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- （明報製圖）
- 《明報》剛過去的周四舉辦了「樓市投資新形勢——風險與機遇」研討會，筆者與參加與者探討了本港樓市近况，現場所見座無虛席。（陳淑安攝）
【明報專訊】剛公布的中原樓價指數再創新高，反映徵收雙倍印花稅（DSD）實施後一周，雖然成交萎縮而樓價未即時下降，但仍未反映銀行加按息四分之一厘對樓市的影響。那樓市最新的形勢如何，後市又會何去何從？《明報》剛在本周四舉辦了「樓市投資新形勢——風險與機遇」研討會，筆者在研討會中指出，樓市出現了「基層想買樓，富人在減磅」的現象，值得留意。
筆者引述了國際物業顧問萊坊的統計，香港樓價在去年升了23％，而在雷曼爆煲引發金融海嘯後至去年底，則升了逾八成，在全球55個城市或地區中，升幅都屬於排名第一，而最近東九龍公屋彩霞邨一個單位，更以實用面積呎價8000多元易手，都反映香港樓價確已升至極高水平，並引來要求政府打壓樓市的政治壓力，惟在過去兩年多不斷出招下，樓價卻依然大漲小回，那今次政府再推雙額印及正式取消勾地制，會是另一次狼來了，還是「壓垮駱駝的最後一根稻草」？
加息幅度雖小 意義重大
事實上，香港樓市交投在過去兩周急跌，成交宗數較SARS時更差，如上一個周末十大屋苑竟有9個食蛋，而市場已開始錄得二手業主劈價個案。筆者指出，其實今次銀行加按息，雖然只有四分之一厘，但最重要的信息是令到業主和買家不得不承認，樓按息率已真正見底，往後只有上升的份兒。
注意美匯美息調頭向上殺傷力
筆者同時指出，根據外資大行高盛的統計，美國10年期債息過往與香港樓價的相關系數高達91％，與香港的經濟增長也有高達77％的相關性，因此一旦美國加息，在聯繫匯率制度下，香港樓價勢必受壓，而日前聯儲局會議紀錄顯示，公開市場委員會（FOMC）的19名成員中，有13名估計會在2015年加息，值得大家留意。
另一值得留意的是美元匯價走勢，回顧1992年美匯指數見底，並在1995年第二度探底不破，並橫行至1997年，而1995至1997年正是香港樓價大升之時，之後美匯指數大升，而香港樓價則隨之大跌6年多。而在2008年時，美匯指數再大跌見底，之後又在2011年第二度探底不破並形成上落市至今，樓價同樣與1995至1997年大升相似，但近月美匯指數呈現升勢，一旦升破阻力，便也要提防如1997年後出現的樓市大調整。
港住宅落成供應量回升
同時，大家也要留意香港的私人住宅落成供應量正在回升，估計明年落成會有1.4萬多個單位，為8年以來的新高，而至2015年以後，會逐漸升至每年2萬個單位的目標，同樣有遏抑樓價的作用。
筆者同時引述了花旗銀行委託香港大學進行的一項有關香港百萬富翁（定義為除自住物業外擁有價值超過100萬元流動資產）的調查報告，估計香港百萬富翁數目，由2011年的52.7萬增至去年的60.1萬，而他們當中有32％是因期內出售物業而晉身成新的百萬富翁。
另外，這60萬多名百萬富翁，擁有物業比例按年由佔81％微減至78％，而打算買樓的，也由佔13％減至11％。不過要留意的是，雖然部分百萬富翁在去年賣了樓，他們當中仍有78％是擁有不止一間物業的。
住屋問題最令市民苦惱
同一時間，樹仁大學也做了一項調查，受訪的一般市民，其中36％認為住屋問題最令他們苦惱，情况較失業、物價或貧窮更令他們困擾。
綜合花旗和樹仁的兩項調查，筆者得出一個印象，就是基層人們傾向希望上車買樓，但較富有人們卻在物業市場減磅，而究竟是基層，亦抑是較富裕人士對樓市的影響較大，實在值得深思。
事實上， 近月樓市也開始出現了一個特別現象，就是豪宅或大型屋苑的樓價升幅放緩，反而較偏遠地區或較細單位樓價發力，這是否一種「藍燈籠」現象，即亦樓價升勢已近尾聲？
推定息按揭 息口升幅料受控
雖然樓市利淡因素正在增強，但筆者也指出不用太悲觀，就如中銀最近推出定息按揭，首5年按息可以凍結在2.4厘水平，即反映至少中銀認為5年內縱使美國加息，息口升幅至少不會失控。
當日的研討會，同場還有經濟學家關焯照分析了地產股、內房股和房託的投資技術。關焯照指出，香港地產股主要屬於周期性板塊，只要不在瘋狂高價入市，始終可守到家鄉，並指不要過分迷戀股價與資產值的折讓，至於內房股，由於內地企業透明度不高，只宜買入規模大公司的公司，奉行「有大食大」原則。
買內房股 宜「有大食大」
房託方面，關指不少人走漏眼，認為多屬悶股，但其實不少升幅以數倍計，甚至較地產發展股有過之而無不及，其中領匯（0823）雖為大眾較熟識，但現時股息率已較低，或許在內地擁有物業的越秀房託（0405）會更值博。
撰文﹕陸振球
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