高薪族急增 添樓市承接力

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【明報專訊】早前政府指香港整體樓價已升破97年高位，昨日更宣布下季將推出8幅可興建6000個住宅單位土地拍賣或招標，以回應市場需求，同時金管局亦公布新的收緊按揭按排。政府的一系列措施，無疑是回應大眾指香港樓價已太高，小市民買樓日益困難的議題；那香港樓價現水平是否真的「太貴」？明報地產版主管陸振球，在上周的國際房地產及財經博覽會作演講嘉賓，為樓價水平提供了獨特的見解。
陸振球指出，固然不少評論指香港樓價太貴，但現實卻是市場不斷錄得新高成交，暫仍未見到承接力出現問題，要解釋有關現象，需要先從市民的供樓負擔能力說起。
陸指出，政府和一般研究機構，都是以香港家庭中位收入來計算供樓的負擔能力，因此當有關水平升至四成以上，便覺得「危險」，但他們忽略了一個重要因素，就是現時全港擁有自置物業的家庭比例高於52％，即是說樓宇尤其是豪宅或貴價新盤的買家，他們的收入理論上是高於中位數，又或是只要高收入家庭的數目和收入增加，樓市便會有堅強的購買力，而在這些高收入家庭的眼中，由於其負擔能力較高，便不會如一般市民般覺得樓價太貴。
人幣升值 內地客變相買平樓
事實上，早前統計處資料顯示，今年首季月入10萬元或以上的高薪族有5.08萬人，較去年急增逾52％，而月入介乎6萬至10萬元的高級打工仔，人數也較去年同期增加超過一成，至7.61萬人，而這些人自然可以負擔相對高的樓價。
另外，被視為「鐵飯碗」、多達16萬的公務員，今年平均加薪6％至7％，更會產生新的購買力。
按揭成數現僅54.5%
陸振球又指出，根據金管局數字，今年4月新做按揭佔樓價成數，只是54.5％，反映港人平均能夠支付高達等同樓價四成半的首期。另外，香港認可機構的各類存款總額高逾7萬億元，若全數用來買樓，足可「現兜兜」買入100萬間樓價700萬元的物業，而此7萬億元，大部分為近年不斷貶值的港元或美元存款，在對抗通脹以避免購買力不斷被蠶食下，就算樓價高企，在租金回報仍高於按揭息率的情况，「磚頭」對現金持有人仍具吸引力。
近年樓市另一新現象，是多了大量來自內地的買家，有統計指豪宅或新盤的內地客比例，可高達三至四成，而他們的購買力相信較港人更強。而由於近年人民幣不斷升值，就算現時香港樓價已重返97年高位，但若以人民幣計價，內地客購買香港樓，現時反較97年便宜三成。