趣遊樓市

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趣遊樓市　脫苦海 8月 19日 星期五

陪您睇樓──灣仔∕東半山

狹義的灣仔是指灣仔區堅拿道及黃泥涌道以西的地段，以別於以東的銅鑼灣及跑馬地，而灣仔山麓及半山地帶又稱東半山。由於灣仔住宅以小規模舊樓為主，一向不為市場注意；不過近年市區重建，多了一些精品式屋苑，可算是鬧市當中的另類選擇。


灣仔以土地用途由北至南分為三個部份：告士打道以北幾乎是純商業發展，只有會景閣及灣景中心；中部是舊樓為主的商住混合用途；而山上則是以豪宅為主。值得補充是東半山的範圍，山頂僅指扯旗山（即太平山，英文是Victoria Peak）、歌賦山及奇力山三座山的山頂；扯旗山的山麓是西半山；歌賦山的山麓是中半山；過了馬己仙峽及寶雲徑以東進入灣仔區地界，便屬於東半山，包括金馬倫山及聶歌信山。所以聶歌信山地皮不屬山頂，而是歸於東半山。

東半山名氣遠遠不及西半山、中半山，甚至連北角半山都不如，皆因區內物業規模細，成交量又少，司徒拔道玫瑰新、松柏新村及曉廬已是較多人認識，其次是堅尼地道皇朝閣、珀苑及竹林苑，區內未來會有前聶歌信山政府宿舍及前嶺南大學兩個新項目，但說起來又多少人會買得起？

所以言歸正傳，灣仔物業有兩種選擇，要麼就住舊樓，不然就是重建物業。一般舊樓都是低矮單幢樓，都沒有多大投資價值，不過由於灣仔交通實在太方便，而且是港島北岸商業地帶的中心，多商業活動及就業機會的地方，樓價就不會平到那裏，例如樓齡23年的修頓花園都要$7,500，39年的永德大廈都要$6,000，在九龍都可以買到半新樓，是否值得？買來都係博收購。

而質素較佳的物業是重建物業，打從土地發展公司時代已有重建項目李節花園，且陸續有來，最新有灣仔道的壹環。現時集中在兩處，其一是莊士敦道近修頓球場，計有李節街的李節花園、機利臣街的York Place、船街的嘉薈軒；其二是皇后大道東近灣仔街市，計有灣仔街市的尚翹峰及壹環，以及對面街的Queen’s Cube（不要搞錯是King’s Cube）。當然不可不提是正火速進行中的利東街及麥加力歌街項目。

從硬件看，李節花園設計平實，十多年前的設計完全沒有豪宅元素，呎價都要$9,500；其餘市建局時代的作品均作出不同程度的包裝，即所謂豪宅化及精品化，結果樓價最低的尚翹峰都要$11,000，最貴的York Place要$17,000。在這些鬧市精品豪宅中取捨，是樓齡、位置、環境的平衡，睇數字看地圖，牌面睇戶數最多流通量大又較平的尚翹峰最理想，不過其中一段街是排檔，地下又是街市，所以揀樓點可以唔睇現場？



其實更應該睇的是未來的發展，2008年筆者已說看好日月星街一帶的萬茂台，因為太古銳意把該處變為太古廣場的伸延，時至今日大生商業中心正重建為軒尼斯道28號，先施保險大廈正在拆卸當中，而太古仍然在積極收購曼頓街蘭杜街一帶的舊樓。那麼除萬茂台之外，還有哪個物業將會大為受惠呢？答案在本篇內找。