無契居屋低市價25%成交

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【明報專訊】失去樓契的沙田小瀝源居屋廣林苑(新聞 - 網站 - 圖片)C座（馥林閣）5樓09室，昨日透過法院令拍賣，以自由巿場價136萬元成交，低巿價約25％。投得該單位的資深凶宅投資者伍冠流指出，將以月租4800元租出，帳面回報率4厘。有法律界人士指出，此類失契物業，銀行一般不願承按，買家若購入前必須向銀行查詢能否承按，並核查會否涉及複雜的業權等問題。


欠債人過身 單位拍賣償債

該單位建築面積534方呎，由忠誠拍賣行拍賣，開價130萬元，伍冠流及另一組買家互相競投4口價後以136萬元成交，呎價2547元。伍指出，成交價較正常巿價約180萬元低約25％，並沒有銀行承按，故要一次付清成交價。該單位內籠裝修過於殘舊，他已跟一名租客訂立協議，由對方自行花費裝修後以月租4800元承租，較巿值月租約7000元低30％。

據了解，該失契單位，原業主在20年前購入後，曾向財務公司借貸一筆款項，再於2005年期間以89萬元和下手買家簽立臨時買賣合約出售，其後原業主和財務公司出現債務糾紛被對方控告，但仍未跟下手業主完成正式成交手續，並因患重病於2008年期間病歿，樓契亦未知何故沒有交給財務公司等方面，後財務公司向法院申請收回該單位及拍賣以清償債項。

失契物業 銀行未必承按

伍氏表示，他將向持有該單位樓契副本的律師樓，由對方提供具法律效力的樓契副本及向土地註冊處(新聞 - 網站 - 圖片)申請出具一份鑑證副本，以確認業權轉由他持有。他稱，已跟上一手和原業主簽立臨約的買家訂了協議，在成交價中包括清還對方臨時買賣訂金及相關費用等共約10萬元。

葉謝鄧律師行的律師伍家賢表示，此類物業失契原因各異，如受、業主失蹤、病等。倘若變成銀主盤，或因欠巨額管理費、斷供等債務原因被債權人向法院申請收回，此等情下被拍賣，銀行一般不願承按。買家擬購失契物業前，原則上須先向銀行查詢能否提供按揭，並核實原業權是否由單一業主持有，否則業權複雜增加風險。購入該類物業後，可向土地註冊處申請「補契」的鑑證副本作為業權確認。