2013年3月30日星期六

現代教育改集資用途 搞副業 5000萬投資「非教育」


【明報專訊】內地民企的企業管治一向為人詬病，不過「香港製造」亦未必有「Q嘜」，補習天王Ken Sir（吳錦倫）創辦的現代教育（1082）宣布，擬將前年集資所得的當中5000萬元，擴大用途至投資非教育業務，金額佔其招股時，宣稱用以發展主業的8000萬元逾六成。至於補習天王吳錦倫，剛於本月初辭去公司執行董事兼主席職務，現代教育上市不足兩年間，7名董事會成員已更換5名。
現代教育於2011年7月上市，集資淨額約1.3億元，扣除5000萬元用以支付上市前宣派股息後，真正用於發展中港兩地發展補習社業務的資金為8000萬元。
前年上市 實際集資8000萬
不過，該公司28日發通告指出，鑑於缺乏合適合併及收購機會，及為改善庫務職能，將前年集資所得當中，原本用以策略性合併及收購，為中國的兒童設立教育中心及提供海外升學諮詢服務的合共5000萬元，擴大用途至投資非教育業務。
換言之，現代教育前年挾着本港最大連鎖補習社之名，向投資者籌集用以擴充業務的金額當中，超過六成可能會用作教育以外業務。
去年3680萬投資商用物業
這家補習社被質疑「不務正業」有前科，去年7月，現代教育斥資3680萬元，買入兩商用物業收租，現代教育發言人當時說，交易是以營運所得現金流收購商用物業，目的純粹是作投資用途，集團仍會以教育業務為主。
截至去年底止，現代教育手頭最少有4000萬元來自上市集資的金額未曾動用，但該公司去年兩度向股東伸手，先於去年10月以每股0.42元配售8000萬股，集資3219萬元，大部分用以認購聯夢活力（8100）可換股票據。同年11月，公司於股東周年大會上更新一般授權，可配發最多兩成現有股本，即於12月宣布盡用配額，以每股0.325元配售9600萬股，集資3120萬元。
創辦人Ken Sir火速離任
此外，現代教育「生招牌」吳錦倫，於本月初以專注管理香港及中國的補習及教育服務，致力業務營運及發展為由，辭任執行董事兼主席職務，僅保留現代教育旗下從事補習及教育服務的附屬公司董事及行政總裁職務。至此，現代教育上市時的7名董事會成員，僅餘下吳樂憫及李偉樂，而其股價亦與其董事會一樣面目全非，上市至今累跌84%，上周五收報0.211元。
事實上，近年上市時一度頂着「港人之光」的港企，不少已「褪色」。例如米蘭站（1150）2011年上市，為史上新股超購王，但去年業績由賺變蝕；以OTO品牌經營的豪特保健（6880），上市3個月即發盈警。
明報記者 毛婷婷
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21歲港產天才：我老了


【明報專訊】年方28歲的朱克伯格創辦facebook，去年更上市，不足30歲便憑社交網站致富，未料近年長江後浪推前，科網界屢出少年奇才，今次獲雅虎賞識的達洛伊西奧更只有17歲，無怪曾獲投資公司贊助、年僅21歲的「網絡天才」黃鐵峰笑說﹕「我感覺自己老了！」
「他打破所有人的紀錄」
黃鐵峰（Brian Wong）在加拿大出生，其父母是香港移民。他18歲創立社交網站Blippy，讓網民上載購物資料，分享物品價格和資訊等，成為加拿大20歲以下傑出年輕企業家。2010年，他創辦流動遊戲內置廣告公司「Kiip」，在流動遊戲中插入廣告，向遊戲玩家提供實物免費獎品，以刺激他們點擊那些廣告。其構思獲得多間投資公司支持，得到逾千萬美元資金，他還因此被形容為歷來獲投資公司垂青的最年輕才俊。未料之後出現多位更年輕的創業者，黃鐵峰直言﹕「達洛伊西奧打破了我們所有人的紀錄。」
黃鐵峰說，年輕創業者是一種優勢，「因為外界預期你能超越局限，闖出一番天地」。他指出，達仔的成功，歸因於其出眾演繹技巧，能向投資者清晰闡明其對Summly的願景，「說話斬釘截鐵，不會支吾以對」。
年輕創業多缺商業概念
受fb效應影響、加上創立網絡公司所需資金不多，近年不少投資者都樂意「押注」於21歲以下的年輕IT創業者。但Google旗下的風險投資公司Google Ventures合伙人克勞斯表示，與年輕創業者最難共事的地方，是他們通常沒有商業概念。
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2013年3月28日星期四

