【明報專訊】政府再推新辣招後，成交急凍，根據美聯物業的統計，撇除如農曆新年假期前後的「非正常」星期，上周35個熱門屋苑僅錄得30宗成交，較諸10年前SARS時更差（圖），而龍頭屋苑太古城上半月只錄得3宗成交，極為慘情。隨之而來，部分心急賣樓業主已開始腳軟，有如太古城錄得減價數十萬元個案，而奧運站瓏璽，更有業主願意劈價400萬元「賣殼」出貨。
固然，一些業主所謂大幅減價，其實是之前太過心雄，而減價之後，大多可能仍是有巨大利潤，不過，稍後若有業主寧大幅蝕讓賣樓，便會對整體樓市構成壓力，而自長實減價11％賣樓後，也要觀察其他發展商會否跟隨。
香港加息未必緊跟美聯儲
所謂屋漏逢夜雨，匯豐、渣打和恒生本周相繼加新做按息四分之一厘，雖然以400萬樓價、借七成按揭、分30年攤還，每月供款只增加357元，但樓市急凍期間，卻不免對部分業主加重心理壓力。
今次銀行加息，主要是回應金管局上月22日配合政府新辣招，以提升銀行風險管理為名，要求採用「內評法」的銀行新做住宅按揭，風險加權比率不可低於15%。這招波及佔本港按揭市場83%的八大銀行，這些銀行原本的按揭風險加權比率只有介乎5%至10%，統一拉高至15%，立即加重他們的成本，有評論指這最終變成金管局「曲線」推高香港的新造按揭利率。
香港銀行這次加按息，可能只是一次過，不過這也提醒大家，按息調升，不一定只取決於美國聯儲局是否加息，就如約兩年前，內地銀根緊張，內地企業紛紛被迫以超高息借貸，結果香港不少資金也轉而調往內地收息，結果是香港銀根也遭扯緊，最後港息也有調升壓力。
周小川倡警惕通脹 內地或收水
傳聞續任人行行長的周小川，本周在記者會上說要警惕內地通脹，更指內地寬鬆的貨幣政策時期已經結束，如屬實，則將難看到內地再大開水喉，對香港維持低息會不利的影響，更何况美國10年期債息已有一段時間企於2厘以上水平，都不是屬於好消息。
在政府多番推出辣招後，樓市短炒或投資客，不少已紛紛離場，現時主要由自住的剛性需求撐住。一般買樓自住，都會衡量租金與供樓款項的差距，若供平過租，自然傾向買樓，若是租金平過供款，則或會考慮租樓住為主。
根據香港置業的統計，由於早前樓價一輪飈升，不少屋苑的樓價升幅拋離了租金升幅，假設以500平方呎單位， 七成按揭，供20年，而按揭利率2.3厘計算，租金平過供樓的情况極為明顯（表）， 其中大埔中心，以及屯門的大興花園及天水圍嘉湖山莊，租金平過供款達22％，如有關差距進一步擴闊，相信會遏抑市民的買樓自住意欲。
投資中港股樓 需防政策風險
截至本周四，美國道指已連升10天，相反中港股市卻乏善足陳，而本港昨天股市收市後，淡友突襲令期指急跌，一度較恒指收市低水近200點，有說是因富時中國指數換馬所造成，也要提防有新的不利香港的經濟和股市消息會出現？
不少人期望兩會後會有利好經濟的好消息，但最新傳來，似乎政府欲大力打壓貪腐，也有可能對股市造成短暫衝擊。其實，股市和樓市，最怕是政策市，而中國的政策市，更是可能一時一樣，令投資者無所適從。
基金經理黃國英於本周四與《明報》合辦的「2013股市賺錢攻略」研討會上指出，外國的政策市，比如日本要日圓貶值救經濟，又或歐美開水喉救市，都是極其清晰明確，但中港兩地，如內地兩會前說要補貼某些行業，可以在兩會後大縮水，而香港政府對樓市，更是每隔兩三個月便「執一劑」推出新政策，令人冇得估，不論投資股樓，都要面對政策風險。
繼黃國英的研討會後，《明報》下周四（21日）將再舉辦「樓市投資新形勢：風險與機遇」研討會，筆者會主講「樓市好淡因素大解構」，同場還有經濟學者兼長遠房屋策略督導委員會成員關焯照博士主講「地產股、內房股與房託的投資技巧」，現只餘最後約20個名額，有興趣讀者請從速登入以下網址報名：http://mpfinance.com/property03.htm
撰文﹕陸振球
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