【熱點專題】港府出招壓樓市 樓價短期未見頂

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6月 13日 星期一 15:36 更新
財華社香港新聞中心/記者張國棟報道


上周拍賣的西半山波老道地皮，成交價未能打早破小西灣地王的紀錄，並以市場預期下限成交，加上政府再度出手壓抑樓市，包括收緊樓宇按揭，及加推7幅住宅土地應市，導致一手及二手成交量大幅下降，市場估計樓價短期有機會下跌3%，但預期市場將消息完全消化後，樓價仍會上升，距離見頂仍有一段時間。

今次金管局(新聞 - 網站 - 圖片)進一步收緊按揭成數，是繼2009年底以來的第4次，是次主要是將700萬至1,000萬元以上物業的最高按揭成數調低10%，以及收入來源非來自香港的海外買家，在新措施下，再額外多付10%首期，然而，在港元不斷貶值及利率低企下，新措施對海外買家的打擊有限，此外，發展商提供二按幫助買家「上會」，對新盤影響有限，只有二手市場的本港買家較受影響。

此外，為進一步穩定樓市，發展局在第3季增加7幅土地供應，連同早前公佈的北角油街用地，合共推出8幅住宅用地，可提供6,000單位，數量較本季增加1倍，在新增的7幅土地中，其中3幅土地的賣地條款中，更加入發展商須興建最低單位數目的特別條款。

港府連環出招後，在過去的周末，二手市場交投急挫，10大屋苑成交量按周下跌57.5%，至17 宗，更有部分單位減價求售，一手只錄得48宗成交，較上周末80宗下跌40%，短期樓價或有輕微跌幅，然而待消息消化後，市場預計樓市會重拾升軌，猶如去年推出額外印花稅措施，樓價只輕微回落之後，便再創新高，上周中原城市領先指數CCL 升穿100點心理關口，報100.72點，按週上升更有1.3%升幅。

事實上，自政府去年11月推出額外印花稅措施後，令二手市場放盤量減少，導致樓市在供求失衡下，樓價持續導上升，並同時淘汰沒有實力的炒家，加上內地打壓樓市，資金轉變到港買樓的情況預計暫時不會改變，尤其人民幣持續上升，在港投資物業，十分化算，雖然今次港府連環出招，對市場影響不會很大，但有穩定樓市，而且可以看到港府有意重新掌控土地供應權。

現時，本港樓價已重上97高峰期水平，租金回報率雖然只有3至4厘，但較銀行存款利率0.01厘為佳，而且按揭利率亦只有2.5厘，加上市場資金仍算充裕，即使未來資金成本有上升壓力，但在聯繫匯率(新聞 - 網站 - 圖片)制度下，利率將保持低企，負利率將持續一段很長的時間，可以預計樓價仍未見頂，未來租金及通脹持續上升，對樓價有一定支持作用。

另外，與樓市表現息息相關的地產股，亦因長江實業(新聞 - 網站 - 圖片)(00001-HK)上周投得的波老道地皮成交價未能創出新高，被解讀為樓市進入鞏固期，以及政府再度出手壓抑樓市影響下，地產股股價受壓，但相對之下，零售市場表現理想，預期收租股會有較佳表現。