二手樓價料跌一成


【晴報專訊】政府遏抑樓價「加辣招」推出逾月，整體二手住宅交投持續減少，成交價回落；美聯物業統計表示，港九、新界三區樓價未來有最少一成的下調空間。
美聯物業港島區董事楊永健指過去一個月，港島四大豪宅及五大指標屋苑（太古城、海怡半島、康怡花園、杏花邨及嘉亨灣）的成交量，分別減少逾五成半及七成半。同時，部分屋苑叫價約有5％跌幅，成交價亦較出招前下調約5％至10％。
楊永健認為，區內二手市況於第三季才有望好轉，預料區內整體二手樓價或調整一成，豪宅樓價則有7％的調整。
代理：最快第三季好轉
另外，九龍西北區及九龍豪宅董事韋文俊同樣表示，預計在未來兩至三個月內，九龍區的二手樓價會回落約一成，而豪宅叫價亦會有5至8％的跌幅，近期有數宗豪宅成交亦減約8％後獲得承接。
傳統屬於上車地段的新界區，美聯新界區董事布少明指近日指標屋苑減幅明顯，沙田第一城不少業主都減價約一成。
布少明表示減價個案仍會陸續出現，尤其早前出現較大升幅的屋苑，例如沙田第一城及天水圍嘉湖山莊等，相信業主要放售，定會減價。
他預期新界區未來一至兩個月內，樓價將會回落約一成；而二三綫屋苑稍後亦會跟隨。
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博士生賣鷄排


他原是台灣出名的政治大學風險管理與保險學的博士生，還兼職大學助教，月薪五萬多元台幣（約一萬多港幣），但他選擇退學，改行在台中街鋪賣炸鷄排。

台灣媒體最近報道了這故事，惹起了首富郭台銘指他「浪費教育資源」。

博士生卻依然賣鷄排，還在店貼上自己的學生證，他說就是因為唸書多，所以明白做生意要行銷，爭取曝光。據報道，他的鷄排因他的出身故事，加上首富的數落，生意好了起來。

不少客人讚他：既然他做得開心，鷄排又好吃，哪有浪費社會資源呢？有些人更稱他的鷄排檔可以成為當地新地標。

對受高等教育的人都抱有期望的，肯定不只首富，但是，期望甚麼呢？是否某些工種，就是博士生應做的，才不致浪費社會或政府投資在他們身上的資源呢？

新聞屢見不鮮高學歷、又有社會地位的人，如何動用自己的智慧，騙盡不知多少人的血汗錢。

教育本來應為了完善自己，當然也可以成為提升生活條件的工具，我認為那博士生只要勤懇地賣鷄排，已沒有辜負社會。

香港也有些大學生，因為愛護土地，於是放棄大機構一般人認為的好工，捲起褲管衫袖，落手落腳耕田，有些還為保衞農地，而協助目不識丁的農民， 和政府抗爭。

我很尊敬他們，也為自己及其他納稅人曾有份培養他們而高興。
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2013年3月27日星期三

李嘉誠﹕美國今年加息機會微 「千萬勿炒樓 買樓自住絕對無問題」


【明報專訊】市場加息預期升溫，但早前帶頭減價賣樓的長實（0001），其主席李嘉誠昨日說，美國今年無資格加息，加上地價、建築費持續上漲，本港樓價將平穩發展，港人買樓自住無問題，但絕不可炒樓，因為「不知道明天會發生什麼事」。他承認長實最近賣樓「慢咗啲」，惟香港大部分發展商財政健全，政府亦希望本港樓市平穩。
長實旗下荔枝角樓盤一號•西九龍，本月初突然九折賣樓，為政府雙辣招後首個減價促銷樓盤。
李嘉誠昨日在長和系業績會上，被問到集團銷售目標較去年高，是否預示樓價下跌故「盡地一煲」時，他回應「絕無此事」，副主席李澤鉅補充，長實賣樓策略向為貨如輪轉。
銷售目標較去年高 非預示樓價跌
李嘉誠表示，好多人買不起樓是不健康的現象，在這情况下，政府的政策是對的。至於本港樓價已連升10年，樓價是否已見頂，踏入調整周期？李嘉誠回應：「咁多聰明人去投地，地價又比以往更高。」
雖然近日市場對加息預期升溫，李嘉誠認為，全球僅得美國經濟環境較佳，但該國仍要印銀紙，歐洲、德國GDP亦沒有增長，今年無資格加息。
「多人買不起樓不健康 政府做得對」
他續稱，香港的建築費、材料費不斷上揚，99％的發展商財政健全，除非有特別意外，料本港樓價將平穩發展。從過去數十年的經驗，「幾十年前買樓不用300元一呎，現時300元連做一呎地基都不夠」，故此港人若負擔得到，買樓自住、買給家人住，任何時候都應置業，但絕對不要炒樓，因為金融市場動盪，不知道明天會發生什麼事。
賣樓「慢咗啲」 達標還看批預售
經過政府連番「出招」，他承認集團最近賣樓「慢咗啲」，但強調自己與政府均希望樓市平穩。集團今年售樓能否達標，要視乎政府批出預售樓花同意書的速度。
對於政府取消勾地、恢復定期拍賣土地，李嘉誠認為屬好事，至於長實會否參與「港人港地」的項目，李澤鉅稱要「睇價錢」。
不過李嘉誠強調，一間公司不可以單做地產，所以旗下不同業務中，有幾瓣頗大，將來地產業務貢獻進一步下降絕不出奇。
增持長和步伐放慢 指股價跌必買
李嘉誠於2011年多次增持長實及和黃（0013）股份，但去年增持次數顯著減少，李嘉誠表示，自己及基金會有其他開支，其兒子發展生意也需要資金，笑言么子李澤楷已花了他逾100億元。他強調，一定會增持，若明天集團股價跌會「即刻買」。
明報記者 岑梽豪、毛婷婷

