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【明報專訊】張漢傑何許人也？這人從事地產發展及投資逾30年，現為德祥地產（0199）的主席，先後曾追隨過王德輝、黃廷方、林百欣、馮景禧、陳國強等地產或財經界猛人工作，深得器重，對物業市場和香港經濟方向有透徹的了解。
張漢傑接受訪問時表示，本港人口不斷增加，住宅供求失衡，加上超低息環境持續，認為樓價只會繼續向上升，令「上車」巿民買樓加重負擔。他建議，現時有意和有能力置業的人士，若買不到新樓或一般私人住宅，就算是二手居屋、村屋，又或地點合適的舊樓細單位物業，都應考慮盡早入巿。撰文：鄧雅各、陸振球 攝影：劉焌陶
張漢傑指出，政府預期本港未來3至4年有5萬至6萬伙一手私人住宅單位供應，即平均每年只有1萬餘伙。「但係家每年，連同新婚夫婦及新移民來港計算，新增的家庭數目數萬個，對住宅單位需求強勁，估計每年私人住宅加埋公營房屋單位供應要4萬伙以上，先至可滿足住屋需求。」
「家整體供應量實在不足夠，無論因應社會需求或者承擔責任方面，我都非常鼓勵政府要復建居屋，但係就算現時開始興建，最快亦要2至3年後落成，仍然未能馬上應付現時需求，所以我睇個樓巿必然繼續上升。」
支持復建居屋 村屋細單位都要買
不過，現時不少物業已升近甚至超越97年高峰期水平，樓市是否有危險的信號？張表示，現時本港樓價不應以97年作指標，反而憂慮由於本港樓宇供應不足，居住需求不斷增加，樓價將來會升得太過分。他建議：「如果巿民有足夠經濟能力都應考慮買樓，甚至居屋、村屋，以至地點稍為好舊樓細單位都要買。你會唔會因為樓價貴唔結婚呀？」
上世紀80年代初期銀行對按揭放鬆，曾令樓價長時間攀升，張漢傑指其時按息一度高逾20厘，仍阻止不了人們的買樓熱情。現時樓巿正處極低息時期，估計升勢仍會延續1年左右，勢令物業巿場增加推動力。
他指出，自2008年出現金融海嘯後，雖然樓價至今大幅回升，令租金回報率現時較為偏低，以一級物業（豪宅）為例，一般介乎2至3厘，但在供應少和低息下，投資有關物業仍然吸引。事實上，本港地小人多，加上近年不少內地富豪及層次較高的專業人士，都選擇到本港置業投資，配合現時存款息率近零，投資者買磚頭保值意欲不斷加強。
商舖寫字樓同看好
除了住宅物業外，張說：「家商舖物業一樣供應唔夠，連二三線地區舖位租金回報率都有3至4厘，如果我自己家都有足夠錢都會買舖。」
他認為現時住宅租金較低，一般只有2至3厘，買住宅物業主要等候較大的升值幅度。「家連跑馬地、灣仔，以至大角嘴等地區，單幢樓呎價都賣到過1萬元，而且政府仲資助舊樓翻新及優化物業，所以現時買樓投資唔好介意租金回報偏低，因為樓價升值幅度較大，可以彌補番晒。」
另外，張漢傑表示，內地經濟近年持續上升，巿場資金充裕之下，中央政府亦正在研究香港將來或可成為人民幣離岸結算中心，甚至可成為亞洲金融中心以至其中一個世界金融中心。
他認為，香港作為金融中心的基礎地位，將會令寫字樓物業巿場需求增加，甲級寫字樓物業將出現供應不足，令租金增加上升動力，並將吸引投資者追捧寫字樓物業。
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