過去5年內地GDP每年升8％，加起來，內地同胞的購買力(收入連同升值)增加了五成，所以本港樓價即使升五成多，內地同胞也不覺得貴。」

「現時買樓如坐音樂椅」

近期政府推出措施欲壓抑樓價，他相信效用不大，在大家擔心通脹升溫時，磚頭及黃金必定會受到追捧。

蘇偉文認為，當內地明年開始加息，在本港炒樓的資金將會流走，樓價才有機會回落。所以，他認為進取者可以在現階段「炒一轉」。但他也提出警告﹕「現時買樓好像坐音樂椅，未知幾時輪到你(音樂便停)。」若有置業需要，保守的做法是「等」，待進入加息期，才再買樓。他相信內地會先於美國加息，而美國又會先於香港加息，但香港的樓市，待中國開始加息起，便有機會下跌。

內地加息後 香港樓市始會跌

蘇偉文目前只擁有自己自住的物業，他說與兒子兩個人，住900呎已很足夠了。但他也想多買一個物業投資，現在開始物色，當然他會待加息後才買。從圖1及圖2可見，當香港在05及06年加息時，樓市相對呆滯，07年底開始減息，樓價就飛升。

蘇偉文說自己1998年第一次置業時，首期也是「僅僅夠」。所以他不反對年輕人利用按揭保險借足九成樓價買樓。「沒人叫你要付足三成首期，你可以做九成按揭，很多人話要額外支付5%按揭保險很貴，但你要想，供20年樓，每年只是多付0.4%，即每1000元多付4元，以上車盤200萬元計，每年多付8000元，如果你都說吃力的話，我勸你還是不要買樓好了」。

特首曾蔭權在去年施政報告後，叫能力有限但想置業的人選擇偏遠地區。此番言論曾被廣泛抨擊，但蘇偉文卻力排眾議﹕「倫敦及紐約的市中心，都不是本地人住的。」

九成上市公司不值得投資

蘇偉文有投資股票，他的原則是要安心。「只會買令自己睡得安心的股票，買入後可以放在保險箱。」他直言香港逾千家上市公司中，逾九成不值得投資，值得翻開年報細讀的，僅得100多家。他的股票組合每年只會作一至兩次交易，並以藍籌股為主，曾持有包括「大笨象」匯控(0005)及中石油(0857)。

他只期望組合年回報10%，他按按計算機說︰「若果每年升10%，以1萬元投入成本計，7年後便翻一番﹗……買股票等於將老本，交託予管理層作投資，所以管理層質素好與壞，才是選股的最重要元素﹗」

中資股首選內房

一眾中資股中，蘇偉文看好內地房地產股、運輸類股及金融股，而三類股份中，蘇教授首推房地產股，他解釋道︰「最近宏調措施打壓樓市，但中國人的『有土斯有財』觀念根深柢固 ，即使樓市短暫回落，最終仍會回升。」

他自言在投資前會做足功課。舉例說，他當年在歐元一算水平時已買入歐元，在入市前，他估計歐元合理價是1.45美元，最後在歐元升至1.5 美元沽出，回報不錯(圖3)。

撰文﹕龍彩霞