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2013年3月23日星期六

爾巒折後實呎1.5萬 貴絕元朗 即供送車位變相減價一成半


【明報專訊】新地（0016）自三周前公布調低售樓目標後，昨日推出首個全新樓盤元朗錦田爾巒。發展商開價仍進取，首批50伙平均實用呎價達17,152元（建築12,741元），但大部分單位均送價值100萬元車位，連同其他優惠在內，最高達樓價約15%，扣除所有優惠後，平均實用呎價約15,019元（建築11,157元），與去年買家印花稅出台後，該公司今年初推售將軍澳天晉2期屬同一銷售手法。不過，即使扣除優惠後，不但仍較區內同類二手分層貴約三成，洋房價更貴過區內同類逾六成，可謂貴絕元朗。
昨日新地突然公布爾巒首批50伙價單，當中包括30伙爾巒至尊單位（屬分層最大標準單位），另有8伙名門望族至尊府邸（下簡稱名門，屬中密度分層戶）及12幢洋房，雖然政府於上月才推出新辣招，但新地開價仍然進取，配合大量優惠及付款辦法，令「實價」遠低於「面價」，例如昨日推出的爾巒至尊及名門單位，均連一車位出售，若買家選擇不要車位，更可直接扣減樓價100萬元，相當於樓價近5%，而全部洋房都會送園藝工程及兩年服務，至於部分洋房及部分至尊單位，則送出餐桌連櫃組合。
首兩年二按 H加0.88厘
新地亦有多項付款計劃配合買家，優惠最高可減樓價近9.6%（包括3%新地會優惠、及提早完成交易的3.88%現金回贈等），另項目亦為買家提供樓價高達25%二按計劃，首兩年息率為最優惠利率（P）減2.25厘（P，現為5厘計）或拆息（Hibor）加0.88厘，期後則為P加1厘。
若以項目三大類別單位計，扣除所有優惠後，12幢洋房實用平均呎價約18,436元（建築12,194元）；爾巒至尊實用呎價13,337元（建築10,545元）；名門實用呎價13,840元（建築10,744）。
洋房實呎1.8萬 貴同區逾六成
不過，若以同區樓齡較新的YOHO Midtown最新實用呎價約10,100元，與同為分層戶的爾巒至尊實用呎價13,337元相比，爾巒仍較同區二手價高出32%；而若以洋房項目葡萄園現時實用呎價約1.1萬元計，爾巒更較同區二手價高出67%。
新地副董事總經理雷霆表示，爾巒將於復活節假期前先推售至尊單位，至復活節後才開售洋房及名門單位，他又指出，項目於樓花期間只會推出小量單位，超過半數單位將保留至第四季以現樓發售。新地代理助理總經理陳漢麟補充，項目已接約200個意向買家登記，明天開始將陸續安排參觀示範單位，預計復活節期間，將開放予公眾參觀。
明報記者 林尚民
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基層想買樓 富人在減磅


