楼市低迷 成都开发商显现三大困局

楼市低迷 成都开发商显现三大困局
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www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年12月25日08:56 来源：成都房产报道 李薇 查看评论
　　[提要]2008年的年关，考验着成都开发商的智慧和实力：归还银行贷款、上交土地款、清偿工程垫款、发放农民工工资等资金压力成为今年年关各开发商不得不面对的问题。不少开发商继下调全年销售任务后，开始宣布顺延相关项目开工、施工工期，股权交易、投资物业转让的个案也在频频浮出水面……
2008年的年关，考验着成都开发商的智慧和实力：归还银行贷款、上交土地款、清偿工程垫款、发放农民工工资等资金压力成为今年年关各开发商不得不面对的问题。不少开发商继下调全年销售任务后，开始宣布顺延相关项目开工、施工工期，股权交易、投资物业转让的个案也在频频浮出水面……

“年关”对于房企意味着挑战：不见起色的销售终端市场急切需要打开、曾经高价拍下的土地需要入市变现、难以破解的融资困局需要找到新的“输血管”……而年关遇到的每一个挑战，几乎都能碰触到开发商的“经脉”。

年关尽管难过，但是跨过年关，又是新的一页。2009年，掺杂了各种矛盾情感的楼市将发生嬗变。或许，这种嬗变与激烈无关，与冲动无关，与大起大落的噱头无关，但是起码可以预期，一个真实的楼市将回归。

2008 楼市阵痛之原罪

困局之惑

三大困局，难过的年关

“销售困局、融资困局、土地困局将成为开发商不得不面临的最大三个挑战”，一位开发商坦言。他认为几重挑战互为因果，而在其中销售困局最为明显，也最为直接，而直接的告白其实质就是资金和行业结构的问题。

房价成为了2008年成都楼市最敏感的数字，开发商采取小幅降价，不断地刺探购房者对价格的心理预期，5%、10%、15%……甚至最高超过30%，开发商的促销力度不断地加大，但还是不能满足购房者的“胃口”，年关将至开发商与购房者的博弈仍旧，销售依然没有多大起色。

南延线一楼盘的营销总监如此形容目前的“年关”：“售楼处门可罗雀，董事长看总经理，总经理看营销总监，营销总监看策划经理，策划经理看策划，一群人大眼瞪小眼。”

于是，基于年底结算压力和销售业绩考核的双重压力，成都房企在年底不遗余力的大促销成为现实：“黄金地段仅剩最后几套精品房”、“××花园最后一期现房一口价”、“清盘价××元/平方米”……诸如此类的房产广告，成为了年底营销竞争的缩影。除此之外，“一带一结对子”、VIP客户名单的更新、高端消费渠道的了解、“拦截式”的销售、DM单的发放、直邮、夹报、活动、展示、体验……开发商在营销渠道上做足了文章。

“买一套江安河河景华宅，送一套青城山度假公寓。”12月5日，公园大道推出的这则颇为“过分”的广告一经公开，立即在成都楼市引起一阵轩然大波。但是在各方争议之后，几乎没有一个人能够预期，房子，什么时候将会重新变得好卖？而现实是三大困局促成的市场层面“冬寒”，已成为楼市的困顿和迷茫，清晰将待2009。