《寰宇宏觀》債券基金Vs買樓收租

《寰宇宏觀》債券基金Vs買樓收租 2009年1月16日
債券收益率是甚麼？為了讓大家更容易理解，我會以買樓收租作為例子。
作者 : 葉學賢
http://www.fundsupermart.com/hk/main/research/viewHTML.tpl?articleNo=3234
（原文上載於2009年1月13日經濟通網站的《寰宇宏觀》專欄）

最近公司編輯部公布2009年基金經理問卷調查，探討香港、新加坡及馬來 西亞合共21家基金公司及理財顧問公司，對2009年投資的展望。在各項資產類別中，債券 最獲基金經理看好。對投資者來說，要了解債券基金的投資價值，便須參考收益率，以衡量債券 基金的估值。當收益率愈高，債券估值便愈吸引。

瞭解債券收益率

債券收益率是甚麼？為了讓大家更容易理解，我會以買樓收租作為例子。舉例來說，不同的 住宅單位價格及租金各有不同，而且會隨著市場供求而變化。若我們要評估某個住宅項目的價值 ，我們會以租金回報率作為指標。以一個現價100萬港元的住宅為例，若每月租金為4000港元，即一年租金收入為4.8萬元，租金回報率即4.8萬╱100萬＝4.8％。因此，若 樓價只是80萬元而租金不變，租金回報率將上升至4.8萬╱80萬＝6％。換言之，租金回 報率愈高，意味該物業的投資價值愈高。
事實上，債券基金收益率的概念亦同出一轍，愈高的收益率代表投資項目的估值愈低，亦即 該項投資愈吸引。本欄認為，即使最保守的投資者，亦可從投資級別債券基金中找出較有升值潛 力的債券基金，作為低波幅投資組合的主要部分。

經濟下滑與信貸緊縮

經濟下滑，市民擔心失業率上升，因此樓價與租金均會回落。當租金跌幅高於樓價跌幅時， 租金回報率有可能因而下降，令估值變得昂貴。另一方面，金融海嘯除了影響實體經濟之外，亦 引發信貸緊縮，導致債券及債券基金的收益率上升，令估值變得吸引。當然，經濟轉差及信貸緊 縮可能會影響企業的現金流，令違約機會上升。然而，反映預期違約率的信貸息差已擴闊至多年 新高，本欄認為，投資者在低估值下投資債券基金的下行風險已相應減低。

環球投資，分散貨幣風險

投資者不單可以利用不同地區的股票及債券作環球投資，也可透過投資環球貨幣管理匯兌風 險。雖然美元自去年開始轉跌為升，但美元強勢的主要原因是環球去槓杆化及資金湧入美國國債 。本欄認為，美國救市措施高達數萬億美元、各國逐漸減少買入美國債券、美國企業優勢退減， 以及華府債台高築等因素，均對美元長遠走勢不利。投資者可借助環球債券基金，分散美元走弱 的風險。除了建構適合自己的股票及債券基金組合外，投資者今年亦可留意債券收益率及股市市 盈率，了解有關市場的估值，然後作出投資決