【明報專訊】正當城大和中原合作的二手樓價指數逼近97年歷史高位，惹來財爺曾俊華「出口術」，說會隨時再出招打壓樓市之際，當初與中原合力製作有關指數的香港城市大學工商管理碩士課程主任曾淵滄認為，指數早前升破100點心理關口，較升穿97最高位的象徵意義更大。
曾淵滄指出，新加坡樓價較97年升了1倍，香港經歷多年的通脹､人工增長，樓價才重回15年前的水平，何來稱得上「貴」？他又認為，在落成量短期難以大增和利率將繼續維持低水平，樓價至少2014年以前仍是易升難跌，但他也提醒樓價總有大幅調整的一天。
曾淵滄指出，不少評論指香港樓價近年升得過急，主要是選擇以2003年SARS或2008年金融海嘯後最低潮時樓價作比較，樓價升幅自然突出，然而，「由97至03年，樓價曾跌咗七成，但人工都冇跌七成」，現時樓價回到15年前的水平，「點叫做唔合理呢？」來自新加坡並對當地樓市極為了解的曾淵滄指出，相對97年樓價，新加坡現時樓價已升1倍，上海更飈升3倍，美國雖然樓價較數年前出現明顯調整，卻遠遠高於97年時水平，「香港返回97價，冇乜特別」。
九七非指標 星樓價貴當年1倍
曾續稱，中原指數只反映整體二手樓價，事實上，港島及九龍區樓價早已超越97價，如鰂魚涌太古城97年呎價處8000元水平，但現時平均呎價已升破1萬元，指數只是受新界樓價落後而被拖低，如天水圍嘉湖山莊97年呎價達5000元，現時僅約3000元，仍處低水。
有指香港樓市並不「健康」，理由是以家庭入息中位數計算，港人供樓負擔不容易。曾氏稱，對於極少公屋、居屋的西方國家，此方法或能有效作評估；然而，香港三分之一人住公屋，15%人住居屋，擁有私人自置居屋家庭佔五成多，因此不宜用家庭入息中位數，與整體私人樓價比較，而只能用以計算上車盤的供樓負擔水平。曾表示，最近的人口普查數據顯示，本港業主的真正平均供樓負擔只有兩成，為歷史新低，在全球也是罕有的低，加上六成業主已供滿樓，香港樓市又那能說不健康？
港人真正供樓負擔率僅兩成
曾淵滄認為，就算新特首梁振英上台後即大增土地供應，但一般找到地至起樓及落成，至少需時5年，新供應難以即時到位，美國聯儲局主席伯南克早前宣布2014年前維持低息環境，市民聞言即蜂擁入市，令樓價飈升，在未來2年落成量難以大增和仍然低息下，樓價仍是易升難跌。
不過，他指當2014年後美國或會加息，香港新樓供應開始正常化並愈來愈多，未來兩年樓價又已升至不合理水平，屆時樓市便不單只是一般調整，而是會「冧」。除非新政府不斷「出口術」壓市，「唔好畀樓價一直飈到2014年，唔係就會重蹈董建華嘅歷史」。
「磚頭」流通性較低 長線反「焗賺」
雖然港樓市頗為波動，但曾淵滄卻指長線投資仍宜選擇「磚頭」，他的親友，大部分財富皆來自房地產，「如果唔係短炒，樓市買賣流通性較低，反而『焗賺』」。事實上，曾的長兄作為教師，不諳投資，只是在1962年斥3萬坡元(約當時6萬港元)購了位於新加坡的一間半獨立屋，現時已升至約300萬坡元(約1800萬港元)。
他又認為，縱使現時香港實施額外印花稅，但用家、長線投資者仍有賺錢機會，因為樓價下跌時不離場，自然不會損手，「捱過一個低潮又係另一個高潮」。投資樓市的心理壓力大多來自短炒，長線而言，投資樓市勝於股市，「有邊個可以揸住一隻股票40年呢？好難㗎嘛！」
93年已擁12物業 靠股票還清千萬按揭
現時他個人身家亦以物業為主，「年紀大唔想睇股咁波動，（大市）郁一吓就唔舒服」。曾坦言當年買樓「好勇」，1993年已坐擁12個物業，全部都只付一成按揭，負債數千萬元，「清債靠股票，每次賺到就還供款」，幸而他眼光夠準，在股市低買高賣下，成功「供甩」所有物業。
明報記者 鄒凱婷、陸振球 攝影 鄒凱婷
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