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5月 5日 星期四 05:05 更新
【明報專訊】金管局(新聞 - 網站 - 圖片)早前的調查顯示，雖然香港私人住宅樓價已逼近97年水平，但家庭供樓支出佔家庭收入的比例，仍低於過去20年平均水平，屬可接受範圍。然而，東亞銀行(新聞 - 網站 - 圖片)首席分析師鄧世安認為，現時香港市民供樓看似輕鬆，乃是超低息環境所造成。若直接將香港家庭收入與樓價作比較，有關水平其實已逼近97年的高峰，若市民收入未能出現突破性升幅，理論上難以支撐樓價再長期大幅攀升。不過，他指出因為近年多了大量內地富人來港買樓，香港房產的「出口」成分增加了，樓價受制於本地收入增長放緩的因素也減少了。
鄧世安指出，97年樓市高峰期時住宅按揭息率高達8至9厘，加上樓價高企，當時供樓負擔比率高達87.6％（以購入45平方米單位平均樓價、非公營房屋住戶的中位家庭收入計算），現時按息普遍低於3厘，令到供樓負擔比率僅略高於50％，市民供樓相對輕鬆。
息口變化 添樓市不確定性
可以說，97年時就算買得起樓，其實卻是「供唔起」，而今時今日卻是只要買得起，便「供得起」，但是低息環境能否長時間維持，卻是成疑，成為樓市的一項「不確定」因素。
鄧世安又指出，若撇除低息因素，2010年12月購置一個45平方米（約484方呎）單位，平均樓價307.6萬元，高於97年12月的297.6萬元。至於工資方面，2010年12月家庭入息中位數（不計公營房屋住戶）為2.55萬元，同樣高於1997年12月的2.4萬元水平。
現樓價為入息中位數10倍
相比下，現時供樓利息開支相對廉宜很多，2010年12月平均按揭利率為2.95厘，以私人住宅家庭入息中位數計算，按揭供款佔46.4%，即使加息約2厘，只是達到過去20年約51%的平均值，物業仍是在「供得起」的水平內，與1997年12月達88%甚至6月高峰期92.8%，差距有約四成。
不過，鄧世安指出，「現時一個45平方米單位，樓價約等於入息中位數約10倍，已接近97年約11倍的高位（見圖）。」鄧世安認為，過去工資增長速度快，可以支持高樓價；現時工資升幅卻緩慢，與高樓價可謂出現某程度上的脫節情。
猶幸的是，鄧世安指內地買家扮演的角色愈趨重要，令香港樓價受本地工資及收入增長制約的阻力減少。「他們未必純粹投機炒賣，但普遍鍾情豪宅物業，如購買古董般長線保值，加上本港金融市場穩健，又最貼近內地市場，在『走出去』海外置業前多會選擇本港作為置業首站，或漸形成『半居民』的狀態，情如過去80、90年代，港人喜歡到廣東省買樓作為周末度假一樣。」
內地客屬新需求 供應未跟上
鄧認為，樓市多了新的需求，供應似乎未跟得上，貴價物業正不斷被內地資金吸納，香港變相「出口」地產。不過，這亦令房產市場更易受內地經濟影響，形成另一種「不確定性」因素。
固然，樓市「不確定性」增加了，但住宅租金相隨樓價攀升，香港樓價始終有其支持，比如以2009及2010年度綜合消費物價指數（CPI），住屋開支（租金）佔31.66%，較2004及2005年度的29.17%，上升2.49個百分點；其間租金升幅15.4%，若撇除政府豁免措施3.5%，過去5年的租金升幅達19%。
撰文﹕郭楣、陸振球
攝影﹕陳淑安
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