【明報專訊】下周五便是所謂瑪雅末日預言的到期日，世上固然會有杞人憂天者，或因而惶惶終日，有網上調查更指有人計劃在末日前盡情花費，以免後悔，但如果這些人真的賣盡家當，耗盡所有，卻又末日不來，那又將如何是好？
也有人形容美國的「財赤懸崖」若不過關，將會是金融市場的世界末日，但我們是否便因此而將所有資產套現，賣股的賣股，賣樓的賣樓？筆者認為，最重要是控制好注碼和風險。如在現時樓價水平下仍以高槓桿買樓，實在不智，但若是擁有自住物業，每月供款佔家庭收入低於三成，又何需太過煩惱。
伯南克發出加息「死亡條件」
說開財政懸崖，未知是否是聯儲局主席伯南克心虛，希望先做打底，所以在美國於9月13日推出QE3的3個月後，於本周的議息會議後宣布坊間俗稱的QE3.5（即會在扭曲操作到期後會繼續並加碼買美債）。同一時間，聯儲局修訂之前預料維持超低息至2015年中的說法，稱在美國失業率降至6.5％及通脹率升至2.5％以前，才會維持低息。
聯儲局的新做法，將加息條件與失業率和通脹掛鈎，有說會令貨幣政策的透明度增加，也可能是為QE政策在經濟改善下鋪定退路，但又可解讀為這個「死亡條件」的出現，可能會早過2015年中。
加息條件最快2014年達標
事實上，美國失業率自2009年10月升至10％的頂位後便反覆回落，至上月已跌至7.7％，跌幅為2.3個百分點，而與上述的「死亡條件」比較，則失業率只要再回落1.2個百分點，便已跌至6.5%，若簡單的以「直線推論」，則可能約一年半時間，即約在2014年便可以「達標」，如通脹率同時高於2.5％，低息期便可能較原來預測的短一半！
至於美國通脹率，最新為2.2％，而去年9月曾升至接近3.9％，要達至「死亡條件」其中之一，只要升多0.3個百分點，至於機會有多大，大家看看圖自行分析吧。現時不少人對香港樓市仍信心十足，原因之一是認定低息期一定可以維持至少3年，但當聯儲局提出了上述的加息條件後，是否仍可認為3年內一定冇有怕？又或如果香港樓市在3年內因美國加息而出事，而現在一入市便會被新額印綁3年，又會否令買樓的值博率降低？筆者建議，現時就算買樓，也最好減低槓桿提高防守力。
辣招遇上加息風險 值博率降
說開香港樓市，國際貨幣基金會（IMF）也在日前發表報告，指「（香港）住屋價格的飈升增加了樓市大幅調整的風險。過往經驗證明香港銀行體系有足夠能力承受物業價格大幅下調所帶來的衝擊。然而，物業市場貸款約佔在香港使用的未償還貸款總額的一半，而且以房地產作為貸款的抵押品亦存在額外的風險。樓價急速調整會令抵押品的價值下降以及造成負財富效應，引發整體經濟活動、銀行貸款與物業市場之間的惡性循環。雖然樓市出現大幅調整而導致宏觀經濟及金融體系嚴重受挫的機會在短期內甚低，但物業市場仍然是香港經濟內部的主要風險。」
IMF又指，「近期政府推出的『買家印花稅』及加強『額外印花稅』的措施，應有助遏抑房屋需求，在這些措施的成效全面顯現後，政府可再作相應調整。改善市民置業負擔能力最終取決於有否有足夠的新住宅單位供應。因此，當局致力確保未來有穩定及足夠的住宅（包括公營房屋）供應是值得歡迎，儘管這會因有關的規劃和建築需時而難於在短期內見到成效。」
IMF說樓市是香港經濟內部的主要風險，則政府胡亂打壓樓市，一旦樓市承擔不了駱駝背上的最後一根稻草而急挫，那又如何是好？
提前規劃 把握機會
正如前述，縱使有人會信相瑪雅末日將降臨，但筆者認為，對於未來，總是要有希望，就算前景不明朗，也還是作出規劃和準備，才能掌握機會，好好過活。《明報》將在1月19日，於尖沙嘴喜來登酒店舉辦「2013股樓大作戰」研討會，除了筆者會作為講者外，並邀得星級基金經理陸東及管理約300億元家族物業資產的紀惠集團行政總裁湯文亮，為大家作來年中港經濟、股市及樓市前瞻，以及探討如何部署，到場觀眾更可即場獲贈筆者最新著作《樓市拆局》乙本，有興趣讀者可登入以下網址報名（http://mpfinance.com/finance2013m.htm）。
明報記者 陸振球
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