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6月 16日 星期四 05:10 更新
【明報專訊】耀才證券市務總監郭思治可說是香港最資深的股評人之一，他早在上世紀70年代初仍是「四行年代」時便加入證券行業，曾親眼見證過1973年恒指由1700點直插至150點的超級股災，並在1984年首度接受電台訪問評論股市。他去年出書，提出了獨創的「波幅理論」來分析股市，並認為此一理論也可用來分析樓市，稱對香港物業市場極為看好。
根據郭治思的觀察，股市在正常時期，每個月都會有相近的高低波幅，如上兩個月的月度波幅是約2000點，則今個月的波幅也極可能相若，當恒指跌至波幅底部，趁低吸納便有較大的值博率，相反已升至接近波幅頂部，便可考慮減持。
港樓市推升因素 比97強勁
不過，郭指也要留意大戶做市，或會在波幅底部再質低，令散戶在恐慌情下出貨，然後再炒起，又或是輕微頂穿波幅頂部，讓散戶接貨後才沽貨圖利。他認為，最重要是在接近波幅的頂部和或底部時保持清醒，不要過分驚恐或頭腦發熱，並要衡量基本因素是否已改變，若是明顯穿底或破頂，則大市方向便可能改變，要懂得止蝕或不怕高位追貨。
最近政府指根據差餉(新聞 - 網站 - 圖片)物業估值署數據，香港樓價已升破1997年高位，並隨之推出新的遏抑樓市措施。郭思治認為，如香港樓價明顯「破頂」，根據他的波幅理論，便可理解為現時推升樓市的基本因素，較1997年更為強勁，理論上會再展開新的升浪，有能力的更應追貨，而政府的「出招」，相信對後市影響不大。
收緊樓按 僅輕微影響換樓客
上周五（10日）港府公布第3季增加可建單位的土地供應，同時再收緊樓按，將700萬元至1000萬元的按揭成數由七成收緊至六成；1000萬至1200萬元則由六成降至五成。郭思治認為，土地發展往往需時3至4年，不會即時產生影響力，收緊按揭只會對換樓客構成輕微影響。「人對於市場變動的適應能力其實很強，按揭收緊下，如果資金不足以購入一個700呎物業，大部分人會退而購入一個較廉價、面積較細的物業，因為對於計劃買樓人士，最重要是上車先。」
郭稱，恒指於3月起連月下跌，但實際上下波幅仍在2000點之間，整體市盈率在12倍水平，以牛市而言屬偏低，雖然復蘇過程緩慢，但整體經濟向上是不變的事實，不應因波幅上落而被「嚇走」。他又指出，有關理論可應用於樓市之上，「睇樓市如同睇股市，同樣升升跌跌、跌跌升升，只要基本因素唔變，市場資金鏈仍然充裕、低利率環境仍然持續，樓價短期的上落波幅，根本上無脫離上升軌道。」
本地需求支持 看好中下價樓
他指現時樓市升勢，主要由資金鏈及低利率兩個因素支撐。首先，美國為了刺激內部消費，推出QE1、QE2量化寬鬆政策，以「再膨脹」手法帶動本土經濟上升，金價、油價大幅抽升，美國經濟一日未復蘇，一日無條件加息，聯繫匯率(新聞 - 網站 - 圖片)之下，香港供樓仍然平過租。其次，中央過去推出連串救市措施，如2008年的4萬億元、2009年的9.7萬億元……，市場流動資金太多，內地經濟高速增長，超級富豪將資產調配來港必定首選物業，加上人民幣升值，內地人來港買樓等如八折優惠。
他認為，香港樓市只會愈來愈貴。「千萬唔好估樓市幾時見頂，因為投資市場係無所謂見頂的，你覺得貴唔買，仲有唔少富豪排隊買，對佢口地講，你唔買仲好。」他強調，不理性的資金，其投資能力可以超乎想像。
上月元朗牛潭尾地皮以每方呎地價逾6000元成交，令市場嘩然，他認為麵包價仍然比唔上麵粉價，睇好呎價5000餘元的中下價物業，因為有本地居民的住屋需求作支持，假如能力所及，便大可以入市，「因為唔貴」。
撰文﹕郭楣、陸振球
攝影﹕陳智良
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