樓價急升 還需顧及風險

http://hk.realestate.yahoo.com/column_content.html?author=PHK_KWONGCHIFAI&id=11602

近日有銀行公布一項調查，推斷全港約有近60萬個「百萬富翁」，當中不少人從物業投資獲利。恰巧，近幾周樓價急升，有代理同業及投資銀行皆警告，小心泡沬爆破風險。究竟以現時市況，業主應怎樣處理自己的物業？

收租回報仍合理

如果閣下擁有一個以上投資物業，作為收租之用。恭喜閣下，因為你即使流動資產沒有100萬，仍肯定是個百萬富翁。筆者自己都有投資物業，亦相信投資物業乃長遠致富和為退休生活未雨綢繆的最佳工具。現時租務市場，需求強勁，租金升幅亦未見落後樓價，一個四百萬單位，租金回報仍有4厘。除非閣下物業雜費特別高，或者仍有高成數按揭，否則持有物業收租，或沽出換入更大單位仍是很好的投資。

避免「沽空」物業

筆者稱沽出自住物業作「沽空」，因為沽出後，手上空無物業。事實上，除非閣下有過人遠見，能準確預測市況，否則「沽空」物業，很可能會負上沉重代價。筆者作為代理，見不少同業為做生意，鼓勵客戶沽出自住物業轉租，並希望等樓價跌時賺取差價。然而，一般租住物業，租金大約佔樓價3-4%，萬一「沽空」後樓價節節上升，不但你要付租金，更有機會樓價跌不穿賣出價而要被逼高追。因此，如果有換樓需要又希望賺取差價，筆者寧可建議客戶在升浪裡「先買後賣」，希望我們可以盡量為客戶講到一口好價，以免錯過樓市升浪，多付租金。

適當減持減負債

最近樓市盤源少，需求大，多區出現缺盤，不少屋苑在過去兩個月急升超過一成。雖然代理同業和投資銀行發出預警，警告樓市出現泡沬，年內可能爆破，但樓市泡沬可以維持兩三年，甚至可以因為通脹急升，工資上漲而令樓價變得相對合理，甚至泡沬出現後再急升幾成。正如某財經專欄作家講過：資產是否出現泡沬，很多時事後才知。因此，筆者認為各業主應為自己做壓力測試，一旦加息至5厘，樓價又跌4成，物業會否成為「負資產」？自己能否負擔？若槓桿做得太大，筆者仍建議閣下應減持物業，到價即沽，安全至上。

最近有消息指另一大型銀行亦有意退出H按，樓市未來波幅可能加劇。所謂「小心駛得萬年船」沒有人能預知未來，但在任何環境下，大家都宜控制風險，小心投資。
2011年3月11日