賣樓轉租樓

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2010年04月08日
近期樓價急升，手上有樓的人，大部分都處於有利可圖的狀態。有些人心裡一定會有這樣的想法，要不要趁樓價高的時候，先行賣樓套現，暫且租樓住，待樓價回落之後，才再買樓，屆時就可以買大一點、買好一點，提升自己的居住環境。

這個如意算盤如果能打得響，當然不錯。不過，要實行起來極高難度，極高風險。如果我只有一層樓，而且是用作自住的話，我一定不會貪一時之利去冒這樣的風險。

不排除有人因為時機掌握得好，而不斷獲利，甚至逐步變了職業炒家。但我亦見過一些朋友，在賣出自住的單位後，樓價卻沒有如他預期那樣回落，反而一升再升，令他處於一個兩難的位置。因為若是他入市去追，所能買到的單位會比前更小更差，他心裡不甘心；若是他選擇再等一段時間才算，樓價有機會升得比現時更高，屆時要重新入市，可能比今日更困難。

我認為，投資性的物業才可以拿來賣出買入，用作自住的物業，則不宜輕率地買賣。因為，若是在投資上作錯了決定，最多只是招致金錢上的損失，但若是在自住單位的買賣作錯了決定，那就足以影響生活，實在犯不著。

一個人能住在一間已有溢價的房屋裡，可視作是一種福份；總好過居住單位的價值仍處於市價邊緣，以致心情常受市價波動的威脅，擔心會變成負資產。因此，我喜歡持有已有溢價的自住單位，以享這種安泰的心境，不會輕率地把它套現。

我從1976年開始，從事地產行業，前後已35年。在這段時期裡，樓價升的日子遠比跌的多。82至84年，因中英為香港前途的爭拗而跌了3年；87年10月因全球股災，跌了半年；89年因六四事件，又跌了半年；97至03年，因八萬五建屋計劃，跌的日子比較長，前後跌了6年。全部加起來，亦不過10年。35年裡，跌市的日子只有10年，不足三分之一。可見賣樓時作錯決定的機會遠比買樓時多。因此，把自住的樓宇賣掉，租住一個時期，待樓價回落時再買回的如意算盤，大部分時候都打不響。

有人或者會覺得，他絕不會經常作這類嘗試，而是在樓價偏高的時候，才這樣做。現時人人都在搶着買樓，所以他選擇反潮流，與羊群對著幹。

我不敢說他們的選擇一定錯，但我自己就不敢這樣去博。因為樓價是否偏高，很難說得準。92年底，彭定康就覺得樓價偏高，推出了一系列遏抑樓市的措施去壓市；但之後樓價還是再升了5年。如果當年把自住的樓宇賣掉，即使等到八萬五政策推出後，樓價也沒有回落至當年水平。因此，我不敢隨便去玩這種遊戲。
(轉載自2010年4月8日am730C觀點)