【明報專訊】剛公布的中原樓價指數再創新高，反映徵收雙倍印花稅（DSD）實施後一周，雖然成交萎縮而樓價未即時下降，但仍未反映銀行加按息四分之一厘對樓市的影響。那樓市最新的形勢如何，後市又會何去何從？《明報》剛在本周四舉辦了「樓市投資新形勢——風險與機遇」研討會，筆者在研討會中指出，樓市出現了「基層想買樓，富人在減磅」的現象，值得留意。
筆者引述了國際物業顧問萊坊的統計，香港樓價在去年升了23％，而在雷曼爆煲引發金融海嘯後至去年底，則升了逾八成，在全球55個城市或地區中，升幅都屬於排名第一，而最近東九龍公屋彩霞邨一個單位，更以實用面積呎價8000多元易手，都反映香港樓價確已升至極高水平，並引來要求政府打壓樓市的政治壓力，惟在過去兩年多不斷出招下，樓價卻依然大漲小回，那今次政府再推雙額印及正式取消勾地制，會是另一次狼來了，還是「壓垮駱駝的最後一根稻草」？
加息幅度雖小 意義重大
事實上，香港樓市交投在過去兩周急跌，成交宗數較SARS時更差，如上一個周末十大屋苑竟有9個食蛋，而市場已開始錄得二手業主劈價個案。筆者指出，其實今次銀行加按息，雖然只有四分之一厘，但最重要的信息是令到業主和買家不得不承認，樓按息率已真正見底，往後只有上升的份兒。
注意美匯美息調頭向上殺傷力
筆者同時指出，根據外資大行高盛的統計，美國10年期債息過往與香港樓價的相關系數高達91％，與香港的經濟增長也有高達77％的相關性，因此一旦美國加息，在聯繫匯率制度下，香港樓價勢必受壓，而日前聯儲局會議紀錄顯示，公開市場委員會（FOMC）的19名成員中，有13名估計會在2015年加息，值得大家留意。
另一值得留意的是美元匯價走勢，回顧1992年美匯指數見底，並在1995年第二度探底不破，並橫行至1997年，而1995至1997年正是香港樓價大升之時，之後美匯指數大升，而香港樓價則隨之大跌6年多。而在2008年時，美匯指數再大跌見底，之後又在2011年第二度探底不破並形成上落市至今，樓價同樣與1995至1997年大升相似，但近月美匯指數呈現升勢，一旦升破阻力，便也要提防如1997年後出現的樓市大調整。
港住宅落成供應量回升
同時，大家也要留意香港的私人住宅落成供應量正在回升，估計明年落成會有1.4萬多個單位，為8年以來的新高，而至2015年以後，會逐漸升至每年2萬個單位的目標，同樣有遏抑樓價的作用。
筆者同時引述了花旗銀行委託香港大學進行的一項有關香港百萬富翁（定義為除自住物業外擁有價值超過100萬元流動資產）的調查報告，估計香港百萬富翁數目，由2011年的52.7萬增至去年的60.1萬，而他們當中有32％是因期內出售物業而晉身成新的百萬富翁。
另外，這60萬多名百萬富翁，擁有物業比例按年由佔81％微減至78％，而打算買樓的，也由佔13％減至11％。不過要留意的是，雖然部分百萬富翁在去年賣了樓，他們當中仍有78％是擁有不止一間物業的。
住屋問題最令市民苦惱
同一時間，樹仁大學也做了一項調查，受訪的一般市民，其中36％認為住屋問題最令他們苦惱，情况較失業、物價或貧窮更令他們困擾。
綜合花旗和樹仁的兩項調查，筆者得出一個印象，就是基層人們傾向希望上車買樓，但較富有人們卻在物業市場減磅，而究竟是基層，亦抑是較富裕人士對樓市的影響較大，實在值得深思。
事實上， 近月樓市也開始出現了一個特別現象，就是豪宅或大型屋苑的樓價升幅放緩，反而較偏遠地區或較細單位樓價發力，這是否一種「藍燈籠」現象，即亦樓價升勢已近尾聲？
推定息按揭 息口升幅料受控
雖然樓市利淡因素正在增強，但筆者也指出不用太悲觀，就如中銀最近推出定息按揭，首5年按息可以凍結在2.4厘水平，即反映至少中銀認為5年內縱使美國加息，息口升幅至少不會失控。
當日的研討會，同場還有經濟學家關焯照分析了地產股、內房股和房託的投資技術。關焯照指出，香港地產股主要屬於周期性板塊，只要不在瘋狂高價入市，始終可守到家鄉，並指不要過分迷戀股價與資產值的折讓，至於內房股，由於內地企業透明度不高，只宜買入規模大公司的公司，奉行「有大食大」原則。
買內房股 宜「有大食大」
房託方面，關指不少人走漏眼，認為多屬悶股，但其實不少升幅以數倍計，甚至較地產發展股有過之而無不及，其中領匯（0823）雖為大眾較熟識，但現時股息率已較低，或許在內地擁有物業的越秀房託（0405）會更值博。
撰文﹕陸振球
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