買樓當買金條

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鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
2010年10月23日

早前讀到一篇文章，引述某國內名牌大學一位外籍教授的研究，說國內以致香港的房地?市場?何如此興旺，當中因由之一是不少內地買家當買樓如買金條一樣，不是志不在賺錢，而是更著眼於保本，和分散存放資金以備不時之需，且磚頭物業又近似金條感覺「實在」。

上述言論是否成立不得而知，但近年香港樓市熱刺確有賴外來包括國內資金，價格不但上升，且令部份(本地)人覺得越來越難買到樓，繼有各種素求，如複建居屋等。加上一些買家既不自住但亦不放租(即閒置)，供應一時更緊張起來。再者，部份新建樓盤又確像以內地買家?物件。

無論如何，香港樓又會否被外來投資者「買曬」呢？就算不會，外來資金又會否「搶貴?D樓」呢？這裏沒有深入研究，但在好奇心驅使下，有這些粗?猜度，資料來自www.hurun.net 和Capgemini and Merrill Lynch 之財富報告：

一) 國內百萬美元資?以上戶由近500,000至1,000,000內 = 這是總結不同資料來源的數位，而資?不包括自住居所、手飾、汔車等，只計其「可投資」資? (investable assets)。此外，當中超越一億人民幣資?的估計有五萬五千戶。相信有讀者會覺得這些數字偏低，but these are the best possible figures for the time being。

二) 香港約有一百一十萬私人住宅單位 = 理論上，倘若全港私人住宅業主願意出售，而上述國內近百萬戶之富戶又願意接貨，差不多是可以買曬的。然而，理論歸理論，實際不會全港業主都願出售，亦不會見所有國內富戶皆欲來港置業。再者，就算有不少國內富戶欲來，他們亦得與香港富戶買家競投，兼要用高價誘導業主出售。然而，遇數百萬美元資?的港人也不少，只得相約資?之國內富戶未必真的有優勢，除非去競投普通住宅。

三) 只有富戶中之富戶有財力買真正豪宅 = 若用上述資料，估計買得起「億億聲」(港元)物業之內地買家只約兩三萬人 (僅有一億多些的未必負擔得起)，又假設只對本港億元以上物業才有興趣，現時頂多數千之現貨供應實在太少，即有過萬之缺口，怪不得發展商越建越豪。就算不是個個都來，例如只得一萬，現貨仍不足夠，何況數位或許偏低。

四) 僅有一億多些的可搶購數千萬元之住宅 = 假設有三數萬人，以現時頂多只有二萬單位左右，加上不會出售之數，也是供不應求。只要國內經濟沒有大變，這支歌仔仍有機會唱，數位也許亦偏低。

整體而言，在會否被外來投資者買曬之問題上，相信不會，根本沒可能。然而，這類擔憂中外皆有，二十多年前香港移民潮時，加拿大之多倫多等城市也有類同看法，怕香港人買曬D樓，但實情沒有。 至於搶貴樓，則於某些時期，某些區份，會有此現象。然而，亦不必怕，有貨出售，無貨等侯。
